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Réduction d'impôts dans l'ancien

0 Reco 25/05/2008 à 19:39 par phala

Bonjour,

D'abord bonjour tout le monde car je suis nouveau et j'aurai plusieurs questions sur l'immobilier:

Voilà ma situation actuelle, je suis sur le point d'acquérir un studio de 18 m2 à Cergy Pontoise pour un INVESTISSEMENT LOCATIF, l'immeuble date d'environ 1995 et se loue à 500 euros.

1ère question: SUR LA REDUCTION D'IMPOTS
Y-a til possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôts lorsque j'acquière un studio dans l'ancien? Puis-je entrer dans les critère de la loi LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)?
Si oui à quel critère?

2ème question: SUR LE FINCANCEMENT?
Peut on dans le cadre d'un crédit immobilier, emprunter un somme et commencer le remboursement 1 année plus tard. Concrètement je signe un crédit en Juin 2008, puis je commencer à rembourser à partir de Juin 2009? Je sais que cela est possible pour un prêt étudiant mais là?????

Me conseillez vous un courtier? Si oui, pourquoi?

En vous remerciant, j'espère pouvoir y voir plus clair sur mes interrogations.

Merci.:)

0 Reco 25/05/2008 à 21:24 par delahaye

Je connais une banque qui fait mieux : elle prête l'argent et le remboursment commence 5 ans après....

Non c'est une bgue !

Pour le reste , voyez avec votre notaire , ça lui permettra de faire les mises à jour nécessaires...

0 Reco 26/05/2008 à 12:04 par bono

Bonjour,

Question 1 : dans un investissement ancien tous les travaux de remise en état ou bien des travaux dits locatifs peuvent être déduit des loyers. De sorte que tout additionné intérêts d’emprunt + travaux + charges forme un déficit sur votre bilan. Le déficit viendra alors se déduire de votre revenu global dans la limité de 10700 €. Le déficit excédentaire peut se reporter dans sur les 10 années suivantes. Seulement et si seulement le résultat opérationnel annuel est positif (tant que le résultat est négatif vous ne pourrez pas prendre dans les déficits antérieurs non imputé)
C’est le régime du déficit foncier. Très différent des régimes locatifs défiscalisant. Il existe le pendant du régime BOLOO pour l’investissement dans l’ancien appelé BORLOO ancien à condition que les travaux engagés soit d’une certaine ampleur et relativement règlementés.
Attention au redressement fiscal si vous ne tenez pas compte de certains critères.
Pour ce qui est de la location meublée. Il est toujours possible de meublée votre appartement et de le louer. A partir de ce principe le bail sera fait de facto en location meublée exclusif par conséquent d’un bail d’habitation loi 1989.
Vous changerez alors de régime fiscal. Vous quitterez les régimes fonciers et serez soumis au BIC avec la possibilité d’opter pour le micro BIC.
Mais attention vous ne pourrez pas bénéicier de l'avantage de la LMNP qui consiste à récupérer la TVA à 19.6% grevant les immeubles neufs. Vous pourriez sous certaines conditions de prestations fournies au locatiare récupérer la TVA grevant les travaux. Avec un TVA à 5.5% aucun intérêt.
Un commentaire sur le loyer : 500 € pour un studio de 18 m² me semble très au-dessus du marché locatif de Cergy même sur le marché libre.

Question 2 attention contrairement à ce qui a été dit les intercalaires ne sont possibles qu’en vente en VEFA (vente sur plan) donc appartement neuf. Ils correspondent à des appels de fonds suivant un calendrier de chantier.
En aucun cas des intercalaires ne peuvent être mis en place pour un financement dans l’ancien.
En revanche vous pouvez avoir des différés d’amortissement. C’est à dire que vous ne commencerez à rembourser le capital qu’après une date que vous aurez préalablement déterminée avec le banquier.
Vous pouvez ajouter au dispositif une franchise : c’est une période (3 ou 6 mois) qui commence à la mise en place du prêt et pendant laquelle vous ne rembourserez pas les intérêts. La période est reportée à la fin du prêt. Mais tout ce négocie avec le banquier c’est pour cette raison q’un courtier est mieux placé.
Dans tous les cas vous devrez vous acquitter des assurances du prêt.
Bonne journée

Pascal BONO
Conseil juridique
CGPI

0 Reco 26/05/2008 à 13:41 par bono

pour répondre à JULIEN57,

Les crédits d'impôts pour travaux ne sont possibles que s'ils sont exécutés pour la résidence principale et pour certaines catégories de l'amélioration de l'habitat (énergie notamment) ou bien depuis la loi TEPA pour l'acquisition de la résidence principale.
En aucun cas les travaux pour un investissement locatif ne peuvent permettre une réduction d'impôt ou un crédit d'impôt.
Comme je l'ai dit précédemment les travaux pour un investissement locatif ouvre droit à une déduction sur le revenu global.

cordialement

Pascal BONO
conseil juridique
CGPI

0 Reco 26/05/2008 à 13:41 par bono

pour répondre à JULIEN57,

Les crédits d'impôts pour travaux ne sont possibles que s'ils sont exécutés pour la résidence principale et pour certaines catégories de l'amélioration de l'habitat (énergie notamment) ou bien depuis la loi TEPA pour l'acquisition de la résidence principale.
En aucun cas les travaux pour un investissement locatif ne peuvent permettre une réduction d'impôt ou un crédit d'impôt.
Comme je l'ai dit précédemment les travaux pour un investissement locatif ouvre droit à une déduction sur le revenu global.

cordialement

Pascal BONO
conseil juridique
CGPI

0 Reco 26/05/2008 à 17:32 par bono

Pardonnez moi d'insister mais je ne partage pas votre point de vue.
Les Intérêts intercalaires sont propres aux ventes de l'immobilier neuf.
Et les termes sont très importants car ils déterminent le montage financier.
et notamment le re-calcul du tableau de l'amortissement à la fin de la construction de l'immeuble.
A ce moment les intérêts intercalaires sont rajoutés au montant emprunté initial avec un nouveau tableau d'amortissement. Ce qui impossible à faire dans un financement d'immobilier ancien.

Cordialement

Pascal BONO
conseil juridique
CGPI

1 Reco 27/05/2008 à 15:38 par bono

Là je vous rejoins. Dans votre dernier exemple en ce qui conserne le montage en financement d'un immeuble ancien avec gros travaux vous avez raisons la période de travaux génère des intérêts intercalaires.

Merci pour cette correction.
Cordialement

Pascal BONO
conseil juridique
CGPI