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réhabilitation

0 Reco 08/12/2009 à 23:41 par hardy

Bonsoir à tous,
Je m'adresse à vous car j'ai un gros problème, j'ai acheté il y a 4 ans un appartement qui doit subir une réhabilitation complète, les études étaient déjà commencées, mais pas chiffrées lors de mon achat, je l'ai découvert bien après, et financièrement cela ne m'est pas possible de supporter ça. Ma question est :
Est-ce que le vendeur ou le notaire ou l'agence aurait dû m'avertir ?
Sur le document de l'agence, dans la case travaux prévus était inscrit "ravalement de façade". Mais la réalité est tout autre, c'est l'immeuble entier qui est refait...et vidé de ses occupants pendant 10 mois minimum !!!
Je ne sais plus quoi faire pour m'échapper de ça, car à revendre, je me demande qui va en vouloir.....Et les plumes que je risque de laisser......
merci de m'aider.........

0 Reco 09/12/2009 à 09:31 par itaac

Aviez vous consulté les derniers PV de l'assemblée générale de copro. Si oui, qui vous les a fourni : l'agent ou le notaire ? Attention je ne parle pas des documents de l'agent immo

Si non et ben ca m'etonnerait pas.

0 Reco 09/12/2009 à 09:41 par MisterHadley

Ce cas de figure n'est pas possible. ;)

0 Reco 09/12/2009 à 10:44 par tomitoma

Vu l'ampleur des travaux, ils devaient être visible lors de l'achat, donc pas de recours possible pour "vices cachés", donc soit payer les travaux, soit vendre...

0 Reco 09/12/2009 à 11:26 par Jeremy

Bonjour cher Monsieur,

Pouvez-vous nous en dire plus sur la nature des travaux et le montant que cela implique.
Sont-ce des travaux de confort ? Ravalement de façade avec Isolation extérieure, isolation intérieure et mise en peinture des communs… Auquel cas vous devriez retrouver vos billes dans quelques années.

Ou alors est-ce qu'il s'agit des travaux de sécurité et consolidation qui n'apporteront aucune plu value ni à l'immeuble, ni à l'appartement ?

Avant d'acheter, comme vous le demande itaac, aviez vous consulté les CR de AG de copropriété sur 3 ans ? Qu'est-ce qui y était mentionné exactement ? Qu'est-ce qui était déjà chiffré

Merci de m'apporter ces précisions pour vous répondre

Jérémy d'Orange
Conseil et Formation

ps : tomitoma dit n'importe quoi, gros travaux ne signifie pas forcément travaux visibles

0 Reco 09/12/2009 à 11:37 par tomitoma

Cher Jérémy d'orange,

Mis à part pour vice-caché (ce qui implique VOLONTAIREMENT caché, donc pour un immeuble délabré, faut être le "roi du cachage"), quel recours verriez vous??

1 Reco 09/12/2009 à 11:42 par MisterHadley

Ce cas de figure n'est pas possible, les "spécialistes"... ;)

0 Reco 09/12/2009 à 11:52 par MisterHadley

a écrit : Bonsoir à tous,
Je m'adresse à vous car j'ai un gros problème, j'ai acheté il y a 4 ans un appartement qui doit subir une réhabilitation complète, les études étaient déjà commencées, mais pas chiffrées lors de mon achat, je l'ai découvert bien après, et financièrement cela ne m'est pas possible de supporter ça. Ma question est :
Est-ce que le vendeur ou le notaire ou l'agence aurait dû m'avertir ?
Sur le document de l'agence, dans la case travaux prévus était inscrit "ravalement de façade". Mais la réalité est tout autre, c'est l'immeuble entier qui est refait...et vidé de ses occupants pendant 10 mois minimum !!!
Je ne sais plus quoi faire pour m'échapper de ça, car à revendre, je me demande qui va en vouloir.....Et les plumes que je risque de laisser......
merci de m'aider.........
"financièrement, ce n'est pas possible de supporter ça"...

Lorsque de très lourds travaux sont envisagés, les subventions en rapport sont alloués pour faire ces travaux.

Ensuite, depuis quatre ans, ces travaux ont donc été votés au final de toutes les études commandées, etc, etc...

Et vu la lourdeur des travaux, c'est vote à l'unanimité obligatoire, donc, impossible de l'ignorer... ;)

Et enfin, n'oublions pas la distinction entre des travaux, lourds ou non, sur les parties communes, et des travaux, lourds ou non, sur les parties privatives...

Une AG ne peut tout s'autoriser sur les parties privés, bien au contraire... donc, que tout les occupants doivent quitter les lieux, et pendant un minimum de dix mois... ;)

Au final, lorsqu'en plus, un ou plusieurs copropriétaires se voient lésés de la jouissance de ses parties privatives suite au vote de travaux sur les parties communes, une indemnisation au titre du préjudice occasionné par ces travaux doit lui être allouée par le syndicat des copropriétaires... ;)

J'ajouterais également que si tous les occupants devaient quitter les lieux, qui prendrait alors en charges l'intégralité de leurs frais de relogement puisque ce sont justement eux, les propriétaires... ;)

Ce cas de figure n'est pas possible. ;)

Message edité 09/12/2009 à 11:59
0 Reco 09/12/2009 à 12:09 par Jeremy

a écrit : Ce cas de figure n'est pas possible. ;)Extrême mais pas impossible malheureusement, j'ai moi aussi flairé le loup derrière cette histoire, c'est pour ça que je demande des précisions avant de me prononcer.

0 Reco 09/12/2009 à 12:13 par MisterHadley

Tel quel, il n'est pas possible, non.

La seule solution pour que ce soit envisageable, ce serait dans le cas d'une expropriation d'utilité publique, elle même soumise à une règlementation très stricte et précise, et auquel cas, il n'y aurait alors pas à se poser la moindre question, tu serais dépossédé de l'immeuble, après dédommagement intégrale, et tu ne le quitterais alors pas pour 10 mois minimum, mais définitivement.

Donc, ce cas de figure n'est pas possible, navré. ;)

Message edité 09/12/2009 à 12:14
0 Reco 09/12/2009 à 12:21 par Bernie

Il manque des éléments dans le récit hardy......

0 Reco 09/12/2009 à 17:25 par itaac

Le truc c'est qu'effectivement Hardy s'embrouille un peu.
Il nous dit qu'il a acheté un appart qui avait besoin d'une réhab complete. Puis 4 ans plus tard,c'est au tour de l'immeuble.
Donc soit il mentionne mal soit effectivement c'est du "flan" (et pas du clafoutis désolé) mais laissons le s'exprimer
En fait, il a du acheter un appart dans un immeuble qui a brulé, il croyait qu'il n'y aurait que l'appart à refaire sauf que 4 ans plus tard un tsunami suivi d'un tremblement de terre est passé par là et tout l'immeuble est à refaire.
Je ne vois rien d'impossible là dedans MrHadley ;)

0 Reco 09/12/2009 à 17:37 par cocoyalex

Mais quel est le but d'aller inventer des embrouilles pareilles????

0 Reco 09/12/2009 à 17:45 par Bernie

a écrit : Le truc c'est qu'effectivement Hardy s'embrouille un peu.
Il nous dit qu'il a acheté un appart qui avait besoin d'une réhab complete. Puis 4 ans plus tard,c'est au tour de l'immeuble.
Donc soit il mentionne mal soit effectivement c'est du "flan" (et pas du clafoutis désolé) mais laissons le s'exprimer
En fait, il a du acheter un appart dans un immeuble qui a brulé, il croyait qu'il n'y aurait que l'appart à refaire sauf que 4 ans plus tard un tsunami suivi d'un tremblement de terre est passé par là et tout l'immeuble est à refaire.
Je ne vois rien d'impossible là dedans MrHadley ;)
C'est la malchance quoi....

0 Reco 09/12/2009 à 17:50 par itaac

"on m'a dit de faire une rehab complete et j'ai dit non,non,non"
:[

0 Reco 09/12/2009 à 18:03 par Bernie

C'est parce qu'on n'a vraiment rien d'autre à faire, quoi; l'économie va bien, Rentabiliweb à pris 20% depuis le début de l'année à contrario du président, l'identité française s'est refaite une santé, l'immo est au top, les banques regorgent d'argent et Johnny prend un peu d'antalgique mais sera bientôt sur scène. Tout va bien disais-je, donc allons-y:

Hardy a posé une question mais a disparu depuis. Toutefois étant tous extrêment bien élevés, on prend la peine de lui répondre.

Petit a:
"Je m'adresse à vous car j'ai un gros problème, j'ai acheté il y a 4 ans un appartement qui doit subir une réhabilitation complète, les études étaient déjà commencées, mais pas chiffrées lors de
mon achat, je l'ai découvert bien après"

Il y a 4 ans, hardy a acheté un appartement dont le devis était en cours mais non encore chiffré...
Pourquoi a-t-il acheté un appartement avec réhabilitation sans en connaître le montant?

Petit b:
" Est-ce que le vendeur ou le notaire ou l'agence aurait dû m'avertir?"

Que l'appart avait besoin d'une réhabilitation n'était point visible?

Petit c:
"Sur le document de l'agence, dans la case travaux prévus était inscrit "ravalement de façade".

En sachant qu'un devis de réhabilitation était en cours, hardy s'est contenté de prendre simplement note du ravalement de façade..... et s'en étonne 4 ans plus tard.

Petit d:
" Je ne sais plus quoi faire pour m'échapper de ça, car à revendre, je me demande qui va en vouloir....."

Il y a 4 ans, hardy en a bien voulu....dégradation expresse?

Hardy, recommences le tout calmement et surtout clairement stp car ainsi formulé, ça ne tient pas debout (comme l'immeuble).

Message edité 09/12/2009 à 20:54
0 Reco 09/12/2009 à 23:27 par hardy

Bonsoir à tous,
merci pour vos réponses.
Je vous apporte d'autres explications (un peu tardive j'admets !).
Pour être plus précis, il s'agit de 2 appartements achetés en tant que placement locatif (pour la retraite !), je n'ai pas visité ces appartements (que des photos, de l'immeuble, des appartements, de la cage d'escalier) car loin de chez moi, je suis passé par une agence, qui m'a indiqué sur le document, ce que je dis précédemment, à savoir "travaux prévus : ravalement de façade"
J'ai bien reçu une convocation pour une AG avant la signature définitive, à laquelle je ne me suis pas rendu car idem, top loin. Elle m'a été envoyé par le vendeur lui-même (une sci).
Je sais maintenant que la ville de Brest "refait" son parc immobilier (cf site sur brest, il y en a pleins qui parlent de ça !)....et je suis dans le lot.
J'ai reçu les devis du maitre d'oeuvre..montant total des travaux pour l'immeuble qui comporte 2 parties....600 000 euros !!!!!! façade, toiture, cage d'escalier, electricité, eaux pluviale...et j'en passe)
Subventions accordées 60%, enfin pour 2009....nous n'avons pas voté les travaux cette année, donc voir l'année prochaine si le taux sera le même...
Pour ce qui reste à notre charge, on nous propose un prêt "co-propriété" (FRC) au taux de 2,75 sur 5 ou 7 ans !!
Lors de la précédente Ag à laquelle je me suis déplacé (car panique!!!) le maitre d'oeuvre était présent ainsi qu'un gars de chez pact arim, à qui j'ai demandé ce qu'il se passait si nous refusions de faire les travaux, il m'a dit qu'il pouvait nous mettre en demeure de les faire, ce qui a déjà été le cas pour 12 immeubles sur Brest à priori !!!
Pour ce qui est de vider l'immeuble des occupants, nous n'avons pas le choix non plus.... à nous de recaser les locataires ailleurs. C Eci dit j'ai déjà une locataire qui s'en va en janvier, car quelqu'un lui a justement dit qu'il allait y avoir pleins de travaux dans l'immeuble..... (donc en attendant pas de loyer qui rentre et un crédit à payer chaque moi....).
Je pensais faire un placement pour la retraite ...en fait, c'est la ruine complète...sans compter les frais de syndic....les frais pour les études.....c'est l'horreur !
Je ne suis pas le seul dans ce cas, les autres propriétaires n'ont pas les moyens non plus, une dame qui a acheté un appart pour un placement aussi, est sortie à un moment de la réunion, car elle ne se sentait pas bien du tout, elle était blême !
un propriétaire est pour car il a justement acheté cet appart en connaissance de cause (pour les travaux) afin de le revendre ensuite, et une autre aussi, pour les reste on est tous dans la même m.....
Pour les apparts me concernant, il y en a un que j'ai vu quelques temps après l'achat, c Eci dit je le trouve correct, j'ai aussi refait quelques travaux dedans, et l'immeuble à première vue (je ne suis pas expert en la matière !) ne m'a pas semblé en piteux état... pas délabré ! normal on va dire. Bien sur c'est de l'ancien, pas du neuf !
Voilà pour être plus clair....
Alors les vendre...ce serait super,.....mais à quel prix avec de tels travaux, j'ai l'impression d'être pris au piège..donc à tous ceux qui envisagent d'acheter, faites très attention !!! Etre bien conseillé, bien se renseigner...et acheter à côté de chez soi !!!
J'avoue mes lacunes sur tout ça malheureusement !
Merci pour votre aide....

0 Reco 10/12/2009 à 20:36 par Bernie

Bonsoir hardy,

Ainsi expliqué, l'affaire est tout de suite beaucoup plus limpide.

Vous avez fait un bilan de ce qu'il ne fallait pas faire, c'est entendu, on ne va pas revenir dessus.

Où le bat blesse, c'est votre crédit pour l'achat des 2 appartements qui sont remboursés par vos locataires, dont une part définitivement fin janvier. Ce qui vous prive de la perception d'un loyer.
Par ailleurs, vous n'êtes pas non plus obligé de payer la relocation pour cette personne.

Il vous reste donc à assumer un crédit pour l'achat, un prêt pour les travaux et le relogement du locataire à votre charge.......

Le montant des 600 000€ est partagé entre les copros....

Vendre les appart me paraît illusoire en pareilles circonstances.
Obligation d'assainir votre situation financière, le problème est donc là.

Ne serait-il pas judicieux de rencontrer votre banquier afin de discuter avec lui d'une possibilité de remboursement différé du crédit? Suspension pendant les travaux et reprise des remboursements après les travaux? Ca vous laisse le temps de respirer un peu.

Concernant le prêt travaux à 2.75% est-il lié à une condition de durée de remboursement?
Si non, tentez de trouver, par un courtier, un taux peut-être légèrement au dessus mais à une durée plus longue.

A la fin des travaux refaire un bilan. Vendre (avec plus-value) ou garder les apparts? Vous ne pouvez pas augmenter considérablement le loyer de votre locataire restant après travaux.
Cependant pour un nouveau bail, ça doit être possible, compte-tenu des travaux effectués.

Si vous réussissez à faire cela, je suis sûre que vous aurez, certes, un mauvais moment à passer. Mais à la clé vous aurez 2 appart dans un immeuble réhabilité qui feront votre joie pour la retraite et la joie d'un locataire en attendant.
Il vous restera toujours la possibilité de vendre à un moment ou un autre.

Attelez-vous à la tâche, serrez les dents, courbez le dos, vous verrez, ça peut valoir le coup. C'est ce que je vous souhaite. Bon courage.

0 Reco 10/12/2009 à 20:54 par MisterHadley

J'ai un très gros doute sur le coté "600000€" de la petite note à payer, là...

A ce prix là, tu as un immeuble neuf, en fait, alors...

C'est le prix "touriste", ça... :)))))

Et d'après les travaux envisagés, et le coté ultra prohibitif de leur coût, je ne vois rien qui impose que l'immeuble soit vider de ses occupants pour dix mois minimum... ;)

En fait, c'est même des travaux vachement classiques, tout ça...

Et je ne vois rien non plus qui touche aux parties privatives...

Donc, finalement, c'est un simple "problème" de mauvaise gestion d'immeuble, rien de plus, quoi...

0 Reco 11/12/2009 à 10:11 par itaac

Pour revenir à votre permiere question.
Pourquoi 2 propriétaires sont pour, car ils étaient au courant. Ils n'ont donc pas acheté en même temps que vous mais aprés, c'est bien ça.
Vous etes donc affirmatif lorsque vous nous dites que lorsque vous avez acheté, la copro ne connaissait pas les intentions de la mairie ?
QUe vous en êtes au courant (et la copro) que seulement depuis que vous avez acheté, c'est bien ça ?

0 Reco 11/12/2009 à 10:44 par Bernie

a écrit : J'ai un très gros doute sur le coté "600000€" de la petite note à payer, là...

A ce prix là, tu as un immeuble neuf, en fait, alors...

C'est le prix "touriste", ça... :)))))

Et d'après les travaux envisagés, et le coté ultra prohibitif de leur coût, je ne vois rien qui impose que l'immeuble soit vider de ses occupants pour dix mois minimum... ;)

En fait, c'est même des travaux vachement classiques, tout ça...

Et je ne vois rien non plus qui touche aux parties privatives...

Donc, finalement, c'est un simple "problème" de mauvaise gestion d'immeuble, rien de plus, quoi...
Il n'y aurait pas un pb de "merule" par hasard, très présent dans le grand ouest de la France notamment à Brest? Ce qui expliquerait le coût important des travaux envisagés...

Message edité 11/12/2009 à 10:58
0 Reco 11/12/2009 à 11:08 par Bernie

a écrit : Il n'y aurait pas un pb de "merule" par hasard, très présent dans le grand ouest de la France notamment à Brest? Ce qui expliquerait le coût important des travaux envisagés...Intéressant à lire pour hardy. 66 pages, certes mais dossier bien expliqué.
http://www.lesopah.fr/fileadmin/programmes/Convention%20029OPA009.pdf

0 Reco 11/12/2009 à 12:49 par MisterHadley

La bonne nouvelle donc, si cet "immeuble" figure dans ces programmes là, c'est qu'il y a donc bien des fonds disponibles pour financer tout ça...

Donc, no problem... ;)

0 Reco 11/12/2009 à 12:54 par itaac

Trés bon dossier que tu nous as trouvé là Bernie. Qui montre déjà que l'opération "montée" par la mairie dans ce quartier pouvait démarrer dès 2005. ( bon à la fois j'ai pas lue les 66 pages donc excusez moi si je dis n'importe quoi :[)
Mais que celle ci semble avoir été signée en 2001.
si un acheteur voulait aujourd'hui acheter dans l'ancien dans ce quartier, le professionnel de l'immo vendant dans ce secteur peut il s'exonérer de ne pas prévenir un acheteur de cette décision ?
hum hum
Yaurait pas un chti défaut d'information là ?

0 Reco 11/12/2009 à 12:56 par itaac

Pardon en fouillant un peu cela daterait de début 2005
Ca n'enleve rien à ma question

Message edité 11/12/2009 à 12:57
0 Reco 11/12/2009 à 13:16 par Bernie

a écrit : Trés bon dossier que tu nous as trouvé là Bernie. Qui montre déjà que l'opération "montée" par la mairie dans ce quartier pouvait démarrer dès 2005. ( bon à la fois j'ai pas lue les 66 pages donc excusez moi si je dis n'importe quoi :[)
Mais que celle ci semble avoir été signée en 2001.
si un acheteur voulait aujourd'hui acheter dans l'ancien dans ce quartier, le professionnel de l'immo vendant dans ce secteur peut il s'exonérer de ne pas prévenir un acheteur de cette décision ?
hum hum
Yaurait pas un chti défaut d'information là ?
Pas impossible.....

0 Reco 11/12/2009 à 13:16 par Bernie

a écrit : La bonne nouvelle donc, si cet "immeuble" figure dans ces programmes là, c'est qu'il y a donc bien des fonds disponibles pour financer tout ça...

Donc, no problem... ;)
Subvention à hauteur de 60%, comme hardy l'indiquait dans un de ces posts.

0 Reco 11/12/2009 à 13:24 par MisterHadley

a écrit : Subvention à hauteur de 60%, comme hardy l'indiquait dans un de ces posts.Oui, donc no problem... ;)

0 Reco 11/12/2009 à 13:27 par Bernie

a écrit : Trés bon dossier que tu nous as trouvé là Bernie. Qui montre déjà que l'opération "montée" par la mairie dans ce quartier pouvait démarrer dès 2005. ( bon à la fois j'ai pas lue les 66 pages donc excusez moi si je dis n'importe quoi :[)
Mais que celle ci semble avoir été signée en 2001.
si un acheteur voulait aujourd'hui acheter dans l'ancien dans ce quartier, le professionnel de l'immo vendant dans ce secteur peut il s'exonérer de ne pas prévenir un acheteur de cette décision ?
hum hum
Yaurait pas un chti défaut d'information là ?
Je suis d'accord avec toi que 66 pages, c'est un peu fastidieux à "se farcir". D'un autre coté si hardy est vraiment dans la mouïsse, la lecture peut lui rendre des services. Nous sommes d'accord pour dire qu'il aurait mieux fait de le lire avant achat car, en effet, ce document date de 2001.......

0 Reco 11/12/2009 à 13:29 par Bernie

Maintenant on ne sait rien du quartier de hardy et la présence éventuelle de mérule, très présent à Brest....

Hardy nous le dira peut-être.

Peut pas dire que l'on n'a pas essayé de l'aider sur ce coup.....

0 Reco 11/12/2009 à 15:22 par itaac

l'aider maintenant dans le cas de cette action municipale me parait difficile sauf à savoir comme il le demande s'il pouvait en être "conscient" avant d'acheter et donc être informé voir conseillé de l'action.
Ou alors prix de vente = Valeur rentabilité - montant des travaux -montant des loyers non percus (et j'en oublie mais bon je suis pas acheteur) mais bon si l'immeuble est totalement à vendre ca peut interresser un marchand de biens ^^
maintenant qu'il désespère pas ,s'il est en ZPPAUP, ya pitetre moyen de faire un chti malraux là avec toutes ces rénovations

0 Reco 12/12/2009 à 20:26 par hardy

Bonsoir tout le monde,
Merci, merci pour vos réponses. Merci bernie.
Je vais en effet être obligé de voir ça avec ma banque.....A moins de trouver un acheteur....
Et en effet, il s'agit de mérule....il y a plusieurs murs à faire, voilà pourquoi il faut vider les apparts, car pour certains ils interviennent aussi à l'intérieur..... A priori cela c'est déjà fait dans d'autres copropriétés....ils ont tout vidé....
En ce moment on a un coproprio qui s'occupe du dossier avec le maitre d'oeuvre pour faire baisser les devis, car pour être + précise la note est précisement de 626 000 euros, malheureusement je ne plaisante pas !!! le problème est bien là !!
Et en effet c'est ce que le coproprio disait, cela revient à un immeuble neuf en prix du m2.....mais si j'ai bien compris on nous fait passer dans une catégorie "pathologie lourde" ce qui fait que nous obtenons le max en subventions.... mais il en reste encore bcp à payer.....
Ma question est maintenant est-ce que le vendeur devait m'avertir de la présence de mérule ?
Et devait-il aussi me prévenir avant la vente de la future réhabilitation de l'immeuble ?
je cherche à voir s'il n'y a pas une faille quelque part...on ne sait jamais....
Car faire des travaux , je n'ai jamais été contre, bien sûr en achetant dans l'ancien on se doute qu'on aura des frais, et qu'un immeuble s'entretient, mais là ce n'est pas du tout la même chose !!!
En attendant vos réponses...je vous remercie déjà pour vos réponses, et je vais lire le "gros dossier" !!!!

0 Reco 12/12/2009 à 20:41 par hardy

J'ai oublié de répondre à la question de Bernie concernant le prêt de 2,75 c'est sur une durée de 5 ou 7 ans....
Pour la revalorisation des loyers, c'est encore à voir ça aussi !!! Car je continue les explications....mais c'est tellement long à expliquer par écrit ....
Avec les travaux des parties communes, il va y avoir des apparts qui risquent d'être dégradés....et il y aura certainement des travaux de remise aux normes, pas obligatoire mais tant qu'à faire autant tout faire d'un seul coup !! les parties communes et l'intérieur des apparts..vu qu'ils vont être vides !
Donc pour les apparts on peut bénéficier de l'anah..(qui participent aux dépenses)ce qui nous oblige ensuite à louer à un prix inférieur du marché, (c Eci dit lors de l'achat des apparts, ils étaient sous convention anah, et je l'ai tjs, je ne l'ai pas résilié, alors que je n'ai pas fait de travaux...)

0 Reco 12/12/2009 à 21:32 par MisterHadley

Finalement, la seule vraie question dans tout ça à se poser, ce serait donc de savoir pourquoi tu t'évertues à raconter un très gros pipo comme celui-ci, quoi...

T'as pas honte, hum..?

Tssss...

Que t'essayes de "travailler plus pour gagner plus", c'est très bien, mais encore faudrait-il que tu "travailles" bien déjà à la base, non..?

Enfin, si ça te plait, hein, c'est ta vie, après tout...

Bon week end. ;)

Message edité 02/02/2015 à 11:34
0 Reco 12/12/2009 à 22:49 par Bernie

Merci beaucoup hardy pour ces dernières précisions.

Vous vous posez donc les questions suivantes:
1° garder et faire les travaux
2° revendre en l'état
3° procédure contre l'agence pour défaut d'information

Avant de prendre une décision:
1° Prendre rendez-vous avec votre banquier au sujet d'un remboursement différé de votre crédit en cours
Une fois la réponse du banquier en poche, vous serez plus à même de prendre une décision.

Si ça réponse est négative, envisagez les deux autres options.

Sachant que revendre en l'état est possible mais vous risquerez d'y perdre financièrement, une éventuelle procédure prendrait beaucoup de temps et engrendrerait des frais supplémentaires...

A suivre.....

0 Reco 12/12/2009 à 23:50 par hardy

Rebonsoir,
Merci Bernie pour le dossier, je viens de le lire....je ne sais pas où tu as trouvé ça....mais c'est bien ce qui me concerne, si ce n'est que je ne figure pas dans la liste des logement "pathologie lourde" mon numéro de rue n'est pas dedans (page 27)...c'est ce que me disait un des coproprio. ils ont forcé pour que l'on passe dans cette catégorie afin d'obtenir plus de subventions...mais ce qui explique aussi le coût des travaux...
Comme tu dis il n'y a plus qu'à voir avec la banque en premier lieu, je viens de regarder mon contrat de crédit, il me parle d'un coût supplémentaire en cas de retard...et à mon avis cela ma coutera forcément quelque chose de le laisser en "attente" pendant quelques temps...mais bon de toute façon je n'ai pas bcp le choix..
Pour la vente je vais quand même tenter le coup, et y perdre aussi..reste à voir combien...
Pour la faille...c'était au cas où, mais il est clair qu'une procédure..c'est aussi de l'argent...on en revient tjs au même !!!
Quant à Misterhadley, je n'ai pas bien compris ton message....si tu imagines que j'invente ce que je raconte.... et bien sincèrement, j'aimerai bien, cela pourrait peut-être me faire rire (quoique j'en doute mais bon !!! imaginons !) mais ce n'est pas le cas, et je n'ai pas de temps à perdre pour taper tout ça sur le site...je ne vois pas quel intérêt cela aurait pour moi ....
Et justement c'est aussi parce que je travaille que je n'ai pas forcément le temps de passer trois heures à taper sur un ordi, si cela ne m'est pas utile,(et à vrai dire, même si j'avais le temps cela ne me viendrais même pas à l'esprit de faire ça !) ...et je n'ai pas pour habitude de demander conseil aux gens inutilement car les gens( bien intentionnés) ont aussi des choses plus importants à faire.
Je venais juste chercher de l'aide, voir si on pouvait m'aider à trouver une solution à mon problème....
je remercie donc Bernie....et tous les gens qui ont pris le temps de me lire et de m'apporter leur aide...
Bonne soirée à tous....et je vous tiens au courant de la suite si cela vous intéresse.

0 Reco 13/12/2009 à 11:04 par Bernie

Je me fais l'avocat du diable. Et si c'était bel et bien possible? C'est une question de rédaction, de compréhension et ensuite l'interprêtation perso que l'on en fait.

Surtout sur un forum où l'on ne peut pas s'expliquer de vive voix. On n'est pas non plus forcément en mesure de porter plus de précisions.

Parfois j'interprête mal tes messages, comme tu peux mal percevoir les miens...... C'est l'inconvénient du net.

Je ne vois pas pourquoi hardy prendrait, ne serait-ce que, la peine de lire 66 pages de pure technique, un samedi soir de surcroît, pour son plaisir. Après avoir "pipoté", l'histoire de...

Certains posts ayant fait leur apparition ici, suintaient largement le "pipo", la magouille, voire l'escroquerie. On a rarement "revu" leurs auteurs.

Après tout, ce qui est arrivé à notre M. Jackson national, au fin d'un hôpital à L.A., jamais je n'aurai pas cru ça possible non plus...Pourtant c'est arrivé.......

Quand on a un regard un peu plus "expert" que d'autres, on est loin de s'imaginer que ça peut se produire. Pourquoi? Parce que ça ne nous serait tout bonnement pas arrivé, étant justement plus éclairés que les autres....

Enfin, pour ce que j'en dis........

Message edité 13/12/2009 à 11:05
0 Reco 13/12/2009 à 11:24 par Bernie

Encore pour hardy, encore un peu technique mais essentiel sur le plan juridique:

http://www.cub-brest.fr/colloque-eha/interventions/responsabilite_acteurs.pdf

Bonne lecture.

0 Reco 13/12/2009 à 11:37 par MisterHadley

Je ne commenterai pas les mésaventures de l'idole des vieux djeuns, la bernie...

Par contre, l'histoire du type qui lui aurait saccagé le dos et son "agression" sente le coup monté à plein nez... pas crédible, cette "agression"...

Un gars qui voudrait se venger de ce type de médecin, ce n'est pas juste un pti gnion vite fait et très télégénique qui lui aurait filé, publiquement et devant témoins, mais aurait ruiné sa "carrière" de façon différente... ;)

Enfin, bref.

Pour Godfroy le hardy... :))))

Admettons que ce soit vrai et simplement le résultat d'une trop grande propension à s'être imprégné des vibrants zécrits de l'oeuvre complète de jean marc vinner qui aurait eu, ainsi à très haute dose, des effets indésirables altérant les facultés d'expression du monsieur... ;)

Faut quand même reconnaitre qu'il y a là une fantastique collection de bourdes monumentales dans tout ça..!

Pourquoi acquérir deux appartements "pour investir dans sa retraite", donc avec une optique de long terme, et ne pas prendre le temps de se rendre ne serait-ce qu'une fois sur place afin de visiter comme il se doit ces appartements, et se contenter de les acheter simplement sur photos..?

C'est plus que contradictoire, ça, déjà.

Ca fait même "je m'en foutiste" de base, ne correspondant aucunement avec le motif, légitime lui, des acquisitions "pour la retraite"...

Ensuite, faut arrêter d'essayer de rejeter ses propres bourdes sur les autres quand le responsable n'est autre que soit même...

Pendant quatre ans, on a bien été "au courant" des loyers que l'on a perçu sans se poser la moindre question, ni des charges de copropriétés que l'on a perçues sans s'en poser également, n'est ce pas..?

Et soudainement, et alors que ces réhabilitations urbaines sont de notoriétés publiques depuis des années localement, on s'aperçoit qu'il va falloir mettre la main à la popoche..!?

Mouais... un peu trop facile, tout ça, non..? ;)

Chaque année, et depuis quatre années donc, le hardy s'est vu informé par ses AG de copropriété de ce qu'il dit "découvrir" maintenant, et ce, depuis l'acquisition...

Qu'il y assiste ou non, il en a été obligatoirement informé et ce, de façon certaine.

Tout comme de la teneur des travaux envisagés, et des couts de ces derniers au fur et à mesure de l'établissement des devis résultant des études en cours à différentes étapes comme ce fut le cas.

Quant au "mérule", il suffit de voir les conditions dans lesquelles se développe cette m..de pour s'interroger lorsque le hardy nous dit qu'il a visité ses appartements après les avoir acquis et n'y a rien trouver de particulier à redire, il nous précise même ne pas les avoir trouver "délabrés", ce qui implique donc deux choses :

1 - Ils n'étaient effectivement pas dans un état lamentable et insalubre lorsqu'il les a acheté, donc il est seul responsable en tant que proprio de ses deux appart de cet état actuel...

2 - Ils étaient en réalité dans un état effectivement proche du "délabrement", et dans ce cas, ça ne l'a pas empêcher malgré tout de les louer depuis jusqu'à maintenant, et en tout état de cause, malgré l'état de "délabrement", et donc de percevoir des loyers dessus et des charges en plus...

Alors que penser de tout ça, sinon que le Godfroy ne peut se retourner sur la responsabilité de l'agence à l'époque ni sur les vendeurs, étant donné, d'après ce qu'il dit jusqu'ici, et à moins que l'histoire ne se modifie à nouveau, ils ne sauraient être tenus responsable d'un fait qui n'était à l'époque qu'incertain et aléatoire... ;)

Donc, vaudrait mieux chercher le vrai responsable de ce m..dier, et surtout, se soucier des vraies "victimes" de ce m..dier, c'est à dire les occupants, locataires ou proprio, qui, eux, ont dû vivre réellement dans ces logements insalubres et en payant en plus pour ça.

Message edité 13/12/2009 à 11:38
0 Reco 13/12/2009 à 12:03 par MisterHadley

En terme d'immobilier pur, franchement, un truc à la limite de la préemption urbaine... :))))

Au contraire, suivant les situations financières des copropriétaires, il aurait peut-être été plus judicieux de négocier justement une expropriation avec la mairie en vue d'une démolition directe pour que celle ci récupère le terrain et reconstruise ensuite un immeuble neuf et à loyer modéré...

En plus, apparemment d'après les chiffres de Brest, il y a deux fois plus de demandes de logements sociaux que de logements sociaux attribués, alors...

Pas sur du tout du tout que ce soit "une bonne affaire", là... ;)

Message edité 13/12/2009 à 12:04
0 Reco 13/12/2009 à 12:15 par Bernie

Pour MH. Puis-je te demander de lire le dernier lien dans mon dernier message stp?

Selon moi, c'est bel et bien possible......hardy a acheté sur photo, il l'a bien écrit. Que cela soit un choix judicieux, n'est pas à discuter.

A la place de hardy, je prendrais la peine d'imprimer le premier dossier de 66 pages et les dernier de 15 pages.

Je quitterais mon attitude de chien battu, prendrai les deux documents, reliés comme de vrai fascicules, sous le bras, prendrai mon air de "on me l'a fait mais on ne me la refera plus", les poserai sur le bureau du banquier en lui disant avec beaucoup d'assurance: faut qu'on cause.....

Quant au baston du spécialiste des hernies discales et autres pathologies neurologiques, le coup monté me semble évident....... Le bon docteur fête son happy birthday dans l'appart de son ex.
Qui du petit peuple, fan invertébré, était au courant de cette teuf, au point de se les cailler devant la porte, encagoulé, jusqu'à ce que le fêtard daigne bien de vouloir quitter le-dit immeuble?
Faut être des RG pour savoir où le bon docteur passe ces soirées et d'organiser un baston dès le lendemain de l'annonce du ratage de l'intervention..

Message edité 13/12/2009 à 12:19
0 Reco 13/12/2009 à 12:19 par hardy

Bonjour à tous,
Merci Bernie pour le doc, c'est très technique pour moi, il va falloir que je relise ça, pour que tout soit plus clair.
Nous avons eu en effet l'état parasitaires, 1 avant sondage destructif et 1 ensuite avec sondage destructif;
la conclusion de la société est :"l'immeuble présente plusieurs foyers d'infestation par des champignons lignivores de type mérule et coniophore sur les 2 façades (côté rue et côté cour).
Les conditions générales d'exécution des travaux de traitement (injection des maçonneries au minimum
1 m en périphérie des limites des zones infestées) font que tous les appartements auront à subir des travaux."
On nous parle aussi de "petites vrillettes" .
N'étant pas de Brest, ni des environs, je n'avais jamais entendu parler de la mérule, donc je n'ai pas fait de recherche sur ce sujet avant d'acheter le bien. Dans le contrat du notaire est juste inscrit : "a la date de l'inspection, le contrôleur n'a décelé aucune trace d'activité apparente de type termites ou mérules sur l'ensemble des éléments visibles lors de la visite"
Mais est précisé ensuite : "l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de ces états parasitaires dont un exemplaire lui a été remis dès avant ce jour et faire son affaire personnelle de l'état de l'immeuble et des conclusions du diagnostic technique, sans aucun recours contre le notaire soussigné et contre le vendeur, ce dernier n'étant tenu à cet égard à aucune garantie".
On remarque que tout a été fait pour que l'on ne puisse pas se retrourner contre le vendeur ou le notaire !
Mais bon, parfois on peut quand même, voilà pourqoui je demandait si il pouvait y avoir une faille;
Et comme c'est indiqué dans le dossier que bernie vient de m'envoyer, il n'est pas possible de détecter du mérule sans un sondage destructif, impossible à l'oeil nu.... l'immeuble est ancien il avait de grande chance d'en avoir !
Dans le contrat il est aussi dit que l'on m'a remis un exemplaire....sincèrment je n'en ai aucun souvenir...mais bon, est-ce que je l'ai lu, est-ce que je l'ai zappé ?
je précise aussi que le vendeur était une Sci.....
Pour en revenir à MisterHardley, j'aimerai sincèrement ue tout soit du pipo comme tu dis.... Mais le dossier de bernie (66 pages ) montre bien que je n'ai rien inventé.....car je n'aurai de toute façon pas autant d'imagination !!!

0 Reco 13/12/2009 à 12:28 par MisterHadley

J'ai justement lu les jurisprudences "mérule", la bernie, c'est dead.

Si l'on devait rechercher une responsabilité, et à condition que tout ce que dit le Godfroy soit la stricte vérité bien évidemment... ;)

Je miserais plutôt sur le syndic professionnel de l'immeuble et engagerait sa responsabilité suite au défaut de conservation de l'immeuble qui fait partie de ses obligations absolues, lui donnant même la possibilité d'engager sans aucune autorisation des copropriétaires tout travaux rendus impérativement nécessaire pour éviter l'urgence d'un péril compromettant l'intégrité de l'immeuble...

C Eci dit, vouloir rejeter les "fautes" sur les autres dans ce cas serait à double tranchant, étant donné que ses locataires pourraient tout autant se retourner contre lui, au motif qu'un bailleur a l'obligation de ne pas mettre la sécurité de ses locataires en danger et devant leur fournir un logement conforme à sa destination, en bon état et correspondant au critère impératif de salubrité et de conformité de la descence...

;)

Je rajouterai que dans ce type de "problème" qui n'en est pas un, et lorsque ce type de travaux sont devenus Réalités , avec le temps des quelques années nécessaires à leurs prévisions, un compte séparé est abondé par les copropriétaires au titre d'un "fond spécial travaux" afin justement de budgetter les travaux en question et ainsi avoir la mise de départ financière pour le règlement de ces derniers, les subventions venant en complément de ce compte séparé...

Le relicat ne correspondant plus alors qu'à un simple bakchich...

Donc, tout c Eci est-il un vrai "problème"... ;)

Message edité 13/12/2009 à 12:36
0 Reco 13/12/2009 à 12:36 par itaac

hardy, étiez-vous dans une zone connue d'infestations de mérules à l'époque où vous aviez acheté ? En bref, la préfecture obligeait elle à une recherche de mérules à cette date ?
Après, perso à part les cèpes, j'y connais rien en champignons. Comment ils arrivent, ils se développent,...
pouvaient ils ne pas être présent au moment de l'achat et y être maintenant ?

Après, quel est le rapport entre johnny et la mérule ?
Johnny Mérule ? c'est un sosie qui fait des Galas du côté de Brest ?

Message edité 13/12/2009 à 12:40
0 Reco 13/12/2009 à 12:40 par MisterHadley

Les conditions d'apparitions et de développement de cette m..de ne plaident vraiment pas pour une "qualité" de logements exemplaires, justement...

Pas de ventilations, humidité anormalement élevée, obscurité des lieux, etc, etc...

Pas top du tout, tout ça, quoi...

Regardez les photos que l'on trouve sans blème sur le net... beurk..!

0 Reco 13/12/2009 à 12:40 par hardy

En effet, j'ai acheté ses apparts sur photo...et pour être plus précis par l'intermédiaire d'un ami qui travaillait dans l'immobilier, donc à qui j'ai fait confiance les yeux fermés....et pas la peine de me le dire....je n'aurai pas dû...seulement ...c'est fait..... ensuite je n'ai pas comme tu le penses encaissé des loyers des charges et me suis mis pleins d'argent dans la poche....car si tu as lu mes précédents messages, je parle par exemple de la convention anah qui se poursuit tjs, ce n'est pas moi qui l'ai signé c'est l'ancien proprio quand il a fait des travaux....le notaire m'a dit de la résilier car elle ne m'apportait rien...si ce n'est de pratiquer des loyers inférieurs au marché et de louer à des "revenus modestes".....mais je l'ai laissé, car...cela peut parâitre idiot aussi, mais je n'ai pas acheté ces appartements dans l'idée de me faire pleins de sous, comme tu l'imagines.... j'ai moi-aussi été locataire...et j'ai été contente de trouver des proprios qui louaient leur bien à des gens qui n'avaient pas bcp de revenus, et leur faisait confiance....je fais la même chose...Et autre chose aussi, entre les frais de syndi, les loyers bas, les logements sans locataire...j'ai perdu bcp d'argent....je sais même précisément combien car j'ai fait le calcul dernièrement....
je n'ai pas acheté ces apparts pour devenir riche, juste pour avoir un complément de revenu pour la retraite...c'était un placement !
Les appartements ne sont pas dégradés, je fais aussi des travaux d'entretien dedans....un bien cela s'entretient...quand la locataire à quelque chose qui ne va pas, je règle le problème, je répare car elle habite dedans et doit avoir tout en état de fonctionnement, cela est normal...je n'ai jamais envisagé de prendre des apparts pour devenir "marchand de sommeil" comme tu dis, et si j'étais marchand de sommeil comme tu dis, je ne pense pas que je serai la ou j'en suis actuellement,...je pense qu'ils doivent être moins "con" que moi....et qu'ils ne se font pas avoir......
Maintenant je ne rejette ça sur personne, je tente de trouver des solutions, si il y en a .... et lesquelles.

0 Reco 13/12/2009 à 12:47 par MisterHadley

Que tu l'admettes ou non, tu es "marchand de sommeil" au sens où tu loues des logements à la limite de la salubrité, ce n'est pas moi qui le dit, mais simplement déjà l'OPAH dont ton immeuble est sujet, alors... ;)

Question simple : A quoi ont donc pu servir les charges que tu as payé, et dont tu as refacturé une partie sur tes locataires, depuis quatre ans..?

Message edité 02/02/2015 à 11:46
0 Reco 13/12/2009 à 13:01 par hardy

Je ne refacture aucune charge au locataire, pour tedire j'ai actuellement une note de 1500 euros à payer au syndic, je ne refacture rien au locatiare, cela n'a rien à voir avec lui, il paye un loyer et des charges pour l'électricité des parties communes, et le ménage, le reste ne lui revient pas... et encore je crois que je dois refacturer la taxe pour les ordures ménégèresfigurant sur la taxe foncière (ce que je ne fais même pas !, et que les proprio que j'ai eu faisait) et l'immeuble n'est pas, à l'oeil, dégardé, mais il est vrai que je n'ai pas été percer les murs pour voir dedans et ne suis pas monté sur le toit...je n'ai pas non plus été voir les canalisations, les arrivés d'eaux pluviales, etc....je ne suis pas dans ce domaine, je n'ai donc aucunes connaissances en la matière...maintenant en effet, si l'immeuble avait été entretenu plus régulièrement il n'en serai peut-être pas là (syndic, comme tu dis)... C Eci dit, c'est bien parce qu'on est dans une réhabilitation complète de l'immeuble, et d'une ville, car je pense que dans bcp de villes il y a des logements comme ça, moi j'en ai habité des comme ça, et des pires d'ailleurs....et je n'ai pas forcément eu l'impression que les proprio étaient des marchands de sommeil....il ne faut pas mélenger tout le monde...ce n'est pas parce que l'on achète un appart que l'on est marchand de sommeil,...maintenant faire des travaux au contraire je trouve ça bien, le seul souci est de sortir une telle somme, je préfererais que ces travaux se fassent dans le temps et non aussi rapidement...car même avec les subventions il en reste à payer...
je n'ai jamais eu l'impression de louer des logements insalubres, ce que je n'ai pas envie de faire d'ailleurs.

0 Reco 13/12/2009 à 13:05 par Bernie

a écrit : Je ne refacture aucune charge au locataire, pour tedire j'ai actuellement une note de 1500 euros à payer au syndic, je ne refacture rien au locatiare, cela n'a rien à voir avec lui, il paye un loyer et des charges pour l'électricité des parties communes, et le ménage, le reste ne lui revient pas... et encore je crois que je dois refacturer la taxe pour les ordures ménégèresfigurant sur la taxe foncière (ce que je ne fais même pas !, et que les proprio que j'ai eu faisait) et l'immeuble n'est pas, à l'oeil, dégardé, mais il est vrai que je n'ai pas été percer les murs pour voir dedans et ne suis pas monté sur le toit...je n'ai pas non plus été voir les canalisations, les arrivés d'eaux pluviales, etc....je ne suis pas dans ce domaine, je n'ai donc aucunes connaissances en la matière...maintenant en effet, si l'immeuble avait été entretenu plus régulièrement il n'en serai peut-être pas là (syndic, comme tu dis)... C Eci dit, c'est bien parce qu'on est dans une réhabilitation complète de l'immeuble, et d'une ville, car je pense que dans bcp de villes il y a des logements comme ça, moi j'en ai habité des comme ça, et des pires d'ailleurs....et je n'ai pas forcément eu l'impression que les proprio étaient des marchands de sommeil....il ne faut pas mélenger tout le monde...ce n'est pas parce que l'on achète un appart que l'on est marchand de sommeil,...maintenant faire des travaux au contraire je trouve ça bien, le seul souci est de sortir une telle somme, je préfererais que ces travaux se fassent dans le temps et non aussi rapidement...car même avec les subventions il en reste à payer...
je n'ai jamais eu l'impression de louer des logements insalubres, ce que je n'ai pas envie de faire d'ailleurs.
Hardy, je ne pense pas que tu as besoin de te justifier. Mis à part MH, le taquin, on sait faire à peu près la différence entre une roublarde et une crédule......

0 Reco 13/12/2009 à 13:11 par MisterHadley

a écrit : Je ne refacture aucune charge au locataire, pour tedire j'ai actuellement une note de 1500 euros à payer au syndic, je ne refacture rien au locatiare, cela n'a rien à voir avec lui, il paye un loyer et des charges pour l'électricité des parties communes, et le ménage, le reste ne lui revient pas... et encore je crois que je dois refacturer la taxe pour les ordures ménégèresfigurant sur la taxe foncière (ce que je ne fais même pas !, et que les proprio que j'ai eu faisait) et l'immeuble n'est pas, à l'oeil, dégardé, mais il est vrai que je n'ai pas été percer les murs pour voir dedans et ne suis pas monté sur le toit...je n'ai pas non plus été voir les canalisations, les arrivés d'eaux pluviales, etc....je ne suis pas dans ce domaine, je n'ai donc aucunes connaissances en la matière...maintenant en effet, si l'immeuble avait été entretenu plus régulièrement il n'en serai peut-être pas là (syndic, comme tu dis)... C Eci dit, c'est bien parce qu'on est dans une réhabilitation complète de l'immeuble, et d'une ville, car je pense que dans bcp de villes il y a des logements comme ça, moi j'en ai habité des comme ça, et des pires d'ailleurs....et je n'ai pas forcément eu l'impression que les proprio étaient des marchands de sommeil....il ne faut pas mélenger tout le monde...ce n'est pas parce que l'on achète un appart que l'on est marchand de sommeil,...maintenant faire des travaux au contraire je trouve ça bien, le seul souci est de sortir une telle somme, je préfererais que ces travaux se fassent dans le temps et non aussi rapidement...car même avec les subventions il en reste à payer...
je n'ai jamais eu l'impression de louer des logements insalubres, ce que je n'ai pas envie de faire d'ailleurs.
Tu ne fais pas de loyer hors charges, donc tu refactures bien une partie des charges que tu es censée payé.

J'attends le reste des réponses...

... notemment celle de ton compte séparé "spécial travaux" associé à ton prorata de subvention et le bakchich qu'il restera donc à payer au final...

Ensuite, j'te dis ça comme ça mais... ton "désir" de vouloir faire ces travaux sur plusieurs années a donc été déjà effectué, justement, et tu es arrivée au terme de ces "plusieurs années", là, donc faut faire les travaux maintenant, et les payer... ;)

Message edité 13/12/2009 à 13:11