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rentabilité?

0 Reco 11/12/2007 à 18:12 par JackPalmer

J'ai beaucoup ri en lisant un article sur ce site:

//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-Acheter_une_chambre_dans_le_16e_arrondissement-00000810_30798.html

En gros une acheteuse se félicite d'avoir acheté un appart à 86 000 euros qu'elle va louer 400 euros par mois.

Sortons la calculette :
86 000 + 7% de notaire = 92 020 euros
400 euros par mois donc cela signifie que si elle achete cash (sans frais de crédit) il lui faudra 230 mois soit presque 20 ans pour rentrer dans ses frais... Et cela sasn compter les réparations, les charges, les impots fonciers, l'assurance de l'appart et le spériodes de vacances de l'appart.

La rentabilité brute s'établie à : 400 *12 / 92 020 soit 5%... En net on doit etre à moins de 3%

Vous pouvez avoir du net avec n'importe quel compte à terme à 3% et bientot 3,75 avec un livret A.

Cela reste disponible, n'est pas impacté par la baisse de l'immobilier en cours, ni par la futur mise aux normes thermiques...

C'est joli les publi-reportages, mais tout de même

Jack

0 Reco 11/12/2007 à 18:33 par graulhetois

jack tu as vraiment l'oeil partout t mon idole.
j'ai une question de novice et j'espere pas me faire rembaler.
je cherche a investir et je ne sais trop dans quoi, alors c'est vrai je viens ici pour chercher des infos.
Je me pose la question actuellement les prix sont tres eleves , mais si ils baissent comme la majorité le dit, est ce que les taux des credits ne vont pas s'envoler eux ? et rendre donc l'achat toujours aussi cher ?

0 Reco 11/12/2007 à 18:39 par OSCARITO

moi aussi,ce type d'article m'amuse (la rentabilité est vraiment minable) cependant pour investir la meme somme sur un livret A,il faut l'avoir!!!
si tu n'a pas de capital,cet exemple peut etre intéressant et investir dans PARIS16 ça le fait non?

0 Reco 11/12/2007 à 19:22 par JackPalmer

a écrit : Je me pose la question actuellement les prix sont tres eleves , mais si ils baissent comme la majorité le dit, est ce que les taux des credits ne vont pas s'envoler eux ? et rendre donc l'achat toujours aussi cher ?Un petit tour sur un simulateur de credit immo :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/mensualites/mensualites.html

Un peu de théorie :

J’emprunte 100 000 à 4%
sur 20 ans
mensualités à 606 euros
coût total du crédit 45 400 donc au total 145 100

Les taux montent donc l’immobilier baisse (ce n’est pas la seule raison):

J’emprunte 80 000 à 6%
Sur 18 ans : (je prend cette valeur car elle donne quasiment la même mensualité)
mensualités à 607 euros
coût total du crédit 51 112 donc au total 131 112
C’est un plus cher en crédit, mais tu gagnes deux ans de remboursement

Tu préfères quoi ?

--------------

Cas pratique et rôle de l’apport :

Tu as un apport de 30 000 euros :

Avant la baisse
Achat d’un bien à 200 000
Donc tu empruntes 170 000 à 4%
Sur 20 ans : 1070 euros par mois et un cout du crédit à 77200, soit au total 247 200

Baisse de 20%
Donc tu empruntes 160 000 –30 000 soit 130 000 à 6%
Sur 15 ans : 1097 euros par mois et un cout du crédit à 67460, soit au total 247 200
Tu gagnes 5 ans de remboursement (le temps que tu as attendu au chaud…)

Plus les taux montent, plus l’immobilier baisse (moins d’acheteur), plus les taux montent plus le role de levier de l’apport est important.

Conclusion : loue, économise -pour te constituer un apport- et attends au chaud

jack

0 Reco 11/12/2007 à 19:25 par JackPalmer

a écrit : moi aussi,ce type d'article m'amuse (la rentabilité est vraiment minable) cependant pour investir la meme somme sur un livret A,il faut l'avoir!!!
si tu n'a pas de capital,cet exemple peut etre intéressant et investir dans PARIS16 ça le fait non?
Si tu n'a pas de capital cela veut dire que tu empruntes:
Toujours sur le même site:

http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/mensualites/mensualites.html
86 600 à 5% sur 15 ans:
Tu rembourses 685 euros par mois (seulement 400 euros de loyer)

cout du crédit : 36 700 euros....

Je ne vois pas bien la création de capital dans cette histoire.... et je passe sur tous les frais annexes

Si tu payes l'appart 40 000 là d'accord.
L'immobilier est un bon moyen de se créer du capital quand il est "raissonable" pas au tarif délirant du dessus.

Jack

0 Reco 11/12/2007 à 19:28 par graulhetois

je te remercie jack
tu me plais tu vas a l'essentiel et tu reponds exactement a mes questions.
merci bcp.
je continuerai a vous lire c'est genial ici.
mais je ferai peu d'intervention car je ne suis pas pro dans le domaine.
merci

0 Reco 11/12/2007 à 23:23 par SABSYL

a écrit : Cas pratique et rôle de l’apport :
Tu as un apport de 30 000 euros :

Avant la baisse
Achat d’un bien à 200 000
Donc tu empruntes 170 000 à 4%
Sur 20 ans : 1070 euros par mois et un cout du crédit à 77200, soit au total 247 200

Baisse de 20%
Donc tu empruntes 160 000 –30 000 soit 130 000 à 6%
Sur 15 ans : 1097 euros par mois et un cout du crédit à 67460, soit au total 247 200
Tu gagnes 5 ans de remboursement (le temps que tu as attendu au chaud…)

Plus les taux montent, plus l’immobilier baisse (moins d’acheteur), plus les taux montent plus le role de levier de l’apport est important.

Conclusion : loue, économise -pour te constituer un apport- et attends au chaud

jack
J'ai lu avec interet (comme souvent dans votre cas) votre développement, je ne trouve pas les memes chiffres que vous avec les memes bases d'hypothèses, à savoir :

VOTRE CALCUL
Tu as un apport de 30 000 euros :
Avant la baisse
Achat d’un bien à 200 000
Donc tu empruntes 170 000 à 4%
Sur 20 ans : 1070 euros par mois et un cout du crédit à 77200, soit au total 247 200
LE MIEN
mensualité 1030 je trouve un montant total de 277200

VOTRE CALCUL
Baisse de 20%
Donc tu empruntes 160 000 –30 000 soit 130 000 à 6%
Sur 15 ans : 1097 euros par mois et un cout du crédit à 67460, soit au total 247 200
LE MIEN
total acquisition 227 460

DIFFERENCE ENTRE LES DEUX HYPOTHESES (achat maintenant et achat dans 5 ans avec baisse de 20 % prix immo : 49 760 Euros, pendant les 5 ans ou vous attendez au chaud, vous louez votre appart avec une renta brute locative à 5, 5 % (votre proprio n'est pas gourmand et comble de la gentillesse ne vous augmente pas pendant 5 ans vous aurez dépensé :
11 000 euros par an pour louer votre appart et ce pendant 5 ans soit 55 000 euros de loyer soit 5240 euros de plus
qu'en ayant acheté maintenant....

Vous noterez que j'ai pris les memes parametres que vous, la différence c'est que vous avez omis de parler des loyers que vous débourserez pendant 5 ans pour attendre au chaud... Alors la question que je pause, c'est si au bout du compte, il n'y a pas de différence de cout, pourquoi attendre ?

Cordialement
Sylvie

0 Reco 12/12/2007 à 02:36 par SABSYL

[citer]

donc dans ton calcul il faut que tu prennes en compte le fait que les intérêts (de l'apport) compensent le loyer

Merci Jeanmarcou, de m'avoir donné ton avis, par contre je ne pense pas que les interets de l'apport compensent le loyer. Et je ne pense pas que Jack palmer l'ait appréhendé dans cette optique, mais il nous le dira peut etre...

APPORT 30 000 Euros avec une renta net à 7 % (placement de la somme), j'ai 2258 euros par an et çà ne couvre pas mes dépenses annuelles de loyer.
D'autre part, dans l'hypothèse d'un achat immédiat, je profite aussi des dispositions SARKO (interets de credit déductibles pendant 5 ans), d'autre part si l'appart a été construit avant 1977, je bénéficie de différents dispositifs
fiscales pour faire des travaux (la liste est longue).
Je suis d'accord avec Jack palmer quand il dit qu'il ne faut pas non plus acheter n'importe quoi à n'importe quel prix.
J'ai été propriétaire pendant 18 ans de ma RP et séparation aidant, j'ai du vendre, je suis actuellement en location et je souhaite acheter ma RP car pour la surface dont j'ai besoin (2 enfants 15 et 17 ans + plus un adorable Monsieur), je vais en avoir pour 1500 euros de loyer...(actuellement 1100 euros), j'ai vraiment le sentiment très désagréable de jeter l'argent par les fenetres...
Si je fais le calcul sur 5 ans, j'en ai pour 1500 X 12 mois X 5 ans = 90 000 euros de loyer...
Je cherche un appart dans les 300 KE, il faudrait que les prix baissent de plus de 30 % (210 KE) pour que l'option achat immédiat soit déficitaire. Etant donné que je cherche en proche banlieux parisienne (-de 10 minutes à pieds RER) le scénario d'une baisse de plus de 30 % me parait peu probable (sans compter déduction interet de pret et avantages fiscaux liés à certains travaux).
Etant en recherche active, je constate des biens morts et des biens qui baissent comme vous tous, les biens de mauvaise qualité restent sur le carreau... J'ai vendu la semaine dernière un appart sur les bords de marne (j'ai mis
4 mois à le vendre... vendu 210 KE prix de départ 212 KE il est à 10 minutes à pieds du rer par les bords de marne, c'est l'emplacement qui a fait la différence...
Sorry, j'ai été bavarde (le sommeil tarde à venir, Monsieur est à Alger pour le travail et avec les attentats d'aujourd'hui j'ai hate de le voir revenir) Pardonnez moi encore...
Cordialement
Sylvie

0 Reco 12/12/2007 à 09:46 par JackPalmer

Bonjour Sabsyl,

"VOTRE CALCUL
Tu as un apport de 30 000 euros :
Avant la baisse
Achat d’un bien à 200 000
Donc tu empruntes 170 000 à 4%
Sur 20 ans : 1070 euros par mois et un cout du crédit à 77200, soit au total 247 200
LE MIEN
mensualité 1030 je trouve un montant total de 277200"

-> Tu as raison, je me suis planté le cout est bien de 200 000 +77 200 soit 277 200

"VOTRE CALCUL
Baisse de 20%
Donc tu empruntes 160 000 –30 000 soit 130 000 à 6%
Sur 15 ans : 1097 euros par mois et un cout du crédit à 67460, soit au total 247 200
LE MIEN
total acquisition 227 460 "
-> Décidement! rrebelote! 160 000 + 67460 = 227 460 merci de m'avoir corrigé.

Bon... au moins je me console en me disant que je me suis planté dans le sens opposé à ma démonstration... l'écart étant in fine encore plus important

"Vous noterez que j'ai pris les memes parametres que vous, la différence c'est que vous avez omis de parler des loyers que vous débourserez pendant 5 ans pour attendre au chaud... Alors la question que je pause, c'est si au bout du compte, il n'y a pas de différence de cout, pourquoi attendre ? "
-> On loue en genéral nettement moins cher qu'un remboursement d'emprunt sur 20 ans. En tous cas c'est mon cas à titre perso (à moitié prix par rapport au remboursement).
Si on loue au même tarif que ce remboursement et qu'il n'y a pas de possibilité de création d'apport c'est effectivement moins intéressant.
Il ya tout de même un gain : on est endetté moins longtemps, le risque de ne plus pouvoir payer l'emprunt ou de devoir revendre plus cite (chomage, mutation) est donc plus faible.

Cordialement

Jack

Message edité 12/12/2007 à 09:48
0 Reco 12/12/2007 à 10:02 par JackPalmer

a écrit : Merci Jeanmarcou, de m'avoir donné ton avis, par contre je ne pense pas que les interets de l'apport compensent le loyer. Et je ne pense pas que Jack palmer l'ait appréhendé dans cette optique, mais il nous le dira peut etre...Non, ce n'était pas l'idée. Les intérets de l'apport servent plutôt pour moi à gonfler l'apport... a moins d'avoir beaucoup d'argent les intérets ne peuvent pas tout payer.

L'idée est vraiment de se constituer un capital en louant pas trop cher.

"Je suis d'accord avec Jack palmer quand il dit qu'il ne faut pas non plus acheter n'importe quoi à n'importe quel prix."
On est d'accord.

"J'ai été propriétaire pendant 18 ans de ma RP et séparation aidant, j'ai du vendre, je suis actuellement en location et je souhaite acheter ma RP car pour la surface dont j'ai besoin (2 enfants 15 et 17 ans + plus un adorable Monsieur), je vais en avoir pour 1500 euros de loyer...(actuellement 1100 euros), j'ai vraiment le sentiment très désagréable de jeter l'argent par les fenetres...
Si je fais le calcul sur 5 ans, j'en ai pour 1500 X 12 mois X 5 ans = 90 000 euros de loyer...
Je cherche un appart dans les 300 KE, il faudrait que les prix baissent de plus de 30 % (210 KE) pour que l'option achat immédiat soit déficitaire. Etant donné que je cherche en proche banlieux parisienne (-de 10 minutes à pieds RER) le scénario d'une baisse de plus de 30 % me parait peu probable (sans compter déduction interet de pret et avantages fiscaux liés à certains travaux)."
Attention de 91 à 98 la region parisienne a perdu 40%...

"Sorry, j'ai été bavarde (le sommeil tarde à venir, Monsieur est à Alger pour le travail et avec les attentats d'aujourd'hui j'ai hate de le voir revenir) Pardonnez moi encore..."

Pas de soucis c'est le but du forum, bon retour à "Monsieur" ;-)

Cordialement

Jack

0 Reco 12/12/2007 à 10:31 par SABSYL

Merci Jack d'avoir pris le temps de me répondre, des erreurs ont en fait tous. Encore merci pour vos interventions
de qualité.
Cordialement
Sylvie

0 Reco 12/12/2007 à 11:17 par JackPalmer

a écrit : Merci Jack d'avoir pris le temps de me répondre, des erreurs ont en fait tous. Encore merci pour vos interventions
de qualité.
Cordialement
Sylvie
Merci à vous aussi (on se tutoie?) de me relire et me corriger si nécessaire (j'avoue me planter parfois le soir...)

Jack

0 Reco 14/12/2007 à 14:56 par SABSYL

a écrit : salut

mouais, tout ça se défend
c'est clair que le scénario de jack implique de payer un loyer pas trop chèr (comme moi et lui d'ailleurs)
mais sylvie, vu le loyer que tu payes :
- soit tu investie comme tu dis en prenant le temps de négocier (plus que jamais c'est possible) et tu achètes un bien pour ta famille, d'ailleurs j'ai cru comprendre que tu es du métier
- soit tu décide de t'écarter un peu de paris pour payer un loyer moins chèr et attendre mais dans ce shéma, rien n'est prédéfini (20/30 km de paris)

vu le montant de ton loyer et vu que tu achètera un bien interessant (rer ........) et vu que tu es du métier donc tu as un contact direct avec les biens, il me semble que dans tous les cas tu ne peux pas continuer à payer un loyer de 1100 et après 1500 euros

si tu es du métier peut tu nous donner la température et ton avis sur les 4 ans à venir

a +
Jeanmarcou,
Merci d'accepter mes excuses pour ne pas vous avoir répondu plutot.
J'ai répondu en partie sur le theme : acheter pour moi ou louer.
J'ajouterai, que en ce qui concerne ma RP, j'ai fait mes calculs et je suis en alerte sur les biens qui peuvent répondre aux critères que j'ai définis.
Pour ce qui est des investissements immo locatifs, j'attends que çà décante un peu. A mon avis, et ce n'est que mon humble avis, la crise des "subprimes" n'a pas encore atteint son apogée, d'après les analystes financiers que j'ai pu écouter ou lire pour la gestion de mes portefeuilles, la crise devrait etre à son plus haut en mars 2008, d'autre part, j'ai oui dire, que les banquiers souhaitent une dévaluation du dollars.... Ou comment se sortir du M.....r dans lequels ils ont mis leurs clients... Pas très moral tout çà... Quant'à faire des pronostics généralistes sur le % de baisse comme je l'ai dit sur l'autre file, chaque ville est différente (la demande n'étant pas la meme, l'évolution des infrastrutres de transport non plus, l'emplacement du bien non plus, dans une meme ville les prix au m2 ne sont pas les memes), il faut plus que jamais s'entourer d'un maximum d'info avant d'y aller.
CDLT
Sylvie

0 Reco 14/12/2007 à 15:15 par SABSYL

J'ajouterai, car j'ai oublié de le faire, que pour moi, le temps ou des appartements obsolètes (qualité du bati défaillante, gouffre énergétique, bruyant etc etc...) se vendaient au meme prix que des appartements neufs est révolu. Il y a quelques années, on constatait un écart de prix de - 20 à 25 % entre le neuf et l'ancien (en plus les frais d'acte notarié ne sont pas les memes), cet écart s'est gommé et est en train de revenir, et c'est tant mieux. A titre perso quand je souhaite avoir des arguments pour négocier un prix au m2, je me renseigne sur les prix du neuf dans le secteur du bien et çà m'aide à juger du vrai prix de l'ancien et à faire une proposition. Une chose est sure, le temps de la négo est revenu.
CDLT
Sylvie