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SCELLIER

0 Reco 28/03/2009 à 14:52 par Jul.TREM

Bonjour,

A votre avis, peut-on investir maintenant en SCELLIER ou faut-il attendre la fin de l'année voir l'année prochaine pour espérer une baisse des prix des appartements en VEFA ?

Merci.:)

0 Reco 28/03/2009 à 15:24 par speedleo



maintenant ou plus tard tout dépend de ta stratégie.

Si c'est uniquemnt pour profiter du coté fiscal fais le de suite
Si c'est pour combiner avantage fiscal + prepe retraite fais le de suite tu seras sur d'avoir unbien pour ta retraite
Si c'est pour tenter un coup attend un peu mais dans 6 mois on risque de dire la meme chose

Ensuite tout dépend du lieux ou tu comptes acheter, car certaines villes comme montpellier que je connais bien sont toujours en forte croissance démographique et de ce fait avec l'arrêt de sortie de nouveaux programmes il y a fort à parier que 2010 sera chaud sur la zone

0 Reco 29/03/2009 à 22:12 par Jul.TREM

O.K.

Merci pour ta réponse.:)

0 Reco 30/03/2009 à 08:30 par speedleo


par contre ne te fais avoir et etudie le dossier à fond.

certains sont en effet en train de tuer la scellier comme ils l'ont fait avec la de robien.

la scellier a été sortie pour faire du social et pour aider le milieu du batiment. le coté social est surtout tourné vers les familles donc vers les T3 et T4 et quand je vois au salon de l'immobilier des sociétés vendre des studio en scellier cela me fait bondir.

ex un studio à 110000 € te fera économiser 27500 € d'impot mais au niveau du loyer tu vas perdre 10800 € sur 9 ans donc en fait le gain n'est seulement de 16700 €.

pourquoi : le loyer d'un studio de 22 m2 est de l'ordre de 410 € alors qu'en scellier il est de 22*14=308€

alors qu'un T3 de 50 m2 est habituellement loué 720 e et en scellier 50*14 = 700
et un T4 de 70 vaut 850 € et en scellier 980. ce 980 sera ramené à 850 pour être dans le prix marché

a+

0 Reco 30/03/2009 à 10:13 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

A votre avis, peut-on investir maintenant en SCELLIER ou faut-il attendre la fin de l'année voir l'année prochaine pour espérer une baisse des prix des appartements en VEFA ?

Merci.:)
Bonjour JM,

Le marché est déjà saturé de De robien, les Scellier qui vont venir subiront la concurence de ces biens s'ils sont dans les mêmes villes ou même bassin (sans compter tous ce qui est en vente ou location...)

N'oubliez pas que les commercialisateursd de Scellier sont les memes que ceux du DR. Connaissez vous l'emission d'envoyés special "les DR de la colère"? Je vous conseille tres vivement de la voir (elle est sur youtube) avant de vous engager(tapez "you tube de robien de la colere" sur google, vous aurez le lien)

Je vous invite aussi a faire un tour sur les forums (actufinance) pour lire les retours des décus du DR ... c'est instructif

ou ici meme:
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1032&page=1
//www.lavieimmo.com/voir-_COPROPRIETAIRES_DE_ROBIEN_MECONTENTS-1449-2.html

Du fait de la crise les loyers ne pourront pas partir à la hausse, et il est loin d'etre évident de louer au tarif souhaité en cette période

Vu l'évolution du marché ancien et de l'effondrement des transactions dans le neuf, il me semble évident que le prix du neuf ne pourra que baisser; Le nombre de ventes s'effondrant, les promoteurs n'auront pas d'autres solutions que de baisser le tarif pour vendre

//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-Les_ventes_de_logements_neufs_devraient_chuter_de_40_cette_annee-00002272.html

Ce type d'opérations n'est pas forcement mauvaise en soit, par contre je ne pense pas que ce soit le bon moment pour la réaliser

A vous lire

Jack

Message edité 30/03/2009 à 10:19
0 Reco 30/03/2009 à 13:25 par Jul.TREM

Bonjour,

Le De Robien et le Scellier ne présentent pas les mêmes avantages.

Mon projet est situé à 800 mêtres de la mer dans un complexe de 21 maisons. Il s'agit d'un T3 de 70 m2 avec jardin et garage privatif. Il serait à 180000 euros. Je vais tenter de négocier. Mais, il semble qu'ils sont au prix du marché actuel.
La commune se développe de plus en plus....je m'étais ravisé sur un De Robien et une Deméssine il y a un an et demi, mais là je pense franchir le pas. Les avantages de cette loi sont quand même avantageux.

Effectivement, j'ai pour habitude d'étudier avant de m'engager.

Merci.
:)

0 Reco 30/03/2009 à 13:30 par Jul.TREM

Re,

C'est quand le bon moment ? La loi est en place pour 2009 et 2010 à 25 % et 20 % pour 2011 et 2012.....=) et ne concerne pas tous les endroits que l'on souhaite.

Néanmoins, je vais essayer de descendre le prix au maximum.

@ +

0 Reco 30/03/2009 à 13:37 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

Le De Robien et le Scellier ne présentent pas les mêmes avantages.

Mon projet est situé à 800 mêtres de la mer dans un complexe de 21 maisons. Il s'agit d'un T3 de 70 m2 avec jardin et garage privatif. Il serait à 180000 euros. Je vais tenter de négocier. Mais, il semble qu'ils sont au prix du marché actuel.
La commune se développe de plus en plus....je m'étais ravisé sur un De Robien et une Deméssine il y a un an et demi, mais là je pense franchir le pas. Les avantages de cette loi sont quand même avantageux.

Effectivement, j'ai pour habitude d'étudier avant de m'engager.

Merci.
:)
Bonjour,

Je vous laisse voir... oui les avantages sont nombreux... mais si vous surpayer votre bien,... le résultat peut ne pas etre hyper-intéressant...

Une question : a quel prix serait louer votre F3? Quelle est votre rentabilité brute?
Est il indiscret de vous demander à quel endroit?

A vous lire

Jack

Message edité 30/03/2009 à 16:06
0 Reco 30/03/2009 à 13:42 par JackPalmer

a écrit : Re,

C'est quand le bon moment ? La loi est en place pour 2009 et 2010 à 25 % et 20 % pour 2011 et 2012.....=) et ne concerne pas tous les endroits que l'on souhaite.

Néanmoins, je vais essayer de descendre le prix au maximum.

@ +
Moi j'attendrai au moins un an :
Attendre un an vous maintient dans la meme enveloppe de defiscalisation (vous serez en 2010 donc -25%)

_ pour voir l'évolution des prix : cet ensemble est il en début de commercialisation ou fin? Dans quel état d'avancement est il?
_ pour voir le climat "global" du marché immo
_ pour verifier que votre appart sera bien livré, dans le cas où il serait à construire (attention, si le promoteur faite faillite vous etes partis pour des années de galere, pensez y... vu la baisse du nombre de constructions c'est un risque réel)

et tres honnetement je pense que le marché neuf tout comme l'ancien ne peut que baisser, vous risquer fortement de payer le prix fort

Jack

0 Reco 30/03/2009 à 13:59 par Jul.TREM

Re,

Le terrassement est en train de se faire. Le projet est livrable au 1er trimestre 2010.

Il pourrait être loué entre 500 et 550 euros / mois. Mais, je compte moins que plus soit 50O euros.

Quant à la rentabilité brute, je ne sais pas faire cela, si tu peux m'éclairer ?

J'ai déjà acquis de l'ancien en cet endroit il y a 3 ans et demi et les demandes de location sont nombreuses.
C'est pourquoi je m'oriente une nouvelle fois là.

Il se trouve sur la côte Lorientaise dans le Morbihan.

Aussi, connais-tu un lien pour connaître réellement le prix du marché pratiqué dans cette commune.

Merci.

0 Reco 30/03/2009 à 16:03 par JackPalmer

rentabilité brute = rentabilté théorique, c'ést à dire, tes gains annuels / ton cout ramené en pourcentage

ex: 500*12 (tes loyers annules) /180 000 = 3.33%

attention il faut que tu le completes avec tes autres gains (defiscalisations) et perte (cout du crédit, j'ai juste indiqué le prix "brut", d'ailelurs il manque aussi les frais de notaires), n'ayant pas ces parametres difficile de faire un calcul plus précis.

Sans etre expert la rentabilité brute me semble bien faible!....

Sur ce gain brut ont retire toujours une part correspondants aux aléas et autre couts : vacances entre deux locataires, charges non récupérables , impots locaux, imposition (pas vraiment ton cas), réparations (avec du neuf tu es normalement non concernés...), frais de mise en agence si tu ne loues pas toi meme... Bref on essai de tout compter

j'ai souvent vu enlever deux ou trois pourcent à la rentabilité brute pour avoir la nette, ce qui ne semble pas tres bon dans ton cas... C'est de mémoire ce qu'annoncaient d'autre foromeurs ici.

On compare en général ensuite la rentabilité nette obtenue avec celle d'un placement sécurisé (complexité de la gestion d'un bien immo et du temps passé dessus (un livret A ou une assurance vie ne consomment aucun temps en regime de croisiere et tres peu à la création) ainsi qu'a la non liquidité du bien immo

Pour te redonner le tableau global (j'ai repris à chaque fois du 2% d'écart):
livret A :2,5% à ce jour. bientot moins
rendement net attendu immo : 4,5%
rendement brut attendu immo : 6,5%

L'exemple est tres thjéorique, juste pour te fixer les idées.

Bonne lecture

jack

Message edité 30/03/2009 à 16:06
0 Reco 30/03/2009 à 16:03 par JackPalmer

doublon

Message edité 30/03/2009 à 16:03
0 Reco 30/03/2009 à 16:13 par JackPalmer

a écrit : Il se trouve sur la côte Lorientaise dans le Morbihan.

Aussi, connais-tu un lien pour connaître réellement le prix du marché pratiqué dans cette commune.

Merci.
hmmm...

J'ai fait une petite rechecrhe sur bulle immo.org dans la partie revue de presse, voici quelques un des liens remontés (je te donne juste les sites relayés)

http://www.lemonde.fr/cgi-bin/ACHATS/1048903.html?offre=ARCHIVES&type_item=ART_ARCH_30J&objet_id=1048903

http://www.vannes.maville.com/actu/actudet.php?abo=157663&serv=41&idDoc=753287&idCla=dep&utm_source=ofmnewsletter&utm_medium=lettredinformation&utm_campaign=actualitedepartement
"De fortes négociations

Les négociations peuvent aboutir selon les interlocuteurs à des baisses de 10 % ou de 15 % à 20 %. Certains parlent même de cas de baisse de 25 % de la part de gens très pressés, ou qui ont des prêts relais. Une méthode qui avait été déconseillée par les notaires il y a trois ans déjà.

« Les acquéreurs sont plus sélectifs, plus exigeants », constate Jean-Claude Binard. « On peut imaginer des baisses, si cela dure, de 30 % », imagine Olivier Smague, de Le Rouzic immobilier à Vannes.

"
et sur les remontés des foromeurs eux-memes:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=26&t=28256&hilit=lorient

Jack

0 Reco 30/03/2009 à 16:43 par Jul.TREM

Merci pour tout.

Ce que je comprends, c'est qu'il va falloir négocier dur et descendre le prix. Dans le cas contraire, je m'abstiendrai comme l'an passé. Pas grave !

Ce que je ne comprends pas, c'est que cela se vend également aussi vite. A Lomener, bord de mer de Ploemeur il ne reste que quelques réalisations en vente. Sur 59 seulement 6 ou 8 alors que c'est en construction.

Fourchettes des prix pour les restants :

T2= 150000 euros pour 42 M2
T3= 220000 à 265000 euros pour 63 à 75.

Ils sont bientôt livrables et déjà presque tous vendus. Je me demande où est la crise.=)

http://www.ouestfrance-immo.com/immobilier/vente/programme-neuf/ploemeur-56-56162/appartement-3819230.htm

0 Reco 30/03/2009 à 16:46 par Jul.TREM

a écrit : rentabilité brute = rentabilté théorique, c'ést à dire, tes gains annuels / ton cout ramené en pourcentage

ex: 500*12 (tes loyers annules) /180 000 = 3.33%

attention il faut que tu le completes avec tes autres gains (defiscalisations) et perte (cout du crédit, j'ai juste indiqué le prix "brut", d'ailelurs il manque aussi les frais de notaires), n'ayant pas ces parametres difficile de faire un calcul plus précis.

Sans etre expert la rentabilité brute me semble bien faible!....

Sur ce gain brut ont retire toujours une part correspondants aux aléas et autre couts : vacances entre deux locataires, charges non récupérables , impots locaux, imposition (pas vraiment ton cas), réparations (avec du neuf tu es normalement non concernés...), frais de mise en agence si tu ne loues pas toi meme... Bref on essai de tout compter

j'ai souvent vu enlever deux ou trois pourcent à la rentabilité brute pour avoir la nette, ce qui ne semble pas tres bon dans ton cas... C'est de mémoire ce qu'annoncaient d'autre foromeurs ici.

On compare en général ensuite la rentabilité nette obtenue avec celle d'un placement sécurisé (complexité de la gestion d'un bien immo et du temps passé dessus (un livret A ou une assurance vie ne consomment aucun temps en regime de croisiere et tres peu à la création) ainsi qu'a la non liquidité du bien immo

Pour te redonner le tableau global (j'ai repris à chaque fois du 2% d'écart):
livret A :2,5% à ce jour. bientot moins
rendement net attendu immo : 4,5%
rendement brut attendu immo : 6,5%

L'exemple est tres thjéorique, juste pour te fixer les idées.

Bonne lecture

jack
Peux-tu m'expliquer le calcul avec les gains en impots etc....

Merci encore.

0 Reco 30/03/2009 à 17:11 par JackPalmer

a écrit : Merci pour tout.

Ce que je comprends, c'est qu'il va falloir négocier dur et descendre le prix. Dans le cas contraire, je m'abstiendrai comme l'an passé. Pas grave !

Ce que je ne comprends pas, c'est que cela se vend également aussi vite. A Lomener, bord de mer de Ploemeur il ne reste que quelques réalisations en vente. Sur 59 seulement 6 ou 8 alors que c'est en construction.

Fourchettes des prix pour les restants :

T2= 150000 euros pour 42 M2
T3= 220000 à 265000 euros pour 63 à 75.

Ils sont bientôt livrables et déjà presque tous vendus. Je me demande où est la crise.=)

http://www.ouestfrance-immo.com/immobilier/vente/programme-neuf/ploemeur-56-56162/appartement-3819230.htm
Peut etre que les ventes ont été principalement faite avecnt septembre 2008?
peut etre qu'il y en avait plus de prévu au départ?

et fait gaffe au concept chez un promoteur de "tout est vendu monsieur, il n'en reste plus qu'un dépechez vous de signer"...

Message edité 30/03/2009 à 17:11
0 Reco 30/03/2009 à 17:12 par Jul.TREM

Je m'oriente vers un SCELLIER social....

Le loyer serait en fait de 580 euros.

Il faut que je puisse descendre le prix à 160000 euros avec les 2,5 de frais de notaire. Et là, ce serait plutôt pas mal.=)

0 Reco 30/03/2009 à 17:28 par MisterHadley

La rentabilité brute serait alors :

580€ x 12 = 6960€

2.5% de 160000€ = 4000€

4000€ + 160000€ = 164000€

6960€ / 164000€ x 100 = 4.24% de rentabilité brute

Les frais de notaire sont à intégrer aux couts d'acquisition, les gains fiscaux, si gains il y a ou sont censé être, ne sont pas à prendre en considération dans une rentabilité nette immédiate, mais éventuellement en toute fin de calcul sur ton taux d'imposition...

Les intérêts d'emprunt(s), si intérêts d'emprunts il y a, ne sont pas à prendre en considération non plus, c'est une éventuelle cerise sur le gateau qui intervient également sur ton imposition ensuite...

En gros, pour te faire une idée, tu prends ta rentabilité brute, soit dans ton cas 4.24%, et tu la divises grossièrement par 3 pour te donner une idée de ce que serait ta rentabilité nette, soit 4.24% / 3 = 1.41%

Et 1.41%... Bah ça ne casse vraiment pas des briques, en fait...

Réfléchir TRES sérieusement si l'acquisition est faite pour un "placement" locatif...

Message edité 30/03/2009 à 17:29
0 Reco 30/03/2009 à 18:00 par JackPalmer

Un complement Jm pour le calcul de la defiscalisation et du cout de ton crédit ;

Avec la meme conclusion que Hadley... pas terrible...

-----------

Sur les déductions d'impots je ne suis pas expert et de toute façon c'est toi qui va les déterminer. ;-)

Voici ce que j’ai compris :

1) ton gain « fiscal »
le gain fiscal est calculé de cette façon :
on soustrait des revenus imposables N% de la valeur du bien, c'est à dire avant 2011 25% du prix de revient de ton appart réparti sur 9 ans. Tu as un complement pour le scellier social pendant certaines années

Question : le prix de revient inclut il les frais de notaires et surtout crédit? bonne question... je n'ai pas l'impression, mais ce point est à creuser

http://www.diagnostic-expertise.com/defiscalisation/explication-loi.php?law=loi-scellier

Dans cette hypothèse :
dans ton cas tu vas soustraire 25% de tes 180 000 euros répartis sur 9 ans soit 5000 euros par an;

Imaginons que ton revenu soit à 50 000 euros par an et deux enfants, soit un IR brut de :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/impot/e_web_impot.html

2585 euros par an (base 50 000 et deux enfants)

Avec le scelier tu passerai à un revenu de (50 000 -5000 = 45 000), soit un IR de :
1955

tu gagnes donc par an : 2469-1839 = 630 euros sur 9 ans
je t’ai fait une exemple, à toi de completer avec ta vraie valeur.

2) ton crédit

même concept, je te donne un exemple, a toi de recalculer en fonction de tes propres paramètres
J’ai fait simple : emprunt total à 5% sur 20 ans, tu fournis en cash les frais de notaires.
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/creditimmo/e_creditimmo.html

cela te fait une mensualité à 1187,92 euros par mois, ton cout total est de 12*20*1188=285120 euros ;

ta rentabilité sur les 9 premières années est donc de :
(12*500)+630/ (12*20* 1188)=2,3%

et les 11 suivantes de :
(12*500)/ 12*20 1188=2,1%
(sur ces 11 années tu es quasiment certain de payer des réparations)

On constate d’ailleurs que le gain fiscal ne change pas grand-chose (en tous cas dans cet exemple, sur tes chiffres à toi peut-etre …)

Apres au bout de 20 ans il te reste le bien… qui vaudra ce qu’il vaudra, peut être beaucoup, peut être pas…
Quand on creuse un peu, on tombe sur un rendement brut qui n’est même pas celui du net sur un livret A !

jack

0 Reco 30/03/2009 à 18:00 par JackPalmer

a écrit : Je m'oriente vers un SCELLIER social....

Le loyer serait en fait de 580 euros.

Il faut que je puisse descendre le prix à 160000 euros avec les 2,5 de frais de notaire. Et là, ce serait plutôt pas mal.=)
et au fait tu finances comment? parce que n'oublies pas que le crédit n'est pas gratuit et que tu le payes!

jack

0 Reco 30/03/2009 à 18:24 par MisterHadley

Heureusement qu't'as fait simple, pti jacko, hein... :)))

Je rentre pas dans le détail, ça ne m'intéresse pas trop, là...

Je dirais juste simplement qu'il n'y a nul besoin d'aller se fourvoyer dans des trucs volontairement complexes pour un "gain" supposé fiscal en contrepartie de beaucoup de contraintes d'une manière générale...

Je ne comprendrai surement jamais ce besoin irrépréssible de vouloir fiscalement tenter de couper les cheveux en quatre, en s'imaginant de surcroit faire l'affaire ou le placement du siècle...

Il y a déjà assez avec les déductions classiques pour améliorer sagement et efficacement les choses dans un régime immobilier tout aussi classique de droit commun, sans avoir besoin de se lancer dans tel ou tel régime X ou Y pour s'imaginer "défiscaliser" ses deniers...

Ca fait oublier l'essentiel d'un investissement immobilier locatif, à savoir l'immobilier lui-même, objet de l'investissement, justement...

Ah, l'appât du "gain"... ;)

On n'est pas sorti d'l'auberge avec tout ça, hein... ;)

Bon courage malgré tout.

0 Reco 30/03/2009 à 18:34 par JackPalmer

a écrit : Je dirais juste simplement qu'il n'y a nul besoin d'aller se fourvoyer dans des trucs volontairement complexes pour un "gain" supposé fiscal en contrepartie de beaucoup de contraintes d'une manière générale...

Je ne comprendrai surement jamais ce besoin irrépréssible de vouloir fiscalement tenter de couper les cheveux en quatre, en s'imaginant de surcroit faire l'affaire ou le placement du siècle...

Il y a déjà assez avec les déductions classiques pour améliorer sagement et efficacement les choses dans un régime immobilier tout aussi classique de droit commun, sans avoir besoin de se lancer dans tel ou tel régime X ou Y pour s'imaginer "défiscaliser" ses deniers...

Ca fait oublier l'essentiel d'un investissement immobilier locatif, à savoir l'immobilier lui-même, objet de l'investissement, justement...

Ah, l'appât du "gain"... ;)

On n'est pas sorti d'l'auberge avec tout ça, hein... ;)

Bon courage malgré tout.
L'une des rares fois où nous sommes d'accord

bonne soirée

Jack

Message edité 30/03/2009 à 18:36
0 Reco 30/03/2009 à 18:40 par speedleo



attention messieur ne pas confondre la de robien et la scellier

pour la de robien on imputait le deficit genere sur les revenus d'ou peu d'impact pour les gens qui ne sont pas au moins dans la tranche à30 %

par contre pour la scellier les 25 % (5% la premier année et 2.5 les 8 suivantes) viennent directement en réduction de vos impots.

donc quelqu'un qui payait 5000 € d'impots peu investir pour un appart à 180000 e et il ne paye plus d'impots car la premier annee 5% de 180000 € = 90000 E de réduction d'impots. sachant qu'il ne payait que 5000 il lui reste 4000 à reporter sur les années suivantes en complement des 2.5% (4500€)

5000 € d'économie d'impot équivaut à 416 € de revenus en + du loyer par mois dans vos calculs

ce calcul est approximatif car je ne tiens pas compte des nouveaux revenus fon,ciers engendrés par l'investiisement

0 Reco 30/03/2009 à 18:50 par MisterHadley

Je ne confond pas.
Je ne fais même pas de distinction.

Et les contraintes sont..?

0 Reco 30/03/2009 à 19:00 par JackPalmer

Exact,

c'est bien le quart que l'on enleve directement du revenu , le figaro a le mérite de bien l'expliquer (bien mieux que la plupart des sites de defiscalisation sont ultra-flous sur ce sujet...)
:
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/03/17/05002-20090317ARTFIG00473-beneficiez-d-une-reduction-d-impot-avec-le-regime-scellier-.php

Le gain fiscal est donc supérieure.

ceci dit, je pense que les tarifs de vente ont largement intégrés ce gain...

Sur un achat immo, la defiscalisation est unpeu la "cerise sur le gateau", s'il y a gain tant mieux,mais si on achete que pour ça...

par curiosité je vais refaire le calcul de rentabilité avec ce gain

Jack

0 Reco 30/03/2009 à 19:45 par cocoyalex

Bonjour,

la rentabilité de celui-là, je ne sais pas mais dans le coin qui m'interesse et dans lequel j'investis, un studio neuf vaut effectivement dans les 100 000€ (env:25m2/parking) alors moi je veux bien récupérer 1/4 du prix sur les impôts mais quel est l'interêt quand on sait que dans l'ancien (et souvent de charme ou de belle facture, mieux placé car plein centre ville et près du métro) la même surface peut se trouver entre 55 et 65000€ (et j'ai espoir que ça baisse...) et s'il y a des travaux et bien tant mieux, il valorise un bien qui a pu être négocié grace à cela et c'est déductible des revenus fonciers (voire faire un déficit), mon loyer sera sensiblement le même que celui du studio neuf avec beaucoup moins de charges (pas d'ascenseur, gardien etc...) et franchement, la plupart sont des étudiants qui n'ont pas besoin de parking...Alors, il est où l'avantage????

0 Reco 30/03/2009 à 20:29 par MisterHadley

Sans compter qu'à la moindre carence locative un chouia persistante, exit l'avantage fiscal...

Je maintiens qu'il est plus intéressant de NE PAS prendre en considération un éventuel régime de "défiscalisation" lorsque l'on veut investif dans de l'immobilier à des fins locatives, mais se concentrer exclusivement sur la pertinence du choix de l'investisment lui-meme...

Ensuite, si il devait etre envisageable de bénéficier de tel ou tel mesure, tant mieux, pourquoi pas, mais ça ne doit nullement rentrer en ligne de compte dans le choix de tel appartement ou telle maison plutôt que tel ou telle autre...

N'oublions pas qu'un loyer est un revenu, réel, tangible...

Un avantage fiscal, quel qu'il soit, aussi intéressant soit-il, n'est, lui, pas un revenu...

Donc, ne pas faire un montage financier considérant un avantage fiscal en revenu, puisqu'il n'en est pas un, ni surtout baser principalement son montage financier sur cet avantage, justement...

Parce que si l'avantage devait ne pas entrer en action pour telle ou telle raison si les conditions devaient ne pas être remplies, ou s'évanouir après deux-trois ans, faute de locataires, etc, etc... bah le montage financier en question qui aurait principalement compté sur cet avantage fiscal s'effondrerait direct, et laisserait alors "l'investisseur" dans la daube, son ou ses emprunts, ses impôts à payer puisqu'ils sont toujours à N+1, et ses yeux pour pleurer...

Donc, chacun fait comme il voudra, biensur... Mais faudra pas venir se plaindre ensuite si "ce n'est pas ce que la simulation du conseiller de je ne sais quoi avait prévue, et tout et tout..! " ;)

Bon... Sur ces bonnes paroles... Ca va être l'heure du Stéphane Plaza show, là, mine de rien, hein..! ;)

A+

0 Reco 30/03/2009 à 22:10 par Jul.TREM

a écrit : Un complement Jm pour le calcul de la defiscalisation et du cout de ton crédit ;

Avec la meme conclusion que Hadley... pas terrible...

-----------

Sur les déductions d'impots je ne suis pas expert et de toute façon c'est toi qui va les déterminer. ;-)

Voici ce que j’ai compris :

1) ton gain « fiscal »
le gain fiscal est calculé de cette façon :
on soustrait des revenus imposables N% de la valeur du bien, c'est à dire avant 2011 25% du prix de revient de ton appart réparti sur 9 ans. Tu as un complement pour le scellier social pendant certaines années

Question : le prix de revient inclut il les frais de notaires et surtout crédit? bonne question... je n'ai pas l'impression, mais ce point est à creuser

http://www.diagnostic-expertise.com/defiscalisation/explication-loi.php?law=loi-scellier

Dans cette hypothèse :
dans ton cas tu vas soustraire 25% de tes 180 000 euros répartis sur 9 ans soit 5000 euros par an;

Imaginons que ton revenu soit à 50 000 euros par an et deux enfants, soit un IR brut de :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/impot/e_web_impot.html

2585 euros par an (base 50 000 et deux enfants)

Avec le scelier tu passerai à un revenu de (50 000 -5000 = 45 000), soit un IR de :
1955

tu gagnes donc par an : 2469-1839 = 630 euros sur 9 ans
je t’ai fait une exemple, à toi de completer avec ta vraie valeur.

2) ton crédit

même concept, je te donne un exemple, a toi de recalculer en fonction de tes propres paramètres
J’ai fait simple : emprunt total à 5% sur 20 ans, tu fournis en cash les frais de notaires.
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/creditimmo/e_creditimmo.html

cela te fait une mensualité à 1187,92 euros par mois, ton cout total est de 12*20*1188=285120 euros ;

ta rentabilité sur les 9 premières années est donc de :
(12*500)+630/ (12*20* 1188)=2,3%

et les 11 suivantes de :
(12*500)/ 12*20 1188=2,1%
(sur ces 11 années tu es quasiment certain de payer des réparations)

On constate d’ailleurs que le gain fiscal ne change pas grand-chose (en tous cas dans cet exemple, sur tes chiffres à toi peut-etre …)

Apres au bout de 20 ans il te reste le bien… qui vaudra ce qu’il vaudra, peut être beaucoup, peut être pas…
Quand on creuse un peu, on tombe sur un rendement brut qui n’est même pas celui du net sur un livret A !

jack
A te lire, je crois comprendre que tu fais une déduction d'impots, or j'ai appelé les impots, il s'agit d'une réduction d'impots. Le calcul est différent. Il faut imputer en foncier les intérêts d'emprunts et ensuite au final une réduction sur ce que l'on doit aux impots soit 5000 euros par an sur 9ans pour 180000 empruntés. Si j'ai mal compris, je ne fais rien.

0 Reco 30/03/2009 à 22:13 par Jul.TREM

a écrit : attention messieur ne pas confondre la de robien et la scellier

pour la de robien on imputait le deficit genere sur les revenus d'ou peu d'impact pour les gens qui ne sont pas au moins dans la tranche à30 %

par contre pour la scellier les 25 % (5% la premier année et 2.5 les 8 suivantes) viennent directement en réduction de vos impots.

donc quelqu'un qui payait 5000 € d'impots peu investir pour un appart à 180000 e et il ne paye plus d'impots car la premier annee 5% de 180000 € = 90000 E de réduction d'impots. sachant qu'il ne payait que 5000 il lui reste 4000 à reporter sur les années suivantes en complement des 2.5% (4500€)

5000 € d'économie d'impot équivaut à 416 € de revenus en + du loyer par mois dans vos calculs

ce calcul est approximatif car je ne tiens pas compte des nouveaux revenus fon,ciers engendrés par l'investiisement
Oui, voilà c'est bien cela que j'avais compris. Ces deux lois n'ont rien à voir. Je pense que l'état fait un cadeau fiscal qui ne va pas durer dans le temps. Il s'agit bien là d'une REDUCTION d'impôt en plu de la déduction des intérêts dans le calcul du foncier.

0 Reco 31/03/2009 à 09:35 par JackPalmer

a écrit : Oui, voilà c'est bien cela que j'avais compris. Ces deux lois n'ont rien à voir. Je pense que l'état fait un cadeau fiscal qui ne va pas durer dans le temps. Il s'agit bien là d'une REDUCTION d'impôt en plu de la déduction des intérêts dans le calcul du foncier.Oui tout a fait j'avais corrigé apres coup... par contre je crains fort que cet avantage "eceptionnel" ne soit inclus dans le tarif...

Pour reprendre une expression d'un foromeur utilisé ici, dans un achat immo, la defiscalisation est "la cerise sur le gateau", l'opération doit etre rentable sans la defiscalisation (et bien sur encore plus avec)
N'oubliez pas qu'en DR si vous ne louez pas la premiere année, il n'y a pas de deifscalisation, il est probable que c'est la meme chose en Scelier

Jack

0 Reco 31/03/2009 à 11:27 par Jul.TREM

a écrit : Exact,

c'est bien le quart que l'on enleve directement du revenu , le figaro a le mérite de bien l'expliquer (bien mieux que la plupart des sites de defiscalisation sont ultra-flous sur ce sujet...)
:
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/03/17/05002-20090317ARTFIG00473-beneficiez-d-une-reduction-d-impot-avec-le-regime-scellier-.php

Le gain fiscal est donc supérieure.

ceci dit, je pense que les tarifs de vente ont largement intégrés ce gain...

Sur un achat immo, la defiscalisation est unpeu la "cerise sur le gateau", s'il y a gain tant mieux,mais si on achete que pour ça...

par curiosité je vais refaire le calcul de rentabilité avec ce gain

Jack
Salut,

Je veux bien que tu me fasse ce calcul de rentabilté par curiosité.

En Scellier Social.

Prix 165000 d'un T3 acquis frais de notaire inclus.
Loyer perçus 550 euros par mois.

0 Reco 31/03/2009 à 13:49 par JackPalmer

a écrit : Salut,

Je veux bien que tu me fasse ce calcul de rentabilté par curiosité.

En Scellier Social.

Prix 165000 d'un T3 acquis frais de notaire inclus.
Loyer perçus 550 euros par mois.
gain loyer : (12*550) +
gain fiscal : 165 000 /4/9 = 4583
gain total = 11 183

cout
165 000 à 5% sur 20 ans
1 088 euros pazr mois
cout total 10088*12*20=261120

rendement brut = 11 183/ 261 120 = 4,28%

manque les charges non recupérables, taxes foncieres, vacances entre locataires, frais de gestion … et plus tard les reparations

Bref en net cela ne doit pas faire lourd. Du 2% peut etre?

Sur les années suivantes (apres 9 ans) c’est le meme principe mais avec un gain plus faible

0 Reco 31/03/2009 à 14:39 par speedleo

vision à débattre

Ne voyez pas toujours l'immobilier comme un placement mais comme une opportunité à se créer un patrimoine.

Si je reprends d'une autre façon vos chiffres

Apport initial = ZERO (comment placer sans argent, il faut emprunter)

effort mensuel moyen de l'ordre de 300 € tenant compte de vos éléments (loyer 550 €avec inflation de 1%, économie fiscale de 380 € par mois crédit de 1088 €)

Si je devais placer chaque mois 300 € et obtenir au bout de 20 ans la somme de 165000 € il faudrait un rendement de 7,5 % et je n'ai pas tenu compte d'un prix de revente qui sera certainement réévalué dans 20 ans .

alors qui me propose un placement à 7,5%

0 Reco 31/03/2009 à 15:05 par Jul.TREM

a écrit : gain loyer : (12*550) +
gain fiscal : 165 000 /4/9 = 4583
gain total = 11 183

cout
165 000 à 5% sur 20 ans
1 088 euros pazr mois
cout total 10088*12*20=261120

rendement brut = 11 183/ 261 120 = 4,28%

manque les charges non recupérables, taxes foncieres, vacances entre locataires, frais de gestion … et plus tard les reparations

Bref en net cela ne doit pas faire lourd. Du 2% peut etre?

Sur les années suivantes (apres 9 ans) c’est le meme principe mais avec un gain plus faible
Il faut aussi déduire les intérêts d'emprunts et autres charges dans le calcul du foncier. Il faut tenir compte de l'évolution de l'immobilier qui finira par remonter. C'est pourquoi il me faut descendre le prix et me coller au prix du marché côtier qui est quand même un bel emplacement.

0 Reco 31/03/2009 à 15:08 par Jul.TREM

a écrit : vision à débattre

Ne voyez pas toujours l'immobilier comme un placement mais comme une opportunité à se créer un patrimoine.

Si je reprends d'une autre façon vos chiffres

Apport initial = ZERO (comment placer sans argent, il faut emprunter)

effort mensuel moyen de l'ordre de 300 € tenant compte de vos éléments (loyer 550 €avec inflation de 1%, économie fiscale de 380 € par mois crédit de 1088 €)

Si je devais placer chaque mois 300 € et obtenir au bout de 20 ans la somme de 165000 € il faudrait un rendement de 7,5 % et je n'ai pas tenu compte d'un prix de revente qui sera certainement réévalué dans 20 ans .

alors qui me propose un placement à 7,5%
Ma réflexion est plus cette dernière....En plus l'éffort d'épargne n'est pas aussi important !!

0 Reco 31/03/2009 à 15:54 par JackPalmer

a écrit : Si je devais placer chaque mois 300 € et obtenir au bout de 20 ans la somme de 165000 € il faudrait un rendement de 7,5 % et je n'ai pas tenu compte d'un prix de revente qui sera certainement réévalué dans 20 ans .

alors qui me propose un placement à 7,5%
ouais les 300% minimum sont sous reserve :
...
de louer : attention, pas mal de DR ont vécus de méchante aventures. Pas de loc la premiere année, pas de defiscalisation...
de ne pas avoir de vacance locatives

merci d'intégerer les charges non recupérables, impots fonciers, reparation etc...
L'achat ne vous coutera pas 300 mais 500 par mois

----

le concept de faire une plus-value alors que nous sommes en haut de bulle me fait bien rire ...
Si vous aller par là, placer cet argent pendant 5 ans et acheter ensuite la meme chose à moitié prix; Vous frez instantanement plus d'économie que le gain fiscal de votre scellier, sans compter le gain en frais de notaire et surtout crédit!

Aller ici et regarder sur mon deuxième post la digramme de frigit, vous aller tres vite comprendre
Fafouiller aussi sur ce forum les liens vers l'évolution de prix prevue par la fnaim pour les 4 prochaines années : -20 à -40%...

Jack

0 Reco 31/03/2009 à 15:56 par JackPalmer

a écrit : gain loyer : (12*550) +
gain fiscal : 165 000 /4/9 = 4583
gain total = 11 183

cout
165 000 à 5% sur 20 ans
1 088 euros pazr mois
cout total 10088*12*20=261120

rendement brut = 11 183/ 261 120 = 4,28%

manque les charges non recupérables, taxes foncieres, vacances entre locataires, frais de gestion … et plus tard les reparations

Bref en net cela ne doit pas faire lourd. Du 2% peut etre?

Sur les années suivantes (apres 9 ans) c’est le meme principe mais avec un gain plus faible
[/citer]

Il faut aussi déduire les intérêts d'emprunts et autres charges dans le calcul du foncier. Il faut tenir compte de l'évolution de l'immobilier qui finira par remonter. C'est pourquoi il me faut descendre le prix et me coller au prix du marché côtier qui est quand même un bel emplacement.
les interets d'emprunts sont déja dedans (attention, j'ai pris 5% comme exemple en considérant que l'assurance était inclue).
tres franchement je pense que ce type de bien à un prix "gonflé" du fait du scellier

Avez vous la possibilité de omparer avec une autre commune similaire qui ne serait pas en scelier ? ( a supposer qu'il y ai des constructions dans cette zone)

Pour info:
J'ai fait une simple recherche sur seloger:
il y a 32 programmes neuf dans le 56
http://www.selogerneuf.com/recherche.htm?idtt=9&idtypebien=15&rnd1=7606&rnd2=1032&cp=56&idpays=250&ci=&

dont certains en livraison immédiate (pas bon signes pour les ventes...)
vous risquer d'avoir de la concurence pour les locs... et donc de devoir baisser votre loyer.

Jack

Message edité 31/03/2009 à 15:59
0 Reco 01/04/2009 à 13:38 par Jul.TREM

Salut,

Le 56 c'est grand. Quand je vois les stocks qui restent disponibles, je me pose de sérieuses questions.

En effet, je constate sur les ventes, que les logements sont en grande partie déjà vendus. Mais, où est la crise !!!!
J'ai l'impression que tous les endroits ne sont pas touchés. J'insiste aussi sur le fait du choix de l'EMPLACEMENT. Le bord de mer résiste. J'ai déjà un bien dans cette commune et les demandes de location sont nombreuses.

J'ai fait mes calculs avec un comptable. Rien n'a jamais égalé la LOI SCELLIER qui n'est que temporaire pour soutenir le moment difficile que nous traversons.

Concernant le programme que je vise, il ne reste plus que trois logements en vente sur 21.

Aussi, je vais tenter de descendre le prix au maximum...car le problème est là. Dans le cas contraire je me raviserai.

:)

0 Reco 01/04/2009 à 13:40 par Jul.TREM

J'oubliai, l'endroit n'est pas en SCELLIER mais en demande et doit aboutir. Les prix étaient déjà fixés avant.