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Scellier Vaulx-en Velin

1 Reco 26/04/2009 à 10:18 par Carole24

Bonjour,

Je m'intéresse au programme Diagonale à Vaulx-en-Velin. Particulièrement à un studio de 33 m2 à 69000€. Venant d'entrer dans la vie active et n'ayant aucune expérience dans l'investissement locatif, je me pose quelques questions :
Il y a beaucoup de programmes qui sont en train de se construire sur Vaulx-en-Velin, j'en connais au moins 3. Je pense que celà est dû au fait que la commune bénéficie de la TVA à 5.5% pour les logements neufs. Ne risque t'il donc pas d'y avoir une surabondance de logement? Comment savoir si je réussirai à le louer facilement? Est-ce qu'une clause dans mon contrat avec le promoteur peut me garantir la location du logement ? Comment évaluer le prix auquel je pourrai louer mon futur logement ?Je regarde les petites annonces mais je vois que des annonces pour des logements anciens. Les loyers dans le neuf sont quand même supérieurs ?

Connaissez-vous le promoteur diagonale ? Est-il serieux ? Jusqu'à combien puis-je négocier le prix indiqué ?

Voilà, ça fait beaucoup de questions mais c'est mon premier investissement et je ne voudrai pas faire une grosse bêtise lol. Je suis fonctionnaire, je ne suis pas propriétaire de mon logement car je bénéficie d'un logement de mon ministère avec un loyer avantageux donc devenir propriétaire de mon logement n'est pas un objectif prioritaire pour l'instant. J'habite actuellement à Paris donc je compte passer par une agence pour gérer mon bien. Je paie environ 2000 € d'impôts, je ne compte donc pas investir dans un programme à plus de 80 000€ afin de bénéficier au maximum du système de défiscalisation Scellier.

Merci pour vos réponses et tous vos conseils seront bien sûr les bienvenus :)

0 Reco 26/04/2009 à 11:22 par marc19

C'est le risque majeur, la vacance de locataire (bien qu'il y ait des assurances, chères si on veut la totale ) qui va venir considérablement gréver votre rentabilité, voir l'annuler. Le seul moyen de mettre toutes les chances de votre côté, c'est l'observation minutieuse du marché locatif dans votre secteur afin d'évaluer l'offre et la demande. Pour cela, suivez les vitrines des AI, consultez les journaux locaux, constatez le nombre de pancartes accrochées aux balcons " A louer", vous allez vite savoir si l'offre est supétieure à la demande auquel cas danger .
De toutes façons, si vous achetez du neuf, votre renta sera médiocre, entre 3 et 4 si tout va bien mais en positif, le dispositif scellier permet une réduction directe sur l'impôt payé, cette mesure tend à améliorer globalement l'opération .
Dans l'idéal, il faudrait pouvoir négocier le prix de votre appart, essayer ne coûte rien .

1 Reco 26/04/2009 à 12:22 par Carole24

a écrit : C'est le risque majeur, la vacance de locataire (bien qu'il y ait des assurances, chères si on veut la totale ) qui va venir considérablement gréver votre rentabilité, voir l'annuler. Le seul moyen de mettre toutes les chances de votre côté, c'est l'observation minutieuse du marché locatif dans votre secteur afin d'évaluer l'offre et la demande. Pour cela, suivez les vitrines des AI, consultez les journaux locaux, constatez le nombre de pancartes accrochées aux balcons " A louer", vous allez vite savoir si l'offre est supétieure à la demande auquel cas danger .
De toutes façons, si vous achetez du neuf, votre renta sera médiocre, entre 3 et 4 si tout va bien mais en positif, le dispositif scellier permet une réduction directe sur l'impôt payé, cette mesure tend à améliorer globalement l'opération .
Dans l'idéal, il faudrait pouvoir négocier le prix de votre appart, essayer ne coûte rien .
Merci pour ta réponse Marc

Pourquoi est-ce que la rentabilité est moins bonne dans le neuf ? Avec le dispositif Scellier, ça me ferait une économie d'impôt d'environ 200 €/mois en plus des loyers. C'est quand même pas négligeable.

Si le promoteur immobilier a décidé de construire des logements neufs dans une commune, cela ne signifie t'il pas que la commune en question est en manque de logement ?

0 Reco 26/04/2009 à 14:53 par jeanmarcwinner

Tu connais ti vaulx en velin ?

Parce que si tu y va te promener, notamment la nuit, ça te donnera un avant gout du cadre de vie ah ah

0 Reco 26/04/2009 à 14:55 par clementine750015

a chancay y le vouvray c mieux
ha bandes de soulards

0 Reco 26/04/2009 à 15:09 par Carole24

a écrit : Tu connais ti vaulx en velin ?

Parce que si tu y va te promener, notamment la nuit, ça te donnera un avant gout du cadre de vie ah ah
Oui, je connais bien Vaulx en Velin je suis originaire de la région lyonnaise. L'agglomération lyonnaise est en plein développement et toutes les villes autour vont profiter de ce développement jusqu'à Saint-Etienne. Les tarifs à Lyon intra-muros étant très élevés, je me dis que dans l'optique de faire une + Value il faut investir en banlieue. Vaulx-en-Velin ne fait certes pas rêver mais le quartier en question est pas mal et la ville se situe aux portes de Lyon et le tramway qui relie Lyon en quelques minutes vient d'arriver. Le même studio de 35 m² vaudrait à Lyon au moins 120 000 € et là il ne vaut que 69 500€ moi qui veut profiter pleinement du système de défiscalisation Scellier je ne veux pas investir dans un bien trop couteux au vu de mon niveau d'imposition (entre 2000 et 2500 €/an).Je me dis donc que ça peut être une bonne importunité.
Mon raisonnement est peut être faux sur toute la ligne, vos avis sont donc les biens venus, c'est pour ça que j'ai souhaité vous faire part de mon projet d'investissement sur ce forum.
Trouvez-vous qu'il est intéressant de passer par des professionnels comme Omnium finance ou Audit & Solutions pour gérer le montage financier et être ainsi plus tranquille ?

Message edité 26/04/2009 à 15:11
0 Reco 26/04/2009 à 15:53 par clementine750015

pour faire un sellier
il faut juste trouver un logement neuf et l acheter, avec une banque evidement
pas besoin de ses intermédiaires.
Car evidement le promoteur, ainsi que le CGPI vont se prendre votre fameuse carotte fiscale dans leur poche.

1 Reco 26/04/2009 à 16:02 par Carole24

Oui, c'est ce que je me dis aussi mais vu que j'habite actuellement Paris, ça risque d'être difficile pour moi de m'occuper de la gestion locative du bien notamment pour trouver des locataires.

0 Reco 26/04/2009 à 16:12 par clementine750015

par annonce genre le boncoin.fr
vous demandez des garanties
faites souscrire a votre locataire un GRL et vous êtes protéger meme si il ne vous paye pas.
avec un gestionnaire il ne font pas leur travail et en plus ilbre à eux de vous facturer ce qu'il veule.

0 Reco 26/04/2009 à 16:31 par jeanmarcwinner

citation
Le même
studio de 35 m² vaudrait à Lyon au moins 120 000 € et là il ne
vaut que 69 500€

Bah oui et pourquoi ?
parce que vous avez les yeux bleus ?

En plus, en haut de cycle, tout idée de plue-value est écarté ...

Oui c'est en plein développement mais l'emplacement ! toujours l'emplacement et rien que l'emplacement ...

C'est vers ou, rue de la ferme ah ah

0 Reco 26/04/2009 à 16:32 par jeanmarcwinner

a écrit : pour faire un sellier
il faut juste trouver un logement neuf et l acheter, avec une banque evidement
pas besoin de ses intermédiaires.
Car evidement le promoteur, ainsi que le CGPI vont se prendre votre fameuse carotte fiscale dans leur poche.
Et pour faire une omelette, faut des oeufs ah ah

(et pour faire une salade de fruits, faut des clémentines)

0 Reco 26/04/2009 à 16:45 par Carole24

a écrit : citation
Le même
studio de 35 m² vaudrait à Lyon au moins 120 000 € et là il ne
vaut que 69 500€

Bah oui et pourquoi ?
parce que vous avez les yeux bleus ?

En plus, en haut de cycle, tout idée de plue-value est écarté ...

Oui c'est en plein développement mais l'emplacement ! toujours l'emplacement et rien que l'emplacement ...

C'est vers ou, rue de la ferme ah ah
Je suis d'accord avec toi mais comment s'assurer que l'emplacement est bon ?
Ce n'est selon toi pas le bon moment d'investir ?

0 Reco 26/04/2009 à 17:55 par jeanmarcwinner

Bah disons que c'est comme si, à paris tu achetais dans les vilains coin du 93
on va dire qu'il y a des endroits pas spécifiquement "hyper fun"

tu connais vaulx en velin mais connais tu les alentours proche ou se trouve ton bien
ou fais tu tout cela à distance ....
A qui vas tu louer et combien (par rapport à ce qui se loue sur place et pas les estimations des vendeurs) et dans quel état récupérera tu le bien etc .......

et puis le moment d'investir pour faire une plue-value, demande l'avis de gens qui s'y connaissent mais c'est vrai que ça prête à réflexion

pour de la défiscalisation proprement dite, faut voir, tenir compte de plusieurs avis mais pas genre "clémentoch" ah ah

A vous forumeurs !

0 Reco 26/04/2009 à 18:07 par clementine750015

si tu achete a chancay la tu n'est pas ds le caca n est ce pas monsieur ?

0 Reco 26/04/2009 à 18:11 par marc19

Eh! Jean marc , tu fais un peu le défaitiste endurci là ! bien sûr, on ne peut que donner des conseils d'ordre général. seule une enquête sut l'environnement immédiat pourra lui forger une opinion sur le faisabilité de l'opération, dans les meilleures conditions .
Elle a raison de s'interesser au dispositif "scellier", de l'or en barre dirait l'ami Pongo.
Maintenant à savoir pour la gestion, si elle est à 800 bornes, je vois pas comment elle va pouvoir se passer d'un gestionnaire, l'idéal car ces messieurs n'oeuvrent pas pour rien.
C'est vrai , Carole, que votre économie d'impôt, peut vous inciter à être moins regardante sur la rentabilité mais, en tant qu'investisseur invétéré, j'ai tendance à vouloir le beurre et l'argent du beurre .

0 Reco 26/04/2009 à 18:14 par marc19

Réfréchissez bien mais pas trop, sinon vous ne ferez rien . Il y a toujours un part de risque .

0 Reco 26/04/2009 à 18:37 par jeanmarcwinner

a écrit : Réfréchissez bien mais pas trop, sinon vous ne ferez rien . Il y a toujours un part de risque .Oueps, bah t'es pas exemplaire
Sa carrière professionnelle, c'est pas celle que t'as connu
L'emploi de nos jours est plus précaire et le cout de la vie et le cout de l'immo n'a rien à voir avec une promenade au Mac'do, hein !

En plus, elle débute dans la vie active, pis, elle a pas d'héritage, plus dur, quoi !

La parole du Winner est sage parfois

Pis l'enquête sur l'environnement, hum ... c pas pour rien que ça vaut 2 fois moins cher

Pis être à 800 km d'un scellier, hum ....

Mais c bien de la prévenir d'une part de risque, je pense qu'elle en était inconsciente ah ah

Pis conseiller à quelqu'un qui débute dans la vie active un scellier à 800 km dans une ville "off" en haut de bulle (qui éclate actuellement) avec des vendeurs qui ont faim puisque pas de ventes (donc plus que jamais bien lire les contrats)

C'est sûr, c pas défaitiste, c pas "in", c , on va dire parler sans réfléchir, quoi ...
C'est sur qu'après "elle ne fera plus rien ! "

Bravo monsieur marc19, je ne vous félicite pas
=)

0 Reco 26/04/2009 à 19:19 par marc19

Jean marc, ce n'est pas parceque tu ne peux pas faire les choses ou ne veut pas que les autres font de même. L'excés de frilosité ne fait pas avancer le chmilblic et souvent on passe à côté . Alors , ne décourages pas systématiquement ceux qui veulent agir. On peut être prudent, réfléchi et prendre des initiatives. Et se tromper fait partie de la vie, on en tire des enseignements bénéfiques . Quoique tu en penses, tous les jours des gens créent des entreprises sans le moindre sou car les héritages arrivent le plus souvent trop tard autour de 60 piges, aprés cet âge, cela devient plus dur de s'exciter sur les affaires.
Ces gens réussissent tout simplement parcequ'ils meilleurs que toi et moi, c'est aussi simple .
Alors, la crise a bon dos pour les branleurs, les fénéants , c'est trop facile .
Bon, cel

1 Reco 26/04/2009 à 20:02 par Carole24

Je suis d'accord avec Marc19, il faut savoir prendre des risques pour réussir financièrement dans la vie mais cel ne veut pas dire qu'il faut foncer tête baissé. Il faut bien étudier son projet avant de se lancer.
J'habite actuellement Paris mais toute ma famille et mes amis sont sur Lyon, je rentre donc souvent sur Lyon et j'espère revenir dans le futur dans ma région d'origine. C'est pourquoi je souhaite investir dans un bien en région lyonnaise.

0 Reco 27/04/2009 à 10:10 par jeanmarcwinner

a écrit : Jean marc, ce n'est pas parceque tu ne peux pas faire les choses ou ne veut pas que les autres font de même. L'excés de frilosité ne fait pas avancer le chmilblic et souvent on passe à côté . Alors , ne décourages pas systématiquement ceux qui veulent agir. On peut être prudent, réfléchi et prendre des initiatives. Et se tromper fait partie de la vie, on en tire des enseignements bénéfiques . Quoique tu en penses, tous les jours des gens créent des entreprises sans le moindre sou car les héritages arrivent le plus souvent trop tard autour de 60 piges, aprés cet âge, cela devient plus dur de s'exciter sur les affaires.
Ces gens réussissent tout simplement parcequ'ils meilleurs que toi et moi, c'est aussi simple .
Alors, la crise a bon dos pour les branleurs, les fénéants , c'est trop facile .
Bon, cel
Bah t'as pas tort ...

J'suis daccord avec toi

citation
tous les jours des gens créent des entreprises sans le moindre sou

tous les jours, beaucoup ferment

Mais bon lorsque tu as investi, ça n'était pas les prix d'aujourd'hui, c'est là que tu pèches

Et puis je n'interdis pas l'achat, au contraire, mais prudence est mère de sureté
toi, tu es d'ou ?
Achèterez tu un bien à Argenteuil, ça tout le monde connait puisque certain ont le courage de s'y promener ah ah

0 Reco 27/04/2009 à 10:33 par marc19

Mais, jean marc, personne n'a dit qu'il ne faut pas être prudent, au contraire mais , à vouloir l'être trop on ne progresse jamais, dans quoique ce soit d'ailleurs.
A force de faire toujours ressortir le côté négatif ( sans pour cela le nier ) des choses, on s'installe dans l'inaction, voir le stress, on a peur de tout et on se retrouve à 50 ou 60 ans sans jamais avoir rien entrepris de valorisant .
Bon, ce n'est que mon avis mais je préfère optimiste.
Chacun fait avec son tempérament mais il faut un peu arrêter de gémir en permanence en croyant qu' AVANT, c'était plus facile, je crois que tu n'es pas le mieux placé pour porter un jugement sur une époque où tu n'étais mâme pas né, hein Jean marc .

0 Reco 27/04/2009 à 11:02 par jeanmarcwinner

Bah un ti t'exemple marco

Combien de ménages de ta génération ont été propriétaires à 45 ans ?

Actuellement, Combien de ménages qui ont acheté ou achèteront seront propriétaires de leur résidences principales à 45 ans ?

En résumé, avant comme tu dis, les gens avaient finit de payer leur bien vers 45 ans
Actuellement ce sera plutôt 55/60 ans, comprendo

Avoir acheté en haut de cycle, ça fait mal, hein

Dès 2010, les taux qui remonteront progressivement feront que l'amplitude de la baisse sera encore pire ...

Bah, oui, ça n'est pas être pessimiste ou négatif, c'est être " réaliste " ah ah

0 Reco 27/04/2009 à 12:53 par EOLE

proprio et surtout plus de credit pour ma résidence principale à 34 ans
déoslé Mr JeanMarc

(bien acheté en 1998 hé oui à 23 ans !!!!!!!)

0 Reco 27/04/2009 à 14:19 par jeanmarcwinner

a écrit : proprio et surtout plus de credit pour ma résidence principale à 34 ans
déoslé Mr JeanMarc

(bien acheté en 1998 hé oui à 23 ans !!!!!!!)
Eole t'as pas fait une fausse manip avec clementoch

Bah c bien pour toi et alors tu veux une médaille ah ah

1/ si t'as acheté à 23 ans et que tu as fait un crédit sur 9 ans, c'est que ou t'as fait une banque ou tu gagnes entre 5000 et 10 000 euros/mois ou un héritage ou un don d'argent etc ...
donc rien d'exceptionnelle, ce n'est pas représentatif

2/je vois pas pourquoi tu me dis ça car je n'ai jamais condamné propriétaires, investisseurs ...

3/ je vois pas pourquoi je serais désolé, au contraire, si tu as acheté avec facilité, tant mieux pour toi, cela explique ton ignorance peut être sur l'immo, la vie tout court et ce qu'est un winner ah ah

4/ Dis toi bien que certains achètent aujourd'hui avec une durée plus de 4 fois plus longue que la tienne et des mensualités diabolique

5/ Mi j'dis tu t'es trahi tout(e) seule car 23ans acheté sur 9 ans en 1998, y'avait pas une voiture offerte avec !
:[

0 Reco 14/11/2010 à 13:18 par ptitlou

Bonjour,
Je sais, c'est un peu tard pour répondre mais cela laissera une trace de mon témoignage sur le net.
N'achetez JAMAIS avec DIAGONALE.
Nous avons trop de problèmes avec eux. Très très mauvaise finitions ,hors délai.
relationnel après vente catastrophique. Mauvais suivi du chantier et des réparations des malfaçons.
Un exemple : Nous avons emménagés depuis un an et notre crépis de terrasse n'est pas encore fait !!!
Tout les murs ne sont pas d'équerre.
Les palfonds sont tous à reprendre.
Tout est lent chez Diagonale.
Bref fuyez !
Amicalement