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taille de l'appartement

0 Reco 17/06/2009 à 00:13 par Ancien30986

Bonjour à tous, j'aimerai profiter de vos points de vues différents pour m'aider à voir plus clair. Je dispose d'un budget qui me permet d'investir dans l'immobilier locatif ancien en achetant soit un appartement de type F2 ou F3 bien situé, soit 2 appartements de type studio F1 bien situés pour un toute petite allonge de budget (supportable).

A partir de là j'ai du mal à trouver ce qui est le plus adapté. L'avantage du F2 ou F3 est qu'il va sans doute toucher une clientèle un peu plus stable qui va rester plus longtemps (donc moins de vacance). Les frais et charges sont groupés pour un seul appartement. Il est un peu moins cher ce qui laisse envisager l'achat d'un autre du même type dans quelques années.
Les 2 studios offrent la sécurité qu'il y en aura bien toujours 1 sur les 2 de loué. Même s'ils connaitrons plus de locataires différents, donc plus de recherches de locataires, plus de travaux d'entretien, plus de vacances locatives...

D'après vos expériences et avis, laquelle des 2 formules est la plus rentable et la plus sécurisante ? Merci d'avance
Nico

PS : mon budget est de environ 100.000 euros et le projet se passe à St-Etienne (Loire)

Message edité 17/06/2009 à 00:15
0 Reco 17/06/2009 à 01:05 par Ancien7820

Bonsoir,

Pour l'opportunité d'investir à St Etienne, je ne peux pas vous répondre, je connais mal, pour l'investissement, je peux vous garantir une chose, les petites surfaces ont toujours été plus rentables que les grandes, d'où leur prix/m2 plus important, mais en cherchant on peut en trouver à "rafraichir" à des prix interessants, les "rafraichissements" vous permetront de défiscaliser et si fait avec gout, un appart. qui partira tout de suite et qui, normalement, si vous avez un bon locataire devrait être entretenu, (on ne respecte que ce qui est respectable) et bon nombre de propriétaires se permettent encore de mettre en location de véritables "poubelles" , pour ce qui concerne le "turn-over" cela dépend de la surface et de la "clientèle" que vous comptez séduire, un petit studio attirera plutôt les étudiants qui risquent de ne pas passer la 1ére année, un grand (à partir de 30m2) peut vous ammener de jeunes salariés qui peuvent rester aussi longtemps qu'un jeune couple qui prendra un f2/f3 mais déménagera dès que la famille s'agrandit....
Je schematise, cela dépend de la région mais un f3 à 100 0000€ se louera 600€ 2 studios à 50 000€ se loueront 400€ chacun....
Quant aux charges, c'est au milliéme, donc c'est la surface qui déterminera et non le nombre d'appart, pour les travaux pareil....

Message edité 17/06/2009 à 01:09
0 Reco 17/06/2009 à 08:32 par speedleo


bonjour pour te repondre il faudrait que tu nous donnes des renseignements supplémentaires sur tes objectifs et sur ta situation, pas tant pour discuter de la ville de st etienne mais surtout pour définir au mieux le type d'investissement et le montage financier qui en découle.

pourquoi veux tu investir dansl'immo?
pourquoi veux tu mettre un apport ?
combien payes tu d'impots aujourd'hui?
ton foyer fiscal risque t il d'évoluer à CT? mariage, enfants...
Dans combien de temps seras tu à la retraite?

A bientot si tu souhaites en discuter

0 Reco 17/06/2009 à 10:41 par Ancien30427

Cher Monsieur superlapin,

Avec un pseudo comme ça vous n'allez pas faire rêver les dames de cette assemblée mais là n'est pas la question.

Je suis expert en immobilier et consultant occasionnel sur ce forum .

L'achat immobilier constitue un acte fort dans la vie d'un homme, un pas de géant vers le rêve absolu qu'il ne faut pas franchir à la légère. Vous avez bien raison de vous renseigner avant, même si, c'est pour de l'investissement, ce qui bien évidemment enlève une part au rêve.

Natrellement les petites surfaces sont toujours plus rentables. La vacance, voyez vous, n'est pas forcément une mauvaise chose, car elle vous permet de réviser régulièrement votre loyer, et de l'adapter plus rapidement au prix du marché.

Mais avant tout, ce qu'il vous faut connaître c'est la demande locative sur votre secteur. Là est la vraie sécurité et la vrai question je pense… Renseignez vous renseignez vous encore si vous ne voulez pas vous rater et devenir un superlion :)

Votre dévoué

Jérémy d'orange

0 Reco 17/06/2009 à 19:19 par marc19

a écrit : Cher Monsieur superlapin,

Avec un pseudo comme ça vous n'allez pas faire rêver les dames de cette assemblée mais là n'est pas la question.

Je suis expert en immobilier et consultant occasionnel sur ce forum .

L'achat immobilier constitue un acte fort dans la vie d'un homme, un pas de géant vers le rêve absolu qu'il ne faut pas franchir à la légère. Vous avez bien raison de vous renseigner avant, même si, c'est pour de l'investissement, ce qui bien évidemment enlève une part au rêve.

Natrellement les petites surfaces sont toujours plus rentables. La vacance, voyez vous, n'est pas forcément une mauvaise chose, car elle vous permet de réviser régulièrement votre loyer, et de l'adapter plus rapidement au prix du marché.

Mais avant tout, ce qu'il vous faut connaître c'est la demande locative sur votre secteur. Là est la vraie sécurité et la vrai question je pense… Renseignez vous renseignez vous encore si vous ne voulez pas vous rater et devenir un superlion :)

Votre dévoué

Jérémy d'orange
Monsieur l'expert en Immobilier,
Je respecte votre façon de voir les choses mais permettez moi de vous dire sans agréssivité aucune que certaines de vos tournures d'esprit sont pour le moins hallucinantes .
Le pas de géant vers le rêve absolu peut devenir rapidement un enfer (l'expert que vous êtes n'a pas besoin de détails) .
La vacance n'est pas une mauvaise chose, tiens ! un appart avec de grosses rotations s'use deux fois plus vite ( l'expert de vous êtes n'a pas besoin de détails)
Au cas où vous seriez égaré dans votre sphère immobilière, je vous rappelle que l'indice d'augmentation IRL n'est plus la référence car même en hausse , les bailleurs intelligent et prévoyant n'appliquent plus de hausse, stagnation dans le meilleur des cas et trés bientôt la baisse inéluctable sur 80 % du territoire .
Je ne sais si vous êtes vous même un le roi de la jungle mais, à priori, sur le vu de vos interventions, je ne serais pas enclin à vous prendre au sérieux donc à vous faire confiance.
un homme de terrain .

0 Reco 17/06/2009 à 21:57 par Ancien30986

Bonjour,
merci pour ces réponses si rapides. Pour les précisions supplémentaires, j'ai 27 ans et je suis pacsé. Je ne paie pas d'impôts car mon amie est étudiante sans revenus conséquents. Je dispose d'un logement de fonction, c'est ce qui me permet d'envisager l'investissement locatif. Je peux compter sur 10.000 euros (voir un peu plus) pour faire un apport et couvrir les frais de notaires, mais ça va dépendre des conditions qu'exigent les banques pour le prêt sur 20 ans que je compte demander.
J'investis pour constituer un patrimoine avec l'objectif d'acquérir un autre appartement plus tard, quand ma situation aura évoluée à la hausse. Le but est d'en retirer des revenus à terme, et éventuellement, quand le temps de la retraite sera venu, de tout vendre (ou partie) pour m'acheter une petite maison à la campagne. Mais là, c'est pas demain la veille. Je n'attends pas d'enfant avant 2 ans au moins.
En effet, la rentabilité des studios est supérieure à celle d'un F2 ou F3. Bien que St-Etienne soit une ville avec universités et écoles, elle n'est pas reconnue "ville étudiante" comme le sont Grenoble ou Lyon. Les tarifs de la location sont en comparaison à ces villes plus intéressants ce qui me laisse penser que, toujours en fonction de leurs moyens, les gens vont s'orienter vers des surfaces relativement correcte. C'est aussi pour ça que je doute un peu du succès du studio.
Autre chose, j'ai fais une recherche sur un site généraliste du nombre d'annonces de vente d'appartement par rapport à celui des locations d'appartement. Il est apparu que le nombre d'annonces de location est bien inférieur aux nombre d'annonces de ventes. A votre avis, est ce que l'on peut tirer des conclusions de cela ?

PS : pour Jeremy d'orange => arrêtez le sketch !

0 Reco 18/06/2009 à 07:42 par speedleo


bon donc le coté fiscal on l'oublie et on en reparlera pour ton 2eme achat quand ton amie travaillera et que tu auras travaillé pour ma retarite en faisant au moins 1 enfant.

Pour l'apport : en fonction de tes relations avec ta banque, moins tu en mets mieux c'est. en effet le but de l'immobilier c'est de se préparer un capital en le faisant payer par les loyers.Le Crédit agricole, la bnp font des prets à 110 % (achat + frais de notaire inclus) sans apport. Pour les taux au mois de juin le crédit lyonnais etait bien placé ( en fonction des stratégies commerciales , une banque peut etre bien placé un mois et mal placé aprés).

Autre suggestion : comme tu es jeune, tu peux essayer de demander des mois de franchise. En clair les 1ers mois tu percois le loyer mais tu ne payes pas le crédit ce qui te permet de te constituer une ligne de tréso (sans toucher à ton apport) pour payer des frais imprévus dans le futur (changement cumulus par ex).

Pour la surface : difficile de te repondre sans connaite le marché stéphanois en dehors des generalites.
- le studio est plus rentable lorsqu'il est loué mais il y a plus de turn over et plus d'entretien
- le T2 peut etre un compromis
- le T3 peut etre plus stable mais si il y a une periode ou il est vide ton effort mensuel sera plus important

Par ailleurs meme si ce n'est pas dans la strategie de depart il faut garder en tete qu'on peut devoir vendre et donc il faut tenir compte de la situation du marche immo (meme si dans ton cas on vise la retarite donc d'ici la le marche sera monte et descendu) . Un studio se revend toujours + facilement et en general il se revnd sur une rentabilité et non pas sur un prix au M2 comme pour un T3.

En conclusion pour ton 1er achat j'essayerai d'acheter un studio sans apport (tu apprendras ainsi à moindre risque le role du bailleur) et dans quelques temps tu pourras d'orienter sur une surface + important si l'orientation du marche est plus claire

PS : pour ta remarque sur les annonces, n'en tires pas des conclusions. En effet les agences paye des abonnements et vu que le cout est le meme pour une annonce loc et une annonce transac il prefere faire paraitre ce qui leur rapporte le + (la transaction avec des honorairesde 5 à 10 %)

0 Reco 18/06/2009 à 11:11 par Ancien30427

Cher Marc 19,

Que me reprochez vous au juste ? De défendre la propriété contre vents et marée ou de donner des conseils ?

Je vous rappelle que mon principal conseil à ce monsieur est de bien connaitre la demande locative dans son secteur. Si sa seule source d'info est "un site généraliste du nombre d'annonces de vente d'appartement par rapport à celui des locations d'appartement" ne croyez vous pas qu'il a du souci à se faire ?

Sur la vacance, je ne parle pas de vacance répétée tous les 6 mois mais de vacance normale tous les 4 ou 5 ans. Désolé mais quant on veut devenir propriétaire il ne faut pas craindre la rotation d'un logement elle est inévitable, il est donc préférable de mettre à profit les périodes de vacances.

Sur l'usure, évidemment quant on achète un appartement on est particulièrement vigilant à sa qualité et au matériaux utilisés c'est le b a ba.

Et vous ne reprenez pas SPEEDLEO ? je le cite
"pour l'apport moins tu en mets mieux c'est..."
"Le Crédit agricole, la bnp font des prets à 110 % (achat + frais de notaire
inclus) sans apport..."
Et pourquoi pas à taux variable tant qu'on y est ?
Oseriez vous prétendre que ces conseils sont bons ?

MEFIEZ VOUS SUPERLAPIN38 LE GUIGNOL N'EST PAS TOUJOURS CELUI QU'ON CROIT !!

0 Reco 18/06/2009 à 12:01 par Ancien30989

Bonjour,
Moi non plus je ne connais pas trop la situation de l'immobilier sur le secteur qui vous intéresse, ma réponse est donc au conditionnel, mais d'après ce que vous dites je vous conseillerai plutôt de vous orienter vers un T2, compromis idéal entre le turnover et risques de dégradation d'un studio par rapport à sa rentabilité, et la rentabilité plus faible d'un T3 mais sa plus grande stabilité dans le temps.
Dans tous les cas choisissez soigneusement l'endroit où vous procéderez à cet investissement, c'est une condition primordiale.

0 Reco 18/06/2009 à 12:21 par Ancien7820



Moi, je veux bien que les étudiants aient mauvaise réputation quant à l'entretien, mais je peux vous assurer qu'avec la caution des parents demandée, il n'y a vraiment pas de problème.....

0 Reco 18/06/2009 à 12:30 par Ancien29037

bonjour,
s' agissant des banques, je pense qu'il ne faut pas trop s' avancer
elles sont devenues gourmandes d' apport personnel, et le 110 % à mon avis çà n' existe plus sauf exception pour les gros comptes
ce lapin du 38 étant jeune, il échappera difficilement , surtout pour une vocation autre que sa résidence principale , à décaisser un apport.
les banquiers sont revenus à leurs fondamentaux
bon courage

0 Reco 18/06/2009 à 13:25 par marc19

a écrit : Cher Marc 19,

Que me reprochez vous au juste ? De défendre la propriété contre vents et marée ou de donner des conseils ?

Je vous rappelle que mon principal conseil à ce monsieur est de bien connaitre la demande locative dans son secteur. Si sa seule source d'info est "un site généraliste du nombre d'annonces de vente d'appartement par rapport à celui des locations d'appartement" ne croyez vous pas qu'il a du souci à se faire ?

Sur la vacance, je ne parle pas de vacance répétée tous les 6 mois mais de vacance normale tous les 4 ou 5 ans. Désolé mais quant on veut devenir propriétaire il ne faut pas craindre la rotation d'un logement elle est inévitable, il est donc préférable de mettre à profit les périodes de vacances.

Sur l'usure, évidemment quant on achète un appartement on est particulièrement vigilant à sa qualité et au matériaux utilisés c'est le b a ba.

Et vous ne reprenez pas SPEEDLEO ? je le cite
"pour l'apport moins tu en mets mieux c'est..."
"Le Crédit agricole, la bnp font des prets à 110 % (achat + frais de notaire
inclus) sans apport..."
Et pourquoi pas à taux variable tant qu'on y est ?
Oseriez vous prétendre que ces conseils sont bons ?

MEFIEZ VOUS SUPERLAPIN38 LE GUIGNOL N'EST PAS TOUJOURS CELUI QU'ON CROIT !!
Non, ces conseils ne sont pas bons mais s'il fallait reprendre toutes c.......eries distillées sur ce forum, c'est du temps complet .
Je trouve seulement que vous avez des propos d'"intégriste" fanatique de la propriété comme si c'était un aboutissement suprême, l'accés à un autre monde. Je vous trouve pour cela odieusement matérialiste et vous véhiculez des valeurs qui n'en sont pas . L'accés au bonheur passe par autre chose que d'être propriétaire
Maintenant, si vous avez voulu faire de la provocation, c'est réussi .

0 Reco 18/06/2009 à 13:53 par Ancien12056

a écrit : Non, ces conseils ne sont pas bons mais s'il fallait reprendre toutes c.......eries distillées sur ce forum, c'est du temps complet .
Je trouve seulement que vous avez des propos d'"intégriste" fanatique de la propriété comme si c'était un aboutissement suprême, l'accés à un autre monde. Je vous trouve pour cela odieusement matérialiste et vous véhiculez des valeurs qui n'en sont pas . L'accés au bonheur passe par autre chose que d'être propriétaire
Maintenant, si vous avez voulu faire de la provocation, c'est réussi .
Exact Marco, l'accès au bonheur passe par autre chose que la propriété et la valeur de celle-ci n'est pas écrite dans le marbre par quelque autorité morale que ce soit. Un petit goujon, une petite grillade et un petit apéro au bord de la rivière Marco ??

0 Reco 18/06/2009 à 15:59 par Ancien30986

Alors après visite des banques, ça se présente plutôt bien. Le prêt à 110% est envisageable même si ça augmente un peu les mensualités (forcément !) . Plutôt que de différer les remboursements de quelques mois on me conseille de garder mon apport en cas de coup dur.
Merci pour les conseils que vous m'avez donné, j'y vois un peu plus clair. Je vais orienter mes recherches vers l'appartement du compromis le F2, quitte à remettre ça dans quelques années. Bon courage à tous !

0 Reco 18/06/2009 à 17:03 par Ancien30427

Mais c'est pas vrai, quel pigeon :/
La propriété oui, mais pas n'importe comment !!
L'immobilier n'est pas prêt de baisser avec des comportements pareils
Mais dites lui quelque chose coco, marc, jmw... Moi il me prend pour un clown

Message edité 18/06/2009 à 17:06
0 Reco 18/06/2009 à 17:32 par Ancien7820

a écrit : Mais c'est pas vrai, quel pigeon :/
La propriété oui, mais pas n'importe comment !!
L'immobilier n'est pas prêt de baisser avec des comportements pareils
Mais dites lui quelque chose coco, marc, jmw... Moi il me prend pour un clown
:)

Ben quoi, il fait son premier pas vers le rêve absolu, bientôt notable qu'on s'arrachera dans les diners en ville et que l'on saluera bien bas.....
tu devrais être content?

0 Reco 18/06/2009 à 17:38 par Ancien29037

les banques repartent à faire du 110 % , exit l' apport personnel
je suis étonné, mais bon si c' est comme çà pourquoi pas
y doit y avoir quelque part un double langage

0 Reco 18/06/2009 à 18:47 par Ancien30986

Le forum était sympa jusqu'à présent, dommage que maintenant je me fasse insulter alors que je viens simplement demander conseil. Enfin, comme partout on trouve de tout j'imagine.

0 Reco 18/06/2009 à 18:55 par Ancien7820

=)

Ne prends pas mal ma réponse à Jéremy, il s'agit d'une vieille histoire suite aux propos qu'ils nous tenaient il y a quelques mois.....

0 Reco 18/06/2009 à 19:19 par Ancien30986

sans doute, mais je ne vois pas le rapport. merci aux modérateurs de ce forum de bien vouloir clôturer le topic qui est en train de perdre tout son sens.

0 Reco 18/06/2009 à 19:36 par Ancien7820

:/

Plutôt pointilleux le jeune-homme pour un post qui ne lui était pas adressé....

0 Reco 18/06/2009 à 20:16 par Ancien12056

a écrit : sans doute, mais je ne vois pas le rapport. merci aux modérateurs de ce forum de bien vouloir clôturer le topic qui est en train de perdre tout son sens.il n'y a point de modérateur dans ce forum de "bas-étage " comme disait l'autre. L'auto-modération fonctionnant comme l'auto-régulation des marchés financiers, tout ça va finir par l'éclatement de la bulle des conneries du forum.

0 Reco 18/06/2009 à 20:27 par Ancien7820

=)

0 Reco 18/06/2009 à 21:56 par Ancien30986

je vois :[

0 Reco 19/06/2009 à 00:18 par Ancien30427

Ne vous méprenez pas monsieur lapin du 38 je suis peut-être votre seul ami sur ce forum, tout au moins la seule personne qui vous comprenne, mais je pense que vous avez sérieusement besoin d'être secoué.
Vous voulez faire un investissemetn locatif et vous ne connaissez pas la demande dans votre secteur. Vous êtes sur le point d'acheter un logemet qui va perdre 20% de sa valeur. Vous voulez emprunter à 110% et je suppose à taux variable capé... Je continue ?
Renseignez vous sur la situation du marché de l'immobilier, la crise des subprimes, le scandale des Robien, les prêt relais, les taux révisables, friggit... Comme ça vous acheterez en toute connaissance de cause...

Dame coco vous m'avez mis une belle cagoule, mais c'est de bonne guerre

=)

0 Reco 19/06/2009 à 00:27 par Ancien7820

a écrit : Dame coco vous m'avez mis une belle cagoule, mais c'est de bonne guerre

=)
=)
La cagoule, juste pour vous protéger lors de vos prochains duels Messire!....

Qui plus est ,le damoiseau se trompe de proie, l'objet dont je suis la foudre est injustifié;...N'auriez-vous point aucune maldisance à vous reprocher???

Message edité 19/06/2009 à 00:53
0 Reco 19/06/2009 à 07:52 par speedleo

super lapin,

reflechissez et investissez car sans apport seul l'immobilier vous permet de preparer votre retraite à moins que sur le forum un conseiller vous propose une assurance vie sans versement d'argent...

bonne chance pour vos projets

jeremy

je ne comprends pas vos reactions, pouquoi autant de certitudes.

ex : taux variable . la barclays propose actuellement sur 20 ans du 2.8 % capé à 4,05 %...quel est le risque tenant compte que c'est pour un investissement locatif que je vais eut etre revendre avant la fin du credit et donc grace au pret à taux variable je n'aurais pas de pénalité de remboursement anticipé.

le marché va baisser de 20 % : peut etre mais avec des discours attentistes, superlapin n'aura toujours aps investi dans 30 ans et il ne sera pas constitué une retraite.

pret à 110 % : si vous aviez lu sa reponse à mes questions, vous auriez compris qu'avec un logement de fonction super lapin a de fortes chances d'etres un fonctionnaire et donc les banques sont plus cool meme dans la periode actuelle et avec le pret à 110 % il garde ses 10000 e en secours (placé en attendant)

et maintenant jeremy pour un conseiller à part attendre que proposez vous.....la retraite à 70 ans à moins que vous ne soyez qu'un conseiller scellier pour proposer des studios à castres...à des pigeons qui pleureront dans 9 ans

0 Reco 19/06/2009 à 08:20 par marc19

Si Super rabbit a un logement de fonction, qu'il en profite pour épargner un max et gonfler un max sonapport en vu de son projet. Etre raisonnable et prudent sont des qualités essentielles de nos jours .
Maintenant, il peut "charger la mule" avec ces fameux 110 % avec tous les risques que cela comporte sur de nombreuses années .
Aucun banquier ne devrait prêter dans de telles conditions et si cette possibilité existe encore, c'est à désespérer du système. On voit où cà nous a conduit .
S'enrichir avec l'argent des autres, c'est fini, il faut bosser maintenant et épargner pour espérer ......... tiens, pourquoi pas.............. être propriétaire et enfin atteindre l'instant suprême .

0 Reco 19/06/2009 à 16:48 par Ancien30427

a écrit : Qui plus est ,le damoiseau se trompe de proie, l'objet dont je suis la foudre est injustifié;...N'auriez-vous point aucune maldisance à vous reprocher???Rien à me reprocher si ce n'est de l'avoir comparé à un pigeon, oui je sais ce n'est pas très flatteur même quand on est un lapin, mais que voulez vous, le propre d'un pigeon , justement, est de ne pas savoir qu'il en est un ou en passe de le devenir... eh oui la vérité est souvent difficile à entendre
Vos propos l'ont peut-être vexé aussi, eh oui, ce n'est pas donné à tout le monde de briller dans les dîners...

Message edité 19/06/2009 à 16:58
0 Reco 19/06/2009 à 16:52 par Ancien30427

a écrit : Si Super rabbit a un logement de fonction, qu'il en profite pour épargner un max et gonfler un max sonapport en vu de son projet. Etre raisonnable et prudent sont des qualités essentielles de nos jours .
Maintenant, il peut "charger la mule" avec ces fameux 110 % avec tous les risques que cela comporte sur de nombreuses années .
Aucun banquier ne devrait prêter dans de telles conditions et si cette possibilité existe encore, c'est à désespérer du système. On voit où cà nous a conduit .
S'enrichir avec l'argent des autres, c'est fini, il faut bosser maintenant et épargner pour espérer ......... tiens, pourquoi pas.............. être propriétaire et enfin atteindre l'instant suprême .
Absolument d'accord avec ce post, et j'aime beaucoup la dernière phrase :)

0 Reco 19/06/2009 à 17:26 par Ancien12056

l'"instant supreme" pour moi c'est une bonne partie de pétanque, une grillade à l'ombre des acacias ou une bonne sieste. quant à l'immo dans tout ça : on s'en b....e !!

0 Reco 20/06/2009 à 08:44 par marc19

Tu as raison, au combien, j'ajouterais à la grillade quelques cèpes de corrèze poelés avec quelques charlottes et une pincées d'ail et de persil, hein, j'en bave........ et oui, j'aime la bonne bouffe et le reste aussi.

0 Reco 20/06/2009 à 10:28 par speedleo



et jamais vous pensez à boire ....

0 Reco 20/06/2009 à 10:40 par marc19

Si, si, t'inquiètes pas , on n'est pas du genre à assécher la nappe phréatique . Bon, on va pas encourager ici certaines pratiques .

0 Reco 20/06/2009 à 11:26 par Ancien12056

pas de probleme pour l'apéro. les commentaires sont le bienvenu sur le forum des ivrognes :

www.lavieapéro.com

0 Reco 22/06/2009 à 00:26 par Ancien30986

De retour après 3 jours de vacances et quelques grillades (selon la suggestion de pongolo). Et bien, content de voir que mes questions amènent des réponses les plus diversifiées.
Pour le fameux prêt 110% (à taux fixe), j'ai pas dis avoir l'intention de le faire ou pas. Simplement les banques visitées sont d'accord pour le faire, c'est même le premier banquier visité qui me l'a proposé spontanément. Pour quelle raison le prêt à 110% déclenche tant de réactions hostiles ? OK, ça augmente les mensualités et bien sur le coût du prêt mais franchement je vois pas d'autres gros inconvénients (même si ça fait déjà pas mal). Quelqu'un peut m'éclaire SVP ?
C'est sur je peux attendre que les prix de l'immobilier baissent (pour combien de temps, personne ne sait) mais c'est un projet à long terme et normalement je ne devrait pas vendre avant les 30 prochaines années donc dans tous les cas le marché aura fluctué pas mal de fois. J'ai l'impression de perdre du temps si j'attends 5 ans avant d'acheter par exemple.

PS : Jeremy faudrait peut être arrêter de penser que d'avoir raison (ou le croire) vous donne le droit d'être désagréable, à vous lire je m'interroge sur l'âge que vous avez. Vous avez tout vu, tout fait, savez tout. Vous avez bien de la chance. Enfin... Je me renseigne plus en détail cette semaine sur la demande du marché immobilier, en effet, ça peut servir.a écrit : :)

Ben quoi, il fait son premier pas vers le rêve absolu, bientôt notable qu'on s'arrachera dans les diners en ville et que l'on saluera bien bas.....
tu devrais être content?
Vous faites erreur cocoyalex, je ne fantasme pas sur un hypothétique empire immobilier. Relisez le post SVP.

Merci à tous pour vos conseils. J'ai encore pas mal à apprendre.

Message edité 22/06/2009 à 00:37
0 Reco 22/06/2009 à 07:35 par marc19

Mais Jérémy, il est plutôt âgé, même ancien on peut dire, du temps où on se jetait le gant au visage, insulte suprême qui déclenchait un duel au premier sang ou à mort .

0 Reco 22/06/2009 à 08:32 par Ancien30986

J'espère qu'on en viendra pas à ces extrêmes :/

0 Reco 22/06/2009 à 16:34 par Ancien30427

Monsieur Superlapin, ne faites pas attention à ces dires,
Il se trouve que je suis propriétaire et fier de l'être et cela suscite beaucoup de jalousie

Mais on achète pas un bien immobilier comme on achète une grillade (qui est encore meilleure quant elle est savourée dans son propre jardin à l'ombre d'acacias plantés de ses mains).

Votre question sur le crédit à 110% est très révélatrice de l'état d'esprit de nombreux acheteurs. Vous allez très vite comprendre pourquoi il c'est une hérésie

1. Emprunter à 110% augmente le coût du crédit

Exemple :

Un bien coûte 150 000 euros Financé à 110% soit 165 000 euros empruntés
Coût du crédit 85 000 (4,5% sur 20 ans)

Le même projet financé avec un apport de 20% soit 135 000 euros empruntés
Coût du crédit 70 000 euros

Dans cet exemple, vous jetez 15 000 euros dans les poches du banquier, donc ce n'est pas étonnant qu'il vous tende les bras

2. Extrême perversité du remboursement du crédit

Quant vous remboursez un crédit, les premières années, vous ne remboursez pratiquement que des intérêts, si l'on garde notre exemple grosso modo sur un an vous remboursez 3000 de capital et 9000 euros d'intérêts...

Dans notre exemple, si on se projette dans trois ans vous n'aurez remboursé que 10 000 euros de capital (sur 36 000 euros déboursés)
Si vous avez emprunté 165 000 euros, vous devrez à votre banque 155 000 euros
Si vous avez emprunté 135 000 euros, vous lui en devrez 125 000

3. Le marché de l'immobilier est en baisse

Il est fort possible que le bien acheté ait perdu 20% de sa valeur en 2012 et ne vaille plus que 120 000 euros...
Vous serez donc fortement vunérable en cas de coup dûr dans un scénario à 110%, car il vous restera plus à rembourser à la banque que la valeur du bien

Conclusion : constituez vous un apport et attendez un peu

Après il y a aussi tout le côté irrationnel dans l'achat immobilier... Mais c'est un autre sujet.

0 Reco 22/06/2009 à 19:29 par speedleo


jeremy,

votre analyse est bonne mais elle correspond à un achat pour une residence principale.

Dans le cas d'un investissement, vous ne devez parler que d'effort mensuel en clair moins vous mettez d'argent de votre poche mieux c'est quel que soit la durée du crédit, le but étant que votre appart soit payé par le locataire. Or dans le cas d'un pret à 110 %, pas d'apport , rien n'empeche de placer cet apport et cela vous n'en parlez pas dans votre analyse . De plus les interets du crédit sont une charge deductible alors que les interets de mon placement ne sont pas nécessairement ficalisés.

15000 € dans la poche du banquier ... je m'en fous c'est mon locataire qui les paye

en clair je prefere faire du 110% sur 22 ans que donnez 20000 € d'apport et faire un credit sur 18 ans. Ma philosophie est de preparer ma retraite sans toucher à mon niveau de vie. Si vous mettez 20000 € d'apport et que lors de la 2eme année le cumulus lache ou prenez vous l'argent (vos economies sont partis dans l'apport) donc dommage pour payer le cumulus vous dites à votre femme ce mois ci cherie pas de restos

superlapin est dans une strategie de preparation retraite , il est jeune donc il peut allonger la duree du credit. Le tout c'est de commencer car ceux qui attendent toujours un meilleur moment et bien ils feront partis des rmistes assistés de la retraite

0 Reco 23/06/2009 à 08:16 par marc19

15000 euros dans la poche du banquier.........non, c'est mon locataire qui les paye.

Dans l'idéal, oui, mais c'est faire abstraction des vacances plus ou moins prolongées, des investissements en éventuels travaux, des charges parfois élevées (foncier, copro etc), de la législation qui va aller de plus en plus à l'avantage du locataire et bien d'autres imprévus .
Pour ces raisons, et compte tenu de la conjoncture actuelle, de la situation de Sup.lapin qui est LOGE GRATUITEMENT (capacité épargne importante), le meilleur conseil est de gonfler son apport pendant 2 à 3 ans, le temps que l'économie soit assainie avec , à le clé, un petit retour de l'inflation car même si vous devez emprunter plus cher avec 2 ou 3 points de plus, vous aurez emprunté beaucoup moins .
Croyez en un vieux briscard, comme dit Sir Jérémy, banissez l'irrationnel, le coup de coeur et aprés tout, c'est bien connu "Le patient gagne le malin" .

0 Reco 23/06/2009 à 09:28 par MisterHadley

Du pipo, tout ça.

"Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras..."

A+

0 Reco 23/06/2009 à 12:24 par Ancien12056

Du pipo tout ca :

"Tout sourit à celui qui sait attendre"

hehe

0 Reco 23/06/2009 à 12:30 par MisterHadley

Bah qu'est ce que tu fais là, golo..? T'es pas au Maghreb..? Etrange... :)))

Attends ce que tu veux aussi longtemps que tu le voudras... Mais...

"Chat échaudé craind l'eau froide..."

Et vu la réussite jusqu'ici "démontrée" de vos brillantes zanalyses de "spécialistes"...

;)

0 Reco 23/06/2009 à 18:14 par Ancien12056

tu languis que je parte ou quoi ??? je serai dans l'avion vendredi mais bon même à Oran je serai toujours là pour te marquer à la culotte Sir ... le foot à l'ancienne quoi, façon catenaccio.

"Au lit soit qui mal y panse"

0 Reco 23/06/2009 à 19:15 par MisterHadley

"au lit" ..!?

Ha ha ha ha ha..!!!!!

0 Reco 23/06/2009 à 19:47 par MisterHadley

Tiens, cadeau golo... et ne me remercies pas, ça m'fait plaisir... :)))

Honni soit qui mal y pense...

http://www.le-dictionnaire.com/definition.php?mot=honni

0 Reco 24/06/2009 à 08:40 par Ancien12056

bin tu es tombé dans le piège que je t'avais tendu. C'était de l'humour, enfin mauvais quoi mais bon ... n'est pas pigeon qui veut hein ...

0 Reco 24/06/2009 à 12:22 par MisterHadley

Mais je n'ai jamais douté de tes véritables talents de comique, golo, ça... :))))

0 Reco 24/06/2009 à 15:13 par Ancien12056

Lard ou cochon ??? that is the question my dear ...