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TANT QU'IL Y AURA DES NAIFS...

0 Reco 03/07/2008 à 19:18 par antoined0

Il y aura des facheux pour en abuser...Je suis agent immobilier (indépendant, travaillant seul, affilié fnaim) et je trouve qu'on fait beaucoup de reproches aux AI alors qu'il faut reconnaitre que souvent le bons sens, la logique, la sérénité, bref, tout ce qui fait un bon acheteur, font souvent défaut, et pas du côté des AI.

Je suis effaré de lire par exemple qq'un qui se plaint qu'un AI lui ait mis la pression, en lui sortant (avec succès) la grosse, l'énorme ficelle, connue, re-connue et re-re-connue de la vente qu'il faut signer là, tout de suite, faute de voir le bien s'envoler...

Le secret d'une experience réussie dans l'immobilier (avec ou sans AI) c'est de ne retenir que ce qui est tangible, vérifiable et prouvé. Tout le reste, ce qui peut être caduc, ce qui est inverifiable, sujet à caution, doit être expulsé de votre esprit, quitte à foirer le coup sur 1000 ou le pipeau aura été vrai.

Alors voila, je sais que c'est facile à dire de mon côté, moins facile à appliquer quand on a un coup de coeur pour un bien, mais encore une fois, la pression, elle marche seulement si on accepte de lui prêter le flanc.

Pour ce qui me concerne, lors d'une négociation, je respecte cette règle simple, qui est de s'en tenir à l'essentiel, au prouvé au vérifiable. ça simplifie les choses, parfois, ça les fait tourner court très vite, mais au moins, on sait à quoi s'en tenir, et on évite les periodes d'incertitudes et d'interrogation, qui sont le meilleur terrain pour faire n'importe quoi, s'enerver, et finir par taper sur celui qui est au milieu : l'AI...

Pour conclure, je regrette que ma profession soit aussi mal perçue en général, car c'est un métier passionnant à exercer, d'un point de vue humain, qui apporte un vrai service aux acquéreurs potentiels et dans uns moindre mesure, aux vendeurs . La faute en incombre à quelques éléments pourris, AI, parfois representant de grandes enseignes nationales (souvent, même...) et c'est bien dommage...

0 Reco 03/07/2008 à 20:19 par jeanmarcwinner

salut

qu'est cque tu veux antoine, on refera pas le monde
dès qu'il y a de l'argent voir beaucoup d'argent, cela amène des choses malsaines ou incorrect

surtout maintenant que le marché est ..... tout se voit et tout le monde se bat

sinon pour toi tu vois combien de baisses en pourcentage

a +

0 Reco 03/07/2008 à 21:00 par STIVALETTI

C'est si vrai,merci ANTOINE

0 Reco 03/07/2008 à 21:41 par antoined0

Bonsoir,
la baisse en pourcentage c'est assez difficile à dire, mais je pense que le marché repartira d'ici septembre 08 voire janvier 09 plus ou moins au point ou il était début 2006... Dès que les vendeurs auront fini par comprendre que les acheteurs on cessé de les suivre sans cesse plus haut. Car en fait le marché est sclérosé, coincé, chiant et tendu à cause des "toujours plus". Aujourd'hui quand on revend, il devient obligatoire de faire une plus-value, même si on a acheté cher, il y a 6 mois, à un moment plus favorable...Resultat, des cycles de vente de 8, 8 10, 12 mois parfois, voire des mandats qu'on est obligé de virer car ils sont injouables et les gens ne veulent pas comprendre...Pardon pour le ton un peu fort, mais j'assume, on est dans une phase de marché pas agréable du tout pour les AI : beaucoup de casse (clauses financières qui pètent, délai SRU qui pète, négo qui vont pas au bout, etc,.). J'a

0 Reco 03/07/2008 à 22:26 par copro60

a écrit : Pardon pour le ton un peu fort, mais j'assume, on est dans une phase de marché pas agréable du tout pour les AI : beaucoup de casse (clauses financières qui pètent, délai SRU qui pète, négo qui vont pas au bout, etc,.). J'aLogique. Après quelques années d'excés, d'euphorie des vendeurs toujours plus gourmands, de crédits beaucoup trop faciles faciles pour les acheteurs, il y a de la casse. Ca s'appelle la purge =)
Pour moi, ces excès ont commencé à partir de 2003. Quand se faire accorder un crédit est devenu aussi facile que d'acheter un paquet de pâtes...

Temps complètement révolu, maintenant c'est l'inverse. Un retour au prix de 2003 est tout sauf inenvisageable...

0 Reco 03/07/2008 à 22:34 par jeanmarcwinner

salut

la bce vient de relever ses taux antoine
les taux d'emprunt vont encore monter
quel est le budget moyen de tes clients qui viennent te voir pour un achat éventuel ?
t'es dans quel département ?

a +

0 Reco 03/07/2008 à 22:43 par copro60

Les taux augmentent et, surtout, les banques sont beaucoup plus strictes que ces 4 ou 5 dernières années! Elles font leur métier quoi, elles analyses les risques liés à l'octroie d'un crédit...Elles reprennent leurs
bonnes vielles habitudes qu'elles n'auraient jamais dû laisser tomber!

C'est le double effet Kiss-cool pour les emprunteurs potentiels...

0 Reco 03/07/2008 à 23:03 par Bernie

Depuis la survenue de l'affaire "subprimes" aux USA, les banques sur le plan mondial ont perdu beaucoup d'argent. En bourse ils ont acheté des packages qui contenaient ces pertes que les banques américaines ont distribué pour s'en débarrasser. Les banques n'ont pas su exactement ce que contenait ces packages!

Elles avaient comme coutume de se prêter de l'argent entre elles. Maintenant qu'elles ont beaucoup moins d'argent, elles ne se prêtent même plus entre elles. Les crédits sont distribués au compte goutte. Par ailleurs, les prêts à taux variables risquent d'engendrer aussi pas mal de pertes. Les banques n'en ont pas spécialement besoin! On est revenu au point des années 60 et 70: on ne prête qu'aux riches! Elles ne vont prendre aucun risque.

Mêmes les entreprises ont du mal à décrocher des prêts pour investir, s'agrandir etc. Avec la hausse du baril de pétrole, je crains que l'on aura de belles semaines devant nous! Car si les entreprises ne tournent plus, le chômage guette, l'économie se casse la margoulette, le pouvoir d'achat baisse et plus personne ne pourra encore acheter un bien immobilier.......

Il y avait une excellente émission sur Arte avant hier soir à ce sujet. Très, très instructif!

Plus de transaction immobilière, plus d'AI, moins de notaires, moins d'artisans du bâtiments, moins de rentrées d'argent pour l'état, moins de...... la liste risquera d'être longue et les conséquences très pénibles pour tout le monde et je ne parle pas que de la France.

Après ça fait boule de neige et plus d'une boule va se mettre à rouler.......

0 Reco 03/07/2008 à 23:12 par copro60

a écrit : Il y avait une excellente émission sur Arte avant hier soir à ce sujet. Très, très instructif!Bien vu Bernie, j'ai également regardé l'émission. Ca fait peur quand même de voir tous ces financiers jouaient avec la vie des gens, car c'est vraiment de cela qu'on peut parler. Honteux!
Impossible de faire confiance à qui que ce soit après avoir vu de tels reportages

Aujourd'hui, les banques n'osent même plus se prêter de l'argent entre elles, alors aux autres...

Crise du crédit inévitable, conséquences aussi...

Message edité 03/07/2008 à 23:16
0 Reco 03/07/2008 à 23:54 par Bernie

Le narcissisme des financiers, l'appât du gain des uns et des autres, la pression des actionnaires font que nous sommes dans une situation inédite et très dangereuse.

0 Reco 04/07/2008 à 09:55 par copleboss

Tu m'as encore l'air de quelqu'un d'hyper compétent antoine

"c'est assez difficile à dire, mais je pense
que le marché repartira d'ici septembre 08 voire janvier 09 plus ou
moins au point ou il était début 2006... "

80% du marché immobilier se fait pendant les mois d'avril à juin (car les gens veulent déménager pendant les vacances pour être installés à la rentrée). En janvier rien ne se vend.
La saison 2008 est finie jusqu'à avril 2009. La baisse entrainant la baisse je pense que nous n'en sommes encore qu'au début des soldes.

0 Reco 04/07/2008 à 10:21 par copro60

Antoine tient un discours de commercial, normal c'est son boulot

Il va quand même pas nous dire qu'on rentre dans un cycle baissier de plusieurs années et que l'immo va s'écraser comme une grosse merde! Son métier, c'est acquérir la confiance, rassurer les acquéreurs potentiels...

Il y a 1 an il t'aurait dit que les prix de l'immo aller suivre l'inflation, il y a 6 mois il aurait parler d'attérissage en douceur des prix, maintenant c'est ça va repartir à la rentrée...

Il y a 2 ans il t'aurait dit que l'immo ça baisse jamais, c'est comme ça...

Dans les métiers de la finance et de l'immo, les acteurs sont avant tout des commerciaux avant d'être des conseillers. Faut juste le savoir...

Ceci dit, je n'ai aucune animosité envers les AI, ils font leur boulot...Ce serait plus les discours de vendeurs de robiens packagés qui m'exaspère

Message edité 04/07/2008 à 10:22
0 Reco 04/07/2008 à 10:50 par JackPalmer

a écrit : Tu m'as encore l'air de quelqu'un d'hyper compétent antoine

"c'est assez difficile à dire, mais je pense
que le marché repartira d'ici septembre 08 voire janvier 09 plus ou
moins au point ou il était début 2006... "

80% du marché immobilier se fait pendant les mois d'avril à juin (car les gens veulent déménager pendant les vacances pour être installés à la rentrée). En janvier rien ne se vend.
La saison 2008 est finie jusqu'à avril 2009. La baisse entrainant la baisse je pense que nous n'en sommes encore qu'au début des soldes.
Salut copleboss,

Nous sommes bien d'accord, mais une précision :

Si j'ai bien lu Antoine, ce qu'il appelle un marché qui repart est un marché avec des transactions, qui seront bien sur sur des prix encore plus en baisse (il le dit lui meme)... mais avec des transactions, car ce qui effrai tous les AI c'est l'absence de transaction (car pas de com)

Cordialement

Jack

0 Reco 04/07/2008 à 18:21 par itaac

Puis-je me permettre ?
Ce n'est peut-etre pas l'endroit mais bon j'ai la flemme de créer un post ( si ca peut etre déplacé . Merci aux admin.)
Bref

TOUT CA ME FAIS BIEN MARRER

Je vais prendre un sujet mais yen a tellement à dire
Je lis baisse- hausse, des bons mots ders arguments presque du pugilat, mais tout ca pourquoi ?
Quelquepart je me fous de savoir si vous avez tort ou raison
Ce qui est interressant mais pour certains beaucoup plus dur C'est que quoi qu'il arrive il y a un marché immobilier
Donc dites moi vraiment et ca ca m'interresse :
1) Quel est le prix d'un studio, surface égale, ae plein centre d'une ville, un T2,T3.....
Prix global, prix au m² quelle est votre prévision d'évolution, neuf, ancien,...
2) on va voir les Ai et ceux qui discutent les differences ? là c'est interressant
Quel est pour vous le vrai prixd'un bien immo.
Mois par mois c'est un vrai sujet de débat mais sur des choses concretes qui peuvent interresser tout le monde

Si quelqu'un est sur Bordeaux ca m'interresse d'autant plus :)

A vous lire
Cordialement

0 Reco 05/07/2008 à 16:44 par antoined0

Bonjour Coplebos,

hypercompétent peut-être pas, en tout cas, je reste prudent quand on me demande une tendance. Début 2007 tout le monde avait dit "après les elections on est reparti comme en 40" or ça n'a pas redémarré, alors on a dit, "bon ok après les vacances" et puis ça n'a encore pas démarré, alors on a attendu début 2008 pour voir (par début j'entends début de la sison, çàd début mars). Tout ça pour dire que le marché (du moins là ou je bosse, en région Parisienne ouest) est en ce moment en train d'attendre que les vendeurs daignent comprendre que les acheteurs ne les suivent plus au-delà d'un certain prix au m² (env.5K€ pour mon coin). On voit toujours des trnsactions mais on, n'est pas encore reparti à un rythme précédent le ralentissement anormal, qui s'est opéré fin 2006.

Pour le reste, tu ne prends pas trop de risques à nous raconter des évidences, mais tout n'est pas aussi binaire, surtout pas l'immobilier.

0 Reco 17/06/2012 à 10:27 par menarys

Bonjour antoined0

Vous avez bien raison je découvre l'immobilier et voici ce que je viens de poster plus haut sur ce site

Bonjour à toute et tous et merci d'avance à l'attention que vous voudrez bien consacrer
à cette requête

Je suis en train de vendre un terrain constructible d'une valeur d'environ 250 000 €. C'est ma première expérience dans ce domaine, et après un mois de discussion avec des acheteurs potentiels je suis effaré par ce que je découvre.

J'ai travaillé dans le consulting industriel pendant 30 ans où la rigueur et la probité étaient des règles, et là je découvre que je m'aventure sur une autres planète où tous les coups sont permis.

Je n'ai encore rien signé, mais je suis en négociation avec un acheteur potentiel, qui s'est déjà manifesté après et à la place d'un premier contact avec lequel il serait en affaire ??.

Cet acheteur serait une société opérant dans la construction de maisons de technologie innovante en matière de performance thermique. Toutefois en fouillant un peu sur le net
je m’aperçois que cette société opère dans la transaction immobilière et marchand de bien!!

Maintenant ma question est la suivante:

Quelles précautions peut on prendre pour éviter ce genre de prédateurs et surtout pour s'assurer qu'ils possèdent bien le financement pour acheter le bien.
Des amis m'ont indiqués que ces "professionnels" procèdent ainsi:

Ils vous coincent avec une promesse de vente ou un compromis ( bien sûr il n'ont pas le premier cent pour vous acheter votre bien )

Ensuite ils recherchent un acheteur avec lequel ils signent aussi, mais pour un montant plus élevé "of course"

Lorsque vous signez chez le Notaire votre terrain est bel et bien vendu (MAIS VOUS N'AVEZ PAS L'ARGENT ), et comme il s'agit d'un notaire, vous pensez que vous êtes protégé ( et souvent le notaire se garde bien de vous prévenir ). Et bien non !

Ensuite le marchand de biens signe avec son acheteur qui apporte ou est censé apporter l'argent qui peut effectivement être versé à la comptabilité du notaire. Dans ce cas vous aurez votre argent;
mais que se passe-t-il si le deuxième acheteur n'a pas l'argent ? vous ne possédez ni le terrain ni le montant de sa vente, et qui est propriétaire.
Par ailleurs comment se peut-il que des Notaires se prêtent à de telles manoeuvres??

0 Reco 18/06/2012 à 09:25 par oscar33

c'est légal...
Si vous êtes contre ce principe rien ne vous oblige à inscrire la clause de substitution sur le compromis...dans ce cas, je doute que le marchand de biens accepte de continuer l'aventure et il vous faudra trouver un autre acheteur.

0 Reco 18/06/2012 à 10:00 par menarys

Bonjour oscar33

J'ai mis ce post sur d'autres forum et beaucoup de personnes estiment que c'est illégale car il n'est pas possible de vendre un bien dont vous n'êtes pas propriétaire.

En tout cas je préfère ne pas vendre ou différer la vente plutôt de d'être le gogo de ce genre d'escrocs.

0 Reco 18/06/2012 à 22:24 par oscar33

bah désolé c'est légal et c'est pratiqué très fréquemment par les marchands de biens. En plus, je vois pas un notaire qui est quand même un officier ministériel faire quelque chose d'illégal ! Après rien ne vous oblige d'accepter et vous pouvez vous même faire la même chose, à savoir diviser le terrain en plusieurs lots...car c'est ce qui va se passer !
Pour les relations dans l'industrie, je me marre, c'est vrai que les pots de vins pour faciliter les contrats ça n'existe pas....

0 Reco 19/06/2012 à 07:42 par marc19

Il y en a peu , certes, mais on a déjà vu des notaires véreux, officier ou pas , partir avec la caisse............ ^^
Maintenant pour répondre à la question, en droit pur , on ne peut pas vendre un bien qui ne vous appartient pas , alors je ne connais pas ces montages limites mais il suffit d'un peu de bon sens pour ne pas signer n'importe quoi .
Exigez le versement d'une somme à la signature , promesse de vente ou compromis, 10 % minimum , à titre d'indemnité d'immobilisation , sinon vous signez rien .
Vous verrez , ça calme les ardeurs .

0 Reco 19/06/2012 à 08:06 par menarys

merci marc19

J'ai confiance en mon Notaire et je travaillerai avec lui.
J'ai rompu les négociations avec l'acheteur qui voulait effectivement
me faire passer par son Notaire.

Il y a des signes avant coureur qui ne trompent que les malheureux naïfs et dans ce cas j'en avais repéré pas mal ( des signaux qui doivent vous alerter )

0 Reco 20/06/2012 à 16:26 par cricri30950

C'est ce que ma grand-mère m'a appris, toujours son notaire

Et un vaut mieux que deux tu l'auras