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1500 de charges trimestrielles de copropriété

0 Reco 02/11/2018 à 11:34 par Lodano

Bonjour,

Mes parents sont co-propriétaires d'un appartement dans un grand immeuble de 18 étages à Bobigny dans le 93.

Ils paient environ 1500 euros par trimestre ce qui revient à 6000 euros par an. En gros on est propriétaires mais on paie un loyer de 500 euros par mois.

Ce montant me paraît abusif. J'aimerais changer les choses car mes parents n'en peuvent plus. Je n'y connais rien et mon père me dit qu'il paie des choses sans savoir ce que c'est...

Notre immeuble est géré par GID Immo à Noisy.

Il est vrai que nous avons 18 étages, un gardien, un parking sous-terrain, des caméras, une cave.

Mais est-ce que cela vous paraît justifié ? Comment puis-je changer les choses ?

Autre chose, nous avons un problème de punaises de lit dans notre appartement, peut-on demander au syndic de nous aider ?

Merci d'avance.

0 Reco 02/11/2018 à 11:42 par Danielmmo

Je présume que dans les 1500 euros il y a le chauffage/eau chaude et eau froide?

0 Reco 02/11/2018 à 11:50 par Lodano

Oui il y a les deux.

J'ai une photo de l'appel de charges si nécessaire.

1 Reco 02/11/2018 à 12:32 par MisterHadley

Si ta copropriété ne correspond qu'à un seul bâtiment...

Après comme dit DanielImmo, les plus gros postes en copropriété sont tout ce qui est "collectif" :

- chauffage collectif...
- eau chaude collective...
- eau froide collective...

Mais aussi gardien..

Parce qu'en plus de son salaire, il y à également toutes les charges sociales dues par l'employeur que vous êtes en tant que "copropriété"...

Ainsi que la taxe sur les salaires qui vient s'y ajouter...

En gros, quand ton gardien perçoit 100 euros de rémunération, ça vous coute en réalité dans les 170 euros...

Donc, tu fais déjà le calcul de ces quatre postes-là en moins sur tes appels de charges trimestriels, et ça te donnera le potentiel d'économie que vous pourriez faire très vite par de simples décisions d'AG...

1 Reco 02/11/2018 à 12:51 par Lodano

Bonjour,

Désolé mais je ne comprends pas vos termes, je n'ai que 20 ans.

Ce montant vous paraît normal ?

Mon syndic est noté 1.1 étoiles sur 5 sur google...

Est-ce qu'il m'arnaque ?

0 Reco 02/11/2018 à 13:37 par lael

Je trouve que l'explication de MisterHadley était parfaitement compréhensible.
On ne peut pas répondre à votre question sans avoir des précisions sur ces éléments.
On ne peut pas dire si le syndic est malhonnête ou non sur la seule base d'une charge mensuelle non détaillée.

Il ne faut pas croire que s'il y a 500euros de charges de copropriété, c'est 500euros qui vont dans la poche du syndic.
500euros c'est avant tout des charges de copropriétés basées sur des postes de dépenses réels, tels que :
- chauffage collectif
- eau froide collective
- eau chaude collective
- entretien des ascenseurs
- sortie des poubelles
- gardien
- électricité des parties communes et dans la loge du gardien
- entretien de l'immeuble
- des travaux ponctuels : réfection des parties communes, ravalement de façade, etc...

Les honoraires du syndic sont ensuite composés de frais mensuels fixes et d'un pourcentage sur les postes de dépense (du genre 10%) pour assurer leur suivi et leur bon déroulement.

Donc là comme ça au doigt mouillé, 500€/mois pour juste des charges de fonctionnement c'est effectivement beaucoup.
Mais si cela inclus des appels de fonds pour des travaux en cours ou à venir, ce n'est pas forcément anormal.

Le syndic est tenu de fournir le détail annuel de l'intégralité des dépenses effectuées au nom des copropriétaires et ce de manière détaillée.

Egalement, toute décision est votée en Assemblée Générale de copropriété, en particulier les travaux.
Le syndic ne fait pas ce qu'il veut, il se plie aux décisions de la copropriété.

Message edité 02/11/2018 à 13:51
0 Reco 02/11/2018 à 13:49 par MisterHadley

Lodanoa écrit : Bonjour,

Désolé mais je ne comprends pas vos termes, je n'ai que 20 ans.

Ce montant vous paraît normal ?

Mon syndic est noté 1.1 étoiles sur 5 sur google...

Est-ce qu'il m'arnaque ?
Dans ce cas, on ne peut pas te répondre, si déjà tu ne comprends pas les bases de ce qu'est la "copropriété"...

500 euros par mois de charges, pour une tour de 18 étages, personnellement, j'ai vu pire...

Pour ton "syndic", il ne faut évidemment pas se fier aux notations sur google ou je ne sais quoi, mais par la réalité de son travail...

Après, est-ce qu'il t'arnaque... je te dirai bien que oui, forcément, c'est dans l'ADN des syndics de grappiller par ci par là,mais bon, là encore, il n'y a que les copropriétaires concernés qui peuvent le savoir, pas nous...

Message edité 02/11/2018 à 13:57
0 Reco 02/11/2018 à 13:55 par MisterHadley

Comme je t'ai dit plus haut, pour faire baisser tes charges, y a pas 36 solutions...

Ce sont toujours les mêmes...

Un truc très simple que tu peux faire pour savoir si la gestion de ta tour te coute excessivement cher, c'est de savoir si tu y as une majorité de "propriétaires occupants", ou à l'inverse, une majorité de "propriétaires bailleurs", c'est à dire, si il y a plein de locataires dans cette tour...

La règle est la suivante : plus tu as de propriétaires occupants,mieux ton immeuble sera géré, entretenu, et tes charges seront maitrisées...

A l'inverse, plus tu y auras de propriétaires bailleurs, plus ce sera une catastrophe en devenir, jusqu'au point de non retour...

Et ça,même si tu n'as que 20 ans et ne comprend rien, tu peux le savoir malgré tout, ce qui t'indiquera dans quoi tu es avec tes darons...

Message edité 02/11/2018 à 13:57
0 Reco 02/11/2018 à 14:30 par Lodano

Merci pour vos réponses.

Donc 500 euros par mois ce n'est pas si exhorbitant que ça ? Mais à ce moment à quoi ça sert de faire un crédit sur 20 ans si c'est pour payer quasiment le prix d'un loyer ? (j'exagère)

Concrètement, qu'est-ce qu'il faut que je fasse à l'AG concernant le gardien et le chauffage ?

Pour la question des propriétaires occupants ou bailleurs, il me semble qu'il y peu de propriétaires... Je pense même qu'l y a des sous-locations au noir...

Les autres résidents sont d'origine asiatique et ne parlent pas bien français, si je veux changer quelque chose à l'AG, je n'aurais pas beaucoup de soutien :(

Message edité 02/11/2018 à 14:32
0 Reco 02/11/2018 à 14:44 par lael

Demande au gardien de partir à la retraite et à tout le monde de couper le chauffage cet hiver, tu feras à coup sûr des économies !

Plus sérieusement, comme dit précédemment, analyse le détail des comptes de copropriété avec les postes de dépense transmis annuellement par le syndic et regarde si des choses te paraissent anormales.
Compare aussi avec les années précédentes et avec les décisions d'AG pour voir si tout est conforme.

En complément de ce qu'a dit MisterHadley au sujet des propriétaires bailleurs, il se peut que le budget collectif eau chaude / eau froide et chauffage explose dans l'immeuble car des propriétaires font de la collocation ou ont un taux d'occupation du logement supérieur à la capacité prévue.
Du coup leurs locataires font exploser la facture collective.
Et s'il n'y a pas de compteurs individuels, ces charges sont réparties au tantième et non pas à la consommation réelle de chacun.

J'ai eu le cas dans un immeuble où un propriétaire possédait 3 appartements qu'il louait à des travailleurs étrangers et mettait jusqu'à 2 lits superposés (4 personnes donc) par chambre.

Message edité 02/11/2018 à 14:46
0 Reco 02/11/2018 à 14:53 par Danielmmo

Quel est le type d'appartement (4 ou 5 pièces?) et sa superficie?

Après difficile d'aller plus loin sans connaître la copropriété.

Les intervenants vous ont donné des axes de réflexion.

0 Reco 02/11/2018 à 15:03 par Lodano

lael oui je suis sûr qu'il y a de la sous-location

Je veux bien comparer avec les années précédentes mais sur quoi me baser ? Si ça se trouve les charges ont gonflés depuis des années. Je ne connais pas le prix raisonnable pour l'eau, le chauffage, le parking...

Daniel, je ne connais pas tous les appartements mais je pense que c'est minimum 4 pièces et minimum 70m2.

Les appartements sont différents en fonction des étages et de la localisation

0 Reco 02/11/2018 à 15:40 par Danielmmo

Si c'est 70m2 minimum, avec chauffage/eau/gardien/ascenseur les charges semblent être dans la moyenne surtout si l'appartement est en étage et un immeuble des années 60/80.

Après difficile d'aller plus loin.

La solution est de revendre cet appartement pour acheter un appartement plus petit, dans une copropriété sans gardien, sans jardin, avec ascenseur, avec chauffage individuel, et bien isolé. Immeuble à partir des années 2000.

1 Reco 02/11/2018 à 18:33 par Lodano

Il n'y a pas d'autres solutions que de déménager ?

Concrètement, à l'AG qu'est-ce que je peux faire pour diminuer les charges ?

Désolé pour mon incompréhension mais je n'y connais vraiment rien en immobilier.

0 Reco 02/11/2018 à 19:39 par Danielmmo

Lodanoa écrit : Il n'y a pas d'autres solutions que de déménager ?

Concrètement, à l'AG qu'est-ce que je peux faire pour diminuer les charges ?

Désolé pour mon incompréhension mais je n'y connais vraiment rien en immobilier.
Sans connaître la copropriété, difficile de faire plus.
Avec l'explosion du prix de l'énergie il y a des copropriétés où les charges ont quasiment doublé en 15 ans.

0 Reco 02/11/2018 à 19:46 par MisterHadley

La solution est de ne plus vivre en copropriété, tout simplement...