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ASL - Contestation des décisions

0 Reco 17/01/2019 à 01:18 par mirax

Bonjour,

J'ai fait l'acquisition d'un appartement dans une copropriété qui est regroupée depuis environ 15-20ans dans une ASL avec 2 autres copropriétés suite à la rétrocession d'une partie de la voie publique par la mairie (parking, routes, lampadaires, espaces verts, etc...).
Accessoirement c'est plus un cadeau empoisonné qu'autre chose vu les charges mais bon...

Lors de l'achat je n'ai vu aucun travaux votés lors des AG de copropriété et on ne m'avait pas communiqué les comptes-rendus des réunions de l'ASL où les travaux ont été votés (j'y ai accès que maintenant).
Par contre il y avait effectivement des appels pour les travaux au niveau du syndic bénévole.

Sachant qu'à l'ASL il y a des représentants de chaque copropriété (surtout d'une en fait.) qui siègent et votent mais les copropriétaires ne participent pas directement au vote.

Sauf que les décisions prises à l'ASL, en particulier les travaux, semblent imposées aux syndicats de copropriétaires sans qu'il n'y ait de résolution de prise au niveau de la copropriété.

Du coup je m'interroge, l'ASL a vraiment le droit d'imposer des décisions aux copropriétés ?
C'est normal que les copropriétaires ne puissent pas participer directement au vote ?
Ils ont voté tellement de travaux que ça représente près de 200€ par mois d'appel de charges en plus, c'est juste hallucinant.

Message edité 17/01/2019 à 01:37
3 Reco 17/01/2019 à 04:41 par MisterHadley

Il s'agissait vraisemblablement d'un lotissement au départ, pour qu'ensuite, il y ait eu une rétrocession des voies "publiques" à la commune...

Pour tes deux questions :

Une ASL a t-elle le droit d'imposer ses décisions à une copropriété qui en est membre..?

Oui : les copropriétaires de ce syndicat sont membres d'office de l'ASL, qui n'est pas une association de personnes, mais de propriétés...

Dès lors que tu achètes un "lot de copropriété" d'une propriété constituée en syndicat de copropriété, et dont l'assiette foncière (le syndicat) fait partie de l'ASL, tu es obligatoirement soumis de plein droit à l'ASL, puisque ton "lot de copropriété" en fait obligatoirement partie...

C'est le "lot de copropriété" qui est "membre de plein droit", et comme tu l'as acheté, c'est donc toi qui le devient, jusqu'à ce que tu le revendes ensuite, à quelqu'un qui en deviendra tout aussi membre de plein droit...

Est-ce normal que les copropriétaires ne participent pas directement aux votes de l'ASL..?

Oui : une ASL n'est pas une copropriété, ses règles de fonctionnement n'ont absolument rien à voir avec celles d'une copropriété non plus...

Suivant ce qu'auront institué les statuts de l'ASL, ce seront les syndicats de copropriété (l'ensemble des copropriétaires qui les composent) qui seront représentés chacun par un mandataire, qui est normalement le syndic de chacune d'elles...

Mais quand bien même les syndics, en représentation des copropriétaires, voteraient seulement aux AG de l'ASL, chaque copropriétaire vote sur ses mêmes questions pour qu'ensuite le mandataire puisse lui-même voter aux dites AG de l'ASL suivant l'organisation que vous aurez choisi pour le faire...

Enfin, il y a deux choses à ne pas confondre : les AG de l'ASL, et son syndicat, dont chaque membre est communément appelé "syndic" (à la différence d'une copropriété)

Chaque "copropriétaire" (membre d'un syndicat de copropriété inclus dans le périmètre de l'ASL) peut librement, suivant les modalités édictées par les statuts de l'ASL, se faire élire "syndic" de l'ASL, et ainsi participer directement à ses décisions et donc, participer à sa direction...

D'une façon générale, tu devrais lire tes statuts d'ASL, tout y est, et ils ont force de loi entre vous tous, ils supplantent hiérarchiquement vos règlements de copropriété...

Un dernier point sur les "charges" : leurs calculs et leurs modes de répartitions ne sont en rien communs avec ceux utilisés dans le régime de la copropriété...

Dans une ASL, ils sont complètement libres, et ne suivent définitivement pas les mêmes règles qu'il y a en copropriété...

Ce qui veut dire que dans une ASL, tu peux parfaitement avoir l'un de ses membres qui payent à lui seul 95% des "charges", et le reste des membres seulement les 5% restant...

C'est complètement faisable et parfaitement légal..!

Donc, là encore, se référer à tes statuts d'ASL pour y trouver toutes les réponses aux questions que tu te poses.

Message edité 17/01/2019 à 05:01
0 Reco 17/01/2019 à 11:23 par mirax

Merci beaucoup pour ces précisions et ces informations très complètes.

Si j'ai bien compris c'est donc le principe des grands électeurs.
On doit voter les travaux au niveau de l'AG de notre copropriété et ensuite nos représentants votent au niveau de l'ASL pour transmettre notre décision.
Et en cas de vote positif au niveau de l'ASL, la décision s'imposera à nous même si on avait voté contre.
C'est bien ça ?

Mais du coup, est-ce que c'est normal que rien n'ait jamais été voté au niveau de notre copropriété ?

Sinon je suis pas sûr de bien comprendre l'article concernant le vote dans les statuts de l'ASL.statuts ASLa écrit : Article 10 : VOIX
Les droits de vote appartiennent aux membres de lots en proportion de la répartition des charges générales, soit :
34.300/100.000 pour COPRO1
35.700/100.000 pour COPRO2
30.000/100.000 pour COPRO3
Aucun membre ne pourra détenir plus de 50% des voix

En conséquence les voix seront reparties comme suit :
4 voix pour COPRO1
5 voix pour COPRO2
3 voix pour COPRO3
Déjà ça me parait assez douteux comme répartition des voix d'après les proportions au-dessus.

Ensuite j'ai vu des trucs contradictoires entre les statuts et les PV d'AG de l'ASL :statuts ASLa écrit : Article 26 : REPARTITION DES CHARGES
Les charges communes seront reparties selon la clé de répartition suivante :
34.300/100.000 pour COPRO1
35.700/100.000 pour COPRO2
30.000/100.000 pour COPRO3
pv AG ASLa écrit : Pour information:
Mme XXXXXXXX a été embauchée depuis le 15 juin 2008 au salaire de 19.200 € par an.
Son embauche est placée sous la gestion de l'ASL dont les quotes parts s'élèvent à 35% pour COPRO1, 30% pour COPRO2 et 35% pour COPRO3.
Ce qui me parait totalement disproportionné par rapport à l'article juste au-dessus.

Egalement, malheureusement, je ne trouve aucune information sur la répartition des charges liées aux travaux dans les PV d'AG.
Mais je soupçonne que puisque les travaux sont effectués sur les terrains de notre copropriété ce soit nous qui payons le plus : création d'un local poubelle collectif juste sous nos fenêtres, locaux de chauffage collectif dans notre immeuble, pose de portiques voiture et grilles sur nos terrains, etc...

D'ailleurs je viens de voir que 3 copropriétaires s'étaient faits saisir leurs lots pour charges impayées l'année dernière dans notre copropriété.

Message edité 17/01/2019 à 11:29
3 Reco 17/01/2019 à 11:44 par MisterHadley

D'après la répartition faite des droits de vote dans tes statuts, oui, "l'information" donnée dans le PV d'AG de l'ASL est fausse...

Pour le reste, ne pas confondre entre les deux, encore une fois...

Ce qui relève de ta copropriété, ne concerne que ta copropriété...

Ce qui relève de l'ASL, ne relève que de l'ASL...

Déjà, créer des copropriétés dans une ASL n'a de pertinence que lorsqu'il s'agit de "volumes", et non simplement d'un ex lotissement horizontal...

Dans ce cas, il aurait alors mieux valu créer une ASL générale, qui aurait ensuite fédéré plusieurs ASL "secondaires" à la place de tes trois copropriétés... et encore, elles n'auraient pas eu lieu d'être...

Pour revenir à la question sur les votes...

C'est une organisation à mettre en place entre l'ASL et les copropriétés qui en font partie...

L'ASL - et ses décisions - prime sur les copropriétés...

Si à l'ordre du jour de l'AG de l'ASL, telles et telles questions doivent être votées, les copropriétés doivent avant qu'elle ait lieu (l'AG de l'ASL) donner mandat à leurs mandataires respectifs (généralement leurs syndics)

Pour le faire, il y a deux solutions : vous lui donner explicitement un mandat général pour les questions classiques, que vous reprendrez ensuite à votre compte dans votre prochaine AG de copropriété si nécessaire...

Ou vous avez l'ordre du jour de l'AG de l'ASL avant celle-ci, vous votez déjà entre copropriétaires de chaque syndicat ce que vous voulez ou ne voulez pas... comme ça, votre mandataire, lorsqu'il ira vous représenter en AG de l'ASL, il votera précisément d'après les consignes de vote que vous aurez déjà décidées, et pour chacune des questions de l'AG de l'ASL...

C'est à vous de vous organiser...

Déjà, avoir fait une répartition des droits de vote comme il est indiqué dans tes statuts est, d'après moi, une belle c.nnerie...

La finalité de votre mode de gestion, dans son ensemble, est de complexifier quelque chose qui se devrait normalement d'être plus simple...

En conclusion : l'AG de l'ASL vote une décision, les copropriétés y sont soumises, même si, après ce vote, elles devaient voter dans leurs AG respectives qu'elles ne sont pas d'accord avec...

L'ASL supplante hiérarchiquement vos 3 copropriétés pour les décisions qui la regarde...

Vos copropriétés restent, elles, souveraines pour décider de tout ce que ne les regardent qu'elles-mêmes et exclusivement elles-mêmes...

Pour ce qui est des impayés de "charges" : la différence entre une ASL et une copropriété, est que l'ASL est beaucoup plus efficace et rapide qu'une copropriété pour récupérer son pognon...

Message edité 17/01/2019 à 11:50
0 Reco 17/01/2019 à 14:28 par mirax

Merci à nouveau pour ces précisions, j'y vois un peu plus clair.

Juste une dernière question concernant votre commentaireMisterHadleya écrit : Si à l'ordre du jour de l'AG de l'ASL, telles et telles questions doivent être votées, les copropriétés doivent avant qu'elle ait lieu (l'AG de l'ASL) donner mandat à leurs mandataires respectifs (généralement leurs syndics)

Pour le faire, il y a deux solutions : vous lui donner explicitement un mandat général pour les questions classiques, que vous reprendrez ensuite à votre compte dans votre prochaine AG de copropriété si nécessaire...

Ou vous avez l'ordre du jour de l'AG de l'ASL avant celle-ci, vous votez déjà entre copropriétaires de chaque syndicat ce que vous voulez ou ne voulez pas... comme ça, votre mandataire, lorsqu'il ira vous représenter en AG de l'ASL, il votera précisément d'après les consignes de vote que vous aurez déjà décidées, et pour chacune des questions de l'AG de l'ASL...
Où est-ce que je peux vérifier qu'un mandat a été donné ?
Ça me paraîtrait logique que ce soit voté sous forme de résolution en AG au même titre que pour le syndic mais malheureusement je n'ai rien trouvé sur les 5 dernières années.

Du coup pour en revenir à mon cas, si aucun mandat n'est donné et si aucun vote n'est effectué (avant comme après les votes de l'ASL), alors c'est comme si on acceptait toutes les décisions de l'ASL ?
Ce sont apparemment les membres du conseil syndical de ma copropriété qui votent en notre nom lors de l'ASL, mais du coup autant la légitimité de le faire si aucune résolution n'est votée dans ce sens (mandat) ?

Sachant que nous n'avons pas de syndic professionnel et qu'il s'agit d'un syndic bénévole partagé entre notre copropriété et une autre des copropriétés alors que la 3ème a un syndic professionnel.

Message edité 17/01/2019 à 14:31
0 Reco 17/01/2019 à 15:26 par MisterHadley

Le syndic d'une copropriété incluse dans le périmètre d'une ASL n'a pas forcément besoin d'un mandat explicite, il peut être déjà prévu d'office dans les statuts de l'ASL...

Il s'agit, là encore, de s'y référer afin de savoir ce qu'il est prévu...

Par contre, j'émets un très sérieux doute sur la légalité de ce que tu dis, à propos de ton "conseil syndical" qui serait mandataire de ta copropriété pour représenter celle-ci lors des AG de l'ASL...

Un "conseil syndical" ne peut représenter personne, puisqu'il n'a déjà pas la personnalité morale pour le faire, donc... déjà, là, ça sent pas bon, ton truc...

Ensuite, un "syndic bénévole" doit obligatoirement habiter la copropriété qu'il gère... en tout cas, y être impérativement copropriétaire lui-même...

Donc, ton syndic bénévole ne peut déjà pas être une sorte de mix de plusieurs personnes physiques, censées être bénévoles, et habitant plusieurs copropriétés distinctes... là aussi, ça sent le douteux, ton histoire... la seule façon serait que ton syndic bénévole (une seule personne, pas je ne sais combien qui s'improviseraient aussi "syndic bénévole", c'est pas open bar..!) soit copropriétaire dans les deux copropriétés qu'il prétendrait gérer bénévolement... Et encore, ça n'inspirerait pas forcément la plus grande confiance, tout ça, je trouve...

Sinon, encore une fois, pour ta question quant aux décisions d'AG de l'ASL : elles s'imposent à toi, que tu l'ais décidé ou non, dès lors qu'elles sont prises valablement...

Alors, que tu ais donné ton avis ou non, avant ou après, ne changera rien : elles s'imposent à toi quoi qu'il arrive dès lors qu'elles sont votées valablement...

Seules les décisions impactant ta copropriété doivent être éventuellement ratifiées ensuite, ou éventuellement votées avant, par ta copropriété...

Les autres, non...

Vous devez simplement vous réunir, non pas en tant que "copropriétaires", mais en tant que membres de plein droit de l'ASL, afin de donner vos consignes de votes à votre mandataire...

Le truc, c'est que si des questions impactent donc directement votre copropriété, ça se fera dans le cadre d'une AG de celle-ci ( celle de ta copropriété)...

Dans le cas inverse, il n'y a pas besoin de réunir une AG de votre copropriété, vous vous réunissez, comme dit juste avant, en tant que membres de plein droit de l'ASL qui vous gère...

Message edité 17/01/2019 à 15:42