Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Copropriété

Nouveau sujet

Charges trop élevées pour acheter ?

0 Reco 14/07/2011 à 14:57 par Ancien24962

Bonjour,

Je souhaite acheter un 3 pièces de 53m² en région parisienne.

Le prix du bien me semble tout à fait correct par contre j’ai un soucis avec le montant des charges et je souhaiterais avoir des avis extérieurs.

Immeuble : 6 appartements > 53m²
Montant : 200 euros/mois
Qui comprend : syndic professionnel Altice, nettoyage parties communes, chauffage collectif gaz, eau froide
Qui ne comprend pas : eau chaude, pas de parking, pas d’ascenseur, pas de jardin ou cour

Je trouve ça assez élevé et l’année dernière ces charges étaient de 170 euros. Elles ont augmenté à cause du froid cet hiver et à cause de l’augmentation du prix du gaz.

Est-ce si élevé à cause d’une mauvaise gestion ? A cause du prix du syndic professionnel ? Parce que l’immeuble comporte peu d’appartement ? Je ne sais pas si les petits immeubles ont des charges proportionnellement plus élevées par rapport aux grands immeubles pouvez-vous me renseigner ? Dans ce cas si de gros travaux doivent être entrepris (ravalement façade, toiture, …) je suppose que la facture sera aussi très salée ?

L'appartement est en vente depuis un peu plus d'un mois et je me demande ce que ça cache. Je n'ai pas encore eu l'occasion de me procurer tous les documents du syndic ce que je ferai bien entendu. Ces charges peuvent-elles cacher de gros travaux ? Les provisions pour charges ne sont-elles pas demandées en dehors de ces charges courantes ?

Merci beaucoup pour vos retours.

5 Reco 16/07/2011 à 07:47 par fred77

Oui !c’est trop 200 euros/mois , demandez au notaire :l’état des paiements des copropriétaires actuels et les appels de fonds ; les décisions syndic en AG , attention des gros travaux auraient peut été votés avec appels de fonds, donc réclamez les derniers PV du syndic

3 Reco 16/07/2011 à 21:43 par Ancien24962

Bonjour

Merci pour votre réponse.

Apparemment pas de gros travaux votés ou en vue...

Mais si j'ai bien compris en lisant les budgets et le DPE
- 80/mois de chauffage gaz
- 120/mois pour l'eau froide, l'entretien, le syndic, les assurances, ...
- 12/mois pour l'eau chaude individuelle gaz
- 25/mois pour l'électricité

Soit 237 en tout pour les charges.

Pour les travaux je pensais que cela ne faisait pas partie de ce qu'on appelle les charges mais que des appels de fonds hors budgets avaient lieu.

Des frais de travaux pourraient être compris dans ces charges malgré tout ?

2 Reco 17/07/2011 à 07:54 par marc19

D'aprés ce que vous écrivez, il s'agit de dépenses courantes copropriété ou pas vous aurez à payer d'une manière ou d'une autre l'eau froide et chaude , le gaz pour vous chauffer et cuisiner, votre consommation électrique .
Le reste sont des charges inérantes à la copropriété, l'entretien (ménage des parties communes), assurances , syndic , ce dernier n'étant pas le dernier à se "servir" , vous devriez vous renseigner sur ce poste de dépense .
Les gros travaux sur l'immeuble sont des dépenses exceptionnelles et ne figurent certainement pas dans votre décompte .
Je ne comprend pas trop que l'on vous provisionne 25 euros d'électricité alors que vous devez avoir un compteur .
Idem pour l'eau chaude "individuelle gaz " ............

0 Reco 17/07/2011 à 19:44 par Ancien24962

Merci pour cette réponse.

Dans les 200 euros il y a bien la gestion, l'entretien,les assurances, l'eau froide et le chauffage. Tout cela sans parking, sans ascenseur, sans gardien, sans espace vert.

L'eau chaude et l'électricité sont à payer en individuel en supplément.

Le montant élevé des charges pourraient-ils être du au fait que dans la copropriété il y a un restaurant et un coiffeur ? Comme dans les 200 euros il y a l'eau froide et le chauffage et que ce genre de commerce consomme beaucoup d'eau par exemple.

Comment fonctionne la répartition des charges avec des commerces ? Est-ce toujours dissocié ?

Si non existe-t-il une possibilité de demander à avoir des relevés individuels d'eau et de chauffage ? De les imposer en cas de refus en AG ?

3 Reco 18/07/2011 à 07:24 par marc19

C'est l'éternel problème de tout ce qui est collectif.
Il y a 30 ou 40 ans, par mesure d'économie et en l'absence des normes actuelles ,les promoteurs prévilégiaient ce système et on les comprend, 1 grosse chaudière et un circuit global revenait bien moins cher que 10, 20 ou 30 chaudières individuelles sans compter l'installation d'un compteur à chaque apparts .
L'opacité et la difficulté de contrôle sont la règle dans du collectif .
Vous pouvez toujours demander, quant à être entendu ...............................
En ce qui concerne l'eau froide, c'est trés facile d'installer des compteurs divisionnaires, un petit travail de plomberie , cela permet d'apprécier la conso REELLE de chacun et la recouper avec l'état annuel des charges, ainsi la l'erreur ou la tricherie n'est plus possible .........
Pour le gaz, c'est plus complexe, il faut l'accord GDF et des mises aux normes strictes ...........
Comment peut-on dissocier, d'aprés ce que vous dites , le chauffage gaz et l'eau chaude , elle serait produite par un chauffe-eau gaz individuel instantané ou alors un cumulus .?
Vous avez raison de vouloir dissiper les zones d'ombre.........parfois , on a de trés mauvaises surprises .............

3 Reco 21/07/2011 à 16:00 par Ancien49334

Bonjour,

Tout d'abord bravo à Phiby de regarder de prés ce que beaucoup de candidats acquéreurs négligent! Vous avez raison de vouloir comprendre les règles du jeu avant de vous engager dans la partie.

Pour vous faire une idée précise demandez à votre vendeur de vous fournir:
- le relevé détaillé des dépenses du dernier exercice comptable approuvé en AG,
- les 5 annexes comptables (normalement fournies avec la convocation de l'AG)
- le comparatif du budget prévisionnel détaillé

Vous trouverez aussi des informations importantes sur les "locaux à usage de commerce" dans le règlement de copropriété: notamment pour la faculté éventuelle de mettre à la charge de ces seuls commerces la mise en place de compteur distincts.

Bon courage :-)
Bien cordialement.

Michel

Message modéré 05/05/2015 à 15:35
0 Reco 21/07/2011 à 17:56 par chass-appart

Le poste "électricité" ( 25€/mois) des charges doit correspondre à l'éclairage des parties communes.
Les charges peuvent inclure des travaux, mais "petits", inférieur au montant que le syndic peut engager sans demander un vote de l'assemblée générale. Dans mon immeuble, c'est 1 000€. Cela a permis de faire réparer une serrure.
Il me semble que 220€/mois pour un 58m² sans ascenseur, sans parking ni jardin, ni gardien, c'est dans la fourchette haute de ce que je vois d'habitude, surtout que vous aurez en plus des travaux.
Mais, difficile de se prononcer sans avoir vu l'immeuble.

2 Reco 22/07/2011 à 09:30 par Ancien28475

Non, en fait ces charges s'expliquent facilement.

Je résume, elles comprennent:

Entretien, syndic, assurances... chauffage et eau chaude (chaudiere collective) et les provisions pour l'eau froide. Vous n'avez plus que l'elec et le téléphone à payer. Donc pour un appart avec tout en individuel, vous pairez moins de charges de copro, mais vous paierez la difference directement aux prestataires (GDF, veolia...).
Le reste, on va dire une quarantaine d'euro vient effectivement du syndic, qui proportionnellement facture beaucoup plus pour une si petite copro qui pourrait avoir un syndic bénévol, par rapport à une grosse copro. Voyez avec les autres copropriétaire et proposez de vous occuper d'être syndic bénévol, si vous voulez voir vos charges descendre considérablement et acheter cet appart qui semble vous plaire.

2 Reco 25/07/2011 à 20:17 par Ancien24962

Merci beaucoup pour vos réponses elles me sont très utiles. Je pense après analyse que les charges sont élevées.

Selon vous même si elles le sont, cela vaut le coup de se lancer ? Car il est certain que sans un certain remaniement de la copropriété (changement de syndic, ...) elles n'iront pas en diminuant.

Les charges sont une dépense récurrente non négligeable et il est vrai que si l'on calcule le 'surplus' à payer par rapport à un montant 'normal', au bout de 20 ans ça commence à chiffrer.

Et si en plus on a recours à un crédit, je suppose que le montant des charges sera pris en compte dans le calcul des mensualités par la banque ? Donc à charges plus chères mensualités plus petites ?

Donc se lancer ? En négociant le prix un peu plus ? Ou à fuir absolument ?

Encore merci !

2 Reco 25/07/2011 à 21:04 par MisterHadley

A partir de 2013, obligation d'engager des travaux d'économie d'énergie dans les copropriétés...

... et ça va douiller grave, alors... ;)

1 Reco 25/07/2011 à 21:08 par Ancien33075

Bonsoir
Je ne suis pas sûr d'être dans le vrai. Mais il me semble que vous paierez surtout très cher le chauffage collectif. Si des commerces sont branchés sur le réseau, ils ont besoin de faire tourner à plein le chauffage. Et vous ne parviendrez pas à faire baisser cette consommation.

J'ai un peu le même problème. Dans un petit immeuble en montagne, le chauffage fonctionne toujours très fortement tout l'hiver alors que les appartements sont très souvent vides.

L'avantage, c'est que vous savez où vous allez. Hormis les prochaines augmentation du gaz, vous savez à peu près à quoi vous attendre. Vous achèteriez un appartement chauffé à l'électricité, peut-être paieriez-vous aussi cher... Mais sans le provisionner.

Je ne sais pas si j'ai été clair. Mais je me suis compris... ;)

0 Reco 25/07/2011 à 21:13 par MisterHadley

En es-tu sûr..?

=)

0 Reco 25/07/2011 à 21:16 par Ancien33075

euh, non... ;)