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Clés des parties communes

0 Reco 02/08/2020 à 16:52 par DrSquirrel

Et je te remercie beaucoup pour tous ces éclaircissements. Je suis ravi d'avoir découvert ce forum, je suis sûr qu'il m'aurait sauvé les fesses sur ma première vente totalement foireuse si j'avais creusé un peu plus!

0 Reco 02/08/2020 à 17:11 par DrSquirrel

Je reviens à la charge: j'ai ENFIN trouvé un élément dans la jurisprudence exploitable:
"qu'en l'espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence " Les Rotondes " prévoyait, en son article 5 " répartition des charges communes " la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking improprement qualifiés de " copropriétaires "- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n'étant qu'une stricte application de cette disposition du règlement ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la cour d'appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l'article 1134 du code

Dans ces conditions, je dispose de toutes les infos dont j'ai besoin! Encore merci! :)

0 Reco 02/08/2020 à 17:26 par MisterHadley

Tu es convaincu depuis le début d'acheter des "lots de copropriété", donc tant mieux pour toi.

On ne sait toujours pas ce que pourrait être la "partie privative" des ces "lots" qui n'en sont pas mais puisque ça ne te gène pas d'acheter du vent... :)

J'ai édité mon précédent message, parce que ça n'avait plus rien à voir avec le sujet original.

Sur ces bonnes paroles

Message edité 02/08/2020 à 17:35
0 Reco 02/08/2020 à 17:45 par MisterHadley

"Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte du "cahier des charges" que l'immeuble "Les Rotondes" comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d'emplacement de stationnement, qu'il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d'un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de "lot" les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n'a fait qu'appliquer le règlement de copropriété pour les répartir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Je ne vois pas où est la difficulté pour toi de ne pas comprendre que tu achètes du vent...

Si un parking aérien dispose de tantièmes, qu'il est qualifié par le règlement de "lot", et que les "copropriétaires" payent des charges dessus en rapport avec ces tantièmes...

Bah ce n'est pas un "lot de copropriété" quand même... puisqu'il n'y a pas de "parties privatives" sur un emplacement de parking aérien.

C'est simple, il suffit de lire.

0 Reco 02/08/2020 à 19:34 par DrSquirrel

J'ai bien compris ton point de vue, et comme indiqué, je trouve qu'il est tout à fait recevable surtout sur la base de ces jurisprudences! J'étais un peu récalcitrant au début car ça sortait de "nulle part" pour moi, je n'avais jamais entendu parler de problèmes similaires et mes recherches ne donnaient rien. Mais tu m'as convaincu. J'ignore quelle est ta profession mais je vois clairement que ton expérience est très nettement au dessus de celle des professionnels que j'ai pu consulter...

Cela étant, je n'achète pas du vent puisque j'achèterais un droit de jouissance exclusif. Alors oui, dans l'acte notarié j'achèterai des places en tant que partie privatives, qui deviendront par la suite des parties communes avec droit de jouissance exclusive. Mais, dans la mesure où ils ne sont pas rattachés à des lots d'habitation, je pourrai en disposer "comme un propriétaire", les occuper, les mettre en location... tout ça sans contribuer aux charges communes et sans payer de taxe foncière. Si les lots étaient rattachés à des apparts, alors je n'aurais pas cette possibilité mais ce n'est pas le cas.

Alors peut-être que je ne serai pas pas propriétaire mais acheter un droit qui s’avérerait rentable m'intéresse tout autant qu'acheter la propriété exclusive d'un bien...

La rentabilité sera même meilleure en raison de la baisse des charges et taxes, sauf à ce que la copro, lors de la révision du RC, décide d'imposer des charges très élevées aux parking pour compenser la hausse de TF qu'ils auront à payer.

Et puis, ce n'est pas un investissement que je vois sur du long terme car j'ai eu un prix attractif. Certes, il y a erreur sur les modalités de jouissance mais la valeur vénale reste peu ou prou similaire, surtout que si je vends ensuite les droits, il n'y aura pas de frais de notaire, ce qui veut dire que je pourrai vendre le droit plus cher que je ne l'aurais fait avec un lot de copropriété.

Dans tous les cas j'appelle le notaire demain pour des clarifications. Je te dirai ce qu'il en dit, même s'il est probable que tu ne sois pas d'accord avec lui!

0 Reco 02/08/2020 à 19:50 par MisterHadley

Quand tu dis ça :

Alors oui, dans l'acte notarié j'achèterai des places en tant que partie privatives, qui deviendront par la suite des parties communes avec droit de jouissance exclusive""

C'est faux, justement : tu n'as toujours pas de parties privatives, y compris dans la description que tu as toi-même donné de tes "lots" dans le règlement...

Un parking aérien N'A PAS de partie privative, justement...

Tu affirmes que oui, mais est dans l'incapacité de décrire ce qu'elle serait, d'une part, et ce qu'elle est censée déjà être, dans ton règlement...

Donc, ce que je trouverais intéressant pour conclure ce dialogue de sourd, ce serait bien que tu expliques pourquoi tu décides d'acheter du pur vent et de continuer ainsi dans l'illégalité de ces "lots" complètement fictifs que sont les emplacements de parking aériens...

Pas pour les lecteurs de ce forum, il y en a plus depuis des lustres, mais pour tous les autres, vu que le sujet est déjà depuis longtemps google-isé...

A titre perso, je suis à la retraite, maintenant;... je fais du bénévolat en terminant le dernier gros dossier que j'ai en cours depuis une douzaine d'années...

Dans la copropriété que j'ai créée cette année, d'ailleurs, il n'y a pas ce problème de lots fictifs relatifs à des emplacements de parking...

Et pour y arriver, c'est très simple : il n'y a pas de parking dans la copropriété..! =)

Les places de parking sont gérées sous un autre régime juridique, beaucoup plus souple et performant que celui de la copropriété, donc hors celle-ci, ce qui évite les dialogues de sourds, justement...

Message edité 02/08/2020 à 19:58
0 Reco 02/08/2020 à 20:18 par MisterHadley

Et une dernière chose en conclusion également : crois-tu possible de louer une chose qui n'a pas d'existence légale..?

Disons que tu t’entêtes à prétendre acheter des "lots" de parking, et que tu les loues - c'est ce que tu maintiens vouloir faire...

Et que ton locataire, lui, comprenne que tu lui loues du vent, à savoir "un lot de copropriété" qui n'en est légalement pas un...

Quid de la validité du bail que tu lui aurais consenti..?

Quid du droit de jouissance exclusif que toi, tu n'aurais donc pas acheté - puisque tu t'évertues à prétendre acheter des "lots de copropriétés" qui n'en sont pas - alors que ton locataire, lui, en utilisant la place de parking que tu lui aurais loué, matérialiserait la possession de ce droit de jouissance exclusif..?

Question subsidiaire - pour la route... :) - ne serait-il pas alors en droit d'exiger que lui soit reconnu ce droit de jouissance exclusif sur ces emplacements de parking, puisque justement, lui en fait usage, et pas toi, puisque toi, tu es censé lui louer des "lots de copropriété" qui n'existent pas..?

D'où ce que je suggérais en conclusion de ta part juste avant : pourrais-tu nous expliquer pourquoi tu choisis d'acheter du pur vent, et de maintenir ainsi l'illégalité de "lots" complètement fictifs, en sachant dès maintenant que c'est une hérésie totale, que tu te fais doublement rouler dans la farine, et qu'au final, tu es le dindon de la farce d'une situation dans laquelle tu te mets tout seul et qui ne te laissera que tes yeux pour pleurer...

Message edité 02/08/2020 à 20:22
0 Reco 03/08/2020 à 10:08 par eb322

Bonjour,

Voyez l'article 2 de la loi de 65 actuelle (d'ordre publique) :
"Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

Les parties communes, sont en effet évoquées dans les articles 6 et suivant.

Maintenant pour apprécier si vous êtes face à une partie commune (ou accessoire tel que jouissance exclusive d'une partie commune), ou face à une partie privative, il faut lire l'article 3 de la loi de 65.
Celui-ci vous invitera, entre autre, à vous référer aux dispositions de votre règlement de copropriété en matière de Parties communes, ou Parties privatives. Il faut que vous y vérifier si il y a "silence" ou "contradiction". Si il est clairement stipulé qu'une place de parking est privative, sans contradiction, alors vous n'avez plus apprécier les faits .
Si les Titres sont ni silencieux, ni ambigus, alors ils s'appliquent. Dans le cas contraire vous avez les énumérations ci dessous qui s'appliquent :

Article 3 de la loi de 65 :
"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
-le droit d'affichage sur les parties communes ;
-le droit de construire afférent aux parties communes."

Vous avez bon nombres de publications qui peuvent vous aiguiller sur le site de l'ARC

EB322

0 Reco 03/08/2020 à 12:19 par MisterHadley

Et pour mettre en application ce que vient de préciser EB322, je vais citer l'intégralité du paragraphe "Désignation et compositions des parties privatives" du règlement de copropriété d'une des (soi-disant) plus grosses copropriétés d’Europe, bénéficiant de mesures d'exception actuellement, avec argent public coulant à flots, etc, etc...

Je cite :

"SECTION II - DÉFINITION ET COMPOSITION DES PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire les locaux compris dans son lot avec tous ses accessoires, notamment : les carrelages, dalles et en général tous revêtements.

Les plafonds et les planchers (à l'exception des gros-œuvres qui sont des parties communes)
Les cloisons intérieures avec leurs portes, sous réserve de ce qu'il est dit ci-après :
Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volet, les appuis de fenêtres, les balcons particuliers.
Les enduits des gros murs et cloisons séparatives.
Les canalisations intérieures, les installations sanitaires des salles de bains, salles d'eau, cabinets de toilette et water-closets.
Les installations de la cuisine, évier, etc.
Les placards et penderies, les bouches de vide-ordures, si elles sont situées à l'intérieur d'un local privatif.
En résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur d'un local privatif.

PARTICULARITÉS

Les cloisons séparatives de deux appartements ou locaux privatifs appartiendront en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou locaux ; celles qui sépareront les appartements des parties communes (escaliers, corridors, etc.) et les murs de refend, même dans la partie qui traverse ces appartements seront propriété commune.
La présente désignation n'est qu'énonciatrice et non limitative."


Donc, dans ce cas précis, les emplacements de parking - prétendument "lots de copropriété" - ne sont justement pas des "lots de copropriété".

Et dans cette copropriété-là, des milliers de "copropriétaires" se sont fait - et se font toujours - rouler dans la farine..!

Payent de surcroît des TF sur des "lots de copropriété" fictifs, des "tantièmes" frauduleux leur sont également alloués, et - pire encore - ces lots fictifs servent à l'allocation de fonds publics et autres aides financières diverses en toute illégalité et depuis des années...

Alors que la France vient d'annoncer des chiffres de son économie historiquement catastrophiques... personne ne contrôle quoi que ce soit en réalité dans les faits...

Et tout le monde se fait rouler dans la farine par une toute petite bande de margoulins, "copropriétaires" de "lots de copropriété" fictifs, Etat puisqu'il y a une très grosse notion d'argent public déversé depuis des années pour du pur vent...

Message edité 03/08/2020 à 12:26
0 Reco 03/08/2020 à 14:35 par eb322

Pour illustrer la raison pour laquelle l'article 3 de la loi de 65 prévois qu'il puisse, dans les Titres, y avoir "silence" ou "ambiguïté"..., c'est qu'il peux aussi n'y avoir évidemment ni l'un ni l'autre (pour les plus chanceux).

Par exemple, pour une copropriété de 65 lots principaux (logements), le Règlement de Copropriété (RCP) indique sans ambiguïté :
"L'ensemble immobilier est divisé en [u]169 lots[/u] qui appartiendront respectivement exclusivement et [u]privativement [/u]à chacun des copropriétaires
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire"


Dans ce même RCP, les jardins individuels sont exclus des parties privatives, et inclus en parties communes. Ils sont en jouissance. (jouissance privative d'une partie commune) ; mais là, c'est un tout autre sujet...

Il faut vraiment lire vos Règlements de Copropriété. Ils peuvent tous différer...

Ci-dessous 2 articles qui peuvent vous permettre d'apprécier les notions :

https://consultation.avocat.fr/blog/pauline-darmigny/article-31395-la-jouissan ce-privative-d-une-partie-commune-ne-confere-pas-u n-droit-de-propriete-exclusif.html#:~:text=La%20Cour%20de%20Cassation%20a,jouiss ance%20privative%2C%20doit%20solliciter%20l'

https://www.ganaellesoussensavocat.com/avocat-copropriete/parties-communes-parties-pr ivatives/

... ce dernier dans lequel nous lisons :
"C’est le règlement de copropriété qui définit quelles sont les parties communes et les parties privatives. En cas de difficulté pour l’interpréter, il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965"

EB322

1 Reco 03/08/2020 à 17:02 par MisterHadley

Encore faut-il qu'un "lot" soit considéré comme un véritable "lot de copropriété", le terme "lot" en lui-même n'en étant pas garant....

Il faut également que les parties privatives soient très clairement désignées, et non simplement dire que tel "lot" est partie privative, ce qui en soi ne veut rien dire...

Dans le cas des parking aériens, c'est le cœur du problème, pour ne pas dire de la magouille...

Dès lors que l'on ne peut que s'y garer, et rien d'autre, un parking aérien n'est constitutif que d'un simple droit d'usage privatif, et surtout, particulièrement restrictif qui, comme dit et redit plus haut, ne peut en aucune façon être une partie privative.

Et même si un règlement de copropriété précisait qu'un emplacement de parking aérien devait être un "lot de copropriété", ce serait, au visa de l'article 43, réputé "non écrit" puisque l'article 1er précise bien qu'un lot de copropriété doit obligatoirement avoir une partie privative - et non un droit d'usage ou de jouissance - associé à une quote part de partie commune.

Il semble donc que le sort des parking aériens soit maintenant joué... du pur vent.

0 Reco 04/08/2020 à 14:09 par DrSquirrel

Bonjour!:
Je reprends avec un peu de retard tes derniers messages. J'ai lu avec attention les détails que tu m'as fournis, et effectivement, je doute pas un instant que tu soulèves un vrai problème juridique avec ces places de parking.

Je me dis aussi, comme tout le monde se fout de tout, ça va probablement prendre des années pour corriger ces erreurs, et l'Etat n'a rien à gagner à accélérer les procédures puisqu'ils seront très largement perdants!

J'ai appelé mon notaire, il s'est vu rassurant, et m'a donné quelques références à creuser.

La loi Elan semble s'attarder sur les parties communes spéciales, qui n'existent qu'en présence qu'au moins deux copropriétaires. Donc les lots à jouissance exclusive sont pas non plus une priorité de cette loi!
Par ailleurs, j'ai lu une chose, à savoir que la révision des RC prévue pour novembre 2021 devra impérativement respecter les titres de propriété. Le droit de propriété commun est prioritaire devant le droit individuel donc je pense qu'effectivement il sera possible pour un syndic de reprendre un droit de propriété sur une place pour que le lot redevienne une partie commune à jouissance privative, même si elle n'aurait que peu d'intérêt à le faire car l'usager resterait le même.
Autrement, il est fort probable que les RC ne changent pas les modalités de jouissances des parkings déjà car confrontés aux titres de propriété des "propriétaires" de parkings (la loi prévoir justement que les changements devront respecter les titres de propriété existants)
Je suis d'accord sur le fait que la loi de 65 permet d'éclaircir certains points d'un RC flou mais le RC en question ne l'est pas.
Je reprends ta définition des parties privatives et oui, la description correspond aux appartements. Un parking inclus dans un lot de copropriété principal et rattaché à lui sera 99% du temps une partie commune à jouissance privative. Sauf que dans mon cas les places se sont vues attribuer des numéros de lots et n'ont pas pas été rattachées à d'autres lots principaux. Du coup la place n'est plus un "accessoire" au lot principal mais un lot à part entière. Je ne dis pas que ce n'est pas absurde mais chaque cas devra être tranché par un juge parce que les syndics vont baser leur révision sur une interprétation de la loi de 65. La loi de 65 malgré la loi Elan reste encore floue du moins sur les lots à jouissance exclusive.
Sur les parties communes spéciales elle est très claire et ces points seront très vite traités. Mais sur les parkings on peut également interpréter la loi autrement en disant: "j'ai un titre de propriété, un numéro de lot, un certain nombre de tantième, une surface privative puisque je suis seul à en disposer"
Je suis d'accord avec tes arguments mais je pense que d'ici à ce que ce problème soit réglé beaucoup d'eau aura coulé sous les ponts... La loi n'est pas suffisamment claire sur ce point.
Me concernant je peux considérer être propriétaire de lots de copropriété compte tenu du fait qu'elles ne sont pas accessoires à un lot principal, disposent d'une surface privative puisque je suis seul à en disposer, disposent d'un nombre de tantièmes, que j'ai un titre de propriété ... Le RC concerné a créé 300 lots répartis un peu au petit bonheur la chance, certains parkings ont été associés à un lot principal, d'autres non et achetés séparément. Certains ont été détachés de leur lot malgré l'interdiction de détacher ces parkings dans le RC. J'achète des places individuelles qui ne sont rattachées à aucun lot principal

Baser les révisions sur la loi de 65 modifiée par la loi Elan ne pourra se faire qu'en respectant les droits existants (c'est dans la loi, je l'ai lu), et encore faut il que la loi soit claire! Ton interpretation est légitime mais ça reste une interpretation. La loi ne dit pas clairement "les parkings sont la propriété de tous les copropriétaires", les syndics ne vont pas revenir dessus et tant qu'on aura pas une jurisprudence ça ne bougera pas!
Mon notaire me dit engager sa responsabilité il est sûr de lui sur ce point

Par contre, oui je te rejoins, les copros... régime à fuir comme la peste. Je suis sur un immeuble actuellement, en monopropriété, bien moins contraignant!

Tu me dis: "Et même si un règlement de copropriété précisait qu'un emplacement de parking aérien devait être un "lot de copropriété", ce serait, au visa de l'article 43, réputé "non écrit" puisque l'article 1er précise bien qu'un lot de copropriété doit obligatoirement avoir une partie privative - et non un droit d'usage ou de jouissance - associé à une quote part de partie commune."
=> Mais encore faut il que la loi soit claire sur ce sujet! Ce n'est pas le cas... tant qu"on nous dira pas "'les parkings ne peuvent pas être des parties privatives" le sujet sera toujours sujet à interprétation! Aussi, pour que ce soit considéré non écrit, il faudrait une procédure judiciaire! Alors sur le fond tu as raison mais qui va lancer une procédure pour déposséder un "propriétaire" mal fondé, ce qui aurait pour résultat de supprimer sa TF, supprimer sa quote part de charges alors même que ça ne changerait rien au fait qu'il serait toujours le seul à en avoir la jouissance? Alors même dans le flou d'un RC à côté de la plaque, la situation ne bougera pas sans l'intervention d'un juge, en sachant que personne n'aurait d'intérêt à le saisir (en dehors du propriétaire lui-même pour réduire ses charges!)

Encore une fois, je suis d'accord avec toi mais il reste du boulot à faire pour clarifier ça! La loi n'est pas claire, et quand elle le sera par voie de jurisprudence (pas demain la veille), personne n'aura d'intérêt à l'appliquer à leur RC, à part peut-être quelques petites copro ou le stationnement est tendu, pour revendiquer une place... mais le "propriétaire" lésé, dans tous les cas, en conservera la jouissance...

Ca ne serait pas la seul situation ubuesque à perdurer en droit français. Prends pour exemple des vieilles lois inusitées qui sont supprimées au compte goutte...

A Glasgow dernièrement, un jeune qui faisait des drifts devant l'University of Glasgow s'est fait verbaliser pour "non port d'un sabre", précisant qu'une loi datant de 500 ans obligeait toute personne traversant le carrefour devant l'entrée principale de la fac à porter le sabre... Il n'a pas réussi à faire annuler son PV, qu'il a contesté, mais la loi a été supprimée peu de temps après parce qu'il y avait un intérêt à le faire.

Pour les parkings, sans jurisprudence on reste sur de l'interpretation car la loi reste très floue. Et dans le cas de mes places alloties, non attachées à un lot principal, dotées de quote part, acquise par transaction devant notaire, avec obtention d'un titre de propriété et TF à payer, et en considérant que le syndic n'aurait rien à gagner à transformer ces lots en parties communes à jouissance privative, je pense que je serai tranquille un long moment! Et quant à mes locataires, ils disposeront de la jouissance dans le cadre d'un bail, et un bail, quel que soit sa durée, est totalement exclu de la prescription acquisitive, donc aucune chance qu'il ne revendique quelconque droit de jouissance sur la place en dehors d'une jouissance concédée par contrat de bail.

Message edité 04/08/2020 à 15:09
0 Reco 04/08/2020 à 18:14 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : Bonjour!:
Je reprends avec un peu de retard tes derniers messages. J'ai lu avec attention les détails que tu m'as fournis, et effectivement, je doute pas un instant que tu soulèves un vrai problème juridique avec ces places de parking.

Je me dis aussi, comme tout le monde se fout de tout, ça va probablement prendre des années pour corriger ces erreurs, et l'Etat n'a rien à gagner à accélérer les procédures puisqu'ils seront très largement perdants!

J'ai appelé mon notaire, il s'est vu rassurant, et m'a donné quelques références à creuser.

La loi Elan semble s'attarder sur les parties communes spéciales, qui n'existent qu'en présence qu'au moins deux copropriétaires. Donc les lots à jouissance exclusive sont pas non plus une priorité de cette loi!
Par ailleurs, j'ai lu une chose, à savoir que la révision des RC prévue pour novembre 2021 devra impérativement respecter les titres de propriété. Le droit de propriété commun est prioritaire devant le droit individuel donc je pense qu'effectivement il sera possible pour un syndic de reprendre un droit de propriété sur une place pour que le lot redevienne une partie commune à jouissance privative, même si elle n'aurait que peu d'intérêt à le faire car l'usager resterait le même.
Autrement, il est fort probable que les RC ne changent pas les modalités de jouissances des parkings déjà car confrontés aux titres de propriété des "propriétaires" de parkings (la loi prévoir justement que les changements devront respecter les titres de propriété existants)
Je suis d'accord sur le fait que la loi de 65 permet d'éclaircir certains points d'un RC flou mais le RC en question ne l'est pas.
Je reprends ta définition des parties privatives et oui, la description correspond aux appartements. Un parking inclus dans un lot de copropriété principal et rattaché à lui sera 99% du temps une partie commune à jouissance privative. Sauf que dans mon cas les places se sont vues attribuer des numéros de lots et n'ont pas pas été rattachées à d'autres lots principaux. Du coup la place n'est plus un "accessoire" au lot principal mais un lot à part entière. Je ne dis pas que ce n'est pas absurde mais chaque cas devra être tranché par un juge parce que les syndics vont baser leur révision sur une interprétation de la loi de 65. La loi de 65 malgré la loi Elan reste encore floue du moins sur les lots à jouissance exclusive.
Sur les parties communes spéciales elle est très claire et ces points seront très vite traités. Mais sur les parkings on peut également interpréter la loi autrement en disant: "j'ai un titre de propriété, un numéro de lot, un certain nombre de tantième, une surface privative puisque je suis seul à en disposer"
Je suis d'accord avec tes arguments mais je pense que d'ici à ce que ce problème soit réglé beaucoup d'eau aura coulé sous les ponts... La loi n'est pas suffisamment claire sur ce point.
Me concernant je peux considérer être propriétaire de lots de copropriété compte tenu du fait qu'elles ne sont pas accessoires à un lot principal, disposent d'une surface privative puisque je suis seul à en disposer, disposent d'un nombre de tantièmes, que j'ai un titre de propriété ... Le RC concerné a créé 300 lots répartis un peu au petit bonheur la chance, certains parkings ont été associés à un lot principal, d'autres non et achetés séparément. Certains ont été détachés de leur lot malgré l'interdiction de détacher ces parkings dans le RC. J'achète des places individuelles qui ne sont rattachées à aucun lot principal

Baser les révisions sur la loi de 65 modifiée par la loi Elan ne pourra se faire qu'en respectant les droits existants (c'est dans la loi, je l'ai lu), et encore faut il que la loi soit claire! Ton interpretation est légitime mais ça reste une interpretation. La loi ne dit pas clairement "les parkings sont la propriété de tous les copropriétaires", les syndics ne vont pas revenir dessus et tant qu'on aura pas une jurisprudence ça ne bougera pas!
Mon notaire me dit engager sa responsabilité il est sûr de lui sur ce point

Par contre, oui je te rejoins, les copros... régime à fuir comme la peste. Je suis sur un immeuble actuellement, en monopropriété, bien moins contraignant!

Tu me dis: "Et même si un règlement de copropriété précisait qu'un emplacement de parking aérien devait être un "lot de copropriété", ce serait, au visa de l'article 43, réputé "non écrit" puisque l'article 1er précise bien qu'un lot de copropriété doit obligatoirement avoir une partie privative - et non un droit d'usage ou de jouissance - associé à une quote part de partie commune."
=> Mais encore faut il que la loi soit claire sur ce sujet! Ce n'est pas le cas... tant qu"on nous dira pas "'les parkings ne peuvent pas être des parties privatives" le sujet sera toujours sujet à interprétation! Aussi, pour que ce soit considéré non écrit, il faudrait une procédure judiciaire! Alors sur le fond tu as raison mais qui va lancer une procédure pour déposséder un "propriétaire" mal fondé, ce qui aurait pour résultat de supprimer sa TF, supprimer sa quote part de charges alors même que ça ne changerait rien au fait qu'il serait toujours le seul à en avoir la jouissance? Alors même dans le flou d'un RC à côté de la plaque, la situation ne bougera pas sans l'intervention d'un juge, en sachant que personne n'aurait d'intérêt à le saisir (en dehors du propriétaire lui-même pour réduire ses charges!)

Encore une fois, je suis d'accord avec toi mais il reste du boulot à faire pour clarifier ça! La loi n'est pas claire, et quand elle le sera par voie de jurisprudence (pas demain la veille), personne n'aura d'intérêt à l'appliquer à leur RC, à part peut-être quelques petites copro ou le stationnement est tendu, pour revendiquer une place... mais le "propriétaire" lésé, dans tous les cas, en conservera la jouissance...

Ca ne serait pas la seul situation ubuesque à perdurer en droit français. Prends pour exemple des vieilles lois inusitées qui sont supprimées au compte goutte...

A Glasgow dernièrement, un jeune qui faisait des drifts devant l'University of Glasgow s'est fait verbaliser pour "non port d'un sabre", précisant qu'une loi datant de 500 ans obligeait toute personne traversant le carrefour devant l'entrée principale de la fac à porter le sabre... Il n'a pas réussi à faire annuler son PV, qu'il a contesté, mais la loi a été supprimée peu de temps après parce qu'il y avait un intérêt à le faire.

Pour les parkings, sans jurisprudence on reste sur de l'interpretation car la loi reste très floue. Et dans le cas de mes places alloties, non attachées à un lot principal, dotées de quote part, acquise par transaction devant notaire, avec obtention d'un titre de propriété et TF à payer, et en considérant que le syndic n'aurait rien à gagner à transformer ces lots en parties communes à jouissance privative, je pense que je serai tranquille un long moment! Et quant à mes locataires, ils disposeront de la jouissance dans le cadre d'un bail, et un bail, quel que soit sa durée, est totalement exclu de la prescription acquisitive, donc aucune chance qu'il ne revendique quelconque droit de jouissance sur la place en dehors d'une jouissance concédée par contrat de bail.
Tu nous répètes encore les mêmes choses, qui ont déjà été démontrées comme fausses.

Donc, si tu n'as rien d'autres.

Pour la description des "parties privatives" que j'ai citée du règlement d'une copropriété très connue en France, elle concerne TOUS les "lots de copropriété"...

Et les emplacements de parking aériens sont exactement comme les tiens, à savoir listés comme des "lots", avec tantièmes... et leurs "propriétaires ont aussi un "titre de propriété".

Sauf que ces prétendus "lots" ne disposent d'aucunes parties privatives, comme le précise justement le règlement de copropriété.

Et tu es donc dans le même cas, même si tu refuses de l'admettre...

Tu peux retourner ça dans tous les sens que tu voudras, tu n'as pas de "parties privatives".

De plus, ton notaire, lui, a l'obligation de respecter les lois en vigueur, et a l'interdiction formelle de dresser un acte contraire à la loi, etc, etc...

Il doit également s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige...

Il doit aussi veiller à ta parfaite information, et mentionner les réserves sur la légalité de tes prétendus "lots" dans l'acte...

Non seulement parce qu'il a l'obligation légale de t'informer des risques de ta transaction, mais aussi et surtout pour que tu ne te retournes pas contre lui ensuite en terme de responsabilité.

Donc, j'en reviens encore à te demander quelle peut être ta motivation à faire quelque chose de foireux, que tu sais foireux, alors que faire les choses correctement et dans la légalité serait plus simple, rapide, efficace et sécuriserait enfin la transaction...

Message edité 04/08/2020 à 18:36
0 Reco 04/08/2020 à 18:55 par MisterHadley

Et pour ce qui est de ta conclusion, que je cite :

"Pour les parkings, sans jurisprudence on reste sur de l'interpretation car la loi reste très floue. Et dans le cas de mes places alloties, non attachées à un lot principal, dotées de quote part, acquise par transaction devant notaire, avec obtention d'un titre de propriété et TF à payer, et en considérant que le syndic n'aurait rien à gagner à transformer ces lots en parties communes à jouissance privative, je pense que je serai tranquille un long moment! Et quant à mes locataires, ils disposeront de la jouissance dans le cadre d'un bail, et un bail, quel que soit sa durée, est totalement exclu de la prescription acquisitive, donc aucune chance qu'il ne revendique quelconque droit de jouissance sur la place en dehors d'une jouissance concédée par contrat de bail."

Il y a justement des jurisprudences, tu fais juste mine de les ignorer...

La loi n'est pas floue du tout, au contraire...

Tes places "allotis", non attachées à un lot principal, dotée de quote-parts, acquise par transaction devant notaire, avec obtention d'un titre de propriété et TF à payer... sans parties privatives, ne sont et ne seront jamais des "lots de copropriété"..!

Le syndic n'a rien à y gagner, mais n'a rien non plus à y perdre, puisque ce n'est pas lui qui décide de ce qui est un lot ou ne l'est pas..!

Pire que ça, un syndic a l'obligation légale de faire respecter le règlement de copropriété, et si tes "lots" ne comportent aucunes "parties privatives" - et ne sont donc pas des "lots de copropriété" - il devra quoi qu'il arrive appliquer et faire respecter le règlement de copropriété..!

Sous peine d'engager sa responsabilité.

Un bail qui porte sur des "lots de copropriété" inexistants, est lui-même inexistant..!

Ce qui implique que tu louerais une chose - tes lots imaginaires - qui n'a aucune existence juridique...

Tes locataires, eux, effectivement, useraient du droit de jouissance exclusif de ces emplacements de parkings, et pourraient donc en revendiquer la possession, puisque le bail que tu leur aurais consenti n'aurait aucune valeur légale, étant donné qu'il aurait porté sur la location d'une chose qui n'existe pas..!

Et enfin, pour rappel, un droit réel immobilier peut s'acquérir par la prescription acquisitive.

Je rajouterai enfin que tes "lots" inexistants, à n'importe quel moment, peuvent donc être, conformément à la loi, purement et simplement annulés sans aucune contrepartie pour toi - puisqu'ils sont inexistants - lors de la refonte de l'EDD qui interviendra tôt ou tard et quoi qu'il arrive.

Message edité 04/08/2020 à 19:08
0 Reco 05/08/2020 à 11:37 par eb322

Bonjour,

Dans l'article ci-dessous, plusieurs situations sont mises en avant :
https://arc-copro.fr/documentation/les-travaux-sur-les-parkings-en-c opropriete-qui-vote-et-quelle-majorite

Ça peut vous intéresser.

EB322

0 Reco 09/08/2020 à 15:37 par DrSquirrel

Bonjour et pardon pour le délai de réponse, j'ai été très pris dernièrement.

Je suis bien d'accord avec toi MisterHadley par rapport à ton raisonnement. Encore une fois, tu m'a convaincu que cela se tenait juridiquement. Ce n'est pas ça que je conteste, mais la manière dont cette situation peut valablement se régler sans porter atteinte à un nombre incalculable de personnes.

Je veux dire, aucun des professionnels que j'ai interrogés n'a suivi ton raisonnement. Une situation qui serait aussi scandaleuse que tu le décris devrais forcément avoir été traitée et clarifiée dans les lois et jurisprudences mais ce n'est pas le cas! En fait, d'autant je suis convaincu par tes démonstrations, d'autant je garde le sentiment que tu es totalement à contrecourant de ce qui se fait sur le terrain, et je ne comprends pas comment une situation si "scandaleuse" pourrait perdurer.

Que tu achètes ou non des "lots de copropriété", ça n'en reste pas moins des "lots" qui sont indentifiables (par leurs numéros au sol, leurs marquages au sol, leur présence dans les RC et dans les plans). Un bail qui prévoit la location d'un emplacement de parking ne serait pas nul et non avenu, dans le sens où il s'agit de laisser la jouissance de la place à autrui. Dans tous les cas, il ne s'agit pas de transférer la propriété des places au locataire mais la jouissance. Tu ne loues jamais la pleine propriété de quelque chose, un bail, c'est justement concéder la jouissance tout en conservant tes droits de propriété. Si tu disposes d'un droit de jouissance, même chose. Tu concèdes de laisser ton droit de jouissance à autrui en échange d'un loyer, . Même si demain les lots venaient à perdre leur qualité de lot de copropriété, tu n'en serais pas évincé pour autant de tes droits. La prescription acquisitive est la plupart du temps trentenaire, et ne fonctionne pas dans ce cas là car, s'agissant des biens non mobiliers, il doit y avoir une occupation continue pendant 30 ans, or y garer ton véhicule ne correspond pas à une occupation effective des lieux. C'est toi en tant que personne qui doit occuper cette place. Il faudrait qu'elle soit considérée comme l'annexe d'un logement, lui aussi concerné par une mesure d'expropriation par prescription acquisitive. Le locataire d'une place non attachée à un lot d'habitation n'a aucune chance d'en revendiquer la propriété ni la jouissance exclusive, ça par contre, j'en suis absolument certain pour m'être posé la question à propos d'une cave laissée à l'abandon.

En regardant une rangée de stationnement, tu ne peux pas valablement te dire "c'est un morceau de terrain qui appartient à tout le monde".... tu as devant toi une bande de terrain qui est divisée au sol par des marquages blancs et qui correspondent à des emplacements de stationnement dont disposent certaines personnes seulement. Même dans le cas où il y aurait une contestation judiciaire, les places de parking n'en restent pas moins des places de parking, elles sont identifiées au RC comme des emplacements à usage de parking.

Exemple concret: une place boxable, on en fait quoi? Tu es détenteur d'un droit de jouissance sur une place, le RC ou l'AG t'autorises à la boxer, subitement tu deviens propriétaire de la place puisqu'elle acquière une qualité de surface privative? Ca ne se tient pas...

Quant à perdre ton droit de propriété en cas de mise à jour du RC, sans contrepartie... Pardonne moi mais c'est absurde. J'attends le jour où un syndic, qui a d'ailleurs été interrogé au sujet de la vente ( tu sais bien que les syndics communiquent avec le notaire dans le cadre d'une vente immobilière pour confirmer qu'untel ou untel est déjà propriétaire ou non dans la copro et à jour dans ses charges etc...." j'attends qu'ils m'envoient une lettre pour me dire "suite à révision du RC, vous perdez votre droit de propriété". Cette lettre ne me parviendra jamais, comme elle ne parviendra jamais aux autres copropriétaires dans mon cas! Cela serait bien sûr débattu en justice, et dans le cas où le syndic aurait gain de cause, les tribunaux convertiraient ce droit de propriété en droit de jouissance en procédant à une expropriation. Mettons que tu as effectivement acquis "par erreur" un droit de propriété sur une place, il y a malgré tout transfert de la jouissance du bien - et le juge ne t'en privera pas. Autrement, quel en serait le résultat?
Toutes les places de parking deviennent parties communes à jouissance exclusive, et puis ensuite? Ensuite on propose à untel ou untel de les occuper? On remet tout à plat, tout en remerciant les "anciens propriétaires" d'avoir contribué aux charges communes pendant des années?

Si une telle situation devait se produire, alors une annulation de la vente pourrait être demandée pour erreur sur les qualités substantielles, avec par la suite les vendeurs, lésés, qui se retourneraient contre les agents immo, les notaires et le syndic.

Tout ça parce que la place de parking est un bout de terrain en RDC et qu'on peut arguer que le sol appartient à tous les copropriétaires? Pardon mais je ne crois pas un instant qu'on arrivera à une telle situation un jour, ou du moins, pas sans indemniser les propriétaires évincés.

Parce qu'ils vont être contents les "copropriétaires indivis" de 40 places de parking dont ils ne pourront pas user sauf à concéder la jouissance exclusive à untel ou untel, et revenir exactement au même point l'individu X occupait la place 22, il occupera toujours la place 22". Pour moi c'est réellement pisser dans un violon..

Que les RC aient été bâclés, je ne dis pas le contraire, mais pour qu'une situation aussi solidement ancrée soit du jour au lendemain remise en question au détriment d'un nombre incalculable de copropriétaires... on y est pas encore! Tout ça pour un problème de sol... Dans le pire des cas les RC révisés prévoiront que les copropriétaire deviendront titulaires d'un droit de jouissance, et les baux seront mis à jour.

Ma vente a été repoussée à novembre suite à désaccord entre les vendeurs, mais je poursuivrai. Pourquoi? Parce que je ne suis pas convaincu que dans un pays comme la France on puisse demain exproprier des gens juste pour une histoire de terrain. Partie privative ou non, quand tu as une place identifiée au plan, au sol, numérotée et qui a été l'objet de X ventes et locations, ce n'est pas demain la veille qu'on viendra remettre ça en cause.

L'idée que "le dernier qui achète" se brûlera les mains est totalement fantaisiste car le propriétaire lésé peut se retourner contre plusieurs tiers (vendeurs, notaires, syndic) qui pourront ensuite se retourner contre d'autres tiers (leurs vendeurs, notaires, syndic) et ça serait interminable car les actions en vice caché (c'est bien de cela qu'on parle) se prescrivent par 5 ans "dès lors qu'on a connaissance du vice". Le gars qui a acheté sa place en 2001 peut se retourner sur son vendeur car sans révision du RC, il n'aurait pas eu connaissance du vice, et si le vendeur est effectivement condamné, il pourra aussi engager des poursuites contre celui qui lui avait vendu sa place en 1975, sur la même base légale, à savoir que les 5 ans de prescription pour une action en vice caché commenceraient à courir le jour de sa condamnation à rembourser son acheteur.

Et cette chaîne serait interminable. On arriverait à des situations où les vrais "coupables" remonteraient tous à 1963, seraient décédés pour la plupart...

Alors j'achète, je maintiens, car je ne crois pas un instant qu'une situation aussi floue (tu me dis que je suis aveugle, mais à ce moment là fournis moi des jurisprudences si elles existent plutôt que me dire que je refuse de les voir.... je ne les trouve pas, sincèrement, et pour avoir cherché des heures!) sera un jour remise totalement à plat.
Si elle devait être remise totalement à plat, cela sera de manière amiable, au cas par cas et les "propriétaires" ne seraient jamais évincés sans contrepartie alors même que cela ne bénéficierait à personne.

Si encore on était dans une situation transitoire où tous les notaires appelaient à la prudence sur les places de parking dans l'attente de clarification juridique... mais absolument aucun professionnel à qui j'ai parlé ne croit à une remise en cause du sacré saint droit de propriété sur la seule base que les RC sont erronés. Quand on apprend qu'un médicament est potentiellement toxique, la vente est suspendue, on appelle les utilisateurs à la prudence.... si la situation était à ce point tendancieuse, nombreux seraient les avocats spécialistes à rédiger des colonnes dans les journaux pour alerter sur cet état de fait et pour rafler des clients potentiels au passage....

0 Reco 09/08/2020 à 15:39 par DrSquirrel

Bonjour EB322,

Merci pour ton lien. J'avais déjà consulté cette page et basé mon argument sur le paragraphe suivant:

"Dans le cas où les places de parking ont des numéros de lots identifiés et sont définies comme des PARTIES PRIVATIVES elles sont donc la pleine propriété de copropriétaires, la loi de 1965 est très claire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» (article 9 de la loi)."

A titre personnel, que penses-tu de cette situation?

0 Reco 09/08/2020 à 15:50 par DrSquirrel

MisterHadey,

Même si je voulais renégocier le prix ou annuler la transaction... Sur quelle base les vendeurs seraient-ils tenus de l'accepter?

Sur la base d'une interprétation d'une loi, d'une jurisprudence que je n'ai pas?

Je pense franchement que les vendeurs et notaires me riraient au nez.... et renonceraient EVENTUELLEMENT à la vente par pitié, pensant que j'ai changé d'avis, et non parce que je les aurai convaincu par un exposé visant à démontrer que tout le monde est dans le faux depuis 65 sauf moi... Je te dis, même mon notaire est catégorique et est prêt à mettre sa chemise en jeu.

0 Reco 09/08/2020 à 19:10 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : MisterHadey,

Même si je voulais renégocier le prix ou annuler la transaction... Sur quelle base les vendeurs seraient-ils tenus de l'accepter?

Sur la base d'une interprétation d'une loi, d'une jurisprudence que je n'ai pas?

Je pense franchement que les vendeurs et notaires me riraient au nez.... et renonceraient EVENTUELLEMENT à la vente par pitié, pensant que j'ai changé d'avis, et non parce que je les aurai convaincu par un exposé visant à démontrer que tout le monde est dans le faux depuis 65 sauf moi... Je te dis, même mon notaire est catégorique et est prêt à mettre sa chemise en jeu.
Je ne vais pas perdre mon temps à répéter les mêmes choses, sous prétexte que toi, tu nous ressors encore et toujours les mêmes bêtises qui ont déjà été démontrées comme fausses.

Ce n'est pas mon interprétation, mais la loi, et c'est d'ordre public.

Tes "lots" de parking n'ont définitivement pas de parties privatives, et ne sont donc pas des "lots de copropriété".

Alors, tu peux brasser tout le vent que tu voudras, tu n'y changeras rien.

Pour moi, le sujet est déjà plié depuis longtemps.

Message edité 09/08/2020 à 19:38
0 Reco 09/08/2020 à 19:23 par MisterHadley

Tiens, je vais quand même te donner un petit quelque chose qui met direct au tapis la démesure redondante que tu auras commis tout à l'heure :

"Probatio diabolica"

Toi qui te dit féru de droit, ça va t'occuper un bon moment, là... =)

Bonne fin de week-end

0 Reco 09/08/2020 à 19:36 par MisterHadley

Je vais t'aider un peu, parce que sinon, tu vas encore nous dire que tu auras cherché des heures sans ne rien trouver...

Voici un très pertinent article d'un avocat bien connu de ce présent site ...

Il date d'il y a dix ans, mais s'avère toujours d'actualité dans ce qu'il traite...

Et ce qu'il traite fait voler en éclat tes si belles certitudes sur "le droit de propriété".

Message edité 09/08/2020 à 23:20
0 Reco 09/08/2020 à 22:04 par DrSquirrel

Les dispositions des articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 étant supplétives, c'est donc bien au RC qu'il faut se référer et le mien ne comporte aucune ambiguïté. Il dresse une liste de lots sans faire de distinction aucune entre eux, et les lots ont ensuite tous fait l'objet d'une transaction (certains en lots, qu'on peut désormais considérer comme formant un lot indissociable), d'autres ont été vendus seuls...

L'avenir de ces lots non rattachés aurait donc du, pour constituer des parties communes à jouissance exclusive faire l'objet de votes décidant dans quelles conditions (notamment financières) ces places seraient occupées. Au lieu de ça, elles ont été vendues comme des lots traditionnels et jamais personne n'est revenu sur ça. A partir de là et en vertu de tout ce que je viens de citer, j'ai tout de même matière à me défendre si on me cherche des poux.

J'ai l'impression d'être vu comme un voyou qui s'accapare le bien d'autrui de manière illicite, alors que j'achète, devant notaire, des lots qui n'ont jamais posé problème auparavant et qui sont définis comme des lots à part entière. Dans tous les cas de figure, je ne serai pas responsable d'erreurs commises par des gens à un temps où je n'étais même pas né.... Alors oui je pense pouvoir dire que tu m'as définitivement découragé d'acheter d'autres places de parking, mais pour ce qui est de me culpabiliser et me criminaliser, je te répondrai juste que ce n'est pas à moi d'assumer les mer*es qui ont pu être faites par d'autres. J'achète, par une procédure rigoureusement encadrée, quelque chose dont la substance et l'origine de propriété n'ont jamais été contestées en 47 ans, et ça fait de moi un inconscient, profiteur ou magouilleur... Je ne comprends plus rien. Qu'on appelle à la prudence, c'est une chose, mais qu'on m'accable en est une autre. Je n'étais même pas né que ces places étaient déjà des places de rendement qui passaient de main en main quand leurs propriétaires voulaient viser plus gros... et c'est le petit jeune qui se fait accabler pour ne pas être en mesure de comprendre par lui-même, alors que tous les professionnels consultés disent n'avoir aucune inquiétude, qu'il n'achète pas ce qu'il pense acheter... sur la base que nul n'est censé ignorer la loi.

Je réitère, mais sur l'échelle de responsabilité, il y aura bien d'autres personnes qui se feront taper sur les doigts avant moi, et si je devais effectivement perdre la propriété de mes places, ça ne sera pas sur la base d'une mauvaise foi, quand tu penses que cette situation dure depuis 47 ans, et je serai plutôt vu comme la victime dans cette histoire.
M'accabler sur la base que je mérité ma situation parce que je ne t'aurai pas écouté... c'est un peu gros. Même moi je ne l'ose pas avec mes élèves.
Que nos législateurs et magistrats disent une bonne foi pour toute "cessez de "vendre" des parkings, car il y a erreur sur l'objet, un parking est forcément une partie commune" et à ce moment là je n'aurai plus d'excuses. Je peux encore attendre longtemps à mon avis. Je continuerai de m'appuyer sur les notaires dont la sécurisation est le métier, même si tu prônes la responsabilisation des acheteurs. Qu'on supprime toutes ces professions inutiles auquel cas et qu'on fasse tout sous seing privé comme dans d'autres pays si les notaires ne servent à rien. Et si les notaires se plantent, alors qu'ils en répondent devant le Tribunal. C'est comme ça que ça marche en France...
Un acheteur.... notaire de profession, a pu faire valoir la responsabilité de son notaire pour défaut d'information... Que tu critiques le fait qu'on nivelles par le bas, c'est une chose, mais ne penses-tu pas que les gens feraient moins de co**eries si les choses étaient un peu plus claires?

Message edité 09/08/2020 à 22:36
0 Reco 09/08/2020 à 22:40 par DrSquirrel

Ce message devait être mon deuxième message, j'ai voulu éditer le premier et il s'est perdu.

Je faisais juste référence à ce texte:
Si l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune d’un lot, le sol doit être réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Un copropriétaire en assigne un autre afin d’obtenir la démolition de la piscine et du local technique édifiés dans le jardin attenant à son lot, dont il soutient qu’il s’agit d’une partie commune.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune de ce terrain et que, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Elle en déduit que le terrain étaitcommun et qu’une autorisation était donc nécessaire. Le pourvoi est rejeté. Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes.
Toutefois, ces dispositions sont supplétives : c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3. En l’espèce, le règlement de copropriété-état descriptif de division était ambigu, parlant tantôt de jardin privatif, tantôt de jouissance privative. C’est donc à juste titre que la cour d’appel a recouru aux dispositions de l’article 3 de la loi, en particulier en ce qu’il répute le sol de l’immeuble partie commune, pour qualifier ce jardin de partie commune. Le fait que ce jardin n’était accessible que par le lot attenant était sans conséquence, la Cour de cassation ayant plusieurs fois jugé que le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune (Cass. 3e civ. 30-5-1995 n° 93-16.347 ; Cass. 3e civ. 31-3-2016 n° 14-18.824 ; Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 16-27.858). C’est d’ailleurs le cas des parties communes à jouissance privative, qui sont le plus souvent accessibles seulement via le lot qui en jouit. Le pourvoi a donc été rejeté (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.825 F-D).

0 Reco 09/08/2020 à 23:17 par MisterHadley

Dès lors que l'article 1er de la loi de 65 définit de façon très claire ce qu'est un lot de copropriété, à savoir une partie privative obligatoirement associée à une quote part de partie commune.

Qu'à défaut de mention dans ton RC que les emplacements de parking sont des parties privatives...

Ils sont donc obligatoirement des droits de jouissances exclusifs sur des parties communes, et donc, pas des "lots de copropriété", au visa de l'article 6-3.

L'article 43 de cette même loi rappelle que toute clauses contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

C'est clair, limpide, et sans aucune difficulté à comprendre.

Et d'ordre public.

Ton notaire n'aura qu'à mettre un t-shirt à l'avenir. =)

Message edité 09/08/2020 à 23:26
0 Reco 10/08/2020 à 00:37 par DrSquirrel

Comme ça c'est très clair! Et je peux l'envoyer à mon notaire pour clarification (je lui passerai la dernière phrase, :p )

Par contre dans un même message tu me dis:

"Qu'à défaut de mention dans ton RC que les emplacements de parking sont des parties privatives..." ...

puis ensuite que même si c'était le cas, ça serait réputé non écrit. C'est contradictoire non? Tu as l'air de dire que si le RC dit clairement "les parkings sont des parties privatives" alors c'est OK, pas de soucis, puis tu sembles dire le contraire?

Je viens de découvrir qu'on pouvait joindre des pièces jointes, je te mets une copie des extraits qui semblent lever toute ambiguïté justement, si tu veux bien y jeter un oeil! Le RC parle notamment des "propriétaires de parking à l'air libre".

0 Reco 10/08/2020 à 00:43 par DrSquirrel

Ca ne marche pas, je te les mets sous forme de lien:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/vsuj.png

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/yxt7.png

Qu'en penses-tu?

0 Reco 10/08/2020 à 04:43 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : Comme ça c'est très clair! Et je peux l'envoyer à mon notaire pour clarification (je lui passerai la dernière phrase, :p )

Par contre dans un même message tu me dis:

"Qu'à défaut de mention dans ton RC que les emplacements de parking sont des parties privatives..." ...

puis ensuite que même si c'était le cas, ça serait réputé non écrit. C'est contradictoire non? Tu as l'air de dire que si le RC dit clairement "les parkings sont des parties privatives" alors c'est OK, pas de soucis, puis tu sembles dire le contraire?

Je viens de découvrir qu'on pouvait joindre des pièces jointes, je te mets une copie des extraits qui semblent lever toute ambiguïté justement, si tu veux bien y jeter un oeil! Le RC parle notamment des "propriétaires de parking à l'air libre".
Dans TOUS les cas, s'il n'y a pas de parties privatives expressément prévues comme telles dans le règlement, TOUT emplacement de parking N'EST PAS un "lot de copropriété".

Ça, c'est plié, la loi est parfaitement limpide là dessus et ce n'est pas d'aujourd'hui qu'il en est ainsi.

Mais, les derniers apports de la loi de 65 et de la jurisprudence permettent à présent d'exclure d'office TOUS les "parking aériens" en tant que prétendus "lots de copropriété", puisque la seule chose que l'on peut faire d'un parking aérien est de simplement garer dessus un véhicule compatible avec l'espace qui lui est réservé, ET RIEN D'AUTRE;

De fait, même si ces parking aériens avaient du être considérés comme des "lots de copropriété" par tel ou tel règlement, il ne serait malgré tout plus des "lots de copropriété" puisque - maintenant, depuis la loi ELAN notamment - un droit de jouissance exclusif sur une partie commune N'EST PAS constitutif d'une partie privative et, de ce fait, ne permet plus à un parking aérien d'être légalement considéré comme un "lot de copropriété"...

Se garer simplement à tel endroit spécifié, et avec seulement un véhicule compatible avec le dit emplacement, est un droit tellement restrictif qu'il ne peut être qualifié de "droit de propriété" au sens de l'article 9 de la loi de 65...

De fait, il ne peut être qu'un "droit de jouissance exclusif" qui, comme dit juste avant, ne permet plus de considérer un parking aérien comme un "lot de copropriété", faute de partie privative.

La nouveauté étant aussi liée à l'article 43 qui, maintenant, précise bien que "toutes clauses contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites", impliquant que MÊME SI tel règlement précisait que les emplacements de parking aériens étaient "parties privatives", ce serait donc "réputé non écrit", parce qu'il serait - maintenant - impossible d'assimiler un droit aussi restrictif - comme dit juste avant - à une partie privative dont le titulaire pourrait user comme bon lui semblerait : justement, il ne peut pas..!

Simple, n'est-ce pas.

Message edité 10/08/2020 à 05:02
0 Reco 10/08/2020 à 04:47 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : Ca ne marche pas, je te les mets sous forme de lien:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/vsuj.png

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/yxt7.png

Qu'en penses-tu?
J'en pense que tu sais parfaitement que tes parking ne sont pas des "lots de copropriété", mais que tu cherches par tous moyens à avoir raison, parce que ça t'arrache la tête de l'admettre.

Tu n'as qu'à mettre la totalité de ta section III, traitant des "parties privatives", celle que tu auras volontairement coupé et qui ne liste pas tes parking comme parties privatives, justement...

Message edité 10/08/2020 à 05:15
0 Reco 10/08/2020 à 09:35 par eb322

DrSquirrela écrit : Bonjour EB322,

Merci pour ton lien. J'avais déjà consulté cette page et basé mon argument sur le paragraphe suivant:

"Dans le cas où les places de parking ont des numéros de lots identifiés et sont définies comme des PARTIES PRIVATIVES elles sont donc la pleine propriété de copropriétaires, la loi de 1965 est très claire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» (article 9 de la loi)."

A titre personnel, que penses-tu de cette situation?
Je suis d'accord de regarder, tout comme l'a avancé l'ARC, la situation individuelle de chacun.

A partir du moment ou il y a un acte notarial (acte authentique) qui stipule un droit de propriété, et que le Règlement de Copropriété le confirme, précisant de plus qu'il s'agit d'une partie privative, alors je pense qu'il n'y a aucune ambiguïté.
Ces lots, à l'achat, ont une valeur pécuniaire.
Si vous êtes dans une situation ou vous avez acquis un "droit de jouissance exclusive", je ne vois pas pourquoi ce droit n'aurait pas de valeur pécuniaire...

Je suis personnellement dans la situation ou tout est acté, autant dans nos actes que dans notre Règlement de Copropriété.

Par ailleurs, il ne faut pas mélanger les numéros des places, des numéros des lots. La vérification doit bien être réalisée dans le règlement de copropriété, et non pas le la peinture matérialisant un numéro.

Ainsi, il faut bien lire vos documents.

EB322

0 Reco 10/08/2020 à 11:28 par DrSquirrel

Merci EB322,
J'ai signé le compromis et la vente est repoussée en novembre, ce qui me laisse du temps pour faire des recherches.

Je suis dans une situation où mes parkings ont un numéro de lot de copropriété (le lot 201 correspond à la place de parking n°1, matérialisée au sol et sur les plans), une quote-part des charges communes et des charges spécifiques aux parkings.
Il s'agit d'une vente par acte notarié et les places étaient entre les mains des vendeurs depuis 25 ans. Pour chaque place la taxe foncière est de 69€, ce que m'ont confirmé les impôts, et ces places figurent sur l'avis de taxe foncière des propriétaires.
Dans l'acte notarié, il est précisé que j'acquiers la propriété des lots 201, 202, 203 etc... ainsi qu'une quote-part pour chacun des lots. Pour chaque lot il est précisé la même chose:
'Lot numéro 201: la propriété exclusive d'un emplacement de parking portant le numéro 1 au sol,, les 20/ 200000 èmes des parties communes générales y compris le sol"
Le titre de compromis est "vente d'immeuble"
Dans les déclarations des vendeurs, il est dit : "le vendeur déclare que les biens vendus .... pour les avoir acquis par acte notarié en date du .... 1994..."
Pour ce qui est de la description dans le règlement de copro, il y a une simple liste de lots et aucune précision particulière. Les appartements, caves et parking ont tous un numéro de lot. Certains ont été acquis sous forme de lots (une cave + un logement + un parking) mais d'autres lots ont été acquis séparément, c'est le cas de mes parkings.

A aucun moment il n'est fait mention de droit de jouissance exclusive. Je comprends que la situation peut évoluer mais je reste circonspect quant au fait que du jour au lendemain, la propriété d'un bien puisse vous être reprise sous prétexte qu'un parking ne peut pas être une partie privative.

Quand vous mentionnez être dans la même situation où tout est acté, voulez vous dire que vous avez signé et êtes propriétaires où que le réglement de copro a déjà été mis à jour par votre syndic suite à la loi Elan?

Merci pour votre retour!
Arthur

0 Reco 10/08/2020 à 14:06 par eb322

Dans un règlement de copropriété, un appartement, un commerce, un hangard...., à ce même titre une place de parking, est visiblement génériquement appelé "lot".

Non seulement vous devriez trouver, un "article" indiquant cette notion de "privatif", que l'ARC invite à vérifier
Par exemple "L'ensemble immobilier est divisé en 169 lots qui appartiendront respectivement, exclusivement et privativement à chacun des copropriétaires…", "...des parties privatives réservées à la jouissance exclusive."

Plus bas, vous devrier trouver l'article évoquant l' Usage des "parties privatives" ; et un autre article évoquant l' Usage des "parties communes".

Dans ma situation, non seulement mon Règlement de Copropriété stipule que les places de parking sont privatives, mais évidemment, coérence existe..., elles sont évoquées dans l'article "Usage des parties privatives".

Il s'agit ici du 5ème point évoqué par l'ARC :
"Dans le cas où les places de parking ont des numéros de lots identifiés et sont définies comme des PARTIES PRIVATIVES elles sont donc la pleine propriété de copropriétaires, la loi de 1965 est très claire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» (article 9 de la loi)"

EB322

0 Reco 10/08/2020 à 14:17 par eb322

DrSquirrela écrit : A aucun moment il n'est fait mention de droit de jouissance exclusive. Je comprends que la situation peut évoluer mais je reste circonspect quant au fait que du jour au lendemain, la propriété d'un bien puisse vous être reprise sous prétexte qu'un parking ne peut pas être une partie privative.

Quand vous mentionnez être dans la même situation où tout est acté, voulez vous dire que vous avez signé et êtes propriétaires où que le réglement de copro a déjà été mis à jour par votre syndic suite à la loi Elan?

Merci pour votre retour!
Arthur
En matière de "parties privatives", je ne sais pas en quoi pourait consister une "partie privative à usage commun" ^^ :)

Inversement, vous avez bien des parties qui peuvent être "communes", à "usage privatif".
Nos terrains sont entièrement des parties communes, dont les jardins dits "privatif". Il s'agit ici de jouissance exclusive. Là aussi ce genre de situation a recemment encore été tranché par une cours de cassation.

Oui, je suis copropriétaire, Président d'un Conseil Syndical d'une copropriété qui n'a que 11 ans.
Mon règlement de Copropriété est donc relativement récent en effet.

EB322

Message edité 10/08/2020 à 14:19
0 Reco 10/08/2020 à 20:41 par DrSquirrel

Merci pour ces précisions EB322!

Dans mon RC, on nous précise comment sera opérée la division mais à ce stade il n'y a pas de notion de jouissance exclusive ou propriété:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/c258.png

Ils se contentent de dresser une liste des lots. Et ces lots sont ensuite décrits dans l'état descriptif de division

Il n'y a pas non plus la mention explicite: "Les parkings sont des parties privatives", mais rien pour suggérer le contraire.

Voilà tout ce que j'ai compilé pour déterminer que mes places sont bien privatives:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/vsuj.png

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/yxt7.png

On constate que dans la définition des parties privatives, il y a la notion que la jouissance est réservée à un seul copropriétaire. Pour les parties communes, il est précisé que la jouissance est réservée à "tous ou de plusieurs" ce qui exclut donc la possibilité de jouissance exclusive puisque la jouissance exclusive est réservée à un seul copropriétaire.

Je suis tout à fait d'accord quand vous mentionnez ""Dans le cas où les places de parking ont des numéros de lots identifiés et sont définies comme des PARTIES PRIVATIVES elles sont donc la pleine propriété de copropriétaires, la loi de 1965 est très claire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» (article 9 de la loi)"". MisterHadley avait l'air de dire que cette clause était nécessairement fausse car il voulait démontrer que les places, étant situées au sol et n'étant pas boxées, étaient nécessairement des parties communes à jouissance privative.

Mais dans l'acte notarié, dans le RC, rien ne contredit le fait que les places soient des parties privatives, d'autant qu'elles se vendent et s'achètent régulièrement dans cette copro, et dans d'autres, pour avoir suivi les ventes du secteur...
J'achète plusieurs places qui ont toutes un numéro de lot dans l'etat description de division et une quote part des parties communes.

Mon acte notarié parle bien de la propriété exclusive de places de parkings. Aussi, les dispositions de la loi de 65 modifiée par la loi Elan sont "supplétives", ce qui sous entend que si le RC est clair et limpide, alors il s'applique peu importe ce qu'il qualifie de partie privative, parking, cave... J'ai du mal à voir comment on pourrait faire valoir que les parkings devraient être traités différemment d'une cave...

J'ai aussi le sentiment que si les jardins sont bien souvent parties communes à jouissance exclusive, c'est aussi pour empêcher l'usager de construire n'importe quoi dessus. Beaucoup seraient tentés, dans ma ville, d'y construire des studios!

Les places de parkings, par contre, souffrent de plusieurs contraintes, à savoir la seule possibilité de garer un véhicule, et encore... pas de bateau, de poids-lourds... Ces contraintes interdisent toute construction et utilisation détournée (stockage, transformation en jardinet..." donc à mon sens, l'acquéreur sait à quoi il s'engage en achetant ces places (à respecter leur destination) et par conséquent, nul besoin d'en faire une partie commune à jouissance privative.

Rien n'interdit d'imposer des contraintes à l'utilisation de parties privatives (les RC interdisent souvent les animaux dangereux, les produits toxiques ou odorants.... sans que ça soit une atteinte au droit de propriété).
Interdire un autre usage que le stationnement finalement revient à simplement rappeler que le propriétaire devra respecter la destination de son lot... ce qui me paraît logique en soi.

Je prends note des précisions concernant votre copropriété! C'est toujours bon d'avoir une idée de la personne à qui on parle! :)
Me concernant, je signe bientôt un compromis pour un immeuble et c'est moi, justement, qui vais être à l'origine de la création d'une copropriété... D'autant qu'il y a des caves, stationnements aériens et garages, balcons, jardinets....

Merci d'avoir apporté toutes ces précisions. N'hésitez pas à jeter un oeil aux liens que j'ai ajoutés dans le corps de mon message, ils sont issues du RC de la copro dans laquelle je vais acheter mes places. N'hésitez pas à me dire ce que vous en pensez et si selon vous cela suffit pour considérer mes places comme des parties privatives!

Bonne soirée!
Arthur

0 Reco 10/08/2020 à 20:56 par MisterHadley

Tu ne mets toujours pas volontairement le descriptif total de tes parties privatives - Section III - ni le descriptif total des parties communes - Section II...

Mais le peu que tu as mis en version volontairement tronquée démontre déjà que tes parking NE SONT PAS DES LOTS DE COPROPRIETE...

Puisque DEPOURVUS DE PARTIES PRIVATIVES.

Va bien falloir que tu t'y fasses, hein...

=)

0 Reco 10/08/2020 à 20:57 par DrSquirrel

Oui MisterHadley, à aucun moment les parkings ne sont listés dans les parties privatives. Mais les appartements ne le sont pas non plus...

Les parties privatives sont décrites comme "tout ce qui est compris dans le lot privatif, les revêtements, radiateurs, robinets, portes, cloisons etc..."

En transposant, je peux très bien dire que sont parties privatives: la barrière stop-parking, le goudron, le marquage en peinture...

Les parties privatives sont décrites comme réservées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire. Sur ma place, sauf à garer que des vélos ou motos, on ne peut y mettre qu'une seule voiture. Donc on peut arguer que la description faite des parties privatives s'applique aux places de parking.

Les parties communes sont décrites comme réservées à l'usage de "tous, ou plusieurs copropriétaires". Même raisonnement, l'utilisation étant réservée à une seule personne et non "tous, ou plusieurs copropriétaires", je peux dire que ma place n'est pas une partie commune, même à jouissance exclusive. Parce que sans partie commune, pas de notion de jouissance exclusive...

Ce n'est pas que je refuse d'accepter telle ou telle chose, c'est que je pense disposer de suffisamment d'indices pour arguer que mes places sont bien des parties privatives. Les dispositions de la loi de 65, modifiée par la loi Elan, sont supplétives, donc si le RC est suffisamment clair, il n'y a pas lieu de remettre en question le RC même s'il décide qu'un parking est une partie privative. Les places sont alloties, ont une quote part appelée droits de copropriété sur le sol ... alors oui certaines clauses peuvent être réputées non écrites si contraires aux dispositions de la loi de 65, mais si les dispositions sont supplétives, on est en présence d'une contradiction.

Je pense que la loi de 65 modifiée par Elan avait pour but de clarifier des RC très flous à l'origine de conflits (judiciarisés ou non), mais pas de remettre à plat tous les RC de France. Enfin, dans ma courte existence (qui ne présage pas des recherches que j'ai pu faire dans la période antérieure à ma naissance), je n'ai pas souvenir d'un tel précédent qui aurait remis en cause 99% pour ne pas dire 100% des RC ou contrats de France.

A titre d'exemple, dans les hôtels, il est courant de payer les agents d'entretien à la tâche (à la chambre en l'occurrence). Une loi est venue clarifier ça en déclarant que c'était illégal et qu'on devait être payé à l'heure. Cela étant, il y avait des abus (il y en a toujours, pour avoir défendu moii-même les droits d'une salariée concernée) mais dans un même temps, il y a un pourcentage non négligeable des entreprises qui n'a JAMAIS eu recours à cette pratique et payaient déjà leurs employés à l'heure.

Pour moi la comparaison se vaut. La loi Elan veut "clarifier" les choses et met en demeure les syndics de mettre leurs RC en conformité lorsqu'un point fait défaut. En l'état, il y a des RC très clairs et limpides. Je ne crois pas que ces lois (65/Elan) aient pour but de remettre à plat ces RC qui sont très clairs, surtout quand leurs dispositions sont supplétives.

Quant à la possibilité de déclarer une clause "non écrite", je pense que c'est surtout pour empêcher à certains RC récalcitrants de perdurer dans leurs énormités. Il a certains RC qui sont absolument scandaleux.

0 Reco 10/08/2020 à 21:09 par DrSquirrel

MisterHadley,

Voici la description des parties communes:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/yn1a.png

Et des parties privatives:

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/z9wq.png

Sur les parties privatives, il est noté:

"Les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces, qui, aux termes de l'état descriptif de division annexé aux présentes, sont compris dans la composition d'un lot, et, comme tels, sont affectés à un usage exclusif et particulier"

puis ensuite:

"en résumé, tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l'intérieur des locaux constituants les lots de l'état descriptif"

Par extension, le RC est clair sur le fait que les "lots" en eux-mêmes, sont tous des parties privatives puisque ce qu'ils contiennent le sont.

Je voulais te fournir ça plus tôt, mais c'est tout un bazar à compiler avec Paint (je suis pas un pro en informatique....

0 Reco 10/08/2020 à 21:10 par MisterHadley

Tu peux tenter de détourner le problème autant que tu voudras, tes parkings ne sont DEFINITIVEMENT PAS DES LOTS DE COPROPRIETE.

Et si tu dis vouloir acheter un immeuble, et le mettre en copropriété ensuite, t'as intérêt à faire beaucoup mieux en terme de comprenette là-dessus, ou tu vas aller tout droit dans le mur..!

Même l'ARC - que tu cites régulièrement - te le dit : PAS DE PARTIE PRIVATIVES = PAS DE LOT..!

Ton sujet étant plus que très largement réglé, je te laisse donc tourner en boucle tout seul dessus.

Bonne continuation.

MisterHadley

Marchand de biens professionnel (à la retraite)
Créateur d'ASL et de copropriété
Rédacteur d'EDD et d'EDD en volumes
Rédacteur de Cahier des charges et de règlement de copropriété
Syndic bénévole

Et accessoirement, botteur de c.l d'escrocs notoires et autres corrompus jusqu'à l'os...

0 Reco 10/08/2020 à 21:18 par DrSquirrel

Je dis acheter un immeuble, et non pas vouloir, car c'est déjà entre les mains du notaire!

"PAS DE PARTIE PRIVATIVES = PAS DE LOT"

D'accord! Mais en quoi les 11m² sur lesquels je gare ma voiture n'est pas une partie privative? Alors même qu'une boîte aux lettres a été considérée par la Cass comme partie privative alors même qu'elle n'était pas allotie?

0 Reco 10/08/2020 à 21:20 par MisterHadley

Forum LaVieImmo.com

0 Reco 10/08/2020 à 21:22 par MisterHadley

Forum LaVieImmo.com

0 Reco 10/08/2020 à 21:26 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : Je dis acheter un immeuble, et non pas vouloir, car c'est déjà entre les mains du notaire!

"PAS DE PARTIE PRIVATIVES = PAS DE LOT"

D'accord! Mais en quoi les 11m² sur lesquels je gare ma voiture n'est pas une partie privative? Alors même qu'une boîte aux lettres a été considérée par la Cass comme partie privative alors même qu'elle n'était pas allotie?
Tu vois listé dans tes parties privatives "les emplacements de parking"..?

NON..!

Donc, tes parking NE SONT PAS des lots de copropriété.

Que tu l'admettes ou non, c'est ainsi.

C'est la loi, et c'est d'Ordre public.

Quant à la chemise que ton notaire était prêt à mettre en jeu, d'après tes propres affirmations, cadeau, je lui laisse volontiers.

Et mieux vaudrait pour toi changer de notaire.

Message edité 10/08/2020 à 21:34
0 Reco 10/08/2020 à 21:26 par DrSquirrel

Mais justement... tu qualifies d'escrocs à peu près toute personne qui se porte acquéreur en considérant que l'immobilier devrait être réservé aux connaisseurs.
Imagine un monde ou tu aurais 1% des gens qui posséderaient la totalité du foncier. C'est du délire. A ce moment là on rentre sur le terrain politique, pas législatif ni juridique.

J'accepte un grand nombre d'arguments que tu me donnes, mais donnes toutefois l'impression d'être le seul à détenir la vérité et que le reste du pays est dans le faux y compris tous les professionnels du secteur...

Je ne veux pas paraître ingrat, et je sais que tu es très actif sur ce forum, mais je me dois tout de même de prendre certaines choses avec des pincettes.

J'achète des lots de copropriété, une quote part de parties communes, vais payer une taxe foncière, ai lu un RC qui ne dit nulle part que les parkings sont des parties communes à jouissance exclusive... Malgré ça, ça reste du vent.

Par contre, je tiens l'engagement de revenir faire amende honorable quand un juge m'aura donné tort, le cas échéant, je m'engage même à te fournir le jugement (j'aurai pris le soin d'aller jusqu'en Cass si on me donne tort en 1ère Instance et en Appel, auquel cas tu auras une jurisprudence plus qu'explicite). Et je n'ai qu'une parole.

0 Reco 10/08/2020 à 21:27 par MisterHadley

Ton règlement de copropriété n'a jamais attribué de parties privatives aux emplacements de parking.

Et conformément à la loi - d'ordre public - et à la jurisprudence, tes parking ne sont pas des lots de copropriété.

Je ne suis pas le promoteur de ta copropriété, n'est-ce pas..?

Donc, ce n'est pas moi le responsable de tes bêtises, mais toi tout seul qui - alors que tu le sais très bien - cherche absolument à avoir raison là où tout te démontre que tu as tort.

Même les articles que tu cites disent que tu es dans l’erreur.

Message edité 10/08/2020 à 21:46
0 Reco 10/08/2020 à 21:32 par DrSquirrel

Non ils ne sont pas listés! Mais les appartements ne le sont pas non plus! Par contre on nous dit "tout ce qui est compris dans le lot est privatif"... donc le lot, quel qu'il soit, l'est nécessairement!

Dans les parties communes, ils mentionnent "les aires de circulation et d'accès aux garages", pour moi c'est clair que ça exclut les garages!

Je demanderai en septembre à une de mes connaissances qui est magistrat à la retraite son avis.

Et quant à mon achat, je ne me tenterai même pas à rédiger moi-même le RC, je ferai confiance à des professionnels. Je contrôlerai, bien sûr, mais ne le rédigerai pas moi-même. Sans que ce soit un aveu de manque de maîtrise, ce n'est juste pas mon travail et il y a des gens dont c'est le métier, donc....

0 Reco 10/08/2020 à 21:38 par MisterHadley

DrSquirrela écrit : Non ils ne sont pas listés! Mais les appartements ne le sont pas non plus! Par contre on nous dit "tout ce qui est compris dans le lot est privatif"... donc le lot, quel qu'il soit, l'est nécessairement!

Dans les parties communes, ils mentionnent "les aires de circulation et d'accès aux garages", pour moi c'est clair que ça exclut les garages!

Je demanderai en septembre à une de mes connaissances qui est magistrat à la retraite son avis.

Et quant à mon achat, je ne me tenterai même pas à rédiger moi-même le RC, je ferai confiance à des professionnels. Je contrôlerai, bien sûr, mais ne le rédigerai pas moi-même. Sans que ce soit un aveu de manque de maîtrise, ce n'est juste pas mon travail et il y a des gens dont c'est le métier, donc....
Et c'est le miens... ;)

Un garage est-il un parking aérien..?

NON...

Un emplacement de parking est-il un local qui serait susceptible de contenir quoi que ce soit..?

NON...

Reprends donc ce qui t'aura été dit, articles de la loi de 65 à l'appui, et tu verras que tu peux y mettre toute la mauvaise foi que tu voudras, tu n'y changeras jamais rien.

0 Reco 10/08/2020 à 21:43 par DrSquirrel

La seule différence de l'état descriptif de division entre les logements et les parkings c'est que:

- Il n'y a pas de mention de surface pour les parkings (il n'y en a pas non plus pour les caves et les garages, pourtant parties privatives)

- Il n'y a pas de "droits de copropriété sur le bâtiment" pour les parkings (logique, tu y accèdes depuis la rue, pas besoin de badge)

(Je précise qu'il y a trois bâtiments et les droits de copropriété sur le bâtiment concernent uniquement le bâtiment dans lequel est situé le local)

Par contre il y a des droits de copropriété sur le sol pour tous les lots. Puisqu'il y a une seule parcelle qui englobe les trois bâtiments et les parkings, c'est logique d'avoir des droits de copropriété sur la totalité du sol.

0 Reco 10/08/2020 à 21:47 par MisterHadley

Recites donc ton article de l'ARC, celui que tu as déjà cité en référence...

0 Reco 10/08/2020 à 21:52 par DrSquirrel

Absolument pas, mais il y a certaines places aériennes qui nécessitent de rouler sur les parties communes (pas le cas de mes places en bordure de parcelle)

J'ai lu toute la loi de 65, et ses modifications par la loi Elan, mon notaire aussi. Rien ne nous dit que les parkings ne sont pas privatifs.

Bien sûr que non tu ne peux pas stocker des trucs sur ta place. Mais tu ne peux pas non plus stocker le cadavre d'un ours polaire dans ton couloir non plus qui est pourtant privatif. Tu ne peux pas y stocker d'acide corrosif, de substances malodorantes... et pourtant tu es chez toi, tu devrais pouvoir disposer de ton lot, non?

Ici, c'est pareil, on nous dit "vous avez juste le droit d'y garer une voiture. Rien m'empêche d'y poser une chaises et mes fesses dessus, n'est pas né celui qui viendra me déloger! Blague à part, il n'y a rien d'illégal à imposer des contraintes à l'usage des parties privatives à condition de respecter leur destination. C'est sûr que si je construis un bûcher sur ma place, ça va tiquer, parce que ça serait contraire à sa destination.

Par contre, je peux le boxer si on m'y autorise. Donc ma place (j'en ai plusieurs accolées, je pourrais faire un magnifique garage de 60m²) peut devenir privative puisque les garages sont privatifs. Modifier la destination du lot n'a pas pour effet de modifier les modalités de jouissance ou de propriété. Sinon, cela voudrait dire que, simple détenteur d'un droit de jouissance, je deviens propriétaire par le seul fait d'avoir boxé ma place. Comment je fais ensuite? Un modificatif au RC et une transaction avec le syndic? Je n'ai jamais vu ça en ma courte vie.

0 Reco 10/08/2020 à 22:06 par DrSquirrel

"Un garage est-il un parking aérien..?

NON...

Un emplacement de parking est-il un local qui serait susceptible de contenir quoi que ce soit..?

NON...
"

https://zupimages.net/viewer.php?id=20/33/i7cb.png

Tu verras ici qu'il n'y a aucune différence entre les parkings et garages. La plupart des copropriétés prévoient que les garages seront exclusivement utilisés pour le stationnement de véhicule.

Mon RC interdit le stockage d'objets. Beaucoup de RC l'interdisent aussi.

Quelle différence entre les parkings et les garages alors?

Le fait que personne ne "verra" te débarras parce qu'il y a une grande porte fermée à clef et pas de fenêtre. Cela étant, le stockage d'objet n'est pas plus toléré pour les garages qu'il ne l'est pour les parkings. Les propriétaires qui les proposent à la location précisent souvent "stationnement / stockage", mais là en l'occurrence il y a tromperie, car le stockage est interdit. J'avais fait une offre sur un emplacement en sous-terrain et dans le RC de la copro il était aussi précisé que les garages devaient être exclusivement consacrés au stationnement, bien souvent les RC avancent des raisons de sécurité (éviter les vols, les chutes d'objets etc). Mais dans tous les cas, tu es d'accord avec cette clause quand tu signes, ou alors tu ne la respectes pas et stocke quand même des trucs dans ton garage, mais dans ce cas tu prends tes responsabilités.

Pour répondre à tes questions, il n'y a aucune différence notable entre les parkings et les garages. Ils sont prévus pour stationner des voitures. Interdiction d'y garer des bâteaux, de stocker...
Donc il n'y a pas plus de raison de considérer l'un comme une partie privative et l'autre comme une partie commune à jouissance exclusive si les garages et parkings souffrent des mêmes contraintes, interdictions et ouvrent les mêmes droits, y garer un véhicule.

Message edité 10/08/2020 à 22:08
0 Reco 10/08/2020 à 22:12 par MisterHadley

MisterHadleya écrit : Dès lors que l'article 1er de la loi de 65 définit de façon très claire ce qu'est un lot de copropriété, à savoir une partie privative obligatoirement associée à une quote part de partie commune.

Qu'à défaut de mention dans ton RC que les emplacements de parking sont des parties privatives...

Ils sont donc obligatoirement des droits de jouissances exclusifs sur des parties communes, et donc, pas des "lots de copropriété", au visa de l'article 6-3.

L'article 43 de cette même loi rappelle que toute clauses contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

C'est clair, limpide, et sans aucune difficulté à comprendre.

Et d'ordre public.

Ton notaire n'aura qu'à mettre un t-shirt à l'avenir. =)
Tu es sur que tu n'a rien lu, ni toi ni ton fameux notaire, qui préciserait dans la loi de 65 que tu as tort...

Allons allons, là, ça devient plus que ridicule...

Je recite un de mes messages d'hier, ça m'évitera de me répéter pour la Xème fois.

De plus, si tu ne fais pas la différence entre un parking aérien et un garage, t'es définitivement mal barré : un garage est un local... un parking aérien ne l'est pas.

Message edité 10/08/2020 à 22:16