Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Copropriété

Nouveau sujet

Evaluer prix d'achat de combles non habitables

1 Reco 04/05/2017 à 16:10 par LemonCurd

Bonjour,

Voici notre situation. Nous sommes propriétaires d'un appartement à Paris, au 6e et dernier étage. Nous prévoyons de proposer à notre copropriété le rachat d'une partie des combles situés au dessus de notre appartement en vue de les aménager en terrasse.

Nous avons fait travailler un architecte sur un projet détaillé. Un géomètre a préparé le modificatif de copropriété pour créer le lot correspondant à l'espace que nous souhaitons acheter. Nous sommes donc parés pour démarcher les copropriétaires et soumettre à la prochaine AG diverses résolutions (création du lot, vente du lot créé, autorisation des travaux).

Le seul point qui reste à éclaircir est la fixation du prix de vente du lot. Le prix médian du m2 dans le quartier est de 7340 €. Mais les combles ne sont pas habitables donc ce prix n'est absolument pas raisonnable (1m28 de hauteur au niveau du faitage). Comment déterminer un juste prix, acceptable pour la copropriété sans être rédhibitoire pour nous ?

Autre élément à prendre en compte : puisque nous achetons ces combles, l'entretien de l'espace transformé en terrasse, en particulier son étanchéité, nous incombera. Comment d'une part le valoriser, et d'autre part le rédiger dans la résolution de vente ?

Merci beaucoup de vos réponses éventuelles !

4 Reco 04/05/2017 à 16:28 par Danielmmo

Sujet délicat.
Je pense que le prix haut proposé doit correspondre au prix de revente de ce lot duquel vous déduisez les travaux nécessaires à sa modification.

0 Reco 04/05/2017 à 16:58 par LemonCurd

Merci DanieImmo de votre réponse très réactive

La terrasse occupera 41,6m2. Disons que ça se valorise à la revente au tiers de la surface habitable (c’est ce qui semble se pratiquer), soit environ 101781 €. Il y a également 10,9m2 de combles que nous voulons acquérir comme espace de rangement. Pour cet espace, nous pourrons nous aligner sur le prix des caves que la copropriété est en train de céder à divers propriétaires.

Le coût des travaux est estimé à 84000€ HT (TVA 20%) + déjà 11850€ TTC de frais d’études, dont une partie déjà engagée. Ce coût sera donc très voisin, peut-être un peu au-dessus, de la valeur de la terrasse ainsi créée. Bref, l’opération ne nous rapportera pas grand chose à la revente, vu le montant des travaux. Sauf si je me trompe sur l’évaluation de la valeur de cette terrasse.

Il faut donc que nous mettions un prix qui satisfasse la copropriété, et qui ne pourra pas correspondre a un calcul prix à la revente - coût des travaux qui risque d'être égal à zéro ou négatif. 5000€ de prix d'achat, ça semble honnête ?

Message edité 04/05/2017 à 17:02
5 Reco 05/05/2017 à 11:08 par heritier14

c'est en effet un élément clé pour obtenir l'approbation de la copropriété. Avez vous demander au géomètre de faire une estimation?

1 Reco 10/05/2017 à 13:40 par heritier14

alors ,est ce que votre situation a t elle évolué?avez vous consulter un géomètre ?oui! je sais que nous n'avons pas l'habitude de confier cette tache à un géomètre mais sachez que ce dernier est une profession réglementée ,c’est pourquoi plusieurs établissement prêteurs s’adressent à un géomètre-expert lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un bien dans le cadre d’un crédit hypothécaire.

0 Reco 10/05/2017 à 15:31 par LemonCurd

J'ai demandé quelques conseils à mon géomètre. Il ne fait pas d'évaluation de bien, mais il m'a suggéré une méthode de calcul analogue : rapporter le nombre de tantièmes créés par la création du nouveau lot à la valeur estimée de l'appartement, et déduire du montant trouvé le coût des travaux. Mais tout cela n'étant qu'indicatif, car l'essentiel est dans la négociation avec les copros.

0 Reco 10/02/2020 à 12:17 par Bichat75

Bonjour,
Nous sommes sur un projet similaire pour réaliser une terrasse de 17 m2 et rencontrons des difficultés pour valoriser le rachat des combles (80 cm au faîtage). Votre projet a t il abouti et si oui à quel prix avez vous racheté les combles ?
Merci !