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facturation syndic pre etat daté

0 Reco 22/12/2017 à 05:33 par icemaan

Bonjour, mes parents ont vendu leur appartement .Le syndic leur a ensuite facturé un pré-état-daté à 650 euros et un état-daté à 500 euros .
Est ce légal?
merci

0 Reco 22/12/2017 à 11:02 par Danielmmo

Non ce n'est pas légal.
Pour le pré-état daté vous faites un LRAR en demandant le remboursement immédiat avec copie à la DGCCRF.

C'est quel syndic?

0 Reco 27/12/2017 à 08:11 par lyllas

le pré-état daté est une invention des syndics, et n'a aucune existence légale, et aucune existence règlementaire

0 Reco 09/03/2018 à 11:59 par peterlerdi

Bonjour,
je possède deux lots dans un immeuble situé a Asnières sur seine
suite a leur mise en vente, le syndic de copropriété me facture un pre etat daté de 420€, suivi d'un etat daté de 420€ pour la vente du 1er lot signé en sept 2017
facturation identique pour la vente du 2em lot prévue pour le 28 nov 2017 retardé au 27 mars 2018, suite a ce retard de signature imputé a l'acquéreur, l'état daté se trouve périme et je dois encore une fois régler 420€
Aucun recours car les factures sont déduites de la vente par le notaire
qu'elle est l'action a entreprendre pour récupérer une partie de ces facturations abusives du syndic dont je joins les coordonnées
Cabinet LAVIGNE et ZAVANI
28 rue PALLOY
92110 CLICHY
01 41 06 94 00

0 Reco 09/03/2018 à 12:25 par Danielmmo

Qui a demandé le pré-état daté?

0 Reco 09/03/2018 à 14:09 par peterlerdi

l'agence immobiliere pour la signature du compromis

1 Reco 09/03/2018 à 14:14 par Danielmmo

Si l'agence ne vous a pas demandé votre accord pour payer ce pré-état daté (peu importe le nom), elle doit vous rembourser.

Comme l'agence a demandé, 2 fois le pré état daté, elle doit vous rembourser 2x40 euros.

C'est l'agence qui est fautive.

1 Reco 12/03/2018 à 23:02 par jewz

Bonsoir,

Je me permets d'intervenir... j'ai actuellement une vente en cours; lors de la promesse de vente, l'assistante de mon notaire m'a informée que j'allais devoir payer le pré-état daté 400€.
Bien avant la signature, j'avais lu qu'il était possible que je lui fournisse moi-même toutes les informations nécessaires (qui sont, semblerait-il, connues de tous copropriétaires), et bien que j'ai lourdement insisté pour le faire, elle a catégoriquement refusé (d'après elle, c'était le travail du syndic).
Je n'aurai jamais approuver cette somme si j'en avais eu connaissance avant la signature de la promesse et là je lis qu'il est possible que cela soit déduit de ma vente sans que je puisse y faire quoi que ce soit??

N'y a t-il aucune protection ou de recours pour les vendeurs contre ce genre de pratique abusive? (de la part des notaires ET des syndics)

0 Reco 13/03/2018 à 06:09 par dominiquecrepin

Bonjour
En effet , bien que le pre etat daté est inexistant juridiquement , aucune sanction n'est prise à ce sujet . Les copropriétaires ne doivent donc pas se laisser intimider par le syndic pour se voir imposer un « pré état daté »

0 Reco 13/03/2018 à 09:56 par Danielmmo

Sur l'histoire des pré-état daté c'est un véritable scandale, que les notaires entretiennent.

Concernant les notaires qui ne font strictement rien de ces documents sauf les annexer à l'acte, vous exigez de leur part qu'ils vous citent la loi.

Il suffit de communiquer l'annexe 1 des comptes que vous avez lors des convocations d'AG et de votre dernier relevé de charge pour répondre à ce qu'appelle de façon totalement abusive les notaires.

0 Reco 19/03/2018 à 16:59 par chantebois

malheureusement de nombreux notaires exigent encore que le pré-état daté soit rempli par le syndic

0 Reco 20/03/2018 à 10:08 par Danielmmo

chanteboisa écrit : malheureusement de nombreux notaires exigent encore que le pré-état daté soit rempli par le syndicIls n'ont strictement aucun droit d'exiger ce point, sachant que si vous fournissez vos derniers relevés de charges (dans laquelle on voit votre position de compte) et l'annexe 1 des comptes validée lors de l'AG précédente, vous répondez à la loi.

Tous les notaires de France n'ont pas ce comportement.

0 Reco 03/04/2018 à 17:45 par jewz

Bonjour à tous,

Je me permets de relancer le sujet... L'assistante de mon notaire qui s'est occupée de ma vente, seule, depuis le début vient de me transmettre une demande de validation pour la facturation du pré-état daté (facturé 312€), ainsi que de l'état daté (facturé lui 416€) par le syndic.
Si je ne valide pas ces prestations, la vente sera gelée car le syndic ne fournira tout simplement pas les autres documents demandés pour la vente (dixit l'assistante)
Le syndic lui a fourni des CGV datant de 2016 qui ne correspondent pas au contrat de syndic en ma possession de la même année; en effet, dans leur CGV, le pré-état daté est chiffré et fait clairement partie de leurs prestations alors qu'il n'apparait nulle part dans le contrat de syndic en ma possession...

Que faire? Il n'y aucune alternative que de valider ces deux prestations sinon ma vente tombe à l'eau??

0 Reco 03/04/2018 à 17:54 par MisterHadley

Quand je lis toutes ces magouilles écœurantes de la part de "syndics" margoulins, je me dis qu'il est plus que temps de sortir du régime obsolète de la copropriété, qui ne ressemble plus à rien, sinon qu'une gigantesque opportunité pour tous les blaireaux de se faire du pognon avec des combines toutes plus grosses les unes que les autres...

Pourquoi ne pas rajouter, tant qu'on y est, un "avant pré état daté", que l'on te facturerait 272 euros, comme ça, on fait un compte rond à 1000 euros tout compris...

Mais quelle misère...

0 Reco 03/04/2018 à 18:02 par MisterHadley

Le syndic est élu par le syndicat, qui a la personnalité morale, et qui n'est pas toi, individuellement...

Tu n'es donc pas engagé directement avec le syndic...

En tant que "copropriétaire" désirant vendre son, ou ses, lot(s), la loi t'impose un état daté...

Et c'est tout.

Le syndic a donc l'obligation de produire un état daté, et c'est tout.

Si il justifie que l'un ne va pas sans l'autre au motif de ses CGV te l'imposerait, tu lui rappelles que ce n'est pas toi, personnellement, le mandant qui l'a engagé, et leur CGV, t'en a rien à battre...

Pareil pour "l'assistante" du notaire...

C'est le notaire qui fait la vente, pas "l'assistante"...

Cessez donc d'être des plats d'nouilles, ou ne vous plaignez pas de vous faire enfler aussi grossièrement.

0 Reco 03/04/2018 à 20:57 par Danielmmo

Le contrat du syndic qui est élu par le syndicat de copropriété est opposable au SDC mais pas au tiers (un copropriétaire).

Si le syndic souhaite vous facturer même l'état daté il doit vous faire un devis, et que vous acceptiez ce devis.

C'est une véritable escroquerie.

0 Reco 20/04/2018 à 14:42 par jewz

Mon notaire a abandonné ma vente et transmis mon dossier à une autre notaire de l'étude suite à mon refus de validation du montant du pré-état daté (je suis restée plus de 2 semaines sans nouvelles, personne ne répondait à mes emails ou messages téléphoniques)
Même avec cette nouvelle notaire, la vente ne se fera pas si je ne confirme pas la validation du pré-état daté (qui a déjà été "pré"validé par l'assistante de mon ancien notaire, avant la signature de la promesse), puisque le document a déjà été complété par le syndic (donc facturé) et remis à l'acquéreur...

L'étude en profite peut-être parce qu'ils savent que ma vente doit se faire rapidement, mais c'est tout de même énorme que des notaires puissent entretenir ce type de magouilles...!!!

0 Reco 20/04/2018 à 15:46 par chass-appart

Dans le cadre des 5 dernières ventes auxquelles j'ai assisté, le notaire a demandé un pré état daté au sydic qui l'a facturé
Quand on désigne un syndic, on approuve ses tarifs. Mais les copropriétaires "en place" préfèrent des prix inférieurs pour les prestations habituelles, quitte à ce que le syndic se rattrape sur les prestations plus rares

1 Reco 20/04/2018 à 22:23 par jewz

@chass-appart
Le pré-état daté ne fait pas partie des prestations qu'un syndic a le droit de facturer aux copropriétaires seuls (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015)... j'ai bien vérifié notre contrat et le pré-état daté n'apparaît nulle part...
Après, que ça se passe systématiquement, je vous crois volontiers, mais ça ne rend pas cela légal :)

1 Reco 21/04/2018 à 20:48 par Danielmmo

jewza écrit : Mon notaire a abandonné ma vente et transmis mon dossier à une autre notaire de l'étude suite à mon refus de validation du montant du pré-état daté (je suis restée plus de 2 semaines sans nouvelles, personne ne répondait à mes emails ou messages téléphoniques)
Même avec cette nouvelle notaire, la vente ne se fera pas si je ne confirme pas la validation du pré-état daté (qui a déjà été "pré"validé par l'assistante de mon ancien notaire, avant la signature de la promesse), puisque le document a déjà été complété par le syndic (donc facturé) et remis à l'acquéreur...

L'étude en profite peut-être parce qu'ils savent que ma vente doit se faire rapidement, mais c'est tout de même énorme que des notaires puissent entretenir ce type de magouilles...!!!
Vous contactez la chambre des notaires, et vous faites une réclamation à la DGCCRF. Il faut mettre ces crétins face à leur responsabilité.

0 Reco 03/06/2018 à 17:13 par Charles25

Bonjour,

Je fais suite à cette conversation car je suis en train de vendre mon appartement.
Mon syndic m'a bien spécifié qu'il ne faisait pas de pré-état daté et que je devais le faire moi-même. Si jamais le notaire le réclame absolument, le notaire n'a qu'à le faire, le syndic ne peut pas le faire selon l'art.73 de la loi Hoguet.
Et que si le notaire me le fait payer, je me débrouille avec lui, ce n'est pas son problème...

Mon notaire me précise que la loi n'interdit pas au vendeur faire un pré-état daté, mais qu'en cas d'erreur sur le pré-état daté, c'est ma responsabilité qui est engagée. Il m'a dit aussi qu'il ne me fera pas de pré-état daté, car c'est au syndic d'engager sa responsabilité et non au notaire.

C'est le chien qui se mord la queue.

Il me semblait bien tout de même que le syndic engagera sa responsabilité au moment où il fera l'état daté, non?

Que me conseillez-vous?
Merci.

Message edité 03/06/2018 à 17:14
0 Reco 04/06/2018 à 20:42 par vivianez

Vous répondez au notaire de l'acheteur

- que le pré-etat daté n'existe pas juridiquement, et que les infos auront probablement changé avant la signature

- que l'acheteur peut connaitre les provisions déjà votées et leurs dates d'appel en lisant les PV . Et sa quote part en lisant le RC. Et que ça changera si AG d'ici la vente.

- que vos dettes ne le concernent pas puisque c'est pas l'acheteur qui les payera. On les donne dans l'état daté pour justifier éventuellement auprès du vendeur de prélever la somme sur le prix de vente.

- que les avances qu'il devra abonder sont de (vous lui dites le montant des avances s'il y en a)

Et donc qu'il a les infos dont il a besoin pour acheter vu que l'état daté c'est ça

Article 5 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 2
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.

Message edité 04/06/2018 à 20:45
0 Reco 04/06/2018 à 22:14 par Danielmmo

Une fois de plus comme indiqué par vivianez le pré-état daté n'existe pas et c'est une pure invention des notaires.

Il suffit que vous fournissiez à votre vendeur :
- l'annexe comptable n°1 qui a été validée lors de la dernière AG de copropriétaires
- votre dernière appel de charge et travaux, ou la position de votre compte que vous devez avoir sur l'extranet de la copropriété.

Ce document a été demandé avant tout pour informer l'acquéreur de l'état financier de la copropriété, par exemple plus de 25% d'impayé, sauf que je ne connais aucun notaire qui explique le document, et la seule fois qu'un notaire s'est aventuré à le faire, il s'est planté.

Dans l'annexe 1, on voit tout ce qu'il faut savoir, les impayés copropriétaires, ce qu'il y a en caisse, et la dette fournisseur.

0 Reco 04/06/2018 à 22:20 par Charles25

Merci pour votre réponse... :)

Ce n'est pas le notaire de l'acheteur dont je parle, c'est du mien (je dirais "malheureusement"...).
Je pense qu'il ne veut pas se faire ch... et je pense qu'il sait déjà tout ça.

Entretemps, j'ai réfléchi, et je pense lui répondre que :

- je veux bien engager ma responsabilité sur le pré-état daté, et que je ne risque pas grand-chose vu que ce document n'a aucune valeur légale ou réglementaire

- dans l'esprit du législateur, le pré-état daté est un document à titre d'information pour l'acquéreur, et que pour que les comptes soient justes lors de la transaction avec l'acte authentique, on se réfèrera à l'état daté et non au pré-état daté.

Cela étant dit, j'ai toujours entendu dire que le compromis est le socle de la transaction, et que si il comporte des erreurs, ça peut aller loin, l'acte authentique ne faisant que reprendre les termes du compromis.
Si ce dernier a été fait sous seing privé (en agence par ex); c'est vers l'agence qu'on se retourne et non vers le notaire.
C'est pourquoi il est conseillé de faire le compromis chez le notaire, c'est plus secure.
Mais peut-être que je n'ai pas raison...!

D'où mon "dilemme...".... =/

Message edité 04/06/2018 à 22:20
0 Reco 04/06/2018 à 22:22 par Charles25

Charles25a écrit : Merci pour votre réponse... :)

Ce n'est pas le notaire de l'acheteur dont je parle, c'est du mien (je dirais "malheureusement"...).
Je pense qu'il ne veut pas se faire ch... et je pense qu'il sait déjà tout ça.

Entretemps, j'ai réfléchi, et je pense lui répondre que :

- je veux bien engager ma responsabilité sur le pré-état daté, et que je ne risque pas grand-chose vu que ce document n'a aucune valeur légale ou réglementaire

- dans l'esprit du législateur, le pré-état daté est un document à titre d'information pour l'acquéreur, et que pour que les comptes soient justes lors de la transaction avec l'acte authentique, on se réfèrera à l'état daté et non au pré-état daté.

Cela étant dit, j'ai toujours entendu dire que le compromis est le socle de la transaction, et que si il comporte des erreurs, ça peut aller loin, l'acte authentique ne faisant que reprendre les termes du compromis.
Si ce dernier a été fait sous seing privé (en agence par ex); c'est vers l'agence qu'on se retourne et non vers le notaire.
C'est pourquoi il est conseillé de faire le compromis chez le notaire, c'est plus secure.
Mais peut-être que je n'ai pas raison...!

D'où mon "dilemme...".... =/
PS : dans le pré-état daté que j'ai déjà préparé, toutes les informations financières sont justifiées par des annexes (annex 1 de la dernière convoc, PV AG, balance des copropriétaires, dernier appel de fonds et répartition annuelle des charges).

0 Reco 05/06/2018 à 11:26 par Danielmmo

Vous ne vous prenez pas la tête à remplir le document concernant les éléments financiers. Toutes les informations sont dans l'annexe 1 et dans votre position de compte. Vous communiquez l'annexe 1 et votre position de compte, si le notaire n'est pas d'accord vous lui rappelez que la loi demande uniquement d'informer sur les éléments financiers l'acquéreur, ce que font les documents.

Le document pré-état daté est simplement l'état daté des notaires sur lequel ils ont ajouté pré!

0 Reco 05/06/2018 à 22:10 par Charles25

Danielmmoa écrit : Vous ne vous prenez pas la tête à remplir le document concernant les éléments financiers. Toutes les informations sont dans l'annexe 1 et dans votre position de compte. Vous communiquez l'annexe 1 et votre position de compte, si le notaire n'est pas d'accord vous lui rappelez que la loi demande uniquement d'informer sur les éléments financiers l'acquéreur, ce que font les documents.

Le document pré-état daté est simplement l'état daté des notaires sur lequel ils ont ajouté pré!
Merci :)
En fait, je n'ai pas rempli le document pré-état daté tel qu'il est présenté. J'ai préparé un document sous WORD qui suit à la lettre tous les items de l'article L721-2 du CCH, modifié par ORDONNANCE n° 2015-1075 du 27 août 2015 – art.1
De toutes façons, le pré-état daté "officiel" qui n'est qu'une copie conforme de l'état daté est incompréhensible pour des péquins comme moi. Je ne sais même pas à quoi correspond les avances perçues, les avances nommées provisions, et j'en passe..., et je ne veux pas le savoir de toutes façons!

Si j'étais acquéreur, je ne comprendrais rien à ce document. Alors que l'article L721 modifié est beaucoup plus simple et clair.

J'ai déjà trouvé tous les chiffres, c'est très simple.
Il faut ajouter à ce que vous listez la cotisation du fonds travaux : le % du budget annuel voté en année X, ramené à mes tantièmes : il faut donc y joindre le PV où ça a été voté, puis faire le calcul soi-même (et vérifier sur tous les appels où le fonds travaux a été facturé que le calcul est exact).
Ensuite, il faut préciser la dernière cotisation versée pour le fonds travaux, mais ça c'est simple, c'est sur le dernier appel de fonds.

Je n'aurais pas posté ma question si je m'étais trouvé dans la situation "habituelle" où le syndic facture d'office un pré-état daté. Au contraire, il a été plutôt honnête. C'est la réponse de mon notaire qui est étonnante sur "ma responsabilité engagée" au sujet du pré-état daté.

Finalement, je lui ai envoyé le document que j'avais préparé. Vu sa réponse, ça devrait aller :)

Pour rédiger le document, ça m'a pris 40 minutes (mais je ne suis pas du métier) + 5 minutes pour le mettre en forme. Le plus long a été de scanner les pièces justifiant les informations car mon syndic ne propose pas d'espace extranet.
Ce serait sympa d'être payé 600€ pour 40 minutes de boulot!

Maintenant, il ne me reste plus qu'à trouver mon acquéreur... ;)

Message edité 05/06/2018 à 22:22
0 Reco 06/06/2018 à 10:39 par Danielmmo

Pour les avances vous les trouvez dans le haut à droite du tableau annexe1.