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Investissement en colocation

0 Reco 10/11/2019 à 23:30 par alexlmnp

Bonjour,

J’aimerais en savoir plus concernant la colocation dans une ville étudiante (Amiens, Reims, Lille) dans un premier temps que pensez vous de ces 3 villes ?

L’idée serais d’avoir 3 ou 4 colocataires donc environ 90m2 et j’aimerais palier les troues éventuelles l’été par du airbnb.

Mes inquiétudes et questions se portent sur :
- la facilitée de trouver 3 ou 4 coloc
- dois-je faire des travaux pour faire des charges en plus des meubles ?
- puis je le faire en LMNP ?
- fois je faire une sci ?
- puis je palier avec du airbnb
- La taxe d’habitation va se répartir sur les différents coloc (cela ne va pas être compliqué) ?
- comment vais je faire gérer mon ménage via airbnb ?

Je me dit que un investissement dans ce style coûte environ 160.000€ et les locations se font à 400€ hors charges soit pour 4, 1600€. C’est très rentable, pourquoi tout le monde ne le fait pas si c’est si simple ? C’est vraiment sur ça que je bloque.

En gros j’ai besoin de vos lumières car je suis persuadé que cet investissement est bon mais n’est il pas plus compliqué qu’un « simple » LMNP au vue du turnover des étudiants ?
Merci par avance à tous

Message edité 11/11/2019 à 01:06
0 Reco 11/11/2019 à 19:29 par lael

alexlmnpa écrit : J’aimerais en savoir plus concernant la colocation dans une ville étudiante (Amiens, Reims, Lille) dans un premier temps que pensez vous de ces 3 villes ?

L’idée serais d’avoir 3 ou 4 colocataires donc environ 90m2 et j’aimerais palier les troues éventuelles l’été par du airbnb.
Je n'ai pas d'avis sur ces villes ne connaissant pas le marché locatif local.
Mais en me basant sur mon expérience similaire où j'ai également visé des villes étudiantes, la demande locative est souvent élevée et les étudiants sont demandeurs de colocations.
Mais la proximité des transports, écoles et de différents services est primordiale.

Faire du airBnB pour rentabiliser la période de juillet/aout est une bonne idée en studio/T2 mais je suis assez dubitatif dans le cas d'une grande surface (3 ou 4 chambres).alexlmnpa écrit : - la facilitée de trouver 3 ou 4 colocDe manière générale, en période de rentrée scolaire ça se trouve sans trop de difficulté.
Après ça va bien entendu dépendre des prix pratiqués, de l'emplacement, de la demande et d'autres choses.
A nouveau je connais pas les secteurs indiqués, je me base sur les 4 villes étudiantes où j'ai investi et où je savais qu'il y avait de la demande.alexlmnpa écrit : - dois-je faire des travaux pour faire des charges en plus des meubles ?Fiscalement parlant, en LMNP, c'est mieux d'acheter un bien 150k€ avec 50k€ de travaux que 200k€ sans travaux.
Ceci pour des questions de durée d'amortissement : travaux (7 à 15ans), meubles (3-7ans), immobilier (quote-part de 20% non amortissable et amortissement pouvant aller dans les 40ans).
Donc oui s'il y a plus de travaux il y aura plus de charges déductibles par an.
Il pourra égalemet être intéressant de revendre au bout de 10-15ans pour cette raison et selon la stratégie adoptée.alexlmnpa écrit : - puis je le faire en LMNP ?C'est plus que fortement conseillé pour tout un tas de raison.
La déductibilité des frais de notaire et les amortissements en particulier.
Ce qu'il n'y a pas en foncier (location nu) et peut conduire à très fortement augmenter les impôts.alexlmnpa écrit : - fois je faire une sci ?Pour un projet de colocation, c'est plus intéressant en LMNP dans à peu prêt tous les cas de figures.
Cependant si vous avez des associés ou si vous dépassez le seuil qui vous fait basculer de LMNP à LMP, cela peut demander réflexion.alexlmnpa écrit : - puis je palier avec du airbnbPalier quoi ?
Si la question concerne la compatibilité du LMNP et de la colocation avec du airBnB, je confirme que ça ne pose pas de soucis d'un point de vue "fiscal".
D'un point de vue administratif et gestion c'est une toute autre histoire par contre.alexlmnpa écrit : - La taxe d’habitation va se répartir sur les différents coloc (cela ne va pas être compliqué) ?Cela ne sera bientôt plus d'actualité mais c'est à eux de se débrouiller pour s'en répartir le coût.
Vous n'êtes tenu de déclarer que 2 locataires maximum occupant le logement au 1er janvier de l'année.alexlmnpa écrit : - comment vais je faire gérer mon ménage via airbnb ?airBnB ne s'occupe que des réservations.
Pour les à côté il faut passer par des services de conciergerie (chercher "conciergerie airBnB" sur google), le faire vous-même ou faire appel à des petites annonces.alexlmnpa écrit : Je me dit que un investissement dans ce style coûte environ 160.000€ et les locations se font à 400€ hors charges soit pour 4, 1600€. C’est très rentable, pourquoi tout le monde ne le fait pas si c’est si simple ? C’est vraiment sur ça que je bloque.Je me contenterai de dire que le rendement est souvent fonction du risque et de l'"emmerdement".
Et un bon plan maintenant ce n'est peut-être plus un bon plan dans 5ans si le marché devient saturé ou si le cadre légal évolue.
Chose importante, il faut malheureusement souvent s'occuper soi-même d'une colocation.
Ça n'intéresse pas la plupart des agences immobilières pour tout un tas de raisons.
Et les rares qui le font, ça devient souvent prohibitif en terme d'honoraires.
Sachant que les agences ont le monopole de la gestion locative (carte professionnelle obligatoire) donc il n'y a peu d'alternatives.
Il y a aussi le cadre légale qui était flou ou pas forcément favorable à ce type de locations : avant la loi ELAN ou la loi ALUR entre autres.
Les baux habitation "type" ne sont pas forcément adaptés, donc il faut des ajustements pour prendre en compte les spécificités des colocations (bail individuel ou unique, dégradations, nuisances, solidarité ou non, répartition des charges, etc...)
Ainsi que la problématique des règlement de copropriétés qui interdisent très souvent la location saisonnière (airBnB) et certains types de colocations.
Du coup ça demande beaucoup de connaissances juridiques /légales sur l'immobilier ainsi que fiscal pour l'optimisation de l'ensemble.
Tout cela contribue à effrayer les investisseurs potentiels.
Car si tu te lances sans être préparé ça peut très vite tourner à la catastrophe.

Message edité 11/11/2019 à 21:07
0 Reco 11/11/2019 à 21:32 par alexlmnp

Tout d’abord merci pour vos réponses c’est très sympa de partager les + et les -.
Donc en gros il serait moins risqué de partir sur du plus petit voit un simple LMNP ? Sur le point de vu financier c’est bien plus intéressant de faire de la colocation (loyés plus élevé, un seul passage chez le notaire, ...).
Que me conseillez-vous car je suis un peu perdu, je pensais que la colocation était vraiment intéressante. De votre côté vous 4 appartements sont en coloc ou en « simple LMNP » ? C’est bien de vouloir se lancer mais je n’ai pas envie d’aller à la catastrophe en étant trop gourmand.
Votre histoire d’agence qui ne seront pas intéressées par la gestion locative me freine vraiment.
Je ne pensais pas que ce serait aussi difficile à gérer...

0 Reco 12/11/2019 à 08:34 par drolededame

effectivement en passant par un professionnel ,vous allez être déchargé de tous soucis mais ce qui est sûr c'est que chacune de ces interventions vous sera facturé

0 Reco 13/11/2019 à 12:32 par massido

certes la plupart des agences ne sont pas favorables à la colocation sans doute parce que les démarches administratives sont multipliées par le nombre de colocataires présents…sauf qu'elle permet d’éviter une vacance trop longue, mais surtout, c’est la solution idéale pour continuer à louer au prix souhaité. Un loyer trop élevé pour une personne ne le sera plus s’il est réparti entre plusieurs colocataires.

0 Reco 15/11/2019 à 12:31 par rama2011

la colocation est un bon moyen pour louer une grande surface avec une bonne rentabilité mais son inconvénient majeur est la gestion des rotations de colocataires

0 Reco 15/11/2019 à 12:57 par alexlmnp

Donc pour résumer :

Je partirais sur un LMNP avec des travaux pour un investissement colocatif d'environs 75m2 divisible en 4 chambres de 13m2 environ et 23m2 de partie commune. L'idée est de faire quelque chose de beau et jeune.

- Situation : Reims ou Amiens (ville correct en prix et avec une grosse demande et environ 1h30 de chez moi)
- Tarif : 175.000€ dont 15.000€ de travaux, ainsi que les frais de notaire
- Budget : Location environ 400€/chambre hors charge soit 1600€ + charges.
- Gestion totale en agence

Questions :
- Cela vaut il le coût d'avoir différentes taille de chambre ?
- Que pensez vous du pourcentage de rentabilité ?
- Que me conseillez- vous pour le nombre d'années de crédit ?
- Avez vous un site à me conseiller pour connaitre le nombre de demande par ville et le nombre de logement dispo ?
- Avez-vous une idée du prix de gestion locatif d'une agence
- faut-il une agence spécialisée en gestion de colocation
- On me dit de faire attention au LMNP la deuxième année (cash flow) mais je ne comprends pas pourquoi.

Ce que je comprends pas c'est tout simplement les risques que ca ne fonctionne pas ? Sachant que je suis en positif, alors oui si la ou les chambres ne se louent pas bien évidement tout tombe à l'eau (mais il n'y à pas de raison, il y'à de la demande ...). Ensuite, dans des villes universitaires j'imagine que des agences ont l’habitude de gérer des colocations non ?

SI vous avez le même projet que moi et qu'il soit déjà concrétisé je veux bien que vous puissiez me partager votre expérience, je stress un peu ...

Un grand merci

0 Reco 15/11/2019 à 19:02 par lael

alexlmnpa écrit : - Cela vaut il le coût d'avoir différentes taille de chambre ?Et vous, vous en pensez quoi ?
Vous iriez dans un logement avec que des chambres de moins de 9m², pas de salon et une seule salle de bain pour 4 ?alexlmnpa écrit : - Que pensez vous du pourcentage de rentabilité ?Correct mais sans plus pour de la colocation.
Mais le rendement peut être assez inégal du fait de la ville, l'emplacement et de la date de construction.
Ca ne veut pas pour autant dire que c'est une mauvaise affaire.
Il faut aussi penser à la plus value de revente.alexlmnpa écrit : - Que me conseillez- vous pour le nombre d'années de crédit ?Beaucoup prennent un raccourcis en partant du principe qu'un emprunt sur une longue durée coûtera plus cher car le taux est plus élevé et que la durée pendant laquelle des intérêts seront payés est plus longue.
C'est vrai, mais c'est un raisonnement biaisé.

Une durée plus longue a plusieurs avantages :
- Mensualités de remboursement plus faibles
- Taux d'endettement mécaniquement plus faible donc il sera plus facile d'obtenir de nouveaux emprunts pour de nouveaux projets.
- Plus facile d'obtenir un cashflow positif
- Les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus locatifs et réduisent l'impositionalexlmnpa écrit : - Avez vous un site à me conseiller pour connaitre le nombre de demande par ville et le nombre de logement dispo ?Cherchez "tensiomètre locatif" sur votre moteur de recherche préféré.alexlmnpa écrit : - Avez-vous une idée du prix de gestion locatif d'une agence
- faut-il une agence spécialisée en gestion de colocation
De l'ordre de 8% par mois (dont assurance GLI en général).
Il faut ajouter les frais plafonnés (loi ALUR) et fonction du nombre de m², pour la recherche de locataire, les visites, l'étude des dossiers, le bail et EDL.
Enfin, les frais sont uniquement plafonnés pour le locataire.
Pour le propriétaire il faudra remettre la main à la poche à chaque avenant ou nouvelle rédaction de bail à l'entrée/sortie de locataires et prévoir des facturations supplémentaires pour la charge de travail supplémentaire d'une colocation par rapport à une location classique.alexlmnpa écrit : - On me dit de faire attention au LMNP la deuxième année (cash flow) mais je ne comprends pas pourquoi.Ca n'a pas de sens hors contexte et sans données numériques.
De manière générale le LMNP, du fait du mécanisme des déductions, amortissement et déficits reportables, vous pouvez faire en sorte de ne pas payer d'impôts pendant un certain nombre d'années.
Mais ensuite le cashflow est bien entendu réduit quand il faut tenir compte des impôts.
Ou alors il faut effectuer une nouvelle opération immobilière pour rester en déficit.alexlmnpa écrit : Ce que je comprends pas c'est tout simplement les risques que ca ne fonctionne pas ? Sachant que je suis en positif, alors oui si la ou les chambres ne se louent pas bien évidement tout tombe à l'eau (mais il n'y à pas de raison, il y'à de la demande ...).Certains risques ont été exposés, vous listez également les avantages d'un autre côté.
La décision vous appartient, on ne va pas la prendre pour vous :)

Message edité 15/11/2019 à 19:05
0 Reco 18/11/2019 à 06:41 par apparte10

Bonjour,

Concernant les frais de gestion locative ,je vous conseille vivement d’être attentif aux prestations incluses dans le mandat de gestion locative,afin de vous éviter de payer des frais imprévus
Bonne juornée