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Investissement locatif : votre avis m'intéresse

0 Reco 15/10/2016 à 15:24 par nadmo

Bonjour,
J'envisage d'acheter un studio de 30 m 2 avec un parking en sous-sol. Il es situé dans un immeuble de 32 lots. Il s'agit du plus grand studio de la copro. Sinon, il y a deux T2 un peu plus grand. Le reste étant des studios. J'hésite à acheter car je trouve les charges très élevées. Je vous détaille les charges pour l'année 2015 :
- Parking escalier : Generales (70,22), Garages-PkGS (52,30), Ascenseur (3,32), Remplacement BAES (4,93) soit 130,77 euros pour le parking sécurisé en sous-sol.
- Appartement T1 : Generales (631,97), Charges particulières (48,38), Escalier Entrée (58,47), Ascenseur (116,78), Eau froide (40,45), compteurs (14,43), Remplact BAES (44,34) soit un total pour l'appartement T1 de 912,80 euros

Au global : 1043,57 euros pour l'année 2015.
En 2016, les appels de fond sont de 263 euros par trimestre soit 1052 euros/an.

Au niveau imposition, on se situe dans la tranche à 14 %.
L'appartement est de 1999, et la copro comprends 32 lots (c'est une petite copro avec ascenseur).
Les charges récupérables auprès du locataire sont de 50 euros par mois.
L'appartement était loué 450 euros par mois charges comprises.

Avec ces éléments, pouvez-vous me conseiller ? On n'envisage de garder cet appartement 10 ans. Les charges étant élevées aujourd'hui, je m'inquiète pour les années à venir, elles vont bien sûr augmenter, et dans 10 ans, elle risque d'être élevées, ce qui pourra poser un problème pour la revente. Qu'en pensez-vous ? Peut-on estimer le montant des charges dans 10 ans ?

0 Reco 15/10/2016 à 15:34 par tomitoma

Les charges sont dans la fourchette haute mais rien d extraordinaire non plus.
Tablez sur du environ +4% par an pour faire un previsionnel des charges courantes.
Après pour le conseil, il manque l'element principal, le prix...
Si c'est a 100 000 ca vaut pas le coup, a 50 c'est une bonne affaire :)

2 Reco 15/10/2016 à 18:11 par marc19

Oui, le prix ? certes ........
Mais surtout la situation et l'emplacement.
Je suppose que vous avez tous les éléments qui vous confortent dans l'idée de louer FACILEMENT et d'éviter la carence locative .

Donc , vous avez étudié l'importance de l'offre ainsi que la demande .

Vous avez aussi pensé aux éventuels travaux , chauffage , isolation , déco etc ...

Taxe foncière ?
Attention aux villes moyennes "infestées" de PINEL

Vous avez aussi pris en compte qu'un studio se dégrade vite vu le turn over important.
J'espère que c'est une ville étudiante .

Perso , je totalement réfractaire aux copros , un nid à emmerdes peu voir aucune trasparence en terme de gestion, côuts exhorbitants , on ne maîtrise rien.

1 Reco 15/10/2016 à 18:25 par nadmo

Le prix est de 80 000 euros net vendeur, situé à Nantes, à proximité immédiate des facs et des grandes écoles, à proximité immédiate des transports en commun (tramway ...), à proximité immédiate des commerces (boulangerie, superette, bars, ...), à proximité immédiate de la piscine, de l'hipodromme, du restaurant universitaire, ... et facile au centre ville de nantes par le tramway, et facile d'accès aux grands axes routiers, ... le seul problème est la construction dans ce secteur de beaucoup d'immeuble dans ce secteur (tout comme dans toute la ville) et les charges de copro qui sont très élevées.
Deux interrogations :
- est-ce que l'immobilier va perdre de la valeur du fait des nombreuses construction en PINEL (le neuf est aujourd'hui 30% plus cher que l'ancien équivalent) ?
- les charges de copro sont tellement élevées aujourd'hui, est-ce que cela me posera un problème à la revente dans 10 ans ?

Mercin pour votre réponse.

1 Reco 15/10/2016 à 18:30 par nadmo

La taxe foncière est de 600 euros. Et à nantes, il y a énormémet de PINEL, mais c'est une ville étudiante.

L'appartement est en très bon état, dans son état brut de départ (simple pour la kitchinette et la salle de bain). Les radiateurs sont des grilles-pain. Il est louable tel que, mais effectivement des travaux d'amélioration peuvent être envisagés.

0 Reco 15/10/2016 à 18:42 par RFco

nadmoa écrit : La taxe foncière est de 600 euros. Et à nantes, il y a énormémet de PINEL, mais c'est une ville étudiante.

L'appartement est en très bon état, dans son état brut de départ (simple pour la kitchinette et la salle de bain). Les radiateurs sont des grilles-pain. Il est louable tel que, mais effectivement des travaux d'amélioration peuvent être envisagés.
hello

A voir pour la partie électricité, peut être une mise en sécurité de l'installation

Pour un studio, remplacer les grille-pains par des radiateurs plus performants (niveau ressenti de chaleur) serait un gros plus (à mon avis) pour la location, même estudiantine...

@+

0 Reco 15/10/2016 à 18:56 par marc19

Ce qui se passera dans 10 ans , personne ne le sait , on pourra très bien se retrouver avec des emprunts à 5 , 6 ou 14 % d'interêt comme dans les années 80.

Les charges augmenteront , ça , c'est une certitude

Quant aux loyers ( ??????)......

Je passe sur les impondérables , le pays à feu et à sang , les tsunamis , volcans en éruption, tremblements de terre etc ............ ^^

Sinon, en considérant le prix acte en mains , on frise les 100000 AI + notaire

Rapport annuel net 4800 mois taxe foncière 4200

soit 4.2 % brut avant impôt .

C'est pas terrible , à vous de voir parce que l'on a pas encore parlé travaux , en plus .

Faudrait , aumoins le négocier à 85 actes en mains , maxi.

Bon , c'est mieux quand même que le livret A

0 Reco 15/10/2016 à 20:09 par nadmo

Acte en main, il est à 91 000 euros.

Concernant les travaux, l'ascenseur a été remis aux normes en 2012, le ravalement et la réfection du hall d'entrée ont été voté à la dernière AG, et les travaux ont été payés par l'actuel propriétaire. Donc début 2017, le ravalement sera fait.

Que peut-il y avoir comme autres travaux dans la copro sachant qu'il est de 1999 ? (la toiture, l'ascenseur à remplacer, ....???)

0 Reco 15/10/2016 à 20:22 par marc19

Je ne parle pas de la copro.

mais du "rafraîchissement obligatoire" du studio , j'ai cru comprendre qu'il est "dans son jus".

Donc , un toilettage s'impose , murs , plafond , peut-être sol ( moquette à proscrire si c'est le cas , changer les grilles pain (obsolète et gros consommateurs d'énergie)
Je suppose qu'il y a des doubles vitrages et volets roulants .

donc , comptez bien 100000 si vous ne parvenez pas à négocier .

Il vaut mieux se tromper en étant trop pessimiste que le contraire .

Et ne faites l'erreur de penser qu'un étudiant va tout accepter sans réchigner , souvent ils sont acompagnés de papa maman.

0 Reco 15/10/2016 à 20:58 par MisterHadley

marc19a écrit : Oui, le prix ? certes ........
Mais surtout la situation et l'emplacement.
Je suppose que vous avez tous les éléments qui vous confortent dans l'idée de louer FACILEMENT et d'éviter la carence locative .

Donc , vous avez étudié l'importance de l'offre ainsi que la demande .

Vous avez aussi pensé aux éventuels travaux , chauffage , isolation , déco etc ...

Taxe foncière ?
Attention aux villes moyennes "infestées" de PINEL

Vous avez aussi pris en compte qu'un studio se dégrade vite vu le turn over important.
J'espère que c'est une ville étudiante .

Perso , je totalement réfractaire aux copros , un nid à emmerdes peu voir aucune trasparence en terme de gestion, côuts exhorbitants , on ne maîtrise rien.
Tu n'es plus pour une copropriété "tout l'monde tout nu", mon bon Marcuccio..!?

=)

0 Reco 15/10/2016 à 21:01 par nadmo

Le studio est très propre, les peintures (murs et plafonds)ont été refaite il y a 3 ans. Nous ne comptons pas dans les cinq prochaine année faire de travaux dans le studio.

Vous m'avez donné la rentabilité brut 4,2 %, vous ne déduisez pas les charges propriétaire ?
Total loyer avec charge : 5400 euros (450 * 12)
- 1050 euros charges (locataires + propriétaires)
- 600 euros Taxe Foncière
- 260 euros Assurances + Loyers impayés

Comment calculer la rentabilité net sachant que l'on se situe dans la tranche d'imposition 14 % ?

Merci beaucoup pour vos conseils

0 Reco 15/10/2016 à 21:10 par MisterHadley

Perso, je te dirais juste que les charges de copropriété vont évidemment augmenter et de façon drastiques pour les prochaines années...

Mises au normes de ceci, mises au normes de cela, c'est déjà en cours, et dès ce 1er janvier où dès qu'il y aura des travaux importants à prévoir, il faudra aussi se mettre aux normes des performances énergétiques du moment...

Le cout à l'achat me parait quand même un chouia élevé pour le loyer que tu veux en tirer par la suite...

N'oublies pas l'explosion évidente des impositions, taxes et autres joyeusetés que tu es certains d'avoir aussi ces prochaines années...

Je rajouterai également qu'avoir un budget travaux annuel dans ton plan de financement serait un plus, ne serait-ce que pour un rafraichissement...

Si tu le fais ensuite, c'est prévu, si tu ne le fais pas, ce sera tout bénef.

Mais à la louche, d'après ce que j'ai lu vite fait d'un œil, y a surement bien mieux comme investissement à faire, non..?

0 Reco 16/10/2016 à 09:23 par marc19

nadmoa écrit : Le studio est très propre, les peintures (murs et plafonds)ont été refaite il y a 3 ans. Nous ne comptons pas dans les cinq prochaine année faire de travaux dans le studio.

Vous m'avez donné la rentabilité brut 4,2 %, vous ne déduisez pas les charges propriétaire ?
Total loyer avec charge : 5400 euros (450 * 12)
- 1050 euros charges (locataires + propriétaires)
- 600 euros Taxe Foncière
- 260 euros Assurances + Loyers impayés

Comment calculer la rentabilité net sachant que l'on se situe dans la tranche d'imposition 14 % ?

Merci beaucoup pour vos conseils
Votre revenu locatif va venir se fondre à vos autres revenus , et aprés libre à vous à choisir certaines options qui vont impacter votre imposotion , notamment si vous décidez de louer en meublé .
Attention à ce que ces nouveaux revenus ne vous fassent pas sauter à la tranche supérieure .
Une rentabilité se calcule toujours avant impôt sur un loyer NET sans aucune charge , en tenant compte de la taxe foncière, des charges non récupérables sur le locataire et divers comme l'assurance loyers impayés (renseignez vous sur VISALE , un pis aller mais gratuit .)

A moins que la demande soit trés forte , vous avez intérêt à présenter un appart trés propre et moderne , les trucs vieillots , c'est fini . Et vous pourrez déduire le coût des travaux, sur facture évidemment si vous n'êtes pas bricoleur pour le faire vous même .

A priori, je constate que les studios sur Nantes ,à louer , c'est vraiment pas ce qui manque ..................alors prudence .
Vous pouvez avoir une bonne demande avec une offre gigantesque , cela à l'air d'être un peu le cas, .beaucoup de choix tire les prix vers le bas .

Comme le dit MH , cela paraît un chouia trop cher mais à vous de voir .

0 Reco 16/10/2016 à 10:11 par nadmo

Bonjour,

C'est un premier investissement locatif, nous n'avons pas d'expérience dans ce domaine. Cet appartement est idéalement situé à nantes pour du locatif, le prix au m2 pour de l'ancien ne nous semble pas très élevé, cela revient à 2600 euros/m2 sur le prix d'achat net vendeur (80 000 / 30,74 m2). J'ai visité des appartements plus petit en surface, avec un prix au m2 supérieur à 3000 euros le m2 dans l'ancien. Ce qui me fait très peur pour cet appartement, ce sont les charges courantes de copro que l'on ne maitrise pas, qui sont à ce jour dans la fourchette haute, et qui vont augmenter. Si elles augmentent de 40 % en 10 ans, cela fera environ 1400 euros / an, avec des charges pour le locataire qui seront élevées (pour de l'eau froide et l'entretien des parties communes). Aujourd'hui elles sont à 50 euros/mois, elles seront à 70-75 euros /mois dans dix ans.

Je ne sens pas bien ce projet, je pense que je vais appeler le notaire demain pour me rétracter car j'ai signé le compris mercredi dernier.

0 Reco 16/10/2016 à 10:30 par viroflay

si tu ne le sens pas bien
et bien désiste toi de suite pendant le délais légal
continue de regarder le marché immo et penses à un 2 pièces il y a moins de turn over

0 Reco 16/10/2016 à 10:33 par viroflay

la prochaine fois poses toi toutes ces questions avant de signer le compromis !!
car c'est pas agréable pour le vendeur cette rétractation même si tu es dans ton droit

1 Reco 16/10/2016 à 11:11 par MisterHadley

Une surface moyenne est une bonne idée, oui, parce que comme dit juste avant, il y a moins de turn over, tu ne t'adresseras pas à des "étudiants", mais des jeunes actifs cherchant à louer leur premier vrai logement pour y vivre quelques années avant de passer ensuite à l'étape suivante de leur vie...

Ce qui veut dire moins de frais d'entretiens et aussi une plus grande stabilité, et vraisemblablement, moins de travaux dans le logement, puisque tes locataires vont en faire eux-mêmes pour qu'il soit à leur gout.

Dans un même secteur, plus le logement est petit, plus le prix au m² sera élevé.

Message edité 16/10/2016 à 11:13
0 Reco 16/10/2016 à 11:15 par nadmo

Oui je sais bien que c'est pas sympa pour le vendeur, mais le détail des charges, le pré état daté, ... nous les avons eu la veille du compromis. Nous avons eu une soirée de réflexion après avoir reçu les documents.
Il faut tout décider dans la précipitation : l'engagement sur le prix par mail, il fallait le donner dans la soirée (après la visite), avec aucune marge de négociation possible, ensuite on nous donne pas le temps de rencontrer des professionnels pour nous conseiller ... il faut tout faire dans l'urgence !

2 Reco 16/10/2016 à 13:26 par marc19

Tu m'étonnes .....

L'urgence , ça sert aussi à t'empêcher de réfléchit sereinement .................

Tu le sens pas , le fais pas ...............

0 Reco 16/10/2016 à 13:49 par MisterHadley

Ouais, bien dit, Marcuccio...

Avec nonchalence...

C'est beaucoup mieux, c'est sur...

=)

0 Reco 16/10/2016 à 16:13 par tomitoma

Une urgence à 400€ en plus, ça pique.