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Lot vendu ne correspondant pas au règlement de copropriété

0 Reco 18/05/2016 à 11:55 par frogg

Bonjour,

je suis copropriétaire dans une copropriété horizontale de 3 bâtiments.
Aucun syndic n'est présent, et mon manque de connaissance dans le domaine ne m'a jamais fait me poser de question à ce sujet.

Un des copropriétaires a fait des travaux et a transformé une remise sans étage en bureau avec étages.

Les murs extérieurs n'ayant pas été modifié, ils n'ont pas fait de demande de permis à l'urbanisme. Or l'ajout d'un étage nécessite une demande normalement.

Comme les fenêtres sont toujours fermées, ces changements n'étaient pas visibles.

Une fois les travaux terminés, cette copropriété a été vendue, et le notaire à "transformé" la remise en bureau sur l'acte de vente. (il y a environ 2 mois).
J'ai appelé le notaire pour avoir des informations à ce sujet, lequel m'a affirmé avoir changé dans le contrat de vente remise en bureau. Et que ce changement ne nécessitait pas l'avis des copropriétaires (pas de syndic), ni de la mairie.

Le problème c'est que le nouveau propriétaire veut transformer ces bureaux en logement. Hors l'isolation entre le mur commun est très mauvaise. Donc je voudrai éviter que ça arrive (problème de bruit et perte de valeur de mon bien).
J'ai rendez vous avec le maire de ma ville afin de discuter du problème.
Avez vous des informations qui pourraient m'aider ?

Bonus:
- si je remet en place un syndic il y aura un décalage entre le règlement de copropriété qui affecte le lot comme une remise alors que son acte de vente désigne ce même lot en bureau...que se passe t il dans ce cas là ?

Merci

Message edité 18/05/2016 à 13:20
1 Reco 18/05/2016 à 12:39 par Danielmmo

1/ il faut lire le règlement de copropriété
2/ lire le PLU de la commune

1 Reco 18/05/2016 à 13:02 par frogg

Danielmmoa écrit : 1/ il faut lire le règlement de copropriété
2/ lire le PLU de la commune
Merci de votre réponse.
Ayant du mal à comprendre votre réponse voici quelques précisions:
- le règlement de copropriété affecte les lots tel que je les ai cité (le lot du voisin est une remise rez de chaussé)
- le plan des cadastres ne signale que les parcelles sans autres informations spécifiques au problème
- le relevé de propriété (récupéré à l'urbanisme de la ville) précisait que la nature de l'immeuble est une Usine (donc ne précise pas la nature des lots), qui semblerait avoir été aussi changé en bureaux par le notaire, pour l'instant ces documents ne sont pas disponible à la mairie car la vente est trop récente.
- le relevé des formalités publiées au bureau des hypothèques ne précise pas d'information sur la nature des locaux, mais mentionne les informations des lots dans la désignation de l'immeuble (bâtiment à usage de remise).

Message edité 18/05/2016 à 13:19
2 Reco 18/05/2016 à 14:24 par chass-appart

Votre voisin aurait du déposer une demande de permis de construire (même s'il ne modifie pas les façades, encore que cela me semble difficile en ajoutant un étage) pour changement de destination du bien . Vous n'avez pas réali, le notaire non plus
Maintenant, cela me semble bien difficile. Que dit le règlement de copro priété. En toute logique le syndic (qui n'existe pas, on se demande pourquoi, alors que c'est obligatoire pour toute copropriété) devrait se retourner contre l'acheteur pour faire démolir les ajouts, celui-ci se retournant contre le vendeur et le notaire ................ Cela va prendre énormément de temps et d'argent (infiniment + qu'avoir rémunéré un syndic pendant plusieurs années) empoisonner les relations de voisinage
Donc, ou vous laissez tomber ou vous agissez

1 Reco 18/05/2016 à 14:38 par frogg

Merci énormément pour ces informations.

- je ne comprends pas la phrase : "Vous n'avez pas réali, le notaire non plus"
- pour le syndic je suis en train de m'en occuper, comme vous je trouve ca étonnant que personne ne se soit inquiété plus que ca. J'ai fait beaucoup de recherches et lectures à ce sujet, et suis en train de m'en occuper, mais même cette partie prends du temps car je dois récupérer les informations de chaque colocataires.

Donc si je comprends bien le syndic (qui peut être bénévole ?) doit se retourner contre l'acheteur pour faire démolir les ajouts (la mairie semblerait m'aider à formuler la demande selon l'urbanisme) et après l'acheteur se débrouille pour son achat (vendeur / notaires etc...).
Ce qui veut dire que ca devrait me coûter approximativement 0€, et que si il devait y avoir des frais, ce serrait entre Acheteur/Vendeur/Notaires ?

Pour les relations de voisinages, disons que cette personne à acheté en partie pour m’embêter (il y a des fou oui), donc ca peut être difficilement pire qu'aujourd'hui.

Message edité 18/05/2016 à 16:10
1 Reco 18/05/2016 à 15:09 par chass-appart

Pardon : faute de frappe. Il fallait lire "réagi" et pas réali

Si vous êtes en copropriété, il y a un règlement de copropriété. Lors d'une vente, le vendeur doit le donner au notaire (qui le donnera à l'acheteur) Le notaire doit s'assurer que la description des lots vendus correspond à celle du règlement de copropriété. S'il y a écrit REMISE, c'est une remise donc non habitable, donc pas le même prix qu'habitable
Il doit aussi demander la taxe foncière
Le vendeur a, semble t-il vendu qq chose qui n'avait pas d'existence légale
Donc, c'est lui qui devrait être poursuivi
Ne vous faites pas d'illusion, toute procédure vous coutera de l'argent
Vous êtes aussi un peu responsable de votre négligence : copropriété => règlement => Assemblée Générales = > paiement de charges, ...

1 Reco 18/05/2016 à 15:21 par frogg

Merci encore pour ces précisions.
J'ai une assurance juridique, j'espère qu'elle s'occupera des frais juridiques !

1 Reco 18/05/2016 à 15:25 par chass-appart

Essayez "d'assainir" la situation avec les autres copropriétaires, cela vous donnera + de poids

0 Reco 18/05/2016 à 15:29 par frogg

Merci du conseil, mais la situation est bloquée, dans le détail c'est très particulier:

le copropriétaire est hors la loi sur beaucoup de choses (la vente en elle même est suspecte, il semblerait que le bâtiment appartenait à sa famille, vendu a une société fantôme pour mettre en privilège de préteur de denier), il a même utilisé des insultes devant le conciliateur de la mairie (car il bloquait un accès à une cours commune avec un cadenas), son acolyte a déjà proféré des menaces de morts...

Les autres copropriétaires ont peur de cet individu, seul un voisin (qui n'est pas copropriétaire) et moi se dressent contre lui.

Aucune raison n'est possible avec ce genre d'individu, seul la loi peut résoudre le différent.

En tout cas merci beaucoup pour vos informations.

Message edité 18/05/2016 à 15:59
0 Reco 18/05/2016 à 16:06 par chass-appart

Bon courage, car cela semble un peu compliqué

1 Reco 18/05/2016 à 17:14 par MisterHadley

Ce n'est pas le RDC en tant que tel qu'il faut regarder, mais l'Etat Descriptif de Division, préalable à toute "mise en copropriété" et/ou division en volumes.

Je rajoute qu'une "copropriété horizontale", déjà, méfiance, puisque la plupart du temps, elles ne sont donc pas de véritables "copropriétés" au sens de la loi de 65...

Enfin, je rajouterai encore que si c'est une "copropriété fictive", vous êtes tous dans la m.rde..!

Message edité 18/05/2016 à 17:19
0 Reco 18/05/2016 à 17:37 par frogg

Merci pour l'approfondissement du sujet, cependant, j'ai précisé copropriété horizontale, mais c'est une imprécision de ma part:

certains lots sont horizontaux et d'autres verticaux, sur la globalité il s'agit bien d'une copropriété selon la loi de 1965, les documents officiels en atteste.

J'ai préciser horizontale, car la partie du problème est sur deux bâtiments collés horizontalement.

Voici l'état descriptif de division pour la remise : Le septième lot comprendra : Un bâtiment à usage de remise
il n'y a pas d'étage précisé comme pour les autres lots.

Cependant le tableau récapitulatif (de l'état descriptif des divisions) précise bien "rez de chaussez".

Message edité 18/05/2016 à 17:40
0 Reco 18/05/2016 à 17:43 par MisterHadley

Donc, c'est une copropriété classique, et non "horizontale"...

Question sans doute idiote, mais pourquoi te réveilles-tu seulement maintenant..?

2ème question : pourquoi n'y a t-il pas de syndic..? Et donc, d'AG, évidemment...

Et donc, pourquoi avoir fonctionné dans l'illégalité jusqu'ici, et se découvrir seulement maintenant un soudain intérêt pour ce qui aurait du toujours en avoir depuis le départ..?

Ta priorité absolue, pour l'instant, est de solliciter du Président de ton TGI la nomination d'un Administrateur Provisoire.

Message edité 18/05/2016 à 17:46
0 Reco 18/05/2016 à 18:07 par frogg

Tout d'abord je n'y connaissais rien dans le domaine, tout s'est toujours bien passé avec les autres copropriétaires. Je me pensais propriétaire car c'est un acte de "propriété" qu'il est mention dans l'acte de vente que l'immeuble "a fait l'objet d'un règlement de copropriété".

- Donc comme "a fait" est du passé je pensais que ce n'était plus le cas.
- Je pensais que propriétaire et copropriétaire étaient différents
- J'ai subit les ragots des notaires, et voisins (qui ont l'air encore moins informés que moi).
- J'étais très occupé (travail + activité personnelle)

Pourquoi maintenant ? parce que le lot posant problème vient d'être vendu et que l’acquéreur enfreint les règles sur plusieurs points.
Dont celui qui a été déclencheur : privation de jouissance d'une cour commune (bloquée par un cadenas).

Bref je peux me trouver plein d’excuse, mais la principale était mon ignorance dans ce domaine.

Avant de faire appel au président du TGI, je comptais contacter chaque copropriétaires afin de définir un syndic. Sachant que si aucun accord d'élection de syndic ne pouvait être mis en place alors sulement à ce moment là je comptais passé par le président du TGI.
Mais peut être devrais-je effectivement directement contacter le président du TGI.

voici la phrase principale liée à ce sujet que je comptais communiquer aux autres copropriétaires dans un mail de demande d'AG :

"Afin de régulariser la situation je vous propose une Assemblée Générale afin de choisir un syndic."

Mais peut être n'ai je pas autorité à faire cette demande sans administrateur provisoire. Je vais faire des recherches à ce sujet, merci

Message edité 18/05/2016 à 18:22
1 Reco 18/05/2016 à 18:29 par MisterHadley

Effectivement, tu ne peux pas le faire toi-même directement.

Tu dois obligatoirement demander la nomination d'un AJ, et pas simplement pour convoquer une AG aux fins de désigner un syndic, mais pour "rétablir le fonctionnement normal du syndicat", avec les pouvoirs de l'AG et du CS, s'il en existe un.

A partir de là, c'est l'AJ qui se chargera de tout remettre légalement en place, et d'engager ensuite les responsabilités de tous les responsables de ce m.rdier.

Évidemment, l'AJ, vous le payerez (plus cher) en lieu et place d'un syndic, et vous payerez aussi les appels de charges du budget qu'il établira lui-même.

0 Reco 18/05/2016 à 18:37 par frogg

Il semblerait que je puisse:

L’article 88 de la loi dite MACRON n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1967 en y ajoutant un alinéa. Celui-ci dispose que lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic. »

1 Reco 18/05/2016 à 18:46 par MisterHadley

frogga écrit : Il semblerait que je puisse:

L’article 88 de la loi dite MACRON n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1967 en y ajoutant un alinéa. Celui-ci dispose que lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic. »
Mea culpa...

Ceci dit, ne rêves pas : tu seras dans l'incapacité de faire quoi que ce soit, à la différence d'un AJ.

Ton problème n'étant pas le simple fait d'être "dépourvu de syndic" : vous enfreignez des dispositions d'ordre public, ne payez pas de charges, n'êtes même pas assurés, construisez sans autorisations d'urbanisme, des ventes faites par un notaire qui ne respecte pas plus non des dispositions d'ordre public, ventes qui, au niveau du syndicat, n'ont pas de valeur, puisque "pas de syndic" là aussi, pas de compta, pas de tenue des carnets d'entretien des immeubles, etc, etc, etc...

L'AJ s'impose.

Et pour "rétablir le fonctionnement normal du syndicat".

Message edité 18/05/2016 à 18:55
0 Reco 18/05/2016 à 18:58 par frogg

Pas de problème, la loi à moins d'un an, ce n'est pas évident d'être à jour sur chaque évolutions des lois.

Pourriez vous, s'il vous plait, préciser :
- ventes faite par un notaire qui ne les respectent pas plus non des dispositions d'ordre public (pourquoi les notaires ont le droit de le faire du coup ?)
- "vente qui, au niveau du syndicat, n'ont pas de valeur, puisque "pas de syndic""
(je ne comprends pas )
- l'incapacité du syndic "bénévole" (incapable de faire la demande de régularisation ? ne peut il le faire, et si rien est fait alors seulement faire appel à un AJ)

Encore merci pour vos réponses.

Message edité 18/05/2016 à 19:03
0 Reco 18/05/2016 à 19:14 par MisterHadley

frogga écrit : Pas de problème, la loi à moins d'un an, ce n'est pas évident d'être à jour sur chaque évolutions des lois.

Pourriez vous, s'il vous plait, préciser :
- ventes faite par un notaire qui ne les respectent pas plus non des dispositions d'ordre public (pourquoi les notaires ont le droit de le faire du coup ?)
- "vente qui, au niveau du syndicat, n'ont pas de valeur, puisque "pas de syndic""
(je ne comprends pas )
- l'incapacité du syndic "bénévole" (incapable de faire la demande de régularisation ? ne peut il le faire, et si rien est fait alors seulement faire appel à un AJ)

Encore merci pour vos réponses.
Pour l'incapacité de ton troisième point, tu y réponds toi-même seul depuis le départ : tu n'as pas les compétences et ne mesure pas les responsabilités qui en découleraient pour toi si tu étais "syndic bénévole", vu ton m.rdier.

Pour le premier point : non, puisque c'est d'ordre public, ça s'impose à tous, notaires inclus...

Après, qu'il s'en tamponne en s'imaginant être intouchable, ce ne sera malheureusement pas le premier, et là encore, ce type de brebis galeuse se tapera d'un "syndic bénévole" qui ne l'empêchera surement pas de dormir la nuit.

Pour le second point, il y a, là encore, des dispositions d'ordre public à respecter lors d'une vente, y compris avec le syndic...

Et donc, forcément, lorsqu'il n'y a pas de syndic, toute vente qui aurait lieu en fraude de ces dispositions d'ordre public n'ont aucune valeur pour le syndicat.

Par exemple, le vendeur de cette fameuse "remise" est, pour le syndicat, toujours l'actuel "copropriétaire", même s'il est censé avoir vendu avec son notaire foireux son "lot" à quelqu'un d'autre voulant maintenant y faire des logements en lieu et place de bureaux.

Toujours sur cet exemple-là, le syndicat ne peut donc pas poursuivre l'actuel "copropriétaire" (l'acquéreur), puisque la vente ne lui est aucunement opposable, faute de "syndic".

Il faudrait donc se retourner sur celui qui est toujours pour le syndicat le "copropriétaire" de cette "remise-bureaux-futurs logements", à savoir le "copropriétaire" initial.

Message edité 18/05/2016 à 19:19
0 Reco 18/05/2016 à 19:44 par frogg

J'ai du mal à comprendre, désolé mais c'est assez technique :

1] Si un syndic est mis en place, alors le nouveau propriétaire devient copropriétaire et donc devient membre du syndicat ?
Une fois le syndicat reformé, il peut lui être demandé par le syndic de remettre en règle ses lots, et si il refuse alors là seulement le syndic fait intervenir l AJ ?

sinon

2] Je n'ai aucune AG à part la définition de la copropriété (règlement de copropriété). Ce qui veut dire selon ce que vous dites que le "copropriétaire" réel serait celui de 1968 (date du règlement), ça me parait étonnant ?

et

3] selon chass-appart : En toute logique le syndic (qui n'existe pas, on se demande pourquoi, alors que c'est obligatoire pour toute copropriété) devrait se retourner contre l'acheteur pour faire démolir les ajouts

Avez vous des textes de lois lié à ce informations que je me renseigne ?

Merci

Message edité 18/05/2016 à 19:50
0 Reco 18/05/2016 à 19:59 par MisterHadley

1 - a -> Non...
- b -> Non plus, ce n'est pas comme ça que ça se passe.

2 - Si la copropriété date de 1968, et qu'il n'y a depuis lors, jamais eu aucun syndic, non, c'est bien ça, le "copropriétaire" original sera toujours, pour le syndicat, le copropriétaire "actuel", et non le dernier qui aura acheté soi-disant les lots concernés.

3 - Faut les demander à Chass-appart. ;)

0 Reco 19/05/2016 à 11:44 par frogg

Il semblerait que les lois ajoutées/modifiées depuis 2014 semble corrigé ce genre d' aberration juridique.

Je suis encore en train de me renseigner, d’ailleurs il semblerait que pour contacter un président de TGI il faille passer par l'intermédiaire d'un avocat...

0 Reco 19/05/2016 à 18:14 par MisterHadley

Non, tout est toujours identiques.

0 Reco 20/05/2016 à 09:55 par Danielmmo

La première chose à faire est de remettre en marche cette copropriété.

Soit art 17 de la loi de juillet 65, dans ce cas faites vous aider du syndic que vous présenteriez, ou sinon vous passez par un avocat pour demander une ordonnance sur l'art 46 ou l'art 47 du décret de mars 67.

L'art 46 permettra que le TGI nomme un syndic, l'art 47 un administrateur judiciaire.

0 Reco 20/05/2016 à 15:30 par frogg

Plus je fouille et plus je trouve d'anomalie.

Il semblerait qu'un des 4 bâtiments de l'immeuble ai mis en place un syndic bénévole pour leur bâtiment, sans avoir de syndic pour l'immeuble.
Ils font (d'après les informations orales que j'ai eu) des AG 1 fois tous les 2 ans qui ont été convoquées par simple courrier (pour seulement les personnes de ce bâtiment).
Ainsi que plusieurs autres anomalies (heureusement mon bâtiment n'a aucun lien de charge & de partie commune avec leur bâtiment).
Le pire c'est que des avocats et notaires semblent avoir validés des éléments sur leur bâtiment, informations que j'ai trouvé au bureau des hypothèque en contradiction avec le règlement de copropriété...
(je suspecte par ailleurs ce syndic bénévole de s'être approprié des parties de parties communes de leur bâtiment !).

Bref il est clair qu'il semble que je doive faire appel à un professionnel.
J'ai même l'impression que seul l'AJ serait démêler tout ça.

Dans un premier temps je vais surement prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé dans les copropriété.

En tout cas merci pour toutes vos informations !

Message edité 20/05/2016 à 15:32