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Magouille du Conseil syndical

0 Reco 20/03/2019 à 15:42 par CaptainNeo

[font=Arial]Bonjour à toutes et à tous,

Étant confronté aux affres d’un conseil syndical manipulateur, je viens récolter quelques conseils.
Je vous préviens, c’est de la grosse magouille et c’est un peu compliqué.[:cz]
J’ai parcouru plusieurs sujets du forum mais j’aurais besoin que certains points me soient confirmés.

Voici la situation de notre copro (400 lots + espaces verts):

1. Procès en 2009 par un copropriétaire contre le syndicat après suppression en AG du poste de gardien votée à la majorité de l’art.26 : attendu que cette suppression portait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, elle ne pouvait dès lors être décidée qu’à l’unanimité.
=> procès gagné par le copropriétaire, annulation de la résolution = poste de gardien rétabli.

2. Contrat signé avec une société de sécurité => agent chargé de la surveillance + entretien courant (nettoyage, poubelles, travaux, animaux du parc…)
=> D’une part, contrat illégal car les sociétés de sécu sont tenues à l’exercice exclusif de l’activité de surveillance donc délit de marchandage (l’agent de sécurité reçoit ses ordres des membres du conseil syndical) + d’autre part, ce n’est pas un gardien stricto-sensu (au sens gardien-concierge salarié par syndicat) donc pas en conformité ni avec notre RC ni avec la conclusion du procès.

3. mise en location du logement de fonction du gardien votée lors de la dernière AG.

4. Il s’avère que l’agent de sécurité en question s’est mis en couple avec la directrice de l’association qui loue 700m² de nos locaux (pour un loyer ridicule de 11 000€ par an, mais c’est encore un autre problème…) et qui a beaucoup d’influence sur le conseil syndical. Elle tient donc à ce que son jules travaille sur place.
Or, le dit agent de sécurité a quitté l’été dernier la société qui l’employait et a entre-temps créé sa propre entreprise de ‘’gardiennage-multi services’’. Comme par hasard, le contrat en cours avec la société qui l’employait a été signé pour un an au lieu des trois habituels, et la convocation à la prochaine AG comporte une résolution pour voter un nouveau contrat => deux sociétés retenues, l’actuelle + l’EURL toute neuve du bonhomme dont le devis est 3000€ moins cher (53 000 au lieu de 56 000).

Il en ressort que :

1. Nous ne serons toujours pas en conformité avec le RC puisqu’il ne s’agira pas d’employer un gardien-concierge salarié mais un prestataire de services ; d’ailleurs, le fait qu’il travaillera à plein temps chez nous revient à du salariat déguisé.

2. Ce type, connu pour ne pas travailler convenablement et qui a été à l’origine d’incidents graves avec certains copropriétaires (agressions verbales, menaces physiques, enquêtes sur la vie privée, rumeurs…) va se dégager un salaire mensuel de plus de 3000€ (53000 annuel = environ 36000 après déduction des charges sociales) alors qu’un vrai gardien-concierge n’en toucherait même pas la moitié, ce que je trouve odieusement indécent. De plus, s’agissant d’une entreprise unipersonnelle, il faudra trouver une solution pour le remplacer lors de ses congés et en cas d’absence.

3. Son EURL est a priori illégale car enregistrée sous le code APE = sécurité privée, donc pas le droit d’exercer d’autres activités que la surveillance, alors que son objet social = gardiennage, service à la personne (livraison repas, linge, accompagnement des enfants, soins aux animaux de compagnie), assistance administrative, informatique, chauffeur etc.

4. Le problème est que certaines personnes (dont il a su s’attirer les bonnes grâces) sont déjà en train de prêcher en sa faveur et vont probablement influencer le vote de copropriétaires neutres (ceux qui ne sortent pas dans les parties communes et qui ne le connaissent pas).

Je crains donc que la signature de son contrat soit votée…

Selon vous, quels sont les recours dont nous disposons pour faire échouer ce vil arrangement entre le conseil syndical et cet individu sans scrupules ?
Est-il plus judicieux de faire un scandale le jour de l’AG dans le but de discréditer le conseil syndical et faire apparaître leur magouille, ou vaut-il mieux se faire discret, prendre un bon avocat et les attaquer ensuite ?

Merci d'avoir lu cette description que j'ai essayé de synthétiser au maximum et surtout, un grand merci par avance pour votre éclairage.[/font=Arial]

0 Reco 20/03/2019 à 16:11 par MisterHadley

Tribunal...

Avec engagement de la responsabilité des copropriétaires "conseillers syndicaux" également...

0 Reco 20/03/2019 à 16:44 par lael

Alors plusieurs choses :CaptainNeoa écrit : De plus, s’agissant d’une entreprise unipersonnelle, il faudra trouver une solution pour le remplacer lors de ses congés et en cas d’absence.Ça dépend du contrat.
Si vous demandez contractuellement une présence tous les jours ouvrés de l'année, c'est à lui d'assurer la permanence ou de trouver un remplaçant.
Ce n'est pas votre salarié comme vous le rappelez, vous n'êtes donc pas soumis au droit du travail.
C'est un contrat commercial entre deux sociétés.
Il n'y a donc pas de notions de congés ni d'horaires maximum par semaine.CaptainNeoa écrit : 3. Son EURL est a priori illégale car enregistrée sous le code APE = sécurité privée, donc pas le droit d’exercer d’autres activités que la surveillance, alors que son objet social = gardiennage, service à la personne (livraison repas, linge, accompagnement des enfants, soins aux animaux de compagnie), assistance administrative, informatique, chauffeur etc.On vous répondra qu'un code APE est une donnée statistique sans valeur légale.
C'est les statuts de la société qui font foi.
Il n'y a donc rien d'illégal.CaptainNeoa écrit : Nous ne serons toujours pas en conformité avec le RC puisqu’il ne s’agira pas d’employer un gardien-concierge salarié mais un prestataire de services ; d’ailleurs, le fait qu’il travaillera à plein temps chez nous revient à du salariat déguisé.Je doute fortement que le RC précise explicitement que le gardien doit être salarié par le syndicat des copropriétaires.
Quant à la notion de "délit de marchandage" elle est assez flou.
Si un salarié d'une entreprise est détaché trop longtemps auprès d'une autre société (le syndicat des copropriétaires) il y a effectivement délit de marchandage.
Mais il n'y a pas de durée légale clairement définie, en général il convient de ne pas dépasser 3ans (+- durée max d'un CDD).
Il faut également qu'il n'y ait pas de lien de subordination entre le client et le salarié détaché.

Si ces conditions ne sont pas remplies il y a plusieurs risques pour vous :
- Requalification de l'emploi du travailleur en CDI auprès du client (le syndicat des copropriétaires)
- Poursuites de l'URSSAF

Mais c'est valable pour un travailleur salarié, ici il est gérant d'EURL donc par définition il est TNS (Travailleur Non Salarié) et il n'y a eu aucun précédent de requalification en CDI pour des gérants d'EURL et encore moins de poursuites de la part de l'URSSAF car elle n'est pas compétente dans ce cas-là.

Il y en a eu pour des auto-entrepreneurs, EI ou des salariés d'autres sociétés, mais c'est tout.
Mais auto-entrepreneur et EI c'est un peu particulier.
Ce sont des "micro-sociétés" qui ne peuvent pas avoir de salariés.
Enfin elles peuvent, mais le régime fait que ce n'est pas tenable en terme de charges donc en pratique personne le fait.
Alors qu'une EURL c'est vu comme une "vraie" société qui peut avoir des salariés.

La différence est subtile mais dans un cas la prestation ne peut être effectuée que par une personne alors que dans l'autre cas rien ne dit que la prestation ne pourra pas être effectuée par d'autres personnes, salariés de l'EURL.

Message edité 20/03/2019 à 17:27
1 Reco 20/03/2019 à 17:13 par lael

Sinon après vous pouvez parler de conflit d'intérêt, favoritisme, etc... si les règles ne sont pas correctement respectées pour l'appel d'offre.

Egalement, vous parlez du montant de la prestation mais à aucun moment vous ne précisez le détail de la prestation : nombre d'heures par jours/semaines.
Nombre de jours par an, etc...

Contrairement à un salarié, il faut également que l'AG vote une durée pour la prestation (3 ans par exemple).
"Indéfiniment" n'étant pas une durée légale.

Message edité 20/03/2019 à 18:09
1 Reco 20/03/2019 à 19:06 par MisterHadley

laela écrit : Sinon après vous pouvez parler de conflit d'intérêt, favoritisme, etc... si les règles ne sont pas correctement respectées pour l'appel d'offre.

Egalement, vous parlez du montant de la prestation mais à aucun moment vous ne précisez le détail de la prestation : nombre d'heures par jours/semaines.
Nombre de jours par an, etc...

Contrairement à un salarié, il faut également que l'AG vote une durée pour la prestation (3 ans par exemple).
"Indéfiniment" n'étant pas une durée légale.
Il ne faut pas (volontairement) confondre "poste de gardien" - qui veut dire emploi salarié du syndicat - et "prestations de gardiennage", qui n'est qu'une simple prestation comme n'importe quelle autre, et qui ne requiert aucunement la majorité 26, voir l'unanimité, pour la modifier ou la supprimer...

Là, il s'agit bien d'un "poste de gardien", donc, un salarié du syndicat lui-même...

0 Reco 20/03/2019 à 19:33 par CaptainNeo

Bonsoir Lael,

Un très grand merci pour ces informations précieuses et précises.laela écrit : Je doute fortement que le RC précise explicitement que le gardien doit être salarié par le syndicat des copropriétaires.J'ai du moins supposé que la notion de ''gardien-concierge'' exprimée dans notre RC renvoie à un service de conciergerie (avec toutes les tâches connexes que cela implique pour l'employé) et non à une prestation d'agent de sécurité. Or, comme il me semblait qu'un gardien-concierge (cxatégorie A ou B) était forcément salarié par le syndicat, j'ai déduit que ce critère était intrinsèquement lié à la fonction de gardien dont il est question dans le RC.laela écrit : Quant à la notion de "délit de marchandage" elle est assez floue.
[...]
Il faut également qu'il n'y ait pas de lien de subordination entre le client et le salarié détaché.
Merci pour ces précisions. Disons que le délit de marchandage est plus encadré dans le domaine de la sécurité privée, pour éviter tout cumul d'activités entre surveillance et autres prestations. C'est aussi pour cela que je parlais d'illégalité probable concernant la création de cette EURL enregistrée comme entreprise de sécurité privée: lorsqu'un entrepreneur créé une telle société, il doit se faire délivrer par le CNAPS (Conseil Nationale des activités privées de sécurité) un agrément et une autorisation d'exercer. Pour les obtenir, il doit certifier sur l'honneur respecter l'exclusivité de son activité de surveillance, ainsi que le prévoient le Code de la sécurité intérieure et le Code de déontologie des entreprises de sécurité privée. C'est donc un cas un peu particulier...laela écrit : et il n'y a eu aucun précédent de requalification en CDI pour des gérants d'EURLJe ne le savais pas... pour autant, si dans les faits, le gérant n'embauche aucun salariés et assume entièrement la charge de travail à temps plein que représente notre contrat, et même sans antécédent, la faille existe tout de même. Ce que je ne comprends pas: pourquoi notre conseil syndical s'obstine à refuser de salarier un gardien-concierge?laela écrit : Sinon après vous pouvez parler de conflit d'intérêt, favoritisme, etc... si les règles ne sont pas correctement respectées pour l'appel d'offre.c'est ce que nous essayons actuellement de savoir. Mais j'ai l'impression qu'une petite poignée de membres du CS s'est chargée de l'appel d'offres et de la sélection des candidats. De plus, je n'ai pas obtenu de réponse à ma demande de rendez-vous (consultation des devis et compte-rendus des entretiens)...
Au-delà du favoritisme, il semble même y avoir connivence: je pense que l'entrepreneur concerné a été informé du montant du devis envoyé par la société concurrente, et a ensuite ajusté son prix. Mais ce ne sont bien sûr que des soupçons. Une vieille dame, pressée de revoir cette personne faire la loi dans notre résidence, a confié à un promeneur: ''ils (le CS) sont en train de le faire revenir''. Il ne fait aucun doute que la rupture conventionnelle de cet individu avec son ancienne société puis la création de sa propre EURL ont été faites ''sur mesure'' pour notre copropriété...laela écrit : Également, vous parlez du montant de la prestation mais à aucun moment vous ne précisez le détail de la prestation : nombre d'heures par jours/semaines.
Nombre de jours par an, etc...
Disons que la rémunération que se dégagera cette personne me semble disproportionnée en comparaison avec celle d'un gardien-concierge, ou même d'un agent de sécurité; ainsi qu'au regard des tâches à effectuer, assez limitées. C'est en fait la permanence à la loge qui représente 80 à 90% du temps de travail et comme la loge se situe dans les locaux de sa bien aimée, il est tout à fait libre de vaquer à ses occupations.

Voici le détail des heures de présence tel qu'apparaissant dans le devis (sur un an):
''heures semaine horaires normaux'' = 1757 / prix unitaire HT = 22 (+ TVA 20%)
''heures samedi horaires normaux d'avril à octobre'' = 150 / idem
''heures dimanche majorées à 10% avril à octobre'' = 145 / PU HT= 24,20
''heures jours fériés majorées à 100% (14 juillet) = 5 / PU HT = 44

Soit un montant général de 54 819,60 €

Les tâches demandées dans le cahier des charges se résument à:
- deux ou trois rondes dans les espaces verts par jour
- permanence loge
- changer poubelles
- distribution graines canards le matin
- ramassage ponctuel des déchets abandonnés (bouteilles, emballages) et des déjections canines oubliées dans les pelouses
- distribution une fois par trimestre de la lettre d'information
- exceptionnellement (et dans son cas, jusqu'à maintenant, cela a vraiment été exceptionnel): petits travaux de réparation et peinture (bancs, portillons...), accueil d'entrepreneurs intervenant ponctuellement sur le site.laela écrit : Contrairement à un salarié, il faut également que l'AG vote une durée pour la prestation (3 ans par exemple).
"Indéfiniment" n'étant pas une durée légale.
Je pense qu'ils partiront effectivement sur un contrat de trois ans.

Merci encore pour tous ces éléments que vous avez pris le temps de m'apporter.

Message edité 20/03/2019 à 19:41
0 Reco 20/03/2019 à 19:39 par CaptainNeo

MisterHadleya écrit : Il ne faut pas (volontairement) confondre "poste de gardien" - qui veut dire emploi salarié du syndicat - et "prestations de gardiennage", qui n'est qu'une simple prestation comme n'importe quelle autre, et qui ne requiert aucunement la majorité 26, voir l'unanimité, pour la modifier ou la supprimer...

Là, il s'agit bien d'un "poste de gardien", donc, un salarié du syndicat lui-même...
Merci pour votre intervention. Vous avez tout à fait raison. Pour avoir rencontré l'acteul conseil syndical l'an passé, afin de les mettre en garde quant à ce flou juridique dans lequel ils se complaisent, j'ai pu largement apprécier qu'ils entretenaient volontairement la confusion entre le poste de ''gardien-concierge'' dont la suppression avait donné lieu au procès, et l'intervention de cet agent de sécurité ''multi-fonction'' qu'ils appellent sciemment ''gardien-concierge'' dans tous leurs communiqués...
Comme vous le rappelez, la signature d'un contrat avec une société de gardiennage (sécurité privée) en lieu et place de l'emploi d'un gardien-concierge salarié rend nécessaire la suppression du poste de gardien-concierge en AG, et ils le savent pertinemment... Ils évitent le problème en donnant l'impression d'avoir trouvé un nouveau gardien-concierge, qui n'en est pas un (même si, dans les faits, il remplit peu ou prou les mêmes missions).

1 Reco 20/03/2019 à 19:42 par Danielmmo

Il faut remettre en place un gardien qui est salarié du SDC.

Le syndic doit mettre fin à cette situation illégale. Il faut faire une résolution d'AG pour informer la copropriété de cette situation illégale, et engager la responsabilité du syndic.

Il faut révoquer les conseillers, et à mon avis changer de syndic.

0 Reco 22/03/2019 à 12:29 par CaptainNeo

Danielmmoa écrit : Le syndic doit mettre fin à cette situation illégale. Il faut faire une résolution d'AG pour informer la copropriété de cette situation illégale, et engager la responsabilité du syndic.
.
Bonjour, merci pour votre réponse.
Cette résolution devra attendre l'an prochain, je suppose? Car la prochaine AG est prévue pour le 6 Avril et les convocations ont déjà été reçues.

D'ailleurs, sauriez-vous me dire s'il est légal pour les membres de Conseil syndical de faire du porte à porte dans la résidence, quelques jours avant l'AG, et de demander leurs pouvoirs aux copropriétaires qui ne pourront être présents (dans la limite de la représentation proportionnelle qui est, me semble-t-il, passée à 10% du total des tantièmes, par représentant?).

Un grand merci par avance pour votre réponse!

0 Reco 22/03/2019 à 13:45 par Danielmmo

Il n'y a pas besoin d'attendre la prochaine AG, le syndic se doit de respecter les décisions de justice, de plus il n'y a pas besoin d'une décision d'AG pour revenir dans la légalité qui est la mise en place d'un gardien. Il s'agit même de la mission de gestion du syndic.

Vous devez avoir un gardien, que le syndic embauche un gardien, pas besoin de passer par une AG. Concernant les missions du gardien elles doivent être définies il suffit de reprendre l'ancien contrat, ou le RC.

Pour le CS, il peut tout à fait faire du porte à porte, comme n'importe qui. Maintenant entre un syndic incompétent et un CS pourri comme toujours ce sont les copropriétaires qui paient cette guerre.

1 Reco 22/03/2019 à 16:28 par MisterHadley

Voilà pourquoi - entre autres - le régime de la copropriété est obsolète, et qu'il faut s'en passer pour privilégier un mode de gestion anti corruption...

0 Reco 23/03/2019 à 10:48 par CaptainNeo

Bonjour à tous,
Avant toute chose, merci encore pour vos précieux éclairages qui me permettent d’avancer dans cette affaire.

En vue de la tenue de l’AG, j’ai deux questions au sujet :
1) des pouvoirs récoltés par les membres du CS, qui vont être redistribués le jour de l’AG
=>dans la mesure où la résolution portant sur le contrat à passer avec la société de sécurité est rédigée de façon ‘’ouverte’’, c’est-à-dire que le nom de l’entreprise n’est pas précisé, le choix incombant à l’AG, les pouvoirs récoltés peuvent-ils être utilisés pour désigner l’une ou l’autre entreprise ? Sachant que : * seuls les deux devis retenus sont fournis en annexes de la convocation et * le conseil syndical prétend que les explications qui aideront au choix de l’entreprise seront dispensées le jour de l’AG.
=> Autrement dit, s’il n’y a pas mention écrite des copropriétaires donnant pouvoir, précisant leur choix d’entreprise, ces mêmes pouvoirs peuvent-ils être utilisés dans le cadre d’une résolution ouverte ?

2) des limites des rôles respectifs du syndic et du CS. Les deux clauses suivantes figurent dans le contrat de notre syndic :

*‘’négociation, passation, suivi des marchés prestataires’’ ,
* ‘’en vue de la consultation au cours d’une AG, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’art.45 du décret du 17/03/67’’
* Par ailleurs, le contrat prévoit que le syndic détient et conserve les archives du CS.

=> J’ai donc demandé au syndic de venir consulter les compte-rendus des entretiens qui ont été réalisés avec les 8 entreprises ayant répondu à l’appel d’offres, les analyses des devis et prestations etc.
=> Or, celui-ci m’a répondu qu’il m’était inutile de me déplacer car il ne disposait que des deux devis retenus et annexés à la convocation… est-ce normal ?
D’autant que le CS n’a pas donné suite à mes demandes répétées d’être reçu pour consulter ces mêmes documents. On m’a répondu ‘’ce sera détaillé le jour de l’AG’’. Pourtant, les dix jours de consultation des pièces justificatives sont prévus par la loi…
=> De plus, le syndic m’a précisé que notre copropriété était un cas ‘’un peu spécial’’, que le CS avait la main sur la passation des contrats… or, aucun article dans notre RC ne stipule une telle exception ni, à ma connaissance, aucune décision antérieure prise en AG…

Merci par avance pour vos réactions -_-

Message edité 23/03/2019 à 10:50