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Modificatif au règlement de copropriété le jour de la vente

0 Reco 01/06/2020 à 09:14 par Ancien1865254

Bonjour,

J'ai un doute sur ce point si quelqu'un aurait une réponse claire.

Le jour d'une vente, un modificatif du règlement de la copropriété est modifié et bien évidemment pas publié au fichier immobilier,

Il s'avère que le jour de la vente les lots ne correspondent pas ou n'existent pas, ce qui nécessitent ce modificatif.

Ce que d'ailleurs constate que la publicité foncière quelques semaines plus tard, rejetant ainsi la modification pour motif qu'un lot vendu n'existait pas et était issu des parties communes.

Je viens de lire dans ce forum qu'en cas de modification du règlement décidée par le syndicat, il appartient au notaire saisi du procès-verbal de l'assemblée de faire procéder à la publication légale : seule cette dernière peut rendre la décision opposable à ceux qui n'ont pas été parties, et spécialement aux acquéreurs successifs des différents lots de cette copropriété (V. CA Paris, 8 janv. 2004 : JurisData n° 2004-227903, cité supra n° 69).

Dès lors que le modificatif au règlement de copropriété n'a pas été publié au fichier immobilier, il ne s'impose à l'acquéreur que si l'acte de vente porte expressément la double mention prévue à l’article 4 du décret susvisé :

- qu'il en a eu préalablement connaissance
- et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

« Il importe peu que l'acquéreur ait pu avoir connaissance de la modification votée, personnellement lors de l'assemblée générale, voire indirectement par le notaire rédacteur de l'acte de vente, dès lors que ces circonstances n'ont pas fait l'objet de mention dans l'acte translatif de propriété et ne répondent pas, par suite, aux exigences de l'article 4 précité, pour aucune des deux conditions cumulatives édictées par ce texte. Il convient, par voie de conséquence, de dire que la décision de l'assemblée générale du 21 décembre 1987, modifiant la répartition des charges d'ascenseur et de tapis, est inopposable à l'acquéreur »

(CA Paris, 23e ch., 13 oct. 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 132).

Par conséquent si je lis les textes de loi, si un acte de vente mentionne que l'acheteur a eu connaissance du projet de modificatif au règlement de copropriété mais qu'il ne contient absolument pas de mention expresse de son aux obligations qui en résultent cela veut dire que le modificatif au règlement du 11 Mars 2015 est inopposable à l'acheteur.

Si cela est vrai, cela implique totalement l'annulation de la vente, enfin c'est ce que j'en déduis.

Je viens de lire une affaire sur ce forum qui m'interpelle.

Bonne journée

0 Reco 01/06/2020 à 11:42 par Danielmmo

Vous citez un arrêt de 1995, arrêt qui concerne l'opposabilité au nouveau copropriétaire. Cet arrêt est toujours applicable dans certains cas, et en particulier si aucun document donné lors de la vente permettait d'informer l'acquéreur de cette modification.

En 1995, on ne donnait pas à l'acquéreur l'état daté et la fiche reprenant les informations sur le SDC, on ne donnait pas les 3 dernières années de PV.

Aujourd'hui, sauf volonté du vendeur de cacher une modification du règlement à venir entre la promesse et la vente, il est impossible que l'acquéreur puisse dire qu'il n'a pas été informé, car dans les faits il a été informé.

Dans l'affaire que vous citez, il a été facile d'aller sur une erreur matérielle du notaire, car l'acquéreur dans les faits était bien propriétaire des lots, il ne pouvait donc pas faire prévaloir d'une perte du moindre m2. Le juge ne pouvait donc pas annuler la vente sur la consistance du lot, car l'acquéreur était bien propriétaire de ce qui était prévu, hormis une erreur matériel.

La modification du RC est opposable à cet acquéreur, car il a nécessairement été informé, du fait qu'il était partie prenante dans l'affaire, et que cette modification a été faite par l'AG pour faire la vente. Le juge sur ce point ne pouvait donc que débouter l'acquéreur.

0 Reco 01/06/2020 à 12:55 par Ancien1865254

Votre réponse est intéressante et me laisse aussi supposer que tout est permis, en immobilier et c'est bon à savoir;

Vous pouvez ainsi être en possession d'un bien qui durant des années est en situation irrégulière aussi bien sur un plan fiscal que copropriété, établir un compromis de vente puis durant la passation et jusqu'à la vente, laisser e, suspens des inepties qui se corrigent le jour même de vente.

En conclusion, vous vendez quelque chose qui est construit sur une partie commune et qui est resté en l'état durant des années, l'erreur n'est pas constatée le jour même de la vente, mais quelques mois plus tard, et donc la vente est modifiée ( n'étant plus conforme à son origine) en toute impunité.

Même si cette erreur comme vous la nommez matériel, augmente tout un chaînon de charges et fiscalité.

C'est pas mal, c'est bon à savoir pour de nombreuses transactions futures.

Je vais le noter dans un mémoire en préparation universitaire, j'espère que votre analyse pourra m'aider. Merci.

0 Reco 01/06/2020 à 14:03 par Danielmmo

Déjà nous n'avons pas tous les éléments dans le dossier que vous citez.

Ce que j'ai compris dans ce dossier, c'est que la régularisation a été faite entre la promesse et la vente par une AG. L'acquéreur était donc parfaitement informé. Toutefois il a essayé de faire annuler la vente au principe que la modification du RC n'avait pas été publiée, et qui de plus il existait une erreur matérielle.

Le juge a bien considéré qu'il s'agissait d'une erreur matérielle, car le SDC n'a pas assigné ce copropriétaire pour récupérer cette partie commune ou lui demander de lui acheter ce que lui a déjà vendu le vendeur.

Reste le point de l'augmentation des charges qui était de fait connu en terme de tantième, et l'augmentation de la taxe foncière du fait qu'il a refait le H2.

Cette situation est assez rare en copropriété, mais par contre très fréquente dans les maisons où lorsque le service de publicité foncière voit une modification substantielle dans l'acte va envoyer un H1 à l'acquéreur, allez faire annuler une vente sur ce point d'impôt sera inopérant, et de toute façon il y a systématiquement une clause dans les actes sur ce point où l'acquéreur en fait son affaire.

On peut effectivement faire annuler une vente, par exemple si le vendeur vous a vendu quelque-chose qui ne lui appartenait pas. Cela arrive sur des terrains, des maisons, et très rarement sur des copropriétés. Sur les maisons c'est la raison pour laquelle on demande la DAACT et les plans.

Dans le cas que vous citez la régularisation avait été faite par le vendeur avec une AG. Le vendeur était donc bien propriétaire de ce qu'il a vendu le jour de la vente.

Restait le point des défauts de construction sur lesquels l'avocat aurait du demander des DI en produisant des devis afin de remédier au problème.

L'avocat aurait dû demander l'annulation de la vente, et des DI pour remédier au problème d'humidité.
Le juge aurait sans aucun doute accepté la demande des DI sachant qu'il existait une expertise judiciaire allant dans le sens de l'acquéreur.

0 Reco 01/06/2020 à 14:26 par Ancien1865254

Je ne fais qu'étudier le dossier moi aussi.

Cependant quelque chose m'interpelle en droit et j'ai trouvé plusieurs jurisprudences à cet effet, et un dossier similaire où l'acquéreur a bien obtenu l'annulation de la vente.

- D'une part vendre un lot qui est construit sur une partie commune sans AG et surtout en acte du notaire c'est impossible. C'est-à-dire je prends cet exemple vous êtes en copropriété familiale et vous décidez d'agrandir votre bien en construisant une extension de votre bien sur les parties communes sans même qu'il y ait une AG et une vente et transformation de cette partie commune en lot. C'est illégal, à la limité du vol envers les autres copropriétaires;

- D'autres part vous décidez de vendre votre bien et vous signez un compromis sur la base de l'ancien règlement de copropriété qui n'a jamais été modifié et qui comporte les lots tels et existants sans avoir été reformulé avec de la vente et la transformation des lots et des tantièmes, en somme vous avez tiré avantage de tous les bénéfices, en tant que vendeur mais aussi syndic bénévole,;

Ensuite durant la passation du compromis de vente, le vendeur tout comme ont bien dû voir qu'il y avait anguille sous roche puisqu'il semblerait qu'il aient attendu le jour de la vente pour faire signer à l'acheteur l'acte de vente et le projet de modification du réglement de copropriété et là je suis désolé mais c'est une tromperie ou dol manifeste.

Attendre le jour de la vente pour faire signer des modifications aux actes, ce n'est pas légal et d'ailleurs (mais c'est vrai il n'y a pas tous les éléments) si la publicité foncière a rejeté l'acte quelques semaines après c'est bien que la vente n'était pas parfaite.

Je viens de me faire confirmer par un avocat qu'il faut bien selon la jurisprudence, les modification de règlement de copropriété modifiant la répartition des charges de copropriété ne peuvent être opposées à l'acquéreur d'un lot de l'immeuble tant qu'elles n'ont pas été publiées au fichier immobilier

Ce que dit l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ».

Ce que dit l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

« Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié »

Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent».

Sans cela mention expresse le règlement est inopposable.

Et puis un acte rectificatif de vente après la vente qui créé un lot issu de parties communes pour acter la vente c'est impossible, au moment de vente si ce lot n'existait la vente n'était pas possible. Donc elle est nulle, la seule erreur de l'avocat étant d'avoir demandé la résolution et non pas l'annulation et pour cause :

La résolution sanctionne l'inexécution ou la mauvaise exécution de l'obligation, tandis que la nullité sanctionne les conditions de formation du contrat

Et je pense que le juge a saisi l'occasion sur ce point. D'après ce que j'ai compris le juge a bien dit que la vente n'était pas parfaite mais qu'il fallait demander la nullité, enfin c'est le résumé....les mots ont une importance, bonjour le mémoire.

0 Reco 01/06/2020 à 17:20 par PREMIERACHAT42

Message à Danielimmo

Bonjour,

Je viens de lire votre message en échange avec une personne qui apparemment est en formation de droit immobilier;

Vous idtes

'Ce que j'ai compris dans ce dossier, c'est que la régularisation a été faite entre la promesse et la vente par une AG. L'acquéreur était donc parfaitement informé. Toutefois il a essayé de faire annuler la vente au principe que la modification du RC n'avait pas été publiée, et qui de plus il existait une erreur matérielle.'

De quelle AG parlez-vous ?

Dans cette affaire le vendeur et le notaire se ont rendus compte de leurs erreurs respectives entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente. A ce sujet ils ne m'ont rien dit et surtout pas averti que les lots ne correspondait pas, que le règlement de copropriété n'avait jamais été à jour y compris lors des travaux réalisés quelques années auparavant. Ils sont restés sous silence, en préparant leur soupe entre eux soit un mois avant la vente, en régularisant les lots, et surtout la transformation et les lourds travaux réalisés durant l'année 2009.

Donc un mois avant le notaire et le vendeur savaient pertinemment que les lots seraient différents puisque disparus sur l'acte de vente final, et surtout avec l'augmentation des tantièmes puisque le lot transitoire issu des parties communes qui a permis de former les nouveaux lots vendus pour constituer l'acte de vente différent du compromis.

Dans la logique et de droit, le notaire aurait dû avant la vente voire lors de cette AG me convoquer et m'informer des changements entre le compromis de vente et l'acte de vente final, j'ose qu'il n'a pas faite.

Il aurait dû très certainement établir un avenant, la vente n'étant plus conforme au compromis de vente.

Alors il a attendu le jour de la livraison pour faire signer l'acte de vente et le projet de modification de règlement de copropriété, ce qui est illégal.

Dans cet empressement par peur sans doute que si il m'avait convoqué durant cette AG réalisée entre le compromis et l'acte de vente, je réalise qu'il y avait une arnaque. Mais il a commis une faute sur le lot créé et issu des parties communes, pour le faire il aurait dû le faire avant la vente car le jour de la vente il n'existait pas, donc il était impossible de me vendre des lots issus de ce lot qui lui-même était issu des parties communes. En somme le vendeur me vend un lot construit sur un lot non-existant issu des parties communes, d'où le rejet du SPE quelques semaines plus tard et je suppose que vous le savez (comme tous actes commerciaux) il est interdit de modifier un acte de vente par un acte rectificatif après la vente. Ici en l'occurrence cet acte rectificatif est incroyable il intervient trois après en cédant au vendeur le lot issu des parties communes mais dans la logique il lui appartient toujours puisqu'il ne me l'a pas revendu.

Alors vous parliez d'une AG qui avait eu lieu entre le compromis de vente et l'acte de vente NON je n'ai jamais été informé. Le notaire et le vendeur me l'ont cachée.

Bien à vous

0 Reco 01/06/2020 à 19:29 par Danielmmo

"Attendre le jour de la vente pour faire signer des modifications aux actes, ce n'est pas légal et d'ailleurs (mais c'est vrai il n'y a pas tous les éléments) si la publicité foncière a rejeté l'acte quelques semaines après c'est bien que la vente n'était pas parfaite. "

C'est le seul point où je vous suis, en effet le droit des contrats obligent que les signataires puissent avoir tous les éléments du projet et les annexes avant signature. Comme beaucoup de notaires ne communiquent pas les annexes avant la signature il y a matière à creuser pour demander l'annulation.

Concernant la modification du RC, si vous achetez un lot dans une copropriété et qu'il y a 4 ans qu'il a été voté que vous payez 10% de charge en plus, si pas publié au RC le syndic ne pourra pas vous demander 10% comme il faisait avec votre vendeur.
Par contre la situation est différente dans le cas soulevé et est courante. On fait une AG entre la promesse et la vente, et un notaire produira à l'acquéreur l'Ag et le projet de modification qui va être enregistrée. Ce type de situation est fréquente.

La situation aurait été différente, si la modification du RC, votée entre la promesse et la vente, n'avait pas permis de régulariser la situation. Ce qui n'est pas le cas.

J'arrive à la conclusion que le bien acheté correspond au bien vendu, et que la régularisation a été faite par le vendeur et le notaire avant la vente.

Reste après le problème des travaux non conformes, et des problèmes d'humidité que le vendeur ne pouvaient ignorer. On peut dans ce cas aller sur un dol, et si on veut annuler la vente démontrer que cela n'est pas "réparable". Il faut donc lire l'expertise.

On peut par exemple annuler une vente pour dol, si le vendeur n'a pas informé l'acquéreur que le voisin est bruyant et que cela conduit à un trouble de jouissance.

Message edité 01/06/2020 à 19:30
0 Reco 01/06/2020 à 20:55 par Ancien1865254

Merci pour votre retour :

Je reprends vos points :

"Attendre le jour de la vente pour faire signer des modifications aux actes, ce n'est pas légal et d'ailleurs (mais c'est vrai il n'y a pas tous les éléments) si la publicité foncière a rejeté l'acte quelques semaines après c'est bien que la vente n'était pas parfaite. "

Là-dessus c'est suffisant pour annuler la vente,; et d'ailleurs le magistrat le dit la vente n'est pas parfaite mais pour l'avocat n'avait pas demander l'annulation mais la résolution, une erreur de sa part.

Pour le RC aussi il y a un problème car il ne peut aussi exister puisque le RC modifié entre la signature du compromis et la vente (entre les copropriétaires) un mois avant la vente, contient aussi la même erreur, le lot qui n'existe pas.

Le jour de la signature de la vente, le projet de RC reprenait ce lot qui a été rectifié 3 mois après la vente, donc le jour de la vente, il ne pouvait exister, on en revient toujours au même point.

Un état, un acte, ne peuvent exister sur la base d'éléments non créés, ici en l'occurrence le cadastre et le SPF ne connaissaient pas ce lot.

Le problème est identique dans tous les domaines commerciaux.

Le notaire aurait dû comme le RC serait modifiés m'avertir des changements et surtout des différences de tantièmes en ma défaveur, ne pas oublier qu'au compromis on m'a présenter des charges bien inférieures que si le RC avait été en règle, je n'aurai pas acheté ce bien.

Le vendeur en sa qualité de syndic bénévole a su naviguer pour l'arranger au mieux.

En connaissance de cause, il savait très bien qu'en laissant la situation ainsi, il tirait avantage en présentant des charges minorées, en droit commercial on ne peut pas établir un contrat qui ne correspond pas au produit.

Pour revenir sur ceci :

Si un acte de vente mentionne que l'acheteur a eu connaissance du projet de modificatif au règlement de copropriété mais qu'il ne contient absolument pas de mention expresse de son aux obligations qui en résultent cela veut dire que le modificatif au règlement est inopposable à l'acheteur.

Je viens d'avoir la confirmation par un notaire cette après-midi. Je lui ai transmis le dossier. Il est formel, le notaire ayant établi l'acte a fait de nombreuses erreurs.

Pour l'humidité oui l'expert judiciaire a mis en cause le vendeur pour avoir décaissé la cave et la rendre accessible, ce qui génère des remontées capillaires, ne pas oublier que sa qualité de maître d'oeuvre est notifié par l'expert, et que la copropriété est aussi responsable pour les eaux pluviales qui viennent mourir dans la maison, et ce avant la vente. Et le syndic était le vendeur.

Bien à vous,

0 Reco 01/06/2020 à 21:09 par Ancien1865254

PS : Ce n'est qu'une analyse d'après les éléments pris sur le poste PREMIERACHAT 42, je n'ai pas toutes les pièces. Merci.

Mais j'ai étudié son dossier car il semble qu'à l'époque il parlait déjà sur ce forum de problème de lots de copropriétés.