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Modification de copropriété

0 Reco 27/09/2013 à 08:13 par marc19

Cette affaire me concerne perso et j'attend vos avis et suggestions y compris celui de Monsignore , grans spécialiste en copropriété .

Concerne une petite copro qui comprend
au RDC des caves
au 1 er un F2
au 2 ème un F2
au 3 ème un F2
Grenier au dessus .
et enfin une cour sur un côté avec une petite maison F2

Je possède à moitié avec mon épouse (acquis sous le régime de la communauté)
le F2 du 2 ème avec cave et grenier pour 333 millièmes .
Le F2 du 3 ème appartient à une autre personne
Le F2 du 1er ainsi que la petite maison et la cour appartient à celui qui me met devant le fait accompli .

En effet ; lors de la dernière AG , il me balançe un document rédigé par son notaire qui "préconise" une modification de copro pour lui faciliter ( ???) la donation de ses biens ( 1er et petite maison + cour) en nue propriété à son fils .

Il a déjà engagé les frais géomètre pour "sortir" la petite maison de la coprorpiété et le notaire me demande d'autorité un tiers de ses honoraires soit 320 euros .

Ma question est la suivante .

Je ne comprend pas le but de la manoeuvre et surtout en quoi suis-je concerné car je ne retire aucun bénéfice dans l'opération !

Puis je refuser de signer ? quelles conséquences ?
Puis-je accepter mais en refusant une participation financiaire sur une opération personnelle qui ne me concere pas .?
Y aurait-il des conséquences auxquelles je n'ai pas pensé .

Je sais , c'est un peu fastidieux à lire .
Je peux préciser certains points si nécéssaire .
Merci d'avance d'éclairer ma lanterne .

0 Reco 27/09/2013 à 10:18 par speedleo

bonjour,

tout d'abord le mtif annoncé me semble farfelu car faire une donation de la nue propriété d'un lot de copro ou d'un bien indépendant ne change rien. La ou il peut y avoir complication c'est si la maison, le F2 et la cour sont un seul lot de copro et que le proprio veut donner la nue propriété uniquement sur la maison par exemple.

Concernant la copro pour changer un RC il faut la majorité et je ne vois pas comment il a pu engager un geometre au frais de la copro sans aval de l'ag.

Concernant ton interet, il faut savoir si dans le calcul des charges la copro considere le batiment principal et la maison séparément ou si tout est globalisé.

Concernant son interet , la maison vaut plus cher si elle est independante.

a regarder aussi par ou est alimente en elec, en eau la maison ainsi que les eaux usées; (independante ou servitude)

a suivre

0 Reco 27/09/2013 à 11:48 par marc19

speedleoa écrit : bonjour,

tout d'abord le mtif annoncé me semble farfelu car faire une donation de la nue propriété d'un lot de copro ou d'un bien indépendant ne change rien. La ou il peut y avoir complication c'est si la maison, le F2 et la cour sont un seul lot de copro et que le proprio veut donner la nue propriété uniquement sur la maison par exemple.

Concernant la copro pour changer un RC il faut la majorité et je ne vois pas comment il a pu engager un geometre au frais de la copro sans aval de l'ag.

Concernant ton interet, il faut savoir si dans le calcul des charges la copro considere le batiment principal et la maison séparément ou si tout est globalisé.

Concernant son interet , la maison vaut plus cher si elle est independante.

a regarder aussi par ou est alimente en elec, en eau la maison ainsi que les eaux usées; (independante ou servitude)

a suivre
Trés interéssante , ton intervention Speedleo.
Je n'avais effectivement pas pensé à la plus value de la maison si elle sortait de la copropriété .
Le calcul des charges ne change rien , les compteurs gaz et edf sont privatifs , et le compteur d'eau général restera accessible par une servitude de passage dans la cour , d'autre part tous les apparts ont des compteurs divisionnaires .
Ce qui me semble trés farfelu , c'est d'annoncer que cette opération va "faciliter" la donation alors que sur les deux lots , un seul sortirait de la copro (petite maison et cour ) , l'autre reste evidemment dans la copro (le 1er étage).
J'ai rendez-vous avec le notaire le 17 courant pour savoir les réelles motivations de cette modif .
Car , à priori, sauf à me prouver que j'y ai intérêt, je n'ai pas l'intention de participer à cet "arrangement" .
Il se peut aussi que le notaire ne réchigne pas sur un acte dont il sait trés bien qu'on aurait pu se passer .

Merci encore .
Mais si je ne veux pas signer , mais 333 millièmes font-ils autorité pour anéantir le projet .

0 Reco 27/09/2013 à 15:33 par speedleo

j'ai un doute sur le vote , les 2/3 des votants ou a l unanimite ?

Concernant la maison, est elle alimentee en eaux par un réseau parallele (et pas avec un compteur divisionnaire) car sinon je ne vois pas un particulier payer de l'eau à la copro sans en etre copropriétaire car le compteur principal sera bien facturé à la copro.

pour la donation c'est une excuse pipo, il n'a aucune raison valable

Par contre comment a t il engage le geometre. cela a t il été déja voté en AG?

0 Reco 27/09/2013 à 18:24 par marc19

Non , il n'a consulté personne et a pris sur lui les frais du géomètre en estimant , je suppose, que tout était acquis d'avance ..........
C'est le compteur d'eau général qui alimente la petite maison, il serait donc contraint de prendre un compteur à son nom .
Sur le fond , je ne suis pas opposé à cette modification qui ne me pénalise pas mais à condition qu'il prenne en charge tous les frais , c'est lui le demandeur.
A suivre ..

0 Reco 06/11/2013 à 08:15 par marc19

Tu as bonne mémoire ..............
Statut quo , j'ai vu le notaire qui ne veut apparemment pas prendre parti dans cette affaire .
Il a même été incapable de me dire si la décision pouvait être tranchée par un vote , unanimité ou majorité des 2/3 .
J'attend que le gars me rappelle pour lui rappeler que sa manière de fonctionner est trés cavalière (dirait Bernie la grande absente) .
C'est plus la forme que le fond qui m'incite à ruer dans les brancards, être mis devant le fait accompli sans être consulté d'aucune manière avec un notaire compatissant , un géomètre qui ne se renseigne même de savoir si tout le monde est d'accord ................ et qui tire les plans sur la comète au bon vouloir des uns et des autres .
Voilà , quoi .

0 Reco 06/11/2013 à 11:19 par MisterHadley

C'est du pipo, tout ça, il n'y a besoin de rien du tout pour donner la nue-propriété d'un ou plusieurs des lots en question, donc..;

Comme dit plus haut, c'est juste une magouille pour faire prendre une supposée valeur à la baraque, qui ne reste que supposée, vu qu'il y aurait effectivement pas mal de servitudes à créer: techniques, mais aussi tout bêtement d'accès...

En bref, une brochette de charlots, quoi...

1 - tu n'as évidemment rien à payer...

2 - on ne sort pas une baraque d'une copropriété en claquant des oid, mais par un vote à la majorité requise de l'AG, etc, etc...

3 - Tu ne dis rien sur le syndic, que dit-il de cette arnaque à trois sous..?

4 - le notaire est un mauvais, le géomètre aussi: ce n'est pas au copropriétaire de faire appel à eux directement, sauf à ses frais exclusifs, et encore, mais au syndic dument mandaté à cet effet après que l'AG des copropriétaires lui ait donc donné mandat pour le faire, et dans le cadre de l'acceptation par un vote à la majorité requise, de faire toutes les démarches pour parvenir à tout ça... En fait, il n'y aurait pas qu'un vote à obtenir, mais une collection, vu l'ampleur des changements à obtenir, et à obtenir avec différentes majorités de votes...

5 - Sortir la baraque de la copropriété est une chose, mais qui impliquerait de facto un changement de répartition des charges et un nouveau calcul de celles-ci au niveau de la copropriété, et il me semble que c'est à l'unanimité, ce genre de choses, donc...

6 - ce serait pas mal que tu indiques l'ensemble des tantièmes de tout le monde, histoire de voir dès maintenant ce qu'il est possible de faire, ou non...

7 - en attendant, tel un Mickael Youn de province, dis leur de parler à ta main... hihihihihi...

;)

Message edité 06/11/2013 à 11:22
0 Reco 06/11/2013 à 11:39 par MisterHadley

Tiens, voila pour toi, marcuccio:

L'article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée répond à ton blem (en partie)

Je cite:

Article 28

I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée.

L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.

L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Message edité 06/11/2013 à 11:44
0 Reco 06/11/2013 à 11:47 par MisterHadley

Sur lequel il conviendra d'appliquer, pour l'AG qui décidera, ou pas, de voter les résolutions du monsieur, l'alinéa 2 de l'article 22, comme ça doit être fait d'ailleurs pour toute les AG, évidemment, si le monsieur en question détient plus de la moitié des tantièmes de la copropriété...

Je cite:

Article 22

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même
syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Message edité 06/11/2013 à 11:49
0 Reco 06/11/2013 à 11:59 par MisterHadley

Enfin, si tu es un très fin technicien du droit civil, marcuccio, tu peux utiliser l'article 26, et son 8ème alinéa, qui est celui-ci:

"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."

La totalité de l'article 26:

Article 26

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

0 Reco 06/11/2013 à 12:03 par MisterHadley

Donc, pour résumer, et bien que la législation permette ce type de cas de figure, ce n'est pas pour autant que le monsieur peut le faire finger in ze noz dans votre copropriété, d'une part, et qu'il pourra l'obtenir de l'AG si toutefois cela devait s'avérer techniquement possible, d'autre part...

Donc, dessers ta cravatte, et respires... parce qu'il se pourrait donc très bien que le monsieur soit au final dans l'obligation de se la mettre sur l'oreille pour se la fumer plus tard...

;)

Pour aller plus loin, il faudrait tous les détails de la chose, et ce n'est point possible sur cette page, donc, à toi de te faire respecter dès lors que tu sais ce que tu veux, ou ne veut pas...

Sur ce...

Message edité 06/11/2013 à 12:11
0 Reco 06/11/2013 à 17:59 par marc19

Merci pour t'avoir fait bosser à temps plein , t'es pas avare d'explications .......
Un truc que j'ai omis de préciser , on a un syndic bénévole , lui en l'occurence auto proclamé d'office par lui- même si j'ose dire .
A priori , cela lui plaît assez de jouer au chef et rédiger tous les ans le compte rendu . Perso, ça ne me gêne pas de passer à côté de la rédaction de ce papelar . Mais s'il le fallait , je le ferais , plutôt ma moitié qui est comptable de profession .
Cela est devenu subitement une contrainte, d'aprés lui , récemment pour me suggérer qu'il a fait économiser du fric aux copropriétaires
argument qu'il a choisi pour qaue j'accède à sa demande , signer la modif de copro et casquer 1/3 des frais des honoraires du notaire .
Je crois qu'éffectivement , il veut , sur le conseil de son enfoiré de notaire, pouvoir dégager une plus-value en cas de revente .
Autre point où je peux lui faire tracas , c'est lui imposer un compteur d'eau à son nom plutôt que de continuer à se servir de celui de la copro, d'où un coût en travaux assez conséquent .
Bref, nous verrons bien mais j'ai pas l'intention de me laisser torpiller au 420 de marine.
Encore merci pour les infos .



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