Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Copropriété

Nouveau sujet

Règlement de copropriété // Clause abusive ?

0 Reco 22/11/2020 à 10:29 par Loick86

Bonjour à tous,Je m'appelle Loic, 45 ans, j'habite Poitiers et j'ai besoin de votre aide. Petite bouteille à la mer... -_-

Avec ma femme nous avons trouvé un appartement T3. Nous avons signé le compromis, puis à la réception de l'acte par le notaire et à la relecture des documents, nous avons trouvé un point bloquant dans le règlement de copropriété.

L'article 14 stipule que "la transformation des appartements en chambres meublées, pour être louées à des personnes différentes, est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées".
Ce règlement date du 13 mars 2001.

Évidemment, notre but dans l'achat de cet appartement est la colocation mais sans division du logement (compteur unique, un seul toilette, une seule cuisine...) bref une vraie coloc avec 3 baux.

Nous avons donc annulé le compromis afin de nous renseigner sur cet article.
J'ai pas mal lu depuis une semaine sur cette problématique et j'ai quelques questions :
- La loi Alur de 2014 stipule que :"Dans le cadre de la lutte contre la discrimination, le syndic de copropriété ne peut pas interdire la colocation au sein de l’immeuble. Si vous êtes copropriétaire et que votre syndic ne respecte pas ses engagements, il est possible de changer de syndic." (voir article ci-dessous)

Est-ce que cela sous-entend que par défaut le règlement de copropriété est caduc puisqu'il a 20 ans ?
Peut-on dénoncer cet article comme clause abusive ?
L'article utilise le terme de "transformation des appartements en chambres meublées" mais n'utilise pas le terme de "colocation"...


Le problème reste que les 3 autres propriétaires ne sont pas sur Poitiers et, à la lecture des CR d'AG du syndic, ils ne sont jamais présents, et ne veulent pas, même par courrier s'engager pour changer cet article à la prochaine AG (point déjà abordé avec le propriétaire actuel fort sympathique).
Dans ce cas comment modifier un règlement si personne n'est présent à une convocation d'une AG extraordinaire ?

J'ai trouvé effectivement quelques propriétaires dans le même cas dont les demandes ont été déboutées (mise en conformité et dommages et intérêts réclamés par le syndic) et qui depuis ont fait jurisprudence mais il s'agissait de colocation en mode "marchand de sommeil" sur des immeubles parisiens de haut standing (immeuble haussmannien par exemple).

Nous devons maintenant nous positionner rapidement sur cet appartement, l'agent immobilier nous le réserve encore quelques jours mais le marché de Poitiers est tendu et l'appartement a un vrai potentiel.

Merci à tous pour votre aide collective ! ;)
Loic

Le syndicat des copropriétaires ne peut interdire la colocation dans un immeuble sans s’exposer au risque de discriminationLe règlement de copropriété peut légalement interdire la colocation (CA de Paris du 23.05.12, n° 10/07710), sous réserve que cette interdiction soit justifiée par la destination de l’immeuble. Ce sera par exemple le cas si l’immeuble est de construction haussmannienne, situé sur une avenue prestigieuse, s’il compte un seul appartement par étage… Sinon, une telle clause serait réputée non écrite. Il faut également prendre en compte le risque de discrimination. La Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (Halde) a ainsi été saisie d’une réclamation relative à la résolution d’une assemblée générale visant à interdire à un bailleur de relouer son pavillon de cinq pièces à quatre colocataires étudiants dans une résidence parisienne, «dans la mesure où la location à des étudiants serait contraire, en soi, à la destination de l’immeuble». Le syndic menaçait le bailleur de poursuites judiciaires, affirmant que les «pavillons (étaient) destinés à recevoir une unité familiale, à savoir un couple ayant ou non des enfants». Dans son jugement, la Halde a rappelé que l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose «qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de (...) sa situation de famille» et que dès lors, le bénéfice d’une location ne pouvait être réservé aux seuls couples. De ce fait, interdire aux copropriétaires bailleurs de louer à des locataires distincts sous peine de poursuites judiciaires revêtait un caractère discriminatoire (délibération n° 2007-110 du 23.4.07).

0 Reco 22/11/2020 à 11:12 par MisterHadley

Cette clause est tout à fait valable et d'actualité : elle participe à la lutte contre les marchands de sommeil...

Si l'on suit ton raisonnement, il se retourne justement contre toi : admettons que tu loues ton T3 à la découpe, avec la fameuse combine de "plusieurs baux", "c'est une colocation" patati et patata...

L'un de tes locataires pourrait donc exiger d'emménager avec qui il veut, n'est-ce pas, puisque tu ne peux lui interdire de le faire...

Sauf qu'il ne loue qu'une chambrette, elle-même incluse dans un logement de type T3...

Sa femme et ses trois enfants, au titre du regroupement familial, emménage donc avec ce locataire...

5 dans une chambrette...

Et dans ton T3, il y a un minimum de 2 chambrettes, voir 3...

Soit entre 10 et 15 personnes pour lesquelles toi, "bailleur", tu ne pourrais t'opposer à ces "regroupements familiaux", puisqu'ils ne seraient que la conséquence directe de ton fabuleux système de location... et qui te mènerait alors directement à la case prison, comme "marchand de sommeil"...

Alors que si tu loues ton T3 d'un bloc en meublé, le gars peut tout à fait faire venir ensuite sa femme et ses 3 enfants, ça fera 5 personnes dans un T3, là, c'est parfaitement conforme à la réglementation...

Message edité 22/11/2020 à 11:22
0 Reco 22/11/2020 à 11:18 par MisterHadley

Il y a des normes à respecter en terme d'habitation, et qui supplantent tes droits éventuels de louer comme bon te semblerait... location nue ou meublée...

A commencer par un nombre de m² minimum à respecter par personne et qui, s'ils ne sont justement pas respectés, te mènent tout droit à la sur-occupation des locaux, et donc, font de toi un marchand de sommeil qui abuse de la faiblesse de ses "locataires" moyennant de bons gros billets...

La location meublée d'un logement dans son entier est donc tout à fait légale, conforme aux droits de propriété du copropriétaire qui est en droit de faire ce qu'il veut de ses parties privatives, à conditions de ne pas contrevenir aux lois et réglementations en vigueur en le faisant, et s'avère également conforme aux normes de salubrité, etc, etc...

... alors que la location individuelle de chambrettes meublées, elle, ne l'est pas, puisqu'elle ne permet pas d'assurer le minimum obligatoire à tes "locataires", en tant que "locataires", justement...

Simple, n'est-ce pas...

Sans compter que la "colocation" ne tient pas dès lors que tu as plusieurs baux : dans chacun d'eux, il faudra bien que tu procèdes à la désignation précise de la chose louée, à savoir ta chambrette...

Enfin, n'oublions pas qu'un syndic professionnel -entre autres - a maintenant l'obligation de signaler au Procureur tous marchands de sommeil potentiels...

Message edité 22/11/2020 à 11:33
0 Reco 22/11/2020 à 12:41 par Loick86

Merci beaucoup pour ces premiers éléments de réponse.

Je comprends ton raisonnement, Poitiers est une ville étudiante, l'appartement est situé sur l'axe des facultés et je ne souhaite effectivement ni être hors la loi ni participer à cette dérive que sont les marchands de sommeil.
Et puis moi je cherche à faire de la colocation un peu haut de gamme, pas à me retrouver dans une galère avec 10 personnes dans un T3. ;)

Je ne serais pas sur ce forum si j'étais dans ce cas là...

Sur Poitiers, comme dans les autres villes, la colocation est courante, en témoigne le nombre d'annonce sur le bon coin par exemple.
Mon fils rentre à la fac l'année prochaine et comme beaucoup d'étudiant il trouve le principe parfait.

Si je suis ton raisonnement, la colocation avec plusieurs baux est donc illégale ?
C'est une combine ???
Pourtant mon agent immobilier m'a déjà pas mal renseigné sur le fonctionnement (un bail par occupant, règlement de colocation...) et beaucoup de site sérieux (dont celui où nous sommes) en parle.

https://www.lavieimmo.com/forum-immobilier/location/colocation-haut-de-g amme-83516-1.html

Tu ne parles pas de la loi Alur ?

0 Reco 22/11/2020 à 14:23 par MisterHadley

Je ne rentre pas dans le détail de la loi Alur puisqu'elle a justement été amendée par la loi Elan, beaucoup plus récente, et mise à jour avec ce que je t'ai dit plus haut...

Ton argumentaire "loi Alur" est supplanté par les dispositions de la loi Elan sur les marchands de sommeil...ou plus exactement, le droit de louer est supplanté par les normes de décence d'un logement...

Le droit de louer fait partie d'une sorte de package qu'est le droit de propriété...

Il n'est qu'un des éléments de ce droit.

Par contre, les normes de décence d'un logement, elles, s'appliquent plein pot sur tous logements et priment donc sur le simple droit de louer, qui de plus, lui, est qu'une possibilité facultative, les normes de décence, elles, non, elles sont impératives et obligatoires.

Pour ce qui est des "colocations" avec plusieurs baux, c'est foireux...

Un contrat de location porte sur une chose objet de la location...

Une colocation porte une la totalité d'un logement...

Le fait de faire plusieurs baux pour prétendre louer une chose unique mais à plusieurs personnes sur la même période est donc foireux...

Un "règlement de colocation" ne vaut rien.

Exemple : si les "colocataires" font des bêtises, le syndic de l’immeuble va s'adresser directement à toi, bailleur...

Il se tapera complètement de ton "règlement de colocation" sans valeur...

Pareil pour les autorités administratives : si quelque chose ne va pas, c'est toi, bailleur, le responsable...

Pareil pour ton assureur, il n'assurera qu'un seul et unique logement dans sa totalité...

Tu dis d'ailleurs toi-même qu'il n'y aura qu'un seul compteur électrique, une seule cuisine, un seul toilette, etc... puisqu'il n'y aura toujours qu'un seul et unique logement.

Admettons que tu as trois "colocataires" avec trois baux...
Tu vas donc leur jouer de la flûte en prétendant leur louer une chambrette individuelle et de pseudos "parties communes" dans ton T3...

Sauf que légalement, ça ne vaut rien : tu es copropriétaire d'un T3 qui est un seul et unique logement... et qui ne peut donc qu'avoir qu'un seul et unique bail, puisqu'il n'y a qu'une seule et unique chose objet du contrat de location...

Pour qu'il puisse y avoir plusieurs baux, il faudrait donc que la chose louée - le T3 - bénéficie d'un état descriptif de division qui la scinderait en autant de parties destinées à être louées indépendamment des autres...

Ce qui impliquerait une modification des tantièmes, la création de nouveaux "lots", un enregistrement au SPF par un notaire et, avant toute chose, une autorisation de l'AG et que ce soit légalement faisable, en terme de normes d'habitation...Or, c'est justement interdit, c'est de la découpe... tu as le droit de diviser ton lot (T3), mais les nouveaux lots qui le remplaceraient seraient impropres à la location...

Un autre point t'interdirait également de tenter de "diviser" à la bonne franquette ton T3 : la division d'un lot est faisable, mais la division ne pourrait pas ensuite mener à la création d'un sous ensemble de lots assimilable à un "syndicat", c'est à dire des "parties privatives associées à des parties communes... Or, si tu devais diviser ton T3 en autant de chambrettes que tu voudrais louer, il y aurait obligatoirement des "parties communes", et ce serait alors assimilables à un "sous syndicat" ou une "sous copropriété" si tu préfères, et ça, c'est interdit.

Donc, les histoires de faire un bail par personne dans une colocation, c'est l'excuse classique et habituelle que sortent les marchands de sommeil pour essayer de justifier l'injustifiable lorsqu'ils se font coincer... c'est une simple combine pour contourner mollement les interdictions précitées.

Message edité 23/11/2020 à 16:47
0 Reco 22/11/2020 à 15:06 par MisterHadley

Un exemple : ton T3 fait 500/10000

Tu as le droit de le diviser, dès lors que la somme des tantièmes des nouveaux lots créés est identique aux tantièmes de l'ancien lot...

T3a = 150/10000

T3b = 150/10000

T3c = 200/10000

Ça, tu as le droit de le faire, sauf que ça ne te procurerait aucun avantage pour louer ensuite, puisque tes nouveaux lots seraient impropres à la location étant donné qu'ils ne satisferaient vraisemblablement pas aux normes de décence que doit avoir tout logement...

De plus, les tantièmes seraient toujours ceux de la copropriété de l'immeuble où se trouve le logement divisé en trois nouveau lots...

Or, pour louer ces nouveaux lots, il faudrait donc qu'ils satisfassent aux normes de décence individuellement...

Comme ce ne serait pas le cas (WC unique, cuisine unique, compteur EDF unique, etc), il te faudrait toujours leur associer des "parties communes" qui contiendraient ces équipements obligatoires à destination de tes nouveaux lots...

Or, ça, c'est interdit : tu ne peux pas créer de nouvelles "parties communes" à l'intérieur d'une copropriété préexistante, exclusivement attribuées à tes seuls nouveaux lots, parce que ça créerait une "sous copropriété".

Donc, il n'y aurait aucun avantage à diviser ton lot T3 dans le but de le louer ensuite en "colocation"...

C'est pour ça que la combine de faire plusieurs baux pour une "colocation" a été faite : afin de tenter de "diviser" de façon totalement artificielle et foireuse un seul et unique logement, dans le but de le louer "à la découpe" à plusieurs personnes bien distinctes.

Donc, c'est foireux.

Message edité 22/11/2020 à 15:11
0 Reco 22/11/2020 à 19:00 par Loick86

Top merci encore pour ces précisions MisterHadley. Bon j'avoue que je m'y suis repris à trois fois pour bien comprendre la dernière partie sur les tantièmes ^^

Si tout est si "compliqué, pourquoi retrouve-t-on aussi facilement sur les sites officiels les règles "foireuses" dont tu parles ?

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661
https://www.etudiant.gouv.fr/pid33626-cid132053/colocation-qui-paye-quoi.html

Mon seul but aujourd'hui est de faire un investissement rentable dans le respect de la loi même si je dois faire modifier le règlement de copro.
A moi de faire le bon choix dans mes locataires sans rentrer dans la discrimination bien sur ce qui est strictement interdit.

Je suis ouvert à tous les avis mais aujourd'hui avec tes commentaires j'ai l'impression de passer pour un hors la loi -_-

Si certains d'entre vous ont été dans mon cas ou si vous faîtes de la colocation et que tout se passe bien, je veux bien votre témoignage ;)

0 Reco 23/11/2020 à 01:15 par MisterHadley

Si tu savais le nombre d'énormités monstrueuses qui passent inaperçues, vu l'ubérisation de la génération actuelle, tu n'en reviendrais pas...

Il te suffit de réfléchir et de t'informer, et non de prendre bêtement pour argent comptant ce que l'on te sert en version pré-machée et ubérisée.

Je note d'ailleurs que tu ne réponds à aucuns des écueils que j'aurais pourtant relevé dans ta colocation à plusieurs baux...

Pour ce qui est de la modification de ton règlement de copropriété, n'y compte pas trop, puisque la clause qui te pose problème est complètement légale, et que surtout, il te faudrait la majorité la plus forte en copropriété pour le faire...

Sans compter que même si tu y parvenais, ça ne résoudrait aucunement ton problème.

Sur ces bonnes paroles, attendons donc d'autres avis sur cette question particulièrement technique de contournement de la réglementation par de la flûte.

0 Reco 23/11/2020 à 01:31 par MisterHadley

N'empêche que là, tu ouvres des toutes nouvelles perspectives économiques pour énormément de secteurs d'activités, l'air de rien...

Imagines l’hôtellerie, par exemple :tu loues une chambre pour la nuit, ou plus, peu importe...

Tu t'apprêtes à roupiller grassement dans ton lit après avoir fait la tournée des grands ducs, et là, surprise..!

Un gars vient dans "ta" chambre, et se couche dans "ton" lit..!

Alors, toi, tu commences à le virer, mais le gars te dit : ah bah non, on est "colocataire" toi et moi..! Regardes, j'ai aussi une "co-réservation" pour cette même chambre d’hôtel, et pour la même période que toi, c'est marqué là..!

Donc, l’hôtel m'ayant loué une partie indéterminée de ta chambre - unique - et de ton lit - tout aussi unique -, va falloir que l'on partage, même si tu as payé le prix intégral de la chambre, et que moi aussi, puisque l’hôtel aura ainsi encaissé deux fois le prix de la même chambre sur la même période de "co-réservation"...

Co-réservation "haut de gamme", cela va sans dire, même s'il n'y a qu'une salle de bain, un seul WC, un seul mini bar, etc, etc...

Tu te rends compte des incroyables opportunités économiques qui s'offrent soudainement à différents secteurs d'activités, là, du coup..!?

Incroyable... Et par ces temps de crise économique, sociale et sanitaire, franchement, ça ne se refuse pas, là, c'est sûr..!

Par contre, j'ai quand même un léger doute sur les places d'avion, par exemple...

Nan parce que ça va être un tantinet plus complexe pour la "co-réservation" d'un seul et unique siège à plusieurs, puis surtout ensuite, de la "colocation" de ce même et unique siège à plusieurs...

=)

Message edité 23/11/2020 à 01:38
0 Reco 23/11/2020 à 01:43 par MisterHadley

Ca me rappelle un article que j'ai lu il y a quelques jours à propos des ralentisseurs en milieu urbain, et qui, après étude faite, sont quasiment tous illégaux car soit carrément interdit dans leurs caractéristiques et/ou localisation, soit non homologués...

Et pourtant, il y en a partout... Et tout le monde les subit, même les lignes de bus et véhicules d'urgences, alors que ce n'est pas légal... et que personne ne dit rien... ;)

Message edité 23/11/2020 à 01:48
0 Reco 23/11/2020 à 02:03 par MisterHadley

Un dernier élément de réflexion pour la route, ensuite ça suffira, on se sera déjà bien marrer sur le sujet :

La location à plusieurs, c'est pareil qu'acheter à plusieurs...

Acquisition ou location, il s'agit toujours d'un seul et unique logement objet du contrat...

Dans un cas, c'est un contrat de location, dans l'autre, un contrat de vente...

En location, on parle de "colocation", dans une vente, on parle d'indivision...

Lorsque tu achètes en indivision, il s'agit d'un logement, acheté directement par plusieurs personnes...

Pourtant, il ne s'agit que d'une seule et unique vente, d'un seul et unique logement, et il n'y a qu'un seul et unique contrat de vente, qui comporte alors autant de noms qu'il y aura d'acquéreurs indivis...

Est-ce que le notaire fait plusieurs fois la même vente de ce même et unique logement, une pour chaque acquéreur..?

Non, évidemment...

Bah la location à plusieurs, c'est pareil : un seul et unique logement loué à plusieurs personnes implique qu'il n'y a qu'un seul et unique contrat de location avec autant de noms qu'il y aura de "co-locataires"...

Pourquoi..?

Parce qu'il n'y a qu'une seule "chose" qui est l'objet du contrat, qu'il soit de vente ou de location.

Bon courage à toi.

Message edité 23/11/2020 à 02:13
0 Reco 23/11/2020 à 03:55 par Bsophie26

Témoignage de prêt entre particuliers reçu

Au début, j'étais très pessimiste concernant le prêt entre particuliers en ligne. Malheureusement j'ai eu des soucis financiers, je me suis retrouvée dans l'obligation d'effectuer des recherches afin d'également obtenir un prêt comme les autres qui prétendent en avoir reçu. 

Après avoir consulté une amie qui s'y connait un peu, j'ai obtenu l'adresse électronique d'un prêteur particulier. J'avoue que je ne m'y attendais pas mais elle a eu la bienveillance de m'octroyer un prêt de 12000€ dans un délai de 72H après de fluides discussions. Il est fiable et très efficace . 
Je vous le suggère pour vos besoins d'emprunt.

Voici son courriel: CHESNEAUFINANCES@GMAIL.COM

0 Reco 23/11/2020 à 04:10 par Manon44

Prêt entre particuliers octroyé dans de bonnes conditions

Bonjour,  

J'espère que vous vous en sortez malgré cette période difficile. Je viens partager avec vous mon expérience d'emprunt chez un particulier et donner mon avis sur cette méthode. 

En effet, j'ai sollicité un prêt auprès d'une dame et j'ai été agréablement surpris car je suis très satisfait du traitement de ma demande dans un bref délai. Je recommande vivement à tous ceux qui souhaitent avoir un prêt dans des conditions légales d'acquisition de contacter cette dame, sérieuse et expérimentée puisque j'ai obtenu mon prêt peu de temps après avoir fourni les informations et outils indispensables pour le bon déroulement de ma requête .  

Aucun dysfonctionnement,très prompt et vif quant au suivi de mon dossier jusqu'au bout du virement. Merci pour son expertise et sa bonne foi, vous pouvez le solliciter par courriel: christine;arnault10@gmail.com

0 Reco 23/11/2020 à 16:37 par ciudadela

La colocation d'un appartement (ou d'une maison) avec plusieurs baux a été légalisée par la loi ALUR, mais la loi a précisé que la coloc a plusieurs baux constitue une division au sens de l'art L111-6-1 du CCH puisque chaque pièce est louée a un locataire de façon privative et qu'a ce titre chaque logement issu de cette division devait comporter une surface et un volume minimum et être décent…. ce qui a pour objectif de limiter les pratiques de marchands de sommeil, la suroccupation des logements ainsi divisés partageant des locaux et équipements de confort et d'hygiène qui n'ont pas été conçus pour cela…
De fait, la publicité ne s'est pas encombrée de ces limites légales pour promouvoir la "colocation-division" dans des conditions souvent illégales ...

0 Reco 23/11/2020 à 16:48 par ciudadela

la loi ALUR a légalisé les colocations à plusieurs baux mais a bien précisé que ces colocations constituaient de divisions au sens de l'art L111-6-1 du CCH qui encadre ces divisions : chaque pièce ainsi louée constitue un logement qui doit respecter les critères de décence ainsi que des surfaces et volumes minimum …
Pour limiter les pratiques de marchands de sommeil. Car ces "colocations-divisions" sont souvent abusives dans la mesure où elles aboutissent de surcroit à des suroccupations de fait dès lors que chaque colocataire peut n'être pas seul...que la suroccupation du fait d'un bailleur est contraire aux dispositions du code de la santé publique et réprehensible pénalement. Sur le plan de l'hygiène, partager à 6 ou plus les sanitaires et cuisines conçus pour 2 ou 3 personnes n'est pas sans conséquences …. d'où la pertinence de votre reglement de copropriété. La cour de cass a donné raison à des copropriétaires qui s'insurgeaient contre les multi-locations AirBNB …. et les divisions d'appartement ont aussi facilité ces pratiques ...

0 Reco 23/11/2020 à 17:17 par MisterHadley

Bah oui, c'est tout qu'est-ce que j'dis : les "colocations" à plusieurs baux, c'est foireux..!

Dans la plupart des cas, il n'est pas possible de transformer ce qui est à la base une chambrette, en un logement satisfaisant à tous les critères que doit comporter un logement décent...

Comme ce n'est pas techniquement possible, il y a donc toujours des "parties communes" qui subsistent dans cette "colocation" à plusieurs baux, et ça, c'est interdit...

Pour ce qui est des dégradations sur les batiments en suite de ces locations à la découpe, c'est complètement vrai : les réseaux sont en surcapacités et provoquent de graves nuisances, comme par exemple, les réseaux d'E-U...

Faut également voir le tas d'immondices qui sont jetées aux encombrants, il faut pratiquement un camion benne pour un immeuble, maintenant, tellement les "colocataires" ne prennent pas la peine de déménager classiquement, mais préfèrent jeter le tas d'm.rde qui leur servait de pseudos-meubles dans leurs chambrettes de "colocation à plusieurs baux"...

Et ça, c'est un véritable problème que les pouvoirs publics ne prennent toujours pas en considération, au grand dam des copropriétés qui subissent ces comportements de gens qui ne sont ni copropriétaires, ni même "locataires" au sens strict du terme...

Et au final, c'est le début du commencement de la dégradation que subissent les immeubles privés, et qui les entrainent dans une spirale d'impayés et de surcoûts sans fin, pris en charge in fine par les deniers publics et donc, le contribuable...

Alors que les solutions existent, il suffit de les appliquer.

Mais le laxisme et la couille-mollisation de la société actuelle nous entraîne tous par le fond, malheureusement.