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Scission judiciaire de copropriété article 29 - 4

1 Reco 24/07/2015 à 22:59 par GP-B

Bonjour,

Je suis propriétaire par succession, d'un logement de deux pièces qui est imbriqué et accolé dans un autre bâtiment qui constitue un autre logement.
Ces deux lots avaient été achetés ensemble et font partie d'une même copropriété.
Je suis donc, de fait, co-propriétaire du petit bâtiment.

Le bâtiment est constitué de la manière suivante.
Mon logement constitué de 2 pièces.
Et un logement, plus grand, en partie au-dessus de ces 2 pièces, dont une pièce de vie au dessus de ma première pièce et une terrasse au dessus de ma seconde pièce.
A part le toit et les murs je n'ai donc pas de partie communes avec l'autre logement.

Cependant l'entente avec les autres copropriétaires est totalement conflictuelle et donc impossible.
Et un point de non retour a été atteint, ce qui crée une situation de blocage inextricable.

Il n'y a jamais eu de syndic ni de règlement de copropriété.

Je souhaiterais dissoudre la copropriété.
Je voudrais savoir s'il est possible de sortir de cette copropriété même si l'autre copropriétaire n'est pas d'accord.

J'ai fait des recherches sur internet et j'ai trouvés les informations parfois contradictoires, c'est pourquoi je viens tenter de trouver des éclaircissements ici

j'ai trouvé les informations suivantes :
forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/17272-dissolution-copropriete-faire.html
forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/320581-scission-copropriete.html
forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/54404-sortir-copropriete.html
www.leparticulier.fr/jcms/11198_DiscussionForum/comment-sortir-d-une -copropriete
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La constitution d’une propriété séparée ou sortie, est régie par l’article 289 de la loi de 1965, la condition commune préalable étant que la division de la propriété du sol soit possible.
A partir du moment où il y a des parties communes aux 2 habitations : escalier, toit, descente d'eau, caves... on ne peut pas sortir d'une copropriété.
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SOURCE :
www.guichetdusavoir.org/viewtopic.php?f=2&t=44426&view=print

La scission de la copropriété permet la constitution de copropriétés séparées ou d’une propriété séparée et d’une copropriété.
La loi SRU du 13 décembre 2000 a réécrit l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux scissions de copropriété afin d’en faciliter la mise en œuvre. Par ailleurs, pour les copropriétés en difficulté sous administration provisoire, des modalités de scission judiciaires ont été créées par la loi SRU.
Dans tous les cas, la scission ne peut être effectuée que si la division de la propriété du sol est possible.
La scission de copropriété (article 28 de la loi du 10 juillet 1965)
Les conditions de base : deux conditions préalables doivent être réunies :
*la copropriété doit comporter plusieurs bâtiments, collectifs ou individuels (y compris une maison individuelle) ;
*la division de la propriété du sol doit être possible, ce qui exclut tous bâtiments imbriqués ou superposés.

Un seul copropriétaire peut demander le retrait de son ou ses lot (s) de la copropriété initiale, pour constituer une propriété séparée (scission). Cette opération suppose d’une part, que la copropriété comporte plusieurs bâtiments et d’autre part, que la division de la propriété du sol soit possible (absence de parties communes nécessaires à l’usage de tous les ex-copropriétaires).

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SOURCE :
www.avoquard.com/fichiers/file/La%20Scission%20en%20copropri%C3 %A9t%C3%A9-%20J%C3%A9r%C3%B4me%20Hocquard.pdf

La scission a pour objectif de sortir un lot de la copropriété, afin de ne former qu’une seule propriété immobilière, séparée de la copropriété initiale, et pleinement indépendante de cette dernière.

Au régime de la «scission conventionnelle» organisé à l’article 28, s’ajoute une scission judiciaire prévue à l’article 29 - 4 réservée au cas particulier des copropriétés en difficulté (Jean-Marc ROUX, « La scission judiciaire de copropriété », Construction – Urbanisme : mai 2006, étude 5)

Cette scission intervient sur autorisation du président du TGI,statuant comme en référé, en ouverture du rapport de l’administrateur judiciaire de la copropriété et avis des copropriétaires, et dans le seul dessein de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

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SOURCE:
www.cheuvreux-notaires.fr/duflot_reforme/actualites/nju_20140701_scission -de-copropriete-en-volumes.pdf

Pour remédier aux difficultés de gouvernance, le législateur est venu prévoir à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 la scission de copropriété en volumes.
Ainsi, désormais, il est admis que la scission de copropriété puisse être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

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SOURCE :
www.village-justice.com/forum/viewtopic.php?t=828#42kSTGzZBQB4prDV.99

La création d'un lot volume : dans ce type de biens immobiliers on divise la propriété, sans créer de quote-parts de parties communes.
Une personne est propriétaire du sol, et de ce qu'il y a au-dessus, jusqu'à un certain point d'altimétrie, le suivant est propriétaire encore au-dessus, etc (résumé vulgairement...)
Cependant, ce type de montage n'existe qu'à condition de ne pas rentrer dans le cadre impératif de l'article 1 de la loi de 1965 sur la copropriété et ne se justifie donc que dans des ensembles immobiliers complexes (exemple : parking public en sous-sol, centre commercial au-dessus imbriqué avec une copropriété à usage d'habitation...)
Autrement, seules les solutions évoquées ci-dessus permettent de sortir du régime de la copropriété.

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D'après tous ces éléments je n'arrive pas à déterminer s'il y a la moindre éventualité d'obtenir la scission de la copropriété.
Existe-t-il une brèche dans laquelle rentrer afin d'éviter la copropriété de ces petits immeubles ?

Merci beaucoup de votre attention, et par avance de votre aide, vos renseignements ou de vos directions à suivre.

1 Reco 24/07/2015 à 23:58 par MisterHadley

Oui, il y en a, évidemment.

1 Reco 25/07/2015 à 07:46 par marc19

A longue question , courte réponse ............. =)

0 Reco 25/07/2015 à 11:11 par MisterHadley

Oui, c'est vrai...

Le talent, Marcuccio... Le talent...

=)

0 Reco 25/07/2015 à 13:58 par GP-B

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.
Serait-il possible d'avoir un peu plus de détails s'il vous plait ?

J'ai essayé de me renseigner un peu partout et souvent la réponse que l'on me donne est la suivante :

Si la division de la propriété du sol est impossible compte tenu de la situation des lieux, la suppression ou la sortie de la copropriété sont impossibles.

Est-ce vraiment le cas ?

Une scission judiciaire par division en volumes de l'ensemble immobilier dans cette situation conflictuelle est elle possible ?

Merci

1 Reco 25/07/2015 à 22:12 par MisterHadley

Il te suffit de lire les toutes premières bases de ce qu'est une "copropriété" pour trouver ton bonheur...

C'est très simple, en fait :

L'article 1er de la loi 65-557 te donne la solution, je cite :

Article 1

La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Si tu n'as pas de "parties communes", tu n'as donc plus de "copropriété".

;)

Surtout que tu dis ne pas avoir de RDC, qui est pourtant plus qu'obligatoire puisque c'est le document fondateur et contractuel qui lie ensuite chaque copropriétaire avec les autres...

Pour toi, ça devrait donc être ultra simple, voir open bar et de faire que tu ne sois en réalité qu'en "indivision" et non en "copropriété".

;) ;)

0 Reco 29/07/2015 à 22:13 par GP-B

Encore une fois merci pour vos réponses

J'ai encore essayé de me renseigner ailleurs
et on semble me dire partout qu'à partir du moment ou le toit est en commun

il n'y pas de scission de copropriété possible
même judiciaire

s'il n'y pas de division au sol possible alors il y a forcément copropriété

Est-ce vraiment le cas ?
Et sinon comment est-ce que je peux faire pour provoquer la scission et casser ce statut de copropriété ?

Merci

0 Reco 29/07/2015 à 23:12 par brigitteb

Pour moi la réponse est simple:

Vous ne pouvez pas.

il faut trouver une solution "amiable" pour vous entendre
peut être nommer un syndic même si cela entrainera des frais

sinon vendre et acheter autre chose

0 Reco 30/07/2015 à 06:09 par MisterHadley

GP-Ba écrit : Encore une fois merci pour vos réponses

J'ai encore essayé de me renseigner ailleurs
et on semble me dire partout qu'à partir du moment ou le toit est en commun

il n'y pas de scission de copropriété possible
même judiciaire

s'il n'y pas de division au sol possible alors il y a forcément copropriété

Est-ce vraiment le cas ?
Et sinon comment est-ce que je peux faire pour provoquer la scission et casser ce statut de copropriété ?

Merci
C'est complètement faux.

Dans une indivision, le toit est tout aussi "commun".

Et la Justice s'est déjà prononcée sur ce type de question, la jurisprudence est limpide...

Pas de "parties communes", pas de "RDC" = pas de "copropriété".

Dans ton cas, tu peux retourner ça dans tous les sens que tu veux, rien n'y fera, c'est plié...

Tout est dans l'article 1er déjà cité.

D'une façon générale, il faut savoir qu'il y a pas mal de "copropriétés" qui n'en sont pas en réalité..!

Qui ne répondent aucunement aux impératifs d'Ordre public de ce que doit être une "copropriété", et ces cas-là sont bien plus répandus qu'on ne se l'imagine..!

Et vu tout le pognon que cela génère, il est bien évident que toutes celles et ceux qui font du lard sur ce pognon-là ne vont évidemment pas te dire que tu es dans l'illégalité, parce que sinon, fini la pompe à pognon sur ta face, surtout qu'ensuite, il faudrait donc rembourser les "copropriétaires" de toutes les thunes qu'ils auront donc payé en toute illégalité..!

Mais la législation est limpide sur cette question-là : pas de RDC, pas de parties communes = pas de copropriété, y a pas à moufter.

Tu n'as donc pas à faire une "scission judiciaire" d'une copropriété qui n'a pas d'existence légale, puisque tu ne dépends donc pas en réalité du régime de la copropriété, faute de satisfaire aux conditions essentielles et impératives à remplir pour y parvenir...

Il suffit simplement de faire reconnaitre éventuellement qu'il n'y a pas de "copropriété", rien de plus.

Une dernière chose : on se fout éperdument dans ton cas que le toit soit "commun"..!

La propriété vient du sol, et non du toit..!

Et vous êtes en indivision sur la propriété du sol...

Impliquant que dans votre cas, vous être donc en indivision sur ce qu'il y a sur le sol, à savoir votre immeuble.

Par exemple, s'il n'y avait qu'un seul propriétaire du sol sur lequel votre immeuble, ou vos immeubles, serai(en)t construit(s), bah la réalité serait que le propriétaire du sol serait donc AUSSI le propriétaire des immeubles qu'il y aurait construit sur le sol dont il serait propriétaire...

Impliquant deux choses essentielles :

1 - vous ne seriez donc toujours pas en "copropriété", évidemment, puisqu'il n'y aurait qu'un seul et unique propriétaire...

2 - "ton" appartement serait dans un immeuble qui appartiendrait à ce propriétaire unique...

Impliquant que "ton" appartement serait en réalité tout simplement sa propriété aussi..! Ce qui fait que tu ne serais plus légalement "chez toi", mais "chez lui"... ;)

Message edité 30/07/2015 à 06:23