Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Copropriété

Nouveau sujet

Syndics

1 Reco 16/02/2010 à 12:18 par oliver-twist

Qui sait quelle est la procédure pour changer de cabinet de syndic. Le mien est cata et à chaque assemblée, c'est trjs la même chose: tout le monde veut en changer mais personne ne prend le prob à bras le corps.
Merci de votre réponse.

1 Reco 16/02/2010 à 12:31 par thebk

cela m'est arrvié une fois et il suffit d'avoir une majorité à l'assemblée générale. toutefois, il faut préalablement relire le contrat de la copro avec le syndic qui peut être pluriannuel et avoir des indemnités en cas de sortie anticipée. globalement, concertez vous et mettez ce point à l'ordre du jour.

2 Reco 16/02/2010 à 15:36 par tomitoma

Faites faire un devis par un autre syndic, et si le mandat de votre syndic arrive à son terme à la prochaine AG (3 ans max, souvent de 1 an, le mandat), envoyez un recommandé à votre syndic pour inclure à l'ordre du jour le vôte concernant le syndic que vous proposez (devis à l'appui, idealement plusieurs), ensuite, conviez le syndic que vous avez selectionné à l'AG.

0 Reco 17/02/2010 à 18:33 par lilou78

Ok mais comment ils le prennent?

1 Reco 18/02/2010 à 11:08 par tomitoma

On s'en tape, ils ont pas le choix :) mais bon, mal quand même, raison du recommandé, sinon, ils pourraient "oublier" de l'inclure dans la convocation, et là, c'est bézé.

1 Reco 19/02/2010 à 09:45 par sidbat

Il est possible de se débarasser complètement de ces parasites, en devenant syndic bénévole.
J'ai deux appartements dans un immeuble à Nanterrre dans lequel j'ai été syndic bénévole de de 1990 à 1997 charges, puis partant en province le syndicat a été prix par un syndic professionnel: les charges ont alors été multipliée par trois et les tarifs des travaux dans les parties communes ont exploser (pas de mise en concurrence, connivences etc.).

J'ai repris le syndicat bénévole depuis juin 2009 et j'ai redivisé les charges par 2,5 et je compte les réduire en résiliant le contrat d'assurance AXA pour une mutuelle 3 fois moins cher avec plus de garanties (dont l'assurance RC du syndic bénévole).

Pour gérer cela j'ai créé un site internet que je suis en train de finaliser.
adresse du site:
www.9eglise.com

Je suis diagnostiqueur immobilier et l'idée m'est venue de faire profiter les petites copropriété de mon expérience en les accompagnant ("coaching " !) et leur développant un site sur mesure.

Message modéré 19/02/2010 à 11:28
2 Reco 19/02/2010 à 09:50 par tomitoma

Non il n'est pas possible de s'en débarrasser, pour les copropriété de plus de 10 lots, il faut imperativement un syndic pro.

0 Reco 19/02/2010 à 18:03 par oliver-twist

Trop bien ton site sidbat :) ! Mais c'est vrai qu'au delà de 10 lots, c'est obligé. C'est quansd même limite. Un peu comme le monopole des notaires...

1 Reco 20/02/2010 à 12:08 par sidbat

Les gens font fréquemment une confusion: le nombre de 10 lots stipulé par l'alinéa 2 de l'article 14.3 de la loi du 10 juillet 1965 concerne le mode de comptabilité, à savoir:
si la copro comporte moins de 10 lots et si le budget moyen sur 3 ans est inférieur à 15 000 € alors une comptabilité en partie double conforme au plan comptable général n'est pas obligatoire, une simple comptabilité recettes-dépenses est suffisante.

La forme de syndic bénévole n'est pas liée à une quelconque limite du nombre de lots, l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige seulement que le syndicat, personne morale représentant l'immeuble, est la forme coopérative avec nomination d'un conseil syndical, le syndic bénévole est alors le président du conseil syndical.
Cette option pour le syndicat coopératif est décidé en AG à la majorité de l'article 25 de la loi (c'est à dire majorité des voix (égal ou plus de 50%)).

L'article 27 du décret du 17 mars 1967 stipule que la fonction de président du conseil syndical ne donne pas lieu à rémunération (d'où l'appellation de syndic bénévole) . Cet article précise aussi que le syndicat peut se faire assister par toute personne (professionnelle ou non) de son choix. les dépenses afférentes à l'assistance sont des dépenses courantes supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

SI vous voulez des précisions supplémentaires voici mon adresse courriel:

ss@9eglise.com

1 Reco 20/02/2010 à 12:08 par sidbat

Les gens font fréquemment une confusion: le nombre de 10 lots stipulé par l'alinéa 2 de l'article 14.3 de la loi du 10 juillet 1965 concerne le mode de comptabilité, à savoir:
si la copro comporte moins de 10 lots et si le budget moyen sur 3 ans est inférieur à 15 000 € alors une comptabilité en partie double conforme au plan comptable général n'est pas obligatoire, une simple comptabilité recette-dépense est suffisante.

La forme de syndic bénévole n'est pas liée à une quelconque limite du nombre de lots, l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige seulement que le syndicat, personne morale représentant l'immeuble est la forme coopérative avec nomination d'un conseil syndical, le syndic bénévole est alors le président du conseil syndical.
Cette option pour le syndicat coopératif est décidé en AG à la majorité de l'article 25 de la loi (c'est à dire majorité des voix (égal ou plus de 50%)).

L'article 27 du décret du 17 mars 1967 stipule que la fonction de président du conseil syndical ne donne pas lieu à rémunération (d'où l'appellation de syndic bénévole) . Cet article précise aussi que le syndicat peut se faire assister par toute personne (professionnelle ou non) de son choix. les dépenses afférentes à l'assistance sont des dépenses courantes supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

SI vous voulez des précisions supplémentaires voici mon adresse courriel:

ss@9eglise.com

2 Reco 24/02/2010 à 13:56 par mrzem

L'administration de biens et plus particulièrement le métier de syndic de copropriété sont des activités règlementées et régies principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

A ce titre l'élection d'un nouveau syndic doit se faire dans un cadre bien précis et respecter un certain nombre de procédures légales. Aussi est-il nécessaire de se préparer avec ordre et méthode longtemps à l'avance.

Etape 1 - Préparer l'Assemblée Générale ordinaire

L'élection du syndic se fait à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965, c'est-à-dire qu'il faut la moitié + 1 de l'ensemble des millièmes (ou tantièmes) de la copropriété pour que le nouveau syndic soit élu.

C'est dire qu'un copropriétaire isolé, bien que volontaire, aura toutes les difficultés du monde à se faire entendre lors de l'assemblée générale s'il tente d'agir seul. Il doit se rapprocher des autres copropriétaires en vue de discuter et de les convaincre d'une meilleure gestion et d'atteindre les conditions cette majorité.

Ensuite il faut adresser la proposition de contrat en lettre recommandée avec accusé de réception au moins 1 mois avant la date d'assemblée générale afin que le syndic en exercice ne puisse pas être tenté de se soustraire à son obligation de diffusion pour des motifs de délais légaux plus ou moins contestables.

Il est nécessaire également de demander la mise à l'ordre du jour de résolutions connexes dont l'absence invaliderait notre l'élection du nouveau syndic:

"I. En cas de non renouvellement du mandat du syndic actuellement en fonction, Désignation de XXX au poste de Syndic de la copropriété et approbation du contrat, pouvoir de signature Art 25
I.1. Election du Syndic Art 25
I.2. Approbation du contrat joint à la convocation Art 24
I.3. Pouvoir à donner au Président de Séance, pour signer le contrat de Syndic Art 24.
II. Décision à prendre pour l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé, au nom du Syndicat des Copropriétaires Art 25.
III. Constitution ou non de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservations des parties communes et des éléments d’équipements communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir, et non encore décidés par l’assemblée générale Art 25."

Attention ! Il est impératif de joindre le projet de contrat de syndic avec cette lettre. A défaut l'assemblée ne pourra valablement délibérer.

Etape 2 - Le jour de l'Assemblée Générale des Copropriétaires

Il est primordial d'agir de concert avec les autres copropriétaires :

La première étape consiste à refuser le renouvellement du mandat du syndic actuel.

Attention ! Il est nécessaire qu'une majorité de copropriétaires soient d'accord sur le choix du nouveau syndic (art. 25).

Si le syndic en fonction veut être réélu ou rester en place, il fera tout ce qui est en son pouvoir pour se maintenir.

Les partisans du changement doivent donc, eux aussi, se préparer. Pour cela ils doivent prévoir un candidat à la présidence de la séance, et un candidat au poste de secrétaire qui ne soient pas des inconditionnels du syndic en place afin que les débats soient menés de manière efficace.

Au moment du vote du renouvellement du syndic en place, il convient donc de rejeter à la majorité de l'art. 25 sa réélection.

Le syndic n'est alors légalement plus en fonction.

Celui-ci quitte la salle de réunion en général ou s'il est quelque peu "Fair-play", il fait procéder à l'élection de son remplaçant. Sinon il convient au président de séance de faire voter le choix du nouveau syndic.

Il est alors procédé à l'élection du nouveau syndic, qui une fois élu à la majorité de l'article 25 peut faire son entrée et poursuivre l'ordre du jour.

Conformément à l'art. 25-1, si le syndic n'a pas atteint ladite majorité, il est possible de revoter immédiatement à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire de la majorité + 1 des voix des personnes présentes et représentées sans qu'il soit nécessaire de reconvoquer une assemblée générale à ces fins. La seule condition est qu'il ait reccueilli au moins 1/3 des voix de toute la copropriété en 1er vote.

Etape 3 - Après l'Assemblée Générale ayant élule nouveau Syndic de votre copropriété

L'ancien syndic dispose d'un mois à compter de la date de l'assemblée pour nous transmettre les fonds disponibles, l'état de trésorerie de la copropriété ainsi que les archives du syndicat.

Deux mois plus tard, il est tenu de remettre les comptes définitifs (du syndicat et individuels des copropriétaires). A défaut une procédure d'urgence est prévue par la loi sous forme de référé permettant de contraindre sous astreinte le syndic récalcitrant à s'exécuter.

Message edité 24/02/2010 à 14:27
0 Reco 24/02/2010 à 14:05 par mrzem

A l'attention de sidbat :

eh oui ! les syndics sont tous des parasites ... exactement comme les diagnostiqueurs.

mais faut bien vivre, pas vrai ?

0 Reco 24/02/2010 à 14:08 par MisterHadley

Il manque pas mal de choses, là, quand même...

Et l'une des plus importantes, c'est la mise en concurrence des syndics susceptibles de reprendre la gestion...

Le conseil syndical a également son mot à dire...

Ensuite, les votes ne se font pas si simplement...

N'oublions pas que même si le syndic sortant se fait justement sortir, le terme de son mandat le laisse malgré tout à la gestion jusqu'à ce que ce terme contractuel arrive à expiration...

Etc, etc, etc...

1 Reco 25/02/2010 à 09:50 par sidbat

Vu l'étendue, volontairement exagérée, des conditions que vous énumérez j'avais bien compris que vous étiez un syndic professionnel.

C'est toutefois beaucoup plus simple, puisque je l'ai fais à deux reprises.

Il existe aussi des diagnostiqueurs qui ont simplement passer un QCM à 10 000 € (payé parfois par les ASSDIC) et qui ne sont pas du métier du bâtiment, on voit de tout.
Il existe peut être des syndics professionnels qui ont le soucis des intérêts des copropriétaires. Je n'en ai pas rencontré. Peut-être êtes vous l'un d'eux, alors proposez un tarif et des prestations complètes à "olivier-twist".

1 Reco 25/02/2010 à 12:58 par mrzem

Je n'ai pas souhaité être exagérément long, mais prendre la peine d'expliquer les majorité de vote, les tenants et les aboutissant du problème.

ce n'est pas compliqué d'en changer, mais d'en trouver un que vous vouliez garder par la suite, c'est un autre débat.

Mais c'est vrai, il faut déjà savoir quel syndic élire, donc avoir lancer un appel d'offre et avoir comparé les propositions. ce qui se fait encore en amont.

Pourquoi choisir entre la lèpre et le choléra alors ?

Parce qu'il y a des vrais bons syndics, consciencieux et tout et tout. Même l'ARC dit que ça existe, c'est vous dire. Ils sont en général plutôt redoutables en la matière...

Retenez quelques pistes de réflexions:
* les groupes nationaux sont en général 20 à 30% + chers que les indépendants ( ils appartiennent à des groupes bancaires. Dontact.)
* les gros cabinet (mm indépendants) donnent bcp de copro à gérer à leurs gestionnaires, dc pas bcp de temps pour bien les gérer.
* les moins chers fournissent un service à hauteur de leur tarif.

La copro est un métier de confiance, de terrain et de relations humaines.

Dc épluchez les contrats, mais renseignez vous sur le gestionnaire succeptible de vous gérer. il ne faut pas qu'il ait plus de 1000 lots et 40 à 50 copro dans son portefeuille pour faire du bon boulot.

Pourquoi ? parce que 50 copro = 50 AG + 50 CS mini + les visites ( le matin, l'aprèm, faut bien traiter les dossiers ) + les autres CS ( contractuels )

donc le mec fait 8h 18h + les ag et cs 200 soirs par an.
il est mal payé parce que croyez bien que ce n'est pas lui qui encaisse les honoraires ... déjà si on lui paye les heures sup il est content.

Attention au politiciens (beaux parleurs) et à ceux qui disent tj oui.

Enfin dites vous que le côté caché de toutes les nouvelles lois est de favoriser les grands groupe exactement comme l'on fait plus tôt les hypermarchés avec les petits commerçants.

Pour vous répondre il existe effectivement des syndics, qui ne mangent pas dans la gamelle, qui se font payer correctement pour faire un boulot honnête et appliqués.

je veux bien proposer un tarif complet à "oliver-twist", je ne propose que ça entre parenthèse, à condition qu'il vive à la Réunion.

Sans rancune.

Message edité 26/02/2010 à 05:27
0 Reco 02/03/2010 à 18:58 par oliver-twist

Merci à tous et particulièrement sidbat et merzm.
Ca fait quand même un peu flipper de les dénoncer. Il faut que j'arrive à convaincre les copropo... Je vous tiens au courant.

0 Reco 01/04/2010 à 18:53 par meilleursyndic

Bonsoir,

Effectivement, c'est bien de changer de syndic quand on n'est pas satisfait de l'actuel, mais attention a ne pas tomber sur un syndic pire que le precedent!

Le site internet Meilleursyndic a ete concu pour permettre aux coproprietaires de trouver un bon syndic

Les syndics partenaires s'engagent a etre transparents dans la gestion de leurs coproprietes et indiquent si ils sont elus/reelus pour leurs coproprietes lors des AG

Meilleursyndic, parce qu'un BON syndic ne se choisit pas au hasard...

0 Reco 06/03/2012 à 10:42 par maupiti

Je suis propriétaire dans un immeuble de 6 lots et le syndic bénévole que nous avions a vendu son appart. Je ne me sentais pas à la hauteur pour prendre la gestion à sa suite. Finalement, avec les autres propriétaires, on a trouvé une boîte qui s'occupe de toute la comptabilité, compris les appels de fonds et relances, et de tout l'administratif. Je ne gère que les problèmes techniques de mon immeuble. C'est super simple, je ne perd plus de temps à faire la compta et surtout c'est moins cher qu'un syndic prof. A recommander absolument: www.syndic-solutions.fr
PS: ce n'est pas un syndic mais un prestataire de services, ils assistent les syndics bénévoles (ou syndics non professionnels) de gros immeubles également.

0 Reco 06/03/2012 à 11:15 par bali

maupiti
re de la pub :[ en copier-coller....

Message edité 06/03/2012 à 11:16
0 Reco 06/03/2012 à 11:19 par Bernie

Attention bali, on va te censurer aussi. Comme on vient de le faire pour moi..... =)