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A propos de la loi Scellier..

9 Reco 12/02/2010 à 17:50 par Bernie

Loi Scellier Ce que les commerciaux ne disent jamais
Démarchage par téléphone, demande de rendez-vous au domicile, argumentaire bien rodé, plaquette luxueuse : l'activisme des commerciaux chargés de placer des produits de défiscalisation immobilière type loi Scellier ne se dément pas. « Que Choisir » vous propose de découvrir leurs zones d'ombre, l'envers du dépliant sur papier glacé.

« Bonjour, M. X, nous sommes une société chargée de faire profiter les particuliers des nouveaux dispositifs de défiscalisation de la loi de finances 2010. Auriez-vous quelques minutes à m'accorder afin que je puisse vous faire bénéficier d'une forte réduction de votre impôt sur le revenu ? »

Cet appel émane d'une plateforme comptant plusieurs dizaines de téléconseillers dénués de compétences sérieuses en matière fiscale. Ces téléconseillers ignorent à peu près tout de la loi de finances 2010 et ont pour seul but de remplir le carnet de rendez-vous de commerciaux qu'ils n'ont jamais vus.

« La moitié des ménages français est non imposable. Un dixième environ a les moyens de rémunérer des gérants de fortune personnelle, de sorte qu'ils payent très peu d'impôts. Notre société a été créée pour les gens comme vous. Nous mutualisons l'expertise en patrimoine de manière à en faire profiter les classes moyennes, qui payent aujourd'hui trop d'impôts. »

« L'expert » qui se présente ainsi lors du premier rendez-vous est en réalité un commercial n'ayant qu'un seul type de produit dans sa panoplie : de l'immobilier défiscalisé. Quelle que soit la situation patrimoniale que vous lui décrirez, il tentera de vous vendre un T1, un T2 ou un T3, en fonction de vos revenus.

« Après étude de votre dossier, il apparaît que le produit le mieux adapté à votre profil patrimonial est un appartement en défiscalisation. Il s'agit d'un T2 situé dans la ville de X. Nos études de géomarketing ont permis de déterminer que cette ville possédait un fort potentiel en demande locative. »

Le commercial n'a probablement jamais mis les pieds dans la ville où il veut vous faire investir. Quant à l'étude de géomarketing ayant orienté le choix du promoteur, vous ne la verrez jamais, même en insistant fortement. Et pour cause ! Ces études sont très souvent bâclées, voire imaginaires.

« Le Scellier fait l'objet d'un zonage par le gouvernement. Le territoire est divisé en quatre zones en fonction de la demande, avec des niveaux de loyer différents. On construit donc uniquement là où les besoins existent, à des loyers attractifs. Ce n'est pas moi qui le dis, mais le gouvernement. »

Le gouvernement ne se fait guère prier pour admettre que le zonage est déficient et que de nombreuses villes, qui ne devraient pas être éligibles au Scellier car la demande y est faible, le sont malgré tout. Quant aux plafonds de loyer, ils sont très souvent supérieurs au prix du marché dans les petites villes.

« Pour acquérir ce T2 d'une valeur de 140 000 euros, vous devez souscrire un prêt. Nous pouvons, si vous le souhaitez, vous faire bénéficier d'offres préférentielles, en vertu d'accords que nous avons négociés avec les plus grandes banques françaises. »

Les offres des banques partenaires des défiscalisateurs n'ont rien de « préférentielles », bien au contraire. Ce sont assez souvent des prêts à taux variables, quand il ne s'agit pas de montages scabreux (associant par exemple un prêt in fine et une assurance-vie, voir « Que Choisir » no 477).

« La mensualité que vous devrez assumer se monte à 1 000 euros, c'est vrai, mais en réalité, ce n'est pas vous qui allez la payer. Vous encaissez 500 euros de loyers mensuels et vous réalisez une économie d'impôt de 300 euros. Vous allez donc acquérir un appartement de 140 000 euros en 9 ans en remboursant seulement 200 euros par mois. »

Oui, sauf si le locataire fait défaut. Un appartement en loi Scellier qui n'est pas loué pendant 12 mois perd définitivement le bénéfice de la défiscalisation. L'investisseur se retrouve sans rentrée de loyer et sans économie d'impôt, mais avec des mensualités de 1 000 euros. Le commercial se garde bien de vous le dire.

« Nous vous proposons de souscrire une assurance contre la carence locative, qui couvre le défaut de locataire après la livraison du bien. »

Le commercial oublie aussi de vous dire que cette assurance saute définitivement après la première location, même si celle-ci n'a duré que 3 semaines. Par ailleurs, l'assurance de carence locative est en général limitée à 6 ou 9 mois.

« Nous vous proposons également une assurance de vacance locative, si jamais votre bien restait inoccupé pendant plusieurs mois entre deux locations. »

Voilà beaucoup d'assurances, pour des résidences construites dans des villes à « fort potentiel »... La garantie de vacance locative fonctionne, c'est vrai, mais avec des délais de paiement de plusieurs mois. De plus, elle est sérieusement amputée par les frais de rotation de bail. À chaque changement de locataire, le syndic (qui appartient très souvent au promoteur) vous prélèvera quelques centaines d'euros de recherche et d'éventuelle remise en l'état de l'appartement. Les professionnels de l'immobilier consciencieux estiment que ces frais de rotation de bail se montent à 8 %, voire 10 % des loyers encaissés annuellement pour des petites surfaces comme les T2 ! Encore un point que votre commercial n'abordera pas spontanément.

« La taxe d'habitation est bien sûr à la charge du locataire. »

Mais la taxe foncière est pour vous. Les défiscalisateurs la sous-estiment presque systématiquement dans leur simulation, quand ils n'omettent pas tout simplement d'en parler.

« L'immobilier va baisser ? Pas partout ! Nous sommes tellement sûrs que nos biens vont se valoriser que nous vous proposons une "garantie de revente" couvrant sa dépréciation éventuelle quand vous le céderez. »

La garantie de revente est assortie de conditions restrictives. Elle ne marche qu'en cas de décès, invalidité permanente, licenciement économique, etc. Elle est toujours plafonnée à 20 %, voire 12 % de la valeur d'achat du bien. Or, de très nombreux professionnels estiment que les T1- T2 achetés en Robien entre 2006 et 2008 dans les villes petites et moyennes ont été surévalués de 30 % minimum.

Erwan Seznec

Message modéré 02/09/2010 à 10:00

1 Reco 12/02/2010 à 18:17 par marc19

Monsieur le Webmestre,
Le fait, dans l'ancienne version, de cliquer sur un lien pour le voir s'ouvrir instantanément a était d'un excellent confort, pourquoi avoir supprimé cette fonction ?
C'est vraiment trés dommage et terni un peu l'intérêt du forum .

0 Reco 12/02/2010 à 18:23 par Bernie

marc19a écrit : Monsieur le Webmestre,
Le fait, dans l'ancienne version, de cliquer sur un lien pour le voir s'ouvrir instantanément a était d'un excellent confort, pourquoi avoir supprimé cette fonction ?
C'est vraiment trés dommage et terni un peu l'intérêt du forum .
Je suis d'accord avec toi. Le fait de choisir d'ouvrir un lien est bien plus agréable que devoir faire un copier/coller d'un article complet. C'est long et fastidieux à lire et n'intéresse pas forcément tout le monde.

Monsieur le gentil webmaster, s'il vous plaît......

1 Reco 12/02/2010 à 21:52 par oscar33

merci pour cet article, conclusion:

FUYEZ LES SCELLIERS...et investissez dans l'ancien! (on peut aussi défiscaliser dans l'ancien si si...)

au plaisir

0 Reco 13/02/2010 à 11:06 par Bernie

oscar33a écrit : merci pour cet article, conclusion:

FUYEZ LES SCELLIERS...et investissez dans l'ancien! (on peut aussi défiscaliser dans l'ancien si si...)

au plaisir
Exactly......

0 Reco 13/02/2010 à 11:11 par pongolo

la meilleure facon de defiscaliser etant de ne pas declarer ...

0 Reco 13/02/2010 à 11:12 par Bernie

pongoloa écrit : la meilleure facon de defiscaliser etant de ne pas declarer ...Hello pongolito! Que deviens-tu donc?? ^^

0 Reco 13/02/2010 à 11:19 par Bernie

Pongolito a disparu aussitôt qu'il est apparu......Je t'ai reconnuuuuuu

0 Reco 13/02/2010 à 11:19 par pongolo

bizi bizi ma grande, aujourd'hui repos repos (peut etre) merité
et toi ca roule ??

0 Reco 13/02/2010 à 11:20 par Bernie

Ca roule peu ici en c'moment, il neige ;) .......mais pour le reste je ne me plains pas.

Toujours en Algérie sur le macadam?

Message edité 13/02/2010 à 11:21
0 Reco 13/02/2010 à 11:26 par pongolo

yep toujours a Oran. Mais bon le projet est entrain de se terminer, je prepare la suite ailleurs dans une autre region d'Algerie inchallah ou un autre pays. Un retour en Afrique noire me tenterait mais ma femme (japonaise) ne voit pas pas ca d'un bon oeil (bridé).
bons bisous du Maghreb


0 Reco 13/02/2010 à 11:29 par Bernie

pongoloa écrit : yep toujours a Oran. Mais bon le projet est entrain de se terminer, je prepare la suite ailleurs dans une autre region d'Algerie inchallah ou un autre pays. Un retour en Afrique noire me tenterait mais ma femme (japonaise) ne voit pas pas ca d'un bon oeil (bridé).
bons bisous du Maghreb
Je la comprends! Un bécot du Pas-de-Calais

0 Reco 13/02/2010 à 11:34 par pongolo

le becot est le bienvenu
mais le Pas de Calais n'est pas le bienvenu (chez les Chtis ...)

0 Reco 17/02/2010 à 14:50 par Ancien31698

Berniea écrit : Je suis d'accord avec toi. Le fait de choisir d'ouvrir un lien est bien plus agréable que devoir faire un copier/coller d'un article complet. C'est long et fastidieux à lire et n'intéresse pas forcément tout le monde.

Monsieur le gentil webmaster, s'il vous plaît......
Le gentil webmaster ne répond pas mais le voilà ton lien!!!
Loi Scellier

Message edité 17/02/2010 à 15:33
0 Reco 18/03/2010 à 18:14 par fdl64

Bonsoir,

Je suis en total accord avec votre violence pour ces démarches commerciales.
Néanmoins, il reste possible de trouver de bonnes opportunités d'investissement locatif Fiscal.
IFB, Akerys, opmium ne sont pas représentatif de notre profession il y a toujours des Cabinets indépendants ou des Opérateurs responsables.
Je suis moi même gérant d'un cabinet de gestion de patrimoine et d'une agence immobilière sur la Côte Basque.
Nous sommes indépendants et avons notre propre méthode de travail.
Pour information Il est possible de faire du scellier dans l'ancien.
Ou encore de trouver des prix au m2 et une demande locative intéressante.
Je me ferai un plaisir de vous renseigner.

0 Reco 18/03/2010 à 20:16 par Bernie

Je suis dans le Pas-de-Calais........juste à l'opposé des Basques. :)

0 Reco 18/03/2010 à 21:14 par pongolo

salamalekum Bernichoune
je fais demain Alger-Paris puis Paris-Tokyo en survolant ton plat pays ou il fait toujours beau et ou on peut se baigner en bikini rose a poids verts toute l'annee ...
et j'aurai une petite pensee pour toi et ton inseparable parapluie
sayonara

0 Reco 18/03/2010 à 22:24 par Bernie

Dag pongolito!
Je serai sur la plage et scruterai le ciel pour te faire un signe de la main lorsque l'avion passe... Tu me reconnaîtras à ma bouée en forme de cygne.....
Bon voyage à vous ! :)

Message edité 18/03/2010 à 22:25
0 Reco 19/03/2010 à 04:31 par pongolo

il suffira d'un cygne (un matin ..) :p

0 Reco 26/08/2010 à 17:18 par Bernie

Dans une interview aux Echos, le secrétaire d'Etat au logement Benoît Apparu annonce notamment qu'il abaissera le plafond des loyers applicables fixé par la loi.

Message modéré 30/08/2010 à 18:45
0 Reco 27/08/2010 à 08:11 par pongolo

salut Bernie d'amour,

bin nous y sommes, le grand coup de rabot aux niches fiscales de toutes natures ne fait que commencer ... et le coup de froid sur notre economie avec.
le grand malade depuis 30 ans va pouvoir continuer a souffrir sans perfusion.


1 Reco 27/08/2010 à 20:34 par BenoitJAMET

Je souscris pleinement à ce post sous forme de coup de gueule à l'encontre des cow-boys de la défisc ! La Loi Scellier est loin d'être une fin en soi, dans l'immense majorité des produits proposés par cette kyrielle de vendeurs de béton en chemise blanche soutenus par un marketing outrancier des promoteurs !!!

Et pourtant... toute cette communication (que dis-je ? ce matraquage médiatique !) a fait énormément de dégâts : elle a contribué à dévaloriser le noble métier de Conseiller en Gestion de Patrimoine (dont 7 sur 10 sont aujourd'hui de simples commerciaux) et a surtout réussi à ancrer solidement dans l'esprit de la majorité des contribuables que la seule façon de réduire ses impôts, c'est d'acheter de l'immobilier défiscalisé... Les banquiers se frottent les mains, les promoteurs exultent, les vendeurs changent de voiture... et les investisseurs trinquent...

Arrêtons de penser que l'immobilier de défiscalisation est la seule façon d'optimiser sa fiscalité, changeons ces réflexes !

Faire de la défiscalisation, ce n'est pas investir 300.000 € (parfois intégralement à crédit...) pour économiser 8.333 € d'impôts par an ! La vraie défisc, s'il en est une, c'est d'investir 100 pour récupérer 125, 130, voire 140 sous forme de réductions d'impôts...

Seuls les montages en Loi Girardin permettent de défiscaliser plus que le montant investi. En choisissant bien (car là aussi, ce n'est pas toujours le pays des bisounours...), il est possible de souscrire des produits infiniment plus sécurisés que la plupart des opérations immobilières métropolitaines, sans endettement bancaire, sans engagement à long terme (durée 5 ans), et avec une excellente rentabilité.

Souscriptions de parts de SNC ou de SAS en Girardin industrielle, ou depuis mai 2009 en logement social outre-mer, ou encore de parts de SCI pour les sous-jacents immobiliers... les types de produits ne manquent pas et permettent de répondre à de nombreux profils de contribuables (à partir de 5.000 € d'IR).

Mais ça tout le monde semble l'ignorer... Les vendeurs de béton auraient-ils réussi à ce point à endormir les Français ?

Message modéré 30/08/2010 à 18:46Message edité 27/08/2010 à 20:40
0 Reco 28/08/2010 à 11:20 par ProMac

OK, mais en Girardin industriel, tu mets 10 000€, du défiscalise 13 000€ (par exemple) - mais tu ne revois jamais tes sous.
Bilan de l'opération : 3 000€ de benef (ce qui est déjà très bien)

Me trompe-je ?

1 Reco 28/08/2010 à 12:18 par BenoitJAMET

C'est bien ça, ProMac ! Ce qui donne dans ce cas du 30 % sur 1 an...
Y a pire comme rentabilité, non ?

Pour être tout à fait exact, faire 30% en Girardin industriel est assez rare, je parle sur des opérations sécurisées, c'est-à-dire avec un monteur de qualité, idéalement avec agrément fiscal préalable de Bercy, et sur une opération offrant une belle visibilité (connaissance du marché local, de l'entreprise concernée, sa santé financière, etc...).

Pour ma part, je recommande des opérations de ce type qui dégagent entre 25% et 26% de rendement sur un an, en Girardin industriel ou en logement social (dispositif plus récent donc moins connu, mais extrêmement sécurisé).

Je propose également le même type de montages sur de l'immobilier, cette fois-ci le rendement atteint 43% mais il est constaté sur 5 ans, ce qui donne un rendement actuariel de l'ordre de 15 % par an net d'impôts, avec un niveau de risque très faible. Avouez que c'est correct... plutôt que de laisser dormir son épargne sur un contrat d'assurance-vie ou de se risquer dans le Scellier à 3% par an avant impôts...

Dans tous ces cas de figure, il s'agit bel et bien d'investir "sans jamais revoir ses sous"... car le rendement provient uniquement des économies d'impôts... qui sont d'autant plus sécurisées que l'opération est de qualité.

Combien d'investissements immobiliers type Scellier offrent un tel rendement, une telle visibilité sur les flux ? Généralement, on s'endette lourdement, on s'inquiète de louer au mieux son bien, on est engagé pour au moins 9 ans, et au final on est content si l'on revend son trop perdre de sa mise initiale...

Entre les deux, mon coeur ne balance pas du tout, mon choix est fait, et depuis longtemps !...

0 Reco 29/08/2010 à 11:07 par ProMac

Il y a une différence quand même, le girardin industriel revient à payer ses impôts en avance, avec une récompense de 25%.
Tu es limité dans ce cas : tu as 10k d'impot, du gagnes 2.5k au final.

Avec un scellier ou autre, tu déduits tes charges, tes intérêts, etc ... - je n'ai pas fait tout les calculs mais tu dois pouvoir déduire plus de 2.5k d'impôts sur un an, non ?
Et au final tu as un appart payé en 10/15 ans, si tout s'est bien passé (programme non foireux, bien placé, bien loué) entre les revenus dûs aux loyers et à la défisc (pas tant que ça au final) tu n'en as mis de ta poche que 35% - et 3.5% du montant vient des économies d'impôts (environ)

Suivant les revenus, les deux sont complémentaires je trouve :)
Je ne connaissais pas ton histoire de logement social (juste le girardin indus bien monté)

2 Reco 29/08/2010 à 20:58 par BenoitJAMET

Bien sûr que ce sont des produits très différents, notamment en ce qui concerne la mécanique des flux. Je me permets de faire le parallèle dès lors que l'on parle de Scellier POUR défiscaliser... ce qui à mon sens est une hérésie. En revanche, je n'ai rien contre le dispositif lorsqu'il s'agit de constituer ou développer un patrimoine immobilier, en profitant au passage de la carotte fiscale. Mais attention, celle-ci ne doit jamais être l'arbre qui cache la forêt, et ne doit constituer qu'un bonus (la cerise sur le gâteau).

Mais si l'on veut comparer les deux dispositifs, il faut se référer au juge de paix qu'est le Taux de Rendement Interne (TRI), indicateur financier qui synthétise à lui seul le rendement de l'ensemble des flux d'un investissement (économiques et fiscaux, y compris la revente au terme) par rapport aux dates d'encaissement et de décaissement.

Dans le meilleur des cas, sur du programme immobilier défiscalisant, on arrive au maximum à un TRI de 10 % par an sur une période de 10 ans. Ca signifie des conditions de crédit idéales, une location sans accroc et à bon prix, et une revente au prix prévu (avec la revalorisation qui va bien). Ca c'est le cas idéal... qui peut arriver... parfois. En fait, dans la plupart des cas (loyers surestimés au départ, revalorisation nulle au terme), on sera plutôt aux alentours des 3 % de rendement actuariel à 10 ans... C'est moins qu'une assurance-vie en euros...

Dans les montages Girardin de pure défiscalisation, on obtient un TRI minimum de l'ordre de 13% par an pendant 5 ans, et jusqu'à 22% sur un an. Le tout sans endettement bancaire, sans préoccupation en ce qui concerne la location et surtout la revente... Je parle des produits bien ficelés (et il y en a !), pour lesquels la visibilité des flux est totale dès la souscription, puisque l'intégralité du rendement provient des économies fiscales (dont les montants sont connus par nature dès l'origine). La rentabilité n'est donc absolument pas liée aux fluctuations du marché.

Pour qui cherche à défiscaliser (la majorité des contribuables français estiment payer trop d'impôts), cela fait quand même pas mal d'écarts en faveur des montages Girardin, non ?

4 Reco 29/08/2010 à 21:12 par BenoitJAMET

Quelques précisions pour répondre à ProMac :

1) En Scellier ou autre, pour obtenir 2,5 k€ de réduction d'impôt, il faut investir 90 k€... contre 10 k€ en Girardin... (CQFD)

2) Le dispositif Girardin en logement social est apparu avec la LODEOM en mai 2009, codifié dans un nouvel article (199 undecies C du CGI). Il s'agit de recentrer l'aide fiscale à l'investissement outre-mer de l'immobilier vers le logement social, qui est jugé prioritaire (à juste titre !!!).

Le législateur a prévu, pour les contribuables métropolitains, un mode de défiscalisation inspiré des montages en industriel et permettant une défiscalisation sur 1 an ("one shot").

Il s'agit de programmes à financer pour le compte d'organismes de logements sociaux outre-mer (donc publics ou semi-publics, donc avec financement CDC...).

Peu de monteurs en proposent, ce sont des produits très techniques à monter et moins rémunérateurs que l'industriel (notamment sans agrément ! et notamment dans le photovoltaïque !!!!....). En revanche, pour l'investisseur métropolitain, ils offrent un rendement identique voire légèrement supérieur à l'industriel, avec une visibilité et une sécurité accrue, à mon sens.

Là encore, un peu de communication ne nuit pas, en vue d'informer les contribuables français sur les (autres) possibilités de défiscalisation...
Qu'on se le dise !...

Message edité 29/08/2010 à 21:14
1 Reco 30/08/2010 à 17:50 par ProMac

Bah dis donc, c'est du précis et carré tes infos, merci bien :)

Le scellier effectivement, ça permet d'avoir le petit 'plus' quand tu veux te faire un patrimoine dans le neuf - c'est pour ça que je suis parti dedans.
J'ai par contre choisi le bien par rapport à ce que je recherchais (pour plus tard éventuellement - genre enfants étudiants ou pour nous une fois la défisc terminée, et par rapport au type de bien ...) et non pas parce que je gagnais en impôts.

Pour le girardin, je vais regarder - j'ai un industriel pour lequel il me reste 1an d'impôts d'avance (j'en avais pris sur 2 ans), montage bien ficelé et tout.
Je n'avais jamais entendu parler de ce Girardin en logement social - peut être parce que ça a moins d'un an (quasiment)
Le girardin indus, dans 1 an, je ne suis pas sûr qu'il existe encore ... celui-ci venant de sortir ils ne vont pas le raboter direct quand même :D

Message edité 30/08/2010 à 17:50
0 Reco 15/11/2010 à 12:15 par Louange7575

La défiscalisation Scellier c'est 25% de l'investissement en réduction d'impôt pendant 9 ans soit 2,77% l'an. Disons que ça a beaucoup d'avantages si vous voulez investir dans le neuf.

Message modéré 15/11/2010 à 14:09
0 Reco 25/11/2010 à 14:56 par Louange7575

La loi Scellier a ses avantages mais ça dépend de la zone. Il y a les zones A, B ou C. Il faut se renseigner avant. Beaucoup de sites proposent des informations sur la défiscalisation immobilière.

Message modéré 24/01/2011 à 19:30
0 Reco 20/07/2016 à 10:11 par robin55

je viens de lire à peu près tous ces posts sur la loi scelllier et ça semble complexe avec des avis très divergeants.

moi je voudrais investir en résidence senior pour ma mère et j'hésite sur les dispositifs et la fiscalité car on me parle de la loi pinel et de la loi saint etienne et je suis perdu !