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Achat appartement déjà loué, transformation meublé

0 Reco 18/11/2018 à 22:49 par mapser

Bonjour,

Je me permets de vous contacter pour avoir un renseignement sur la fiscalité d'un bien que j'ai visité, et qui m’intéresse.

Ce bien est cependant vendu loué en nu. le locataire en place prévoit de partir en juin ou juillet 2019.
Si je me positionne sur l'achat de ce bien, la vente devrait se faire aux alentours du mois de février 2019.

Je voudrais, en cible, le louer en meublé en LMNP.

De ce que j'ai lu, le plus simple semble de changer le statut de la location entre 2 baux (soit l'été prochain, après le départ du locataire actuel)
==> Quel est le changement niveau fiscalité si je choisi cette solution ?

Je me pose notamment, par exemple, de l'amortissement de certaines charges, comme les frais de notaires.
==> Est-il possible de passer les frais de notaire en charges étant donné que le bien a été acquis la même année que le démarrage en meublé ?
Si possible, quel date de début d'activité faut-il préciser (j'imagine que ce ne sera pas la date d'acquisition dans ce cas...)

Quel serait un autre moyen de pouvoir bénéficier de tous les avantages fiscales du meublé ?

D'avance, merci pour votre réponse.


0 Reco 19/11/2018 à 08:52 par chantebois

bonjour
d'abord,le passage en meublé doit être fait soit lors du départ d’un locataire, soit dans le cadre d’un renouvellement de bail.
Vous devez en effet modifier la catégorie dans laquelle le revenu est imposé.
les revenus locatifs seront désormais imposés dans la catégorie BIC et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

0 Reco 19/11/2018 à 11:26 par mapser

Bonjour,

Merci pour cette précision.

Etant donné que le changement de locataire devrait avoir lieu quelques mois après l'achat du bien (s'il a lieu), est-il possible de passer les frais de notaire en charge, l'achat ayant eu lieu la même année que le début d'activité LMNP ?

Merci

0 Reco 19/11/2018 à 13:09 par lael

Il n'est pas possible de déduire ou amortir les frais ou travaux effectués avant la déclaration de début d'activité LMNP.
En particulier dans votre cas l'activité LMNP ne peut commencer qu'à la fin du bail en location nu.

Il faut ensuite passer le bien de Foncier (nu) à BIC (meublé) avec les déclarations et spécificités à gérer.

Edit: En fait, il y a une petite spécificité s'il vous reste un reliquat de frais ou travaux non déduits ou conduisant à un déficit foncier lors de la conversion nu --> meublé.
Ce reliquat est apparemment reportable sur votre activité LMNP derrière.
Mais cela exclut les frais de notaires car ils ne sont pas déductibles en Foncier.
Cela marche pour les travaux par contre.
Enfin à faire confirmer car je suis pas sûr de toutes les subtilités du truc.

Sinon ce que certains font, c'est de proposer au locataire de racheter une partie de ses meubles (à minima ceux obligatoires) et lui faire signer un nouveau bail meublé dès l'achat.
Mais le locataire n'est pas tenu d'accepter et le fisc le voit en général pas d'un très bon œil en cas de contrôle.

Message edité 19/11/2018 à 13:30
0 Reco 23/11/2018 à 16:01 par nicha

Quand on quand on regarde la comptabilité, il est indéniable que la location meublée longue durée est plus que rentable