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Achat immo locatif : Sci? Nom propre ? Lmnp ? Is ou or?

1 Reco 11/11/2020 à 00:32 par Melseb

Bonjour,
J'ai besoin de conseils SVP. Dans le cadre d'un héritage, je suis bénéficiaire d'un appartement avec ma sœur : 100m2 avec travaux conséquents environ 100000e.
Ma sœur et moi sommes mariées, propriétaires chacune de nos RP sur lesquelles nous avons un credit.
Nous souhaiterions partager le bien en 2 t2 à louer et créer une sci (qui rachèterait nos parts en nom propre).
Que nous conseilleriez vous fiscalement parlant ? Il y a des travaux à déduire, des charges de prêt avec les travaux, et nous aimerions percevoir des dividendes chaque année de manière à compléter nos revenus (tranches d'impôts à 14% pour elle et moi).
Je suis complètement perdue, je lis tout et son inverse et je ne sais pas comment m'y prendre. Auriez vous des conseils avec les infos données ?
Location meublée en sci ? Location classique ? Imposition à l'IR ou IS si nous souhaitons percevoir des dividendes ? Ou en nom propre tout simplement ??
Merci d'avance à ceux qui prendront le temps de me répondre.

Cordialement.


0 Reco 11/11/2020 à 05:54 par marc19

De mon humble avis, vendez le en l'état et prenez chacun votre part et votre indépendance financière.
Après chacun fait ce qu'il veut sans être obligé de tenir compte de l'autre

Etre prévoyant est une qualité que tout bon investisseur devrait avoir ..

Les temps sont durs pour de nombreux locataires privés d'emploi et les bailleurs vont en subir les conséquences .
Cela ne répond pas à vos questions mais peut vous amener à réfléchir .......

0 Reco 19/11/2020 à 23:29 par laroseimmobiliere

Bonjour,

En nom propre ou SCI?

Si vous achetez en nom propre,
Il n'y aucune démarche ou formalité à effectuer.
L'inconvénient est que votre patrimoine à tous les deux est engagé. Sachant, que vous êtes tous les deux mariés, le patrimoine de vos époux(se) aussi (sous le régime de la communauté). Donc, en cas de difficultés, vos patrimoines sont directement engagés. Les créanciers s'adresseront à vous directement.
Vous serez imposé à l'IR (micro-foncier ou régime réel selon le montant des loyers perçus).

Si vous achetez en passant par une SCI,
La SCI est une personnalité morale, donc à son propre patrimoine distinct du votre. En cas de difficulté, les créanciers devront se retourner contre la SCI. Et ensuite s'adresseront à vous si besoin. Mais, votre patrimoine personnel peut être engagé.
Elle permet aussi de faciliter la succession à vos enfants.
Vous aurez en revanche des démarches à faire pour la création de la SCI.

En SCI, IR ou IS?

A l'IR, vous serez imposé personnellement en tant qu’associé.

A l'IS en option, vous serez imposé sur la société
+ la contribution sur les revenus locatifs
+ l’impôt sur les dividendes (sauf si votre revenu fiscal de référence de l’année n-1 était inférieur à 75 000 € car vous êtes mariés).

En location nu ou meublée :
Selon le montant des loyers perçus durant l’année :
En location nu :
- En micro-foncier : Vous serez imposé sur 70 % des revenus locatifs. Aucune déduction de charges possible.
- En régime réel : Vous serez imposé sur les revenus net (revenus brut – charges). Donc déduction des charges (ex travaux) possible.

En meublé :
- En micro-BIC : Vous serez imposé sur 50 % des revenus locatifs.
- En régime réel : Vous serez imposé sur les revenus net (revenus brut – charges). Donc déduction des charges (ex travaux) possible.

J'espère vous avoir éclairé.

Cordialement,

Message edité 25/11/2020 à 03:01
0 Reco 19/11/2020 à 23:30 par laroseimmobiliere

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Message edité 25/11/2020 à 03:09
0 Reco 26/11/2020 à 17:31 par Kroguth

Si vous cherchez d'autres infos plus complètes pour le choix de votre régime fiscal en SCI, vous en trouverez dans cet article. : https://proprietaire.monbelappart.com/plus-value-sci-choisir-regime-fiscal/

Bonne soirée