Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Fiscalité

Nouveau sujet

acheter pour louer

0 Reco 03/02/2009 à 21:40 par Marco22

Bonjour à tous,

Etant novice en ce qui concerne l'immobilier, j'écris ce message
pour demander qques renseignements.
J'ai 23 ans, je suis en CDI depuis presque trois an. Je vis toujours
chez mes parents.
L'idée m'est venus d'acheter un petit F1 pour le relouer
directement. Je pense que ça n'est pas aussi simple. Est ce tout
d'abord une bonne idée ? Quel serait les difficultés ?
Merci à tous d'avance pour votre aide
Marco


0 Reco 06/02/2009 à 11:26 par Ancien25109

Difficultés:

risques de mauvais payeurs

risque de moins-value à la revente et surtout de NEGATIVE EQUITY

loyers qui partent à la baisse avec la crise

plan de fincancement à prévoir, surtout au niveau de l'imposition qui peut savérer très importante en droit commun

Bref, un agent immobilier ou autre professionnel de l'immobilier (avant tout des commerciaux devant remplir leur gamelle) vous dira que c'est bonne idée (quelle surprise!), mais le sujet est à creuser

23 ans, vous êtes jeune, avant de penser à faire du locatif, commencer par acheter votre propre logement. Ce n'est pas parce qu'on met un locataire dans un appartement que c'est rentable ...

0 Reco 06/02/2009 à 12:33 par Ancien12056

Attendre au minimum 2010 pour acheter si vous etes presses. Si pas presses, attendre tranquillement 2012 à 2015 pour atteindre le point bas des prix.

0 Reco 06/02/2009 à 14:44 par fpampa

pensez plus à vous faire votre résidence principale, c'est le premier gros objectif patrimonial, et c'est le plus logique.

maintenant un bon coup peut toujours être intéressant, mais les vendeurs d'immo qui aujourd'hui sont proches du précipice sont près à tout... méfiance

pourquoi pas des petites parts de sci en loi scellier ?? investissement faible et réduction d'impot sympa...

c'est un avis,

bye

0 Reco 06/02/2009 à 15:55 par Ancien13800

a écrit : Bonjour à tous,

Etant novice en ce qui concerne l'immobilier, j'écris ce message
pour demander qques renseignements.
J'ai 23 ans, je suis en CDI depuis presque trois an. Je vis toujours
chez mes parents.
L'idée m'est venus d'acheter un petit F1 pour le relouer
directement. Je pense que ça n'est pas aussi simple. Est ce tout
d'abord une bonne idée ? Quel serait les difficultés ?
Merci à tous d'avance pour votre aide
Marco
jetter un oeil à l'actualité immobilier sur ce site... au post sur l'avenir du marché par la fnaim (-20 à -40% d'ici 2012)
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=2674&page=3#19739

Explorer ce site
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/

sortez votre calculette, prenez votre temps et reflechisser

et après décidez par vous meme

Jack

0 Reco 09/02/2009 à 09:45 par fpampa

les intérêts d'emprunts déductibles les 5 premieres années en primo accession, ça ne sert à rien ???

0 Reco 09/02/2009 à 11:45 par Ancien19988

Investir dans du locatif avant d'être propriétaire de sa résidence principale est tout simplement ridicule.
Les loyers que tu toucheras en locatif ne rentreront pas dans le calcul du minimum d'endettement pour l'achat de ta résidence principale.
Ton achat locatif va donc te bloquer quand tu voudras acheter ta RP...

De plus l'invesitssement locatif résidentiel est à bannir en ce moment, les prix n'ont pas encore suffisament baissé, la rentabilité locative brute est grotesque par rapport à la moindre OAT ou le moindre CAT. (Exiger au minimum 15% de renta brute sinon ton investissement sera déficitaire...)
De plus on ne s'improvise pas bailleur avec un seul appart à louer, les prix à l'achat baissent donc moins value à terme, les impots locaux explosent et vont continuer à exploser (suppression de la TP), même si l'IRL augmente, les loyers à la relocation se négocient moins cher, certains zones sont bourrées d'investissement locatif vides et aujourd'hui impossibles à revendre...

1° Option: Garde ton cash et reviens sur le marché quand ce sera intéressant (dans 2-3 ans), les prix allant en diminiuant de jours en jours
2° Option: Un investissement financier sécurisé et sérieux type CAT (compte à terme) ou Assurance Vie en EUROS (AFER de préférence bien évidemment pas les trucs Predica, Cardif, Boursorama dont la PB est trés faible car trafiquée...)

Et surtout ATTENTION AUX COMMERCIAUX et à leurs simulations...ils ne sont là que pour empocher de la commission, ils ne sont jamais objectifs...

0 Reco 09/02/2009 à 17:07 par Ancien13800

a écrit : (Exiger au minimum 15% de renta brute sinon ton investissement sera déficitaire...)Salut copleboss,

Une question comme ça stp : A combien évalues tu la rentabilité nette d'un bien si tu as une rentabilité brutte de 15% ? Aurais tu un exemple precis (ce serait plus parlant)

Merci d'avance
Jack

0 Reco 09/02/2009 à 17:11 par fpampa


40% la 1ere année et 20% les 4 années suivantes, cela ne va pas
chercher bien loin.
De toute façon, cette disposition a été abrogé et n'éxiste donc
plus...

OHOH TOMITOMA revoit tes sources, la mesure à même été renforcée... ( si maison aux normes hqe ou bbc ou RT 2005, 40 % sur 7 ans ...)

et fait des calculs : regarde le crédit d'impot que ça peut procurer.

Un dernier truc, un banquier n'est normalement pas autorisé à prendre 80% des loyers...

bizarre tes sources...

0 Reco 09/02/2009 à 17:32 par marc19

a écrit : Salut copleboss,

Une question comme ça stp : A combien évalues tu la rentabilité nette d'un bien si tu as une rentabilité brutte de 15% ? Aurais tu un exemple precis (ce serait plus parlant)

Merci d'avance
Jack
Sans vouloir déranger , une rentabilité brute de 15 % tient du délire, même à 10, actuelllement , je suis preneur .

0 Reco 09/02/2009 à 19:01 par fpampa

bon bah je dois être fou

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/impot-revenu/imp150-reductions-d-impot-residence-principale.php3

et mes calculs me donnent plus 5700 € pour un investissement de 100 000 € sur 20 ans a 5% de taux d'emprunt...

je trouve que ça fait une belle mob...


0 Reco 09/02/2009 à 19:12 par MisterHadley

En temps normal, 40% la première année, soit 1500€ pour un jeune homme... ;) 20% les quatre années suivantes, soit 750€ par 4, pour un total de 4500€...

http://www.impot.gouv.fr/portal/dgi/public/particuliers.impot;jsessionid=R41KCH4MFEKR5QFIEMRCFE4AVARW4IV1?paf_dm=popup&paf_gm=content&pageId=part_logement&espId=1&typePage=cpr02&paf_gear_id=500018&docOid=documentstandard_5347&temNvlPopUp=true

Sinon, la nouveauté 2009 est poussée à 40% sur 7 ans...

http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=1896

Ce qui peut faire une jolie somme malgré tout... ;)

Message edité 09/02/2009 à 19:14
0 Reco 04/12/2011 à 11:32 par Ancien16787

pongoloa écrit : Attendre au minimum 2010 pour acheter si vous etes presses. Si pas presses, attendre tranquillement 2012 à 2015 pour atteindre le point bas des prix.Exact pongolito! En rapport avec 2012 grand cru.....

Message edité 04/12/2011 à 11:34