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ammortissement lmnp

1 Reco 21/10/2018 à 11:56 par rudybnc

Bonjour à tous, voila je voulais en savoir un peu plus concernant l’amortissement dans le cadre du lmnp.

J'envisage d'acheter un bien ancien sur Rennes afin de la mettre en colocation.

J'ai beau me renseigner je n'arrive pas à comprendre le fonctionnement de l’amortissement dans le cadre d'une fiscalité au réel pour gommer mes impôts sur mes revenus locatifs ...

Je ne comprends pas dans quelle case ranger l’amortissement (du bien / des meubles / des frais notariés) dans le cas ou je souhaite faire des travaux ? Est -ce que cela apparait comme de la charge ?

Si quelqu'un pouvait m'aider a mieux visualiser le fonctionnement de l’amortissement (ou même si vous avez des tableau pour mieux comprendre tout ça...?

Merci à tous!


1 Reco 22/10/2018 à 15:20 par lael

Il faut commencer par faire la liste de ce qui peut se déduire et ce qui peut s'amortir.
La somme des deux viendra en déduction des revenus locatifs.
Le résultat ne pouvant pas être négatif, l'excédent est reporté les années suivantes (sur 10ans).
En arrivant à un résultat nul, il n'y aura donc pas d'impôts à payer cette année-là.

Ce qui se déduit :
- Frais de notaires et droits de mutation
- Frais d'agence / chasseur
- Assurances : PNO, GLI, prêt immobilier, ...
- Frais bancaires : Frais de dossier, caution/hypothèque, etc...
- Intérêts du prêt.
- Taxes : Taxe d'Habitation / CFE
- Frais d'Expert-Comptable / CGA
- Les charges locatives de manière plus générale.

Ce qui s'amortit :
- L'immobilier : ~2-4% d'amortissement / an
nb : L'immobilier correspond au prix du bien moins la valeur du terrain (le terrain n'est pas amortissable) soit environ 85%
- Le mobilier : ~10-15% d'amortissement / an
- Les travaux : ~10% d'amortissement /an

Concrètement, sur la base des hypothèses ci-dessous :
- Achat: 150.000€ (dont ~125k€ d'immobilier et ~25k€ de terrain)
- Travaux : 50.000€
- Notaire : 12.000€
- Frais bancaires : 2.000€
- Meubles et déco : 5.000€
- Charges locatives : ~4.000€ / an (assurances, taxes, copro, etc...)
- Loyer : ~23.000€/an
- Intérêts d'emprunt : ~3.600€/an

Du coup la première année ça donne :
*Recettes :
- Loyer : 23.000€
TOTAL : 23.000€
*Charges et Amortissements :
- Immobilier : 125000*4%=5000€
- Travaux : 50000*10%=5000€
- Frais bancaires : 2.000€
- Notaire : 12000€
- Meubles : 5000*10%=500€
- Charges locatives : 4000€
- Intérêts d'emprunt : 3600€
TOTAL : 32.100€

Il y a donc 9100€ à reporter sur l'année suivante.
Puisque le montant des charges et des amortissements est supérieur aux revenus locatifs, il n'y a donc aucun impôts à payer.
Et ainsi de suite sur les autres années.

Sachant que plus un bien est rentable et plus vite il n'y aura plus rien à reporter en déduction des revenus locatifs des années suivantes, en dehors des charges locatives courantes.
Dans ces cas-là il faudra soit :
- Revendre, en profitant de la fiscalité avantageuse des plus-values des particuliers puis racheter un nouveau bien
- Acheter un nouveau bien en conservant celui actuel car les nouvelles charges / nouveaux amortissements sont appliqués sur l'ensemble des revenus locatifs.

Message edité 22/10/2018 à 15:29
0 Reco 22/10/2018 à 15:42 par Garylal

Bonjour,

Dans tous les cas, je pense qu'il est plus prudent de faire tout le montage fiscal avec un spécialiste, il y a des experts comptables expérimentés sur le sujet par exemple.

En approfondissant le sujet, je pense que le statut LMNP est très intéressant pour un 1er investissement si on souhaite investir dans la location meublée.

Par contre, il va falloir s'impliquer au départ pour optimiser au maximum.

Cordialement.

0 Reco 23/10/2018 à 09:43 par paolo2

Je pense faire un achat dans une résidence étudiante en LMNP, mais avant de me lancer je me renseigne !que pensez vous de ce type d'investissement.

0 Reco 23/10/2018 à 10:25 par lael

paolo2a écrit : Je pense faire un achat dans une résidence étudiante en LMNP, mais avant de me lancer je me renseigne !que pensez vous de ce type d'investissement.En Censi-Bouvard du coup je suppose ?

Comme la plupart des dispositifs de défiscalisation il faut s'attendre à une surcote à l'achat.
Sauf que contrairement à Pinel vous aurez plus de mal à revendre le bien et la décote sera probablement bien plus importante.
Ce sera plus difficile car étant dans une résidence de services vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez du bien.

Le bon côté c'est que vous serez lié contractuellement à un gestionnaire ce qui vous garantira des revenus stables connus d'avance et sans carence locative.
Mais c'est également un inconvénient.
Le gestionnaire pourra très bien décider de renégocier le contrat en des termes moins avantageux pour vous à l'expiration du contrat initial et vous n'aurez pas vraiment d'autres choix que d'accepter.

En particulier, il faudra faire particulièrement attention aux modalités du contrat vous liant avec le gestionnaire avant de vous engager.

Il y a eu pas mal de désillusion sur ce type d'investissement qui ont donné lieu à pas mal d'articles sur le sujet. A un point tel que certaines banques refusent de financer ce genre d'investissement sauf si ce sont des "produits maisons" ou que vous venez avec de très grosses garanties et un apport conséquent.

Message edité 23/10/2018 à 10:29
0 Reco 23/10/2018 à 10:39 par Garylal

Bonjour,

A mon sens tout dépend de vos objectifs.

Investir dans une résidence étudiante en LMNP vous permet de défiscaliser et d'avoir un loyer garantit par l'exploitant même si votre bien n'est pas occupé. C'est un avantage non négligeable si vous ne souhaitez pas vous impliquer.

Par contre, la rentabilité sera plus faible que si vous investissiez dans un appartement en LMNP car vous n'avez pas d'intermédiaire comme l'exploitant qui prend sa marge pour le service, et vous paierez moins chère que dans le neuf.
Mais ce choix nécessite plus de gestions: travaux si il y en a, ameublement etc. La gestion des locataires peut toujours être déléguée à une agence si vous ne souhaitez pas vous en occuper.

Si vous partez sur une résidence étudiante, alors assurez-vous de la qualité de l'emplacement et vérifiez le sérieux du gestionnaire (s'il vous promet des rentabilités supérieurs à 6-7%, il aura du mal à respecter ses engagements).

Enfin, faites-vous accompagner par un expert comptable qui connait bien le sujet pour optimiser votre placement. Par exemple, il est très intéressant dans ce cas d'opter pour le régime réel simplifié au début, ce qui vous permettra de déduire tout vos frais de départ (travaux, meubles, crédit etc) sur votre bilan. Il est possible de ne pas payer d’impôts les premières années avec ce montage.
Bien entendu à approfondir avec un spécialiste.

Cordialement.

Message edité 23/10/2018 à 10:43
0 Reco 25/10/2018 à 12:19 par rudybnc

Merci Lael!
Ca m'aide énormément!
J'ai bien compris, il y a juste une chose qui me chagrine encore, puis-je amortir la part "immobilier" d' un bien ancien ??

0 Reco 25/10/2018 à 12:35 par Garylal

Bonjour,

Oui vous bénéficiez de l'amortissement du bien.

0 Reco 26/10/2018 à 14:11 par lael

rudybnca écrit : Merci Lael!
Ca m'aide énormément!
J'ai bien compris, il y a juste une chose qui me chagrine encore, puis-je amortir la part "immobilier" d' un bien ancien ??
Oui, c'est justement cette spécificité-là qui rend le LMNP très intéressant par rapport à une location nue classique.
En plus de certaines charges (frais de notaire / droits de mutation en particulier) qui sont déductibles en LMNP mais pas en foncier.

Et contrairement à une SCI à l'IS cet amortissement ne vient pas en augmentation de la plus-value lors de la revente.

Message edité 26/10/2018 à 14:14
0 Reco 27/10/2018 à 14:54 par rudybnc

Ok! Et sais-tu ou peut-on trouver ce tableau d'amortissement avec les taux et durées à jour?

0 Reco 29/10/2018 à 16:54 par lael

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html

Mais autant passer par un Expert-Comptable, en BIC réel vous êtes de toutes façons obligé de faire appel à un pour ne pas avoir la pénalité de 25%.
Son coût donne d'ailleurs droit à un crédit d'impôt.