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Amortissement 20 ans ou 30 ans

0 Reco 25/05/2020 à 22:14 par nyto951

Bonjour

Je souhaite utiliser l amortissement pour un bien loué meublée. peut on faire un amortissement sur 20 ans ou 22ans pour augmenter mes charges ou suis je obligé de l amortir sur 30 ans ( en moyenne) comme indiqué sur plusieurs sites
Merci


0 Reco 25/05/2020 à 22:27 par Maximaxsss

Pour pratiquer l amortissement, il faut :

Prendre la valeur total du bien

Retirer la valeur des meubles a amortir entre 5 et 15 ans en fonction du meuble (par exemple le lit est amortissable sur 15 ans)

Retirer 15 pourcent du restant correspondant au terrain car non amortissable

Le reste tu peux l amortir sur 25 ans mais pas moins (ça dépend si c est du neuf ou pas)

___

Après il faut que tu fasses une déclaration 2031 avec les annexes pour cela il faut un bilan et un compte de résultat (en plus de la 2042 c pro)

La meilleur solution pour toi est de te rapprocher de un CGA qui va pouvoir t aider. Si tu ne passes pas par un CGA ton bénéfice imposable sera majoré de 25 pourcent

Par contre avec le régime du micro bic il n y a pas de majoration

Si tu as besoin de aide je reste à ta disposition.

Message edité 25/05/2020 à 22:39
0 Reco 25/05/2020 à 22:45 par nyto951

Excuses moi CGA c'est quoi et ça sert à quoi? Si je prend un comptable la CGA est incluse ou je prends un comptable et la CGA à part ?
Désolé je suis nouveau propriétaire =/
Merci

0 Reco 25/05/2020 à 22:47 par nyto951

Excuses moi CGA c'est quoi et ça sert à quoi? Si je prend un comptable la CGA est incluse ou je prends un comptable et la CGA à part ?
Désolé je suis nouveau propriétaire =/
Mon studio est 2014 tu crois que je peux l amortir sur 25 ans?
Merci

Message edité 25/05/2020 à 22:49
0 Reco 25/05/2020 à 22:55 par Maximaxsss

Non il faut adhérer à un centre de gestion agréer. Il s occupé de faire la déclaration 2031. De plus, les frais comptables liés à leur service donne droit à une réduction d impot.

Après moi je te conseille de faire du micro bic. Normalement c est plus avantageux, sauf si le loyer est faible.

0 Reco 25/05/2020 à 23:06 par nyto951

Micro Bic plus avantageux que l amortissement ?
Micro Bic t as 50% de tes loyers à déclarer alors qu avec l amortissement tu déduits tes charges impôt foncier, intérêts, assurances,tes charges de copropriété, ton amortissement sur la valeur du bien. Comme ça je dirai que ç est plus avantageux ou j ai loupé quelque chose. Peut être

0 Reco 25/05/2020 à 23:08 par nyto951

Micro Bic plus avantageux que l amortissement ?
Micro Bic t as 50% de tes loyers à déclarer alors qu avec l amortissement tu déduits tes charges impôt foncier, intérêts, assurances,tes charges de copropriété, ton amortissement sur la valeur du bien. Comme ça je dirai que ç est plus avantageux ou j ai loupé quelque chose. Peut être

0 Reco 25/05/2020 à 23:12 par Maximaxsss

Ça dépend de l amortissement. C est sur que si tu amortis sur 20 ans c est ok. Mais en réalité il faut plus amortir entre 30 et 40 ans. Ca dépend de l état du bien. Pour de l ancien ancien j ai vu un amortissement a 25 ans mais bon je ne suis pas sûr que ça passe.

0 Reco 25/05/2020 à 23:21 par _lael_

Maximaxsssa écrit : Après moi je te conseille de faire du micro bic. Normalement c est plus avantageux, sauf si le loyer est faible.Si micro-bic est plus intéressant c'est franchement que l'investissement est foireux et probablement que le loyer est trop faible et le rendement locatif pas très intéressant.

Enfin c'est vrai pour les premières années de détention, pendant au moins 15ans sur un bon investissement.
S'il y a des intérêts d'emprunt en plus des amortissements et des différentes charges à déduire c'est également mieux.

Pour la durée d'amortissement il faut décomposer le bien en composants (par exemple) amortissables sur des durées différentes :
- Aménagements intérieurs
- Installation technique
- Gros œuvre
- Étanchéité
Il faut arriver à une moyenne d'environ 25-30ans.

Un comptable qui a pas envie de s'emmerder et de prendre de risques de se faire contrôler partira sur 30ans.
Mais ça passe en visant vers les 25ans.

Les amortissements étant censés refléter l'usure ça me paraîtrait logique que cela dépende également de la date de construction du bien.
Genre un bien neuf aurait une durée d'amortissement supérieure à 30ans et un bien des années 50 une durée inférieure à 25ans.
Mais je n'ai jamais vraiment eu de réponse clair et le bofip est très vague à ce sujet et ne donne aucun exemple basé sur l'âge du bien au début de l'amortissement.

En général ils vont plus chipoter sur la proportion retenue pour le terrain qui n'est pas amortissable.
Par exemple à la campagne où le prix d'un bâtiment peut être inférieur à 800€/m², il y a pas de problème pour considérer que le terrain représente moins de 10% du prix d'achat, ce qui permet donc d'amortir les 90% restants.
Par contre à Paris où les prix sont de 10000€/m², c'est redressement assuré si vous prenez seulement 10% pour le terrain. En général les impôts demandent à retenir au moins 50-60%.
Déjà qu'à Paris c'est pas super intéressement d’investir si on compte sur des revenus réguliers (loyers) mais si en plus de ça on ne peut amortir que 40% de la valeur du bien ça rend l'investissement encore moins intéressant.

Message edité 25/05/2020 à 23:27
0 Reco 25/05/2020 à 23:31 par nyto951

Oui c est ce que j ai cru comprendre au niveau des impôts ç est pas très clair et son plutôt souple si on abusé pas trop mon studio est de 2015 je vais voir pour essayer de partir sur du 25 ans. Après concernant la CGA j ai pas tout compris si je passe par un expert comptable je dois également souscrire à une CGA ?
Le but ç est quoi de vérifier ce que le comptable fait.?

0 Reco 26/05/2020 à 00:14 par Maximaxsss

Je te conseille quand même le micro bic, car normalement si ton loyer est bien fixé les charges représentent 59 pourcent du loyer, et si ce n' est pas le cas le gain fiscal obtenu sera en dessous des frais engagés pour l obtenir a quoi ça sert de payer 1000 euros un CGA pour obtenir un gain fiscal de 300 euros

Le micro bic semble plus adapté à votre situation


0 Reco 26/05/2020 à 08:56 par David13

1000€ le CGA n’importe quoi’ je paie 120€/an

l’intérêt du LMNP c’est de procéder à l’amortissement et d’avoir 0 bénéfice, ce qui doit être le cas de 80% des bailleur LMNP

si le micro bic est plus rentable c’est que vous avez une renta de malade ou finis l’amortissement.
Les gars avant de dire des conneries aligner les chiffres dans un tableau.

0 Reco 26/05/2020 à 13:39 par Maximaxsss

Sans doute.

Si tu as une rentabilité de 8 %.

Que tu amorti sur 25 ans (alors que dans le cas présent le bien doit être amorti sur 35 ans (40 ans pour du neuf - 5 ans) : taux d'amortissement de 4 %

En sachant que tu as 10 % non amortissable : - 0.4 %

Taux d'amortissement net = 3.6 %

Donc il faut que le reste de tes charges représentent 0.40 % pour que cela soit rentable.

Mais vu que normalement tu es sur un taux d'amortissement net de 2.6 % (amortissement sur 35 ans), il faut que le reste de tes charges représentent 1.4 % du total (assurance, charges de copro non récupérable, intérêt, taxe foncière).

pour un investissement de 60 000 € = 840 € de charges annuel

Si tu as 500 € de charges financière (ben c'est que tu n'es pas bon)
si tu as 100 € d'assurance (c'est que tu n'es pas bon)
si tu as 500 € de taxe foncière

gain fiscal = 78 € vs cout du comptable ?

=> Je ne pense pas que ca vaut le coup de faire du bic réel.

=> après tu peux amortir sur 25 ans mais dans 3.5 ans quand l'administration pointera le bout de son nez et qu'ils te feront un redressement sur 3 ans majorés tu seras comme appolinaire; tu seras content.

-

Après dans votre cas précis vous etes au micro bic de base et vous avez jusqu'au 1 er février de l'année d'imposition pour opter au régime réel.

donc si vous n'avez pas encore fait l'option vous pourrez faire du bic réel pour 2021.

Message edité 26/05/2020 à 14:12
0 Reco 28/05/2020 à 12:07 par lael

David13a écrit : 1000€ le CGA n’importe quoi’ je paie 120€/anJe confirme, c'est souvent aux alentours de 150€.

Sachant que les frais de comptabilité : Expert Comptable + CGA donnent droit à une réduction d'impôt de 2/3 du montant.
Et le 1/3 restant est déductible des revenus LMNP (si BIC réel).

Par exemple pour 650€ de frais d'EC + 150€ de CGA cela représente un coût de 800€.
Vous aurez droit à une réduction d'impôt de 800*2/3= 600€ sur votre prochaine déclaration de revenus.
Et les 200€ restants sont déductibles de vos revenus locatifs (BIC réel).
En général les revenus LMNP sont imposés à 47.2% (30% IR + 17.2%) mais cela peut varier selon votre situation.
Pouvoir déduire ces 200€ représente donc une économie d'environ 100€ d'impôts.

Donc en vrai cela ne vous coûte pas 800€ mais plutôt dans les 100€.
Autant vous faire accompagner par des professionnels à ce prix-là.

Message edité 28/05/2020 à 13:04