Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Fiscalité

Nouveau sujet

Amortissement en LMNP

2 Reco 15/11/2018 à 23:41 par Terode

Bonjour,

Je me présente je suis un jeune chef d'entreprise, j'ai acheté ma résidence principale il y a deux ans, et je souhaite acquérir une maison afin de la louer en meublée pour des étudiants, en colocation.

Avant de finaliser le projet, une question fiscale me trotte dans la tête et je n'arrive pas à y répondre en cherchant sur internet.

Les chiffres sont fictifs : J'achète une maison 100K€, je fais 50K€ de travaux. Prix de reviens 160K€ frais de notaire inclus. La valeur une fois travaux terminée est de 200K€.

Une fois les travaux terminé, je le met en loc.

Pour l'amortissement du bien, est ce que l'on prends en compte 100K€ (prix d'achat) ou 200K€ (valeur après travaux)?
Si l'on prends valeur après travaux, qu'en est il de l'amortissement des travaux?

A quel moment faut il se déclarer en LMNP? A l'achat, ou une fois les travaux terminé? Est ce que cela va influencer pour la déduction des frais de notaire et honoraire d'agence?

En espérant avoir été assez claire,

Bonne journée

Antho.


0 Reco 16/11/2018 à 09:51 par tinayou

bonjour
tout ce que je peux vous dire est que la déclaration de début d’activité de location meublée doit en principe être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée.L'envoi de la formulaire P0i devra donc se faire à cette periode

0 Reco 16/11/2018 à 11:26 par lael

Pour répondre à votre question il faut tenir compte de la chronologie des événements.
1 - Acquisition pour 100k
2 - Travaux pour 50k
3 - Revalorisation à 200k
En particulier la valeur du bien n'augmente qu'une fois les travaux finis.

Il faut alors prendre en compte deux points avant de définir la date de début de l'activité LMNP :
- Les frais et travaux effectués avant la date de début d'activité ne peuvent être ni déduits ni amortis.
- Il faut prendre la valeur estimée du bien à la date de début d'activité
Entre autres, si vous débutez votre activité après les travaux alors oui vous pouvez et même devez prendre 200k en valeur du bien mais vous ne pourrez pas déduire les frais d'acquisition ni le montant des travaux de votre activité LMNP.

Du coup ça vous laisse 2 possibilités :
1) Vous débutez votre activité au moment de l'acquisition :
- Vous devez considérer la valeur du bien lors de cette acquisition : 100k donc
- Vous pouvez déduire les frais d'acquisition et amortir les travaux effectués par la suite.
2) Vous débutez votre activité après les travaux
- Vous devez considérer la valeur du bien lors du début de votre activité : 200k donc
Vous avec une plus-value latente de 100k de laquelle vous pourrez déduire les travaux et les frais d'acquisition au réel.
- Vous ne pouvez pas déduire les frais d'acquisition ni amortir les travaux effectués de votre activité LMNP.

Du coup soit vous y gagnez à l'entrée (déduction immédiate des frais) soit à la sortie (plus-value réduite) mais vous ne pouvez pas y gagner sur les deux tableaux.
Sachant que dans le cas 1) vous perdez la possibilité de réduire la plus-value du montant des frais d'acquisition et des travaux au réel mais vous gardez la possibilité de la réduire sur la base des forfaits acquisition (7.5%) et travaux (15%) sous certaines conditions.
Du coup il est presque toujours préférable d'opter pour le 1).

Edit: Petite précision supplémentaire.
Dans le cas 1) concernant les amortissement de la partie immobilière, vous amortissez donc sur la base de la valeur du bien en début d'activité ce qui correspond donc à la valeur d'acquisition de 100k.
Il est peut-être possible de réévaluer en cours d'activité la valeur du bien, j'avoue que je n'ai jamais vérifié, mais il faudra à ce compte-là nécessairement vous acquitter des taxes sur la plus-value.

Message edité 16/11/2018 à 13:26
0 Reco 16/11/2018 à 13:18 par Terode

Merci pour vos réponse :)

On va prendre la situation au réel si vous me le permettez, pour voir si j’ai bien compris.

Prix d’achat : 230K€
Prix des travaux : 80K€
Prix du bien après travaux estimée à 400K€
Le projet : acheter ce bien et faire une colocation avec 5 chambres à l’intérieur, et il y a une dépendance de 30m2 qui sera transformée en studio.
Revenu : minimum 2250€, maxi 2850€
Charge : aucune charge de copro donc reste eau, EDF, internet, taxe foncière et habitation, prêt, taxe ordure ménagère, frais de compta.

Si j’opte pour le cas 1)
- J’amorti 230K€ du bien et 80K€ de travaux
- Je déduis les frais de notaire/agence
- Lors de la revente, la plus-value sera de 170K€ déduites du forfait acquisition soit 17K€ et des travaux soit 34K€ soit 119K€ de plus-value imposée à 19% (je ne suis pas sur de ce montant)

Si j’opte pour le cas 2)
- J’amorti 400K€
- Lors de la revente, la plus-value sera de 170K€ déduites des frais de notaire soit environ 23K€ et des travaux soit 80K€, plus-value restante de 67K€ imposée à 19%

J’ai bien compris ?

Dernière chose, est ce que les travaux améliorant la performance énergétique (changement vitrerie, volant roulant, isolation du grenier/aménagement et isolation de combles) permettent un crédit d’impôt aussi en LMNP?

Je vous pose toutes ces questions en vue de la présentation du projet à la banque pour préparer un dossier carré à la banque, mais je serai bien entendu suivi par un comptable pour toute la partie compta :)

Vous remerciant d’avance pour toutes vos réponses, bonne journée

0 Reco 16/11/2018 à 13:36 par lael

Pour vos calculs sur les cas 1) et 2) c'est l'idée.

Dans le cas 1) les forfaits pour le calcul de la plus-value ne sont valables que si détention > 5ans.

Pour le crédit d'impôt sur les travaux je sais pas.

Ce que je sais par contre c'est que pour les frais de CGA/Compta vous pouvez soit les passer en charges soit obtenir un crédit d'impôts de 2/3 du montant mais pas les deux.

Il y a donc peu de chance que les avantages soient cumulables, c'est ce que je veux dire.
Par contre ça doit marcher pour obtenir une réduction de la taxe foncière (à vérifier)

0 Reco 16/11/2018 à 13:45 par lael

Et petite astuce, demandez à ce que les frais d'agence soient charge acheteur avant la signature du compromis.
Cela vous permettra de les déduire des revenus locatifs et de réduire les frais de notaire car les droits de mutation sont calculés sur la valeur immobilière du bien donc pas sur les frais d'agence ni les meubles.
Cela augmentera par contre votre plus-value.

Il n'est apparemment plus possible de transformer un mandat de vente en mandat de recherche depuis la loi ALUR mais il est possible de signer un mandat de recherche qui viendra se substituer à un mandat de vente s'il est signé avant le compromis.

Ça peut permettre de gratter quelques milliers d'euros sur l'opération en particulier si vous êtes à une tranche élevée d'imposition.

Message edité 16/11/2018 à 13:47
0 Reco 16/11/2018 à 18:01 par Terode

Merci pour les infos, si d'autres personnes ont des info supplémentaires, ou des petites astuces je suis preneur.

Effectivement c'est ce que j'avais fait lors de l'acquisition de mon premier bien en résidence principale. J'avais réglé moi même les frais d'agence, et on avait diminuer le prix de l'appartement en mettant une petite partie en mobilier (meuble de salle de bain, cuisine etc...), ce qui m'a fait économiser 1000€.