Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Fiscalité

Nouveau sujet

Avis fiscalité investissement locatif : nue / meublé

0 Reco 27/10/2018 à 18:32 par kleyblade

Bonjour,

ma compagne et moi réalisons notre premier investissement locatif dont voici les caractéristiques :

Type de bien : immeuble de rapport composé de 6 logements

COÛT GLOBAL : 213 500 €
Prix net vendeur : 188 600 €
Frais d'agence : 9 900 €
Frais de notaire estimé : 15 000 €
pas de travaux à prévoir

CHARGES
Assurance PNO estimée : 576 € / an
Taxe Foncière : 2422 € /an

FINANCEMENT : crédit de 20 à 25 ans à l'étude chez les banques

RENDEMENT : Le montant total des loyers mensuels s'élèvement à 1 530 € hors charges.

Les logements sont actuellement loués nues par des étudiants. Nous comptons les passer meublés dès leurs départs, d'ici 1 à 2 ans selon certains.

Apparemment le statut LMNP est très intéressant fiscalement via le régime réel ou micro-bic. Dans mon cas, quels est votre avis ? comment procéder ?

info pratique ; Nous n'aurions presque pas besoin d'acheter de mobilier et d'électroménager neuf, nous en avons en double suite à notre emménagement à deux, de plus la famille a de quoi mettre à disposition également, etc.


0 Reco 28/10/2018 à 11:29 par rudybnc

micro BIC= reél

micro foncier = abattement de 50% en LMNP

Etant donné que tu ne veux ni faire de travaux ni acheter de mobilier, l'idéal est de faire l'abattement soit 50%:

1530*12

Tu divise ca en deux (l(abattement). Puis tu en sors les charges sociales 15,5% et tes impots 30% (si t'es a 30%...) ,oublie pas la cotisation aux entreprises (environ 200€ ici) et tu as ce qu'il te reste.

Tu compare ça à tes échéance d'emprunt et tu vois si t'es dans le bon ou pas ^^

0 Reco 29/10/2018 à 17:45 par lael

Effectivement, dans tous les cas de figure, le meublé sera plus intéressant mais ça vous demandera un investissement supplémentaire de 3000 à 5000€ de meubles en plus mais vous récupèrerez plus que largement cet investissement avec les réductions d'impôts qui suivront.

Malheureusement dans la mesure où vous ne partez pas immédiatement sur du meublé et que vous aurez une phase de "location nue" en Foncier vous perdrez la possibilité de déduire les frais de notaire et les frais d'agence des revenus locatifs.

Ça devrait malgré tout être plus intéressant d'opter pour le BIC réel plutôt que pour le forfait à 50% du micro-BIC les premières années qui vont suivre car vous aurez des meubles à amortir en plus des charges et des autres amortissements.
Mais il faudrait faire une simulation pour se faire une idée plus précise.

Edit: Vous pouvez réutiliser du mobilier existant et l'amortir si vous avez des reçus ou des factures et que vous tenez compte de son usure actuelle pour la décote.

Message edité 29/10/2018 à 18:02
0 Reco 29/10/2018 à 18:32 par kleyblade

Merci de vos retours.

Je me permet de vérifier quelques informations :

Concernant la CSG, j'ai lu que le taux était de 17,2 % dorénavant.

J'ai lu également que dépassant les 15 000 € annuels de loyers perçues en location nue, je dois nécessairement être au régime réel qui engage de suivre ce modèle 3 ans.

Or comme je compte passer les logements en meublés au fur et à mesure des départs, est-ce possible ? je serais donc pendant un temps sur un régime réel nue pour certains, en LMNP réel pour d'autres ?

Si je comprends bien, si je ne passe pas immédiatement en LMNP, je perds la possibilité de déduire au réel mes frais d'agence, de notaire, de dossier bancaire ? ça n'est pas possible en réel nue ? Sinon c'est une déduction qui est faite chaque année ou seulement la première année en LMNP ?

A vous lire,

1 Reco 30/10/2018 à 14:07 par lael

1)Oui la CSG est à 17.2%.

2) Le seuil du micro-foncier reste à 15.000€, seul le seuil micro-BIC a été augmenté à 70.000€.

3) En ayant une partie de l'immeuble en BIC et l'autre en Foncier, je suppose qu'il faudra imputer les charges, les intérêts du prêt, etc... au proratas.
Mais avec les parties communes à prendre en compte, ça risque de donner un calcul assez compliqué, il faudra demander l'avis d'un spécialiste.

D'autant que je pense que vous pouvez basculer uniquement des lots d'un status à l'autre (foncier vers BIC) et non pas des fractions de lots.
Dans un immeuble de rapport les lots suivent rarement le découpage des appartements car si ça avait été le cas le vendeur aurait plutôt revendu à la découpe.
Il faudra donc peut-être faire appel à un géomètre pour la création des lots mais ce n'est pas perdu si vous comptez revendre à la découpe plus tard.

Je ne suis vraiment pas sûr de ce point, à faire confirmer encore une fois par un spécialiste.

4) En foncier réel vous ne pouvez pas déduire les frais de notaires et d'agence relatifs à votre achat, ils ne sont déductibles qu'en BIC réel.
Les frais bancaires sont déductibles dans les deux cas.

Message edité 30/10/2018 à 14:14
0 Reco 30/10/2018 à 20:16 par kleyblade

J'ai lu effectivement entre temps que si on achète le bien dans l’année à déclarer, on peut déduire les frais de notaire et d'agence liés à l’acquisition du bien. Mais pour cela, il faut inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité. J'ai intérêt à convaincre nos futurs locataires à passer au meublé dès le début.

Sinon j'ai reçu un diagnostique (DPE, amiante, loi carrez, parasite) par logement avec leurs surfaces respectives, cela ne permet-il pas de faire les proratas nécessaire si j'arrive à convaincre une partie des locataires ?

Message edité 30/10/2018 à 20:28