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Avis investissement locatif Pinel B2

0 Reco 05/10/2018 à 23:46 par adrington

Bonsoir,

Je suis novice dans le domaine et viens chercher conseils dans le cadre d'un projet Pinel en zone B2, donc arrivant à terme cette année.

Je m'intéresse à un investissement T2 dont les données sont les suivantes :
- surface : 46m²
- prix achat frais de notaires inclus : 135 000 €
- loyer prévisionnel (plafond Pinel) : 484 € hors charges

Je souhaite donc acheter ce logement pour le mettre en location Pinel, sachant que j'ai un locataire sur pour environ les 5 premières années.
Pouvez vous m'indiquer si cet investissement est intéressant ?

J'ai fais un calcul de gains en cas de revente à 10 ans dans le cas d'une moins value à la sortie de 20 000 € mais je ne suis pas sur de prendre en compte tous les éléments.

Gains mensuel :

RECETTES
Loyer hors charges : 484
Charges : 39
Réduction impôt lié au Pinel rapporté au mois : 200

DEPENSES
Intérêts liés à l'emprunt : 100
Charges (1 € le m² dont 85% refacturable au locataire) : 46
Taxe foncière : 80
Frais de gestion : 30
Assurances propriétaire : 20

Gains au mois : 447 €, annuel : 5 364 €, sur 10 ans : 53 640 €

Gain net suite revente : 53 640 € - 20 000 € (-value) = 36 000 € soit 33 640 € par an. Hors frais de petits (ou gros ?) travaux sur les 10 ans.

Que pensez vous de ce calcul ? De quels autres éléments dois je tenir compte ?

NB : je ne tiens pas compte du montant de remboursement de capital chaque mois, je raisonne juste en terme de gain du projet et non trésorerie.

D'avance merci pour vos conseils.

Message edité 05/10/2018 à 23:48

0 Reco 06/10/2018 à 16:49 par marc19

C'est trop tard , si vous n'avez pas réservé avant le 31 décembre 2017 et finalisé avant fin mars 2018.

Les zones B 2 sont à fuir en PINEL , car l'immobilier locatif y est détendu .
l'offre dépasse largement la demande et la vacance y est forte

D'autant que payer un appart 25 à 30 % plus cher que l'ancien rénové,, c'est pas génial , alors aprés, on peut bien faire miroiter la carotte fiscale .

Donc , rien à regretter.

Les pinels , en plus, se revendent trés souvent à perte ...............

0 Reco 08/10/2018 à 15:12 par lael

Il me semble que la deadline a été repoussée plusieurs fois et qu'aux dernières nouvelles ça reste éligible pinel si le permis de construire a été obtenu avant le 31 décembre 2017 et si l'acquisition (passage devant notaire) se fait avant le 31 décembre 2018.
Dans le doute il faut demander au promoteur de s'engager sur l'éligibilité au pinel afin de pouvoir se retourner contre lui si ce n'est pas le cas.

C'est un raccourci de dire que "Pinel se fait à perte", car c'est presque jamais le cas. Et c'est pas parce que la revente se fait à perte que l'opération n'est pas rentable.
Par contre il faudra systématiquement faire un "effort d'épargne" tous les mois, autrement dit injecter de l'argent pour compenser la différence entre les loyers reçus et l'emprunt remboursé + charges payés.
Mais c'est également le cas dans l'ancien. Peu de personnes sont capables de dénicher des biens qui s'autofinancent ou dégagent du "cashflow" tous les mois. Beaucoup iront même vous dire que ce n'est pas possible.

Et on ne bénéficiera du capital acquis qu'à la revente du bien.
C'est donc uniquement à la revente où on gagnera de l'argent et ce même en cas de moins-value, comme c'est le cas la plupart du temps en pinel.

L'OP l'a d'ailleurs bien compris.

Du coup ça peut être intéressant, mais est-ce que c'est plus intéressant qu'un investissement dans l'ancien ? La plupart du temps non si on prend le temps de choisir le bon bien dans l'ancien et qu'on a pas peur de faire des travaux.

Message edité 08/10/2018 à 15:24