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besoin d'avis : immeuble 6 lots et rentabilité cash flow

0 Reco 03/12/2015 à 22:08 par cedama08

Bonjour à tous

Je suis débutant dans le domaine et ai besoin de votre aide : je m'explique.

pour résumé, J'ai négocié ( mais rien signé ) un immeuble de 6 lots au prix de 280000 qui génère 2545 de rentée locative tous loués.
La taxe foncière est de 3800 avec taxe ordure ménagère
Immeuble en très bonne etat , possède 5 places de parking, un terrain 500 m rien a prevoir.

Le bien se situe dans centre ville du chef lieu d'une ville de 60000 habitants .

Je compte partir sur un crédit de 25 ans sans apport ( avec frais notaire 303000 ) pour minimiser les risque et surtout avoir un cash flow positif ( me sortir un revenu complémentaire ).

mon but n' est pas d' avoir un effort d ' épargne chaque année

j' ai 1, 25 part (moi et mon fils ) et mon revenu salarié par an : 15000 (et si un jour j' ai 0€ de salaire)

A votre avis, qu' en pensez vous ? Merci de votre aide précieuse


1 Reco 04/12/2015 à 08:38 par marc19

A priori , alléchant ........................

A condition que cette ville moyenne ne soit pas inondée de logements vacants, si c'est la cas , prévoir de la vacance locative (un logement vide , non seulement ne rapporte plus mais coûte cher)

A condition d'avoir étudié le bail de chaque locataire en place et en évaluer les garanties ( assurance , caution solidaire ou rien du tout)

A condition de ne pas avoir besoin de travaux à cours ou moyen terme , ce qui vous mettrait en danger ( vous n'avez pas d'épargne et un petit salaire), donc ne pas être obligé de changer portes et fenêtres pour du double vitrage , d'améliorer l'isolation des combles et murs , de changer des chaudières en bout de course, de changer des sanitaires obsolètes ............bref , obtenir d'entrée un DPE correct, soit au minimum un E , au pire un D . Les locataires sont devenus réactifs à ce genre de détail , à forte raison d'ailleurs .

Sachant que votre crédit va vous coûter environ 1500 par mois, 18000 par an ,
votre cash flow comme vous dites risque de se résumer à peau de chagrin si des aléas imprévisibles se présentent .

Mais certains diront" qui ne risque rien n'a rien "

Vu vos revenus et votre absence d'épargne , c'est du 50/50 et je suis gentil.

Moi , sans munition aucune , je le ferais pas ..............

0 Reco 04/12/2015 à 09:30 par cedama08

Bonjour marc,

merci de votre réponse,

Concernant la trésorerie , j'en ai de coté. Ce n'est pas le souci mais c'est vrai que sans trésorerie je le ferai surement pas.

Le hic, c'est de savoir d'après les chiffre, j'aurai un cash flow positif ou négatif et de combien éventuellement en partant sur 20 ou 25 ans.

Mes salaires : je suis artisan dans le transport de -3.5t et mes revenu varient . j
Je vous précise aussi que j 'ai déjà acquérir y a 2 ans un bien locatif de 4 appts (139000e avec 1365e hc de revenu locatif ; 1900 TF ) : jusque l'a tout vas bien

Je voudrai vivre de mes revenus locatif en achetant encore 1 ou 2 immeuble ( la banque me suit )dans quelques années et c'est pour cela que je voudrai un avis si y aurai un effort d 'épargne annuel (hors frais de réparation éventuel) concernant l immeuble a 280000e .

0 Reco 04/12/2015 à 09:35 par cedama08

Forum LaVieImmo.com

je vous envoi une photo du bien

0 Reco 04/12/2015 à 11:26 par marc19

cedama08a écrit : Forum LaVieImmo.com

je vous envoi une photo du bien
Pas mal , il a de la gueule ! un truc des années 30/40, solide , à l'épreuve du temps mais attention à l'isolation , problématique dans ce genre d'immeuble .

Tu n'as donc pas tout dit ..................concernant ton épargne .

Ca change tout , "une poire pour la soif" car on ne sait jamais comment vont évoluer les choses sur des décennies , les gouvernements se succèdent et chacun amène son lot de surprises , le plus souvent désagréables , avoir un peu de résenve me semble indispensable .

Et gros point TRES positif .............la banque te suit , ce qui suppose qu'elle croit en l'opération , pas évident sur du 100% crédit .

Mais il faut que toutes les conditions de mon premier post soient réunies ,

Bon alors , à toi de voir . ;)

0 Reco 04/12/2015 à 11:29 par marc19

Des volets roulants seraient un plus .......................

0 Reco 04/12/2015 à 11:38 par cedama08

effectivement, des volant roulant c'est plus pratique mais mois charmant a vue d oeil pour cet immeuble j 'imagine.

Marc, as tu un logiciel qui te premet de calculer la rentabilité net net et voir le cash flow.?

0 Reco 04/12/2015 à 13:15 par marc19

Désolé , non .

Je suis de l'ancienne école, mon logiciel , il est de naissance avec toutes ses qualités et imperfections .

La gestion, la vraie , c'est au jour le jour , en fonction des aléas divers et variés ,
c'est être au plus prés de son investissement , être réactif , être attentif au bien être de son locataire (c'est la moindre des choses) .

Si ton affaire s'autofinance , cela sera déjà une réussite .