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Besoin de renseignement , credit /indivision/SCI

0 Reco 03/05/2020 à 12:44 par LimerX

Bonjour à tous

Je viens vers vous car j’aurai aimé avoir des renseignements concernant ma situation personnel:

nous avons mon ex et moi une maison que je souhaiterais qu’elle garde avec mes enfants(c’est moi qui part) . A l’époque j’avais fais le crédit de celle si en un seul nom (le mien) ne voulant pas prendre en compte ses revenus (ne sachant pas si le crédit allait passer) . Entre temps ( dans le même mois) nous nous sommes mariés et achetés la maison aux deux noms 50/50.

La vie faisant que .. actuellement nous sommes en cours de divorce, le problème est qu’elle est obligée de faire un RACHAT de crédit (avec déjà 2 refus due au 33% d’endettement) car elle n’apparaît pas sur le crédit immobilier . du coup impossible de le reprendre... Malgré propriétaire de là maison à 50% je trouve cela HONTEUX de lui faire refaire un crédit car il faut avouer que si je décide de ne plus payer ils vont se retourner contre elle sans même savoir si elle peux payer ou pas avec leurs 33%.... bref

à ce jour j’ai décider avec elle de baisser ma soulte de moitié pour que celles ci puisse avoir l’accord , car ce n’est à priori pas la banque qui bloque mais plutôt le fond de garantie...autant dire je me tire une balle dans le pied pour repartir à zéro mais je n’ai pas d’autre solution pour qu’elle ai cette accord...

Je me suis poser une question et j’aimerai avoir des renseignements et des avis svp ;

dans le cas d’une SCI familiale avec elle est nos deux enfants dont je serai l’actionnaire majoritaire est il possible de faire un crédit au nom de la SCI avec nos revenus, faire un rachat de notre maison (vente à sois même) Simplement pour contourner la banque et ce fond de garantie idiot, Et une fois le rachat effectué, la mettre actionnaire principal avec location de la maison « crédit » Pour pouvoir récupérer la soulte et elle garder la maison ??? Est ce faisable ? Comment faire ???


1 Reco 03/05/2020 à 13:09 par MisterHadley

Déjà, il ne faut pas mélanger deux notions complètement différentes :

1 - la propriété de la maison

2 - qui la finance

Légalement, ton ex est propriétaire de 50% de la maison...

Toi, tu es aussi propriétaire de 50% de la maison, mais doit la financer seul à 100%

Si tu ne payes plus ton emprunt, la banque vendra la maison, ton ex empochera 50% de la valeur, ou plutôt, ce qu'il resterait après que la banque se soit servie sur le produit de la vente...

Le grand perdant, dans tout ça, c'est toi dans ce genre de montage.

Pour revenir à ton problème, pourquoi t'emmerder ainsi avec les solutions que tu suggères..?

Monter une SCI maintenant que tu es en instance de divorce, est comme qui dirait une hérésie...

Les ventes à soi-même sont interdites...

Puisque tu veux laisser la maison à ton ex - c'est à dire tes 50% - rien ne t'empêche de lui faire toi-même crédit, pour qu'elle rembourse la moitié que tu lui laisses au gré de ses possibilités financières...

Tout ça devant notaire, évidemment...

1 Reco 03/05/2020 à 13:26 par MisterHadley

En plus, comme elle est déjà propriétaire de 50% de la maison, elle n'aurait pas à faire un "rachat de crédit" pour reprendre l'emprunt que TOI SEUL a contracté pour acheter la totalité de la maison...

Admettons que cette baraque soit d'une valeur vénale de 500000 euros...

Tu la finances seul intégralement, vous vous mariez dans le mois suivant et cette maison, une fois signée, se voit donc la propriété à 50% pour toi, et 50% pour ton ex...

Encore une fois, tu es seul à financer 100% de la maison, c'est à dire tes 50% mais aussi les siens, alors que elle en est propriétaire et sans avoir eu à verser un seul centime...

Si tu dis vouloir lui laisser la maison, comme tu dis, tu ne lui laisses en fait que tes 50%, puisqu'elle en est déjà propriétaire de la moitié depuis le départ...

Donc, si toi, il te reste 400000 euros à rembourser à la banque, il est évident qu'elle ne va pas te racheter ton emprunt à 400000 euros...

Vu qu'elle a déjà la moitié de la maison, et que l'emprunt en cours ne la concerne aucunement - c'est ton problème à toi seul...

Vu que vous êtes en indivision...

Vu que vous divorcez, et que vous avez des enfants...

Que tu vas devoir verser pour tes enfants de quoi subvenir à leurs besoins chaque mois...

Mais que ton ex, à qui tu laisses "la maison" va devoir une indemnité d'occupation, non pas à toi, mais à "l'indivision"...

Indivision à laquelle toi tu devras aussi verser ta contribution pour l'entretien du bien indivis...

L'indemnité d'occupation - les frais d'entretien que tu vas devoir = ce que tu récupéreras...

En bref, il manque pas mal de détails que toi seul connait et qui ne permettent pas d'aller bien loin dans l'analyse...

Le seul truc à faire est de prendre vraiment le temps de la réflexion et d'être particulièrement bien conseiller par un notaire ou avocat spécialisé... parce que tu pourrais te faire bien gentiment lessiver dans l'histoire au final.

Message edité 03/05/2020 à 13:34
0 Reco 03/05/2020 à 13:37 par MisterHadley

Ce qui serait intéressant de savoir, c'est de quelle façon se sera garantie la banque, puisque tu as fais ton emprunt seul avant mariage, et que tu auras signé l'acquisition après le mariage...

Généralement, les "dettes" contractées avant, ne sont pas celles de la communauté, elles sont personnelles...

0 Reco 03/05/2020 à 13:56 par LimerX

Pourquoi la vente a soit même serai interdite , sur internet à priori ça ne l’est pas , seulement si tu fais de bénéfices non ? Là il n’y a pas de plus value imposable, le fait de créer une sci n’a aucun bénéfice si ce n’est de contourner la fond de garantie et la banque suite à leurs refus car , avec les 300€ de pensions alimentaires tout les mois que je verserai et son salaire , elle aurai largement de quoi vivre presque 1800€ sachant que le crédit actuellement et de 600€/mois toutes taxes comprises.

Je ne peux pas lui faire crédit , car d’une part de mon côté je ne pourrai pas réinvestir du fait des 33% d’endettement et d’autre part et je la comprends elle a son ego , « ce serai comme payer un loyer à son ex , et surtout dans l’histoire si elle ne paye pas je me retrouve dans la mer....

0 Reco 03/05/2020 à 14:11 par MisterHadley

LimerXa écrit : Pourquoi la vente a soit même serai interdite , sur internet à priori ça ne l’est pas , seulement si tu fais de bénéfices non ? Là il n’y a pas de plus value imposable, le fait de créer une sci n’a aucun bénéfice si ce n’est de contourner la fond de garantie et la banque suite à leurs refus car , avec les 300€ de pensions alimentaires tout les mois que je verserai et son salaire , elle aurai largement de quoi vivre presque 1800€ sachant que le crédit actuellement et de 600€/mois toutes taxes comprises.

Je ne peux pas lui faire crédit , car d’une part de mon côté je ne pourrai pas réinvestir du fait des 33% d’endettement et d’autre part et je la comprends elle a son ego , « ce serai comme payer un loyer à son ex , et surtout dans l’histoire si elle ne paye pas je me retrouve dans la mer....
Tu le dis toi-même : une vente à soi-même qui sert "à contourner" un fonds de garantie ou autre, c'est assimilable à une fraude...

Sans compter que tu n'as aucune chance de "contourner" qui que ce soit ainsi, les banques et assureurs ne sont pas stupides...

Pour ton ex qui refuse de payer un loyer, comme elle dit...

Vous êtes en indivision, que vous le vouliez ou non, les règles devront donc s'appliquer, que ça vous plaise ou non...

Je ne voudrais pas assombrir ton dimanche, mais d'une façon ou d'une autre, il y a de fortes probabilités pour que tu sois au final dans la m.rde, comme tu dis...

Pour que ce soit plus limpide, je te donne un autre exemple :

Vous décidez de vendre cette maison...

On reste sur l'exemple à 500000 euros...

Vous la vendez ce prix-là...

Madame touche 250000 euros, et sans avoir verser la moindre thune sur l'emprunt que toi seul aura financé...

Et toi, s'il te restait 400000 euros à rembourser sur cet emprunt, tu ne serais plus propriétaire de rien, et sur tes 400000 euros à encore devoir, en plus de ne rien toucher de la vente, il te resterait à devoir à la banque le delta de 150000 euros...

D'après toi, est-ce équitable..?
Ton problème vient en fait du départ de tout ça, où vous n'avez (surtout toi) pas pris le temps de la réflexion, ce qui est compréhensible, puisqu'au début, tout est beau, tout est rose, on ne pense jamais à "après"...

Jusqu'à ce que "après" arrive, et là, tu comprends...

0 Reco 03/05/2020 à 14:15 par MisterHadley

Va voir un excellent notaire, et vois avec lui, d'après ta situation exacte, les options qui peuvent s'offrir à toi, sans que tu n'y laisses des plumes...

L'idéal étant que vous vous sépariez en bon terme, ce serait un plus pour trouver la solution qui vous arrangera tous les deux...

0 Reco 03/05/2020 à 14:17 par LimerX

j’al assez bien compris mais alors à quoi sert-il de créer une sci familiale pour garder une maison ?? Comme j’en vois beaucoup sur le net ...

mon but étant simplement de me séparer de mon crédit ...
N’y a t’il pas un autre moyen que de vendre ? Ou de baisser ma soulte ?

0 Reco 03/05/2020 à 14:27 par MisterHadley

LimerXa écrit : j’al assez bien compris mais alors à quoi sert-il de créer une sci familiale pour garder une maison ?? Comme j’en vois beaucoup sur le net ...

mon but étant simplement de me séparer de mon crédit ...
N’y a t’il pas un autre moyen que de vendre ? Ou de baisser ma soulte ?
Ca dépend : ta procédure de divorce est-elle déjà enclenchée, ou pas..?

Si oui, tu ne vas pas avoir pléthore de possibilités, et comme déjà dit, il te faudra aller voir le plus vite possible - et bien avant que le divorce ne soit prononcé avec sa liquidation - un excellent notaire...

Si ta procédure n'est pas encore lancée, dans ce cas, il y aura peut-être moyen d'moyenner un truc ou deux...

0 Reco 03/05/2020 à 14:36 par LimerX

Non c est un divorce à l’amiable devant notaire entre avocat , nous nous entendons très bien , nous avons déjà fait la séparation des biens , j’ai même du baisser ma soulte pour que le fond de garantie puisse accepter son crédit ( j y perds tout de même quelques plumes mais bon je le veux bien ....pour mes enfants .)

le crédit n’est pas important il reste 83000€ à payer , nous avons sous estimer là maison aussi pour le montant du crédit ( raisonnablement pour le fisc sinon rattrapage) mais là je n’ai plus de solution . La seul chose que je sais c’est que je récupère 30000€ et lui laisse la maison . Du coup la SCI m’aurais permis de récupérer plus je pense non ? Comment se passe un crédit avec une sci ? Si on oublie le côté fraude .

0 Reco 03/05/2020 à 14:43 par MisterHadley

Le truc à comprendre, c'est que ta baraque fait partie de la communauté du mariage...

Si ta procédure est lancée, tu ne peux donc plus en faire ce que tu veux...

J'imagine aussi que si tu es dans la situation que tu décries maintenant, vous n'avez pas prévue une clause de tontine, par exemple, n'est-ce pas..?

Si c'est le cas, tant mieux...

Tu pourrais - par exemple, et suivant le prix actuel de cette maison, le montant emprunté et ce qu'il reste à devoir sur cet emprunt - envisagé un démembrement de tes droits indivis...

Admettons que tu ais donc - comme Madame - 50% en pleine propriété de cette maison, acquise sans clause de tontine...

Suivant ton âge, tu "démembres" ton droit de propriété sur ces 50% de baraque, et tu en vends la nue propriété à Madame, ce qui lui ferait bien moins cher à financer, l'usufruit de ces 50% resterait à toi, ce qui te permettrait ainsi de prétendre à percevoir une indemnité d'occupation de la par de Madame, qui occuperait, elle, 100% de cette maison...

Elle n'aurait alors qu'à emprunter une somme beaucoup moins élevée...

Tu empocherais cette somme-là puisque tu lui vends la nue-propriété de tes 50%...

Et accessoirement, tu percevrais aussi de sa part une indemnité d'occupation puisqu'elle resterait dans la maison...

Une indemnité d'occupation, c'est 70% du loyer au prix du marché...

Dont tu aurais alors la moitié (70% / 2)

Mais il faudrait voir si c'est possible au niveau de la banque, ce qui parait difficile si elle a pris une hypothèque, par exemple...


0 Reco 03/05/2020 à 14:47 par MisterHadley

LimerXa écrit : Non c est un divorce à l’amiable devant notaire entre avocat , nous nous entendons très bien , nous avons déjà fait la séparation des biens , j’ai même du baisser ma soulte pour que le fond de garantie puisse accepter son crédit ( j y perds tout de même quelques plumes mais bon je le veux bien ....pour mes enfants .)

le crédit n’est pas important il reste 83000€ à payer , nous avons sous estimer là maison aussi pour le montant du crédit ( raisonnablement pour le fisc sinon rattrapage) mais là je n’ai plus de solution . La seul chose que je sais c’est que je récupère 30000€ et lui laisse la maison . Du coup la SCI m’aurais permis de récupérer plus je pense non ? Comment se passe un crédit avec une sci ? Si on oublie le côté fraude .
Donc, c'est pas la peine de se fatiguer, là, si tu as déjà fait "la séparation des biens"... c'est un tantinet trop tard..!

A moins que ce soit encore négociable et pas encore figé définitivement...

Essayez de refaire vos calculs avec ce démembrement de tes 50%, histoire de voir ce que ça donne...

Message edité 03/05/2020 à 14:53
0 Reco 03/05/2020 à 14:58 par MisterHadley

Le démembrement fait que ton ex aurait moins à emprunter...

Toi, tu récupères aussi beaucoup moins de pognon pour solder l'emprunt, j'imagine, mais bon, tu n'auras pas de solutions parfaites non plus, hein...

Et l'indemnité d'occupation que tu serais en droit de percevoir, puisque tu garderais l'usufruit, te permettrait alors, non pas de palper du pognon supplémentaire de ton ex, mais de négocier en échange de ne pas la percevoir, que tu ne t'acquittes pas de tous frais d'entretien liés à tes droits indivis sur l'usufruit que tu gardes... Ton ex prend à sa charge toutes les dépenses de la maison, quelles qu'elles puissent être...

Et tu files 300 euros/mois pour tes deux gamins, évidemment...

L'autre avantage : si tu décèdes l'usufruit revient instantanément à la nue-propriété.

Après, tout ça c'est une question de chiffres, c'est à vous de voir...

Sur ces bonnes paroles.

Message edité 03/05/2020 à 15:00
0 Reco 03/05/2020 à 14:59 par LimerX

Honnêtement je ne pense pas qu’elle soit d’accord ça reviendrai à être locataire/propriétaire pour elle est moi plus ou moins encore propriétaire . Elle souhaite ne plus rien me devoir après le divorce , ce que je conçois.

Nous n’avons simplement que établi le document pour le crédit , rien n’est payé au notaire ni déclaré à l’état, car tout part de l’accord du crédit pour madame .

Comment puis je lui «  vendre »la nue priorité de mes droits sachant que le crédit n’est toujours pas fini d’être payer ?

0 Reco 03/05/2020 à 15:05 par MisterHadley

LimerXa écrit : Honnêtement je ne pense pas qu’elle soit d’accord ça reviendrai à être locataire/propriétaire pour elle est moi plus ou moins encore propriétaire . Elle souhaite ne plus rien me devoir après le divorce , ce que je conçois.

Nous n’avons simplement que établi le document pour le crédit , rien n’est payé au notaire ni déclaré à l’état, car tout part de l’accord du crédit pour madame .

Comment puis je lui «  vendre »la nue priorité de mes droits sachant que le crédit n’est toujours pas fini d’être payer ?
De la même façon que vous vendriez la maison si elle n'était pas fini de payer également..!

Le reste de l'emprunt est déduit du prix de la vente chez le notaire...

S'il reste quelque chose, tu encaisses ce qu'il reste, s'il manque, tu payes la différence pour solder l'emprunt...

Va falloir que Madame se fasse à l'idée que quelque soit les fautes qu'elle puisse te reprocher, un divorce "à l'amiable", c'est à deux que cela se négocie, sinon, ce n'est pas à l"amiable...

Déjà, elle est gagnante avec son très grand classique d'empocher la moitié de la maison à l’œil sans avoir verser la moindre thune, donc, si elle n'y m'est pas du sien...

C'est elle qui ne peut pas emprunter, déjà, alors...

0 Reco 03/05/2020 à 15:15 par MisterHadley

Dernièrement, il y a quelques mois, j'ai eu à traiter d'un cas assez similaire au tien, mais de façon indirecte...

Un couple que je connais depuis longtemps aura acheté également avec ce même grand classique spécial fille...

Monsieur finance la totalité de l'acquisition, et Madame en est immédiatement propriétaire à 50% sans verser la moindre thune...

Des années plus tard, Madame s'en va...

S'imaginant finaude après avoir "pensé à ses intérêts" comme elle me disait parfois bien avant leur séparation...

Elle devait s'imaginer que le moment venu, pour elle, se serait Jackpot sans qu'elle n'ait à se fatiguer, ou quelque chose comme ça, je ne sais pas...

Sauf que : comme ils sont concernés par une opération immobilière que je mène, et que je remet les compteurs à zéro pour tout le monde, je me suis retrouvé embarassé avec eux, parce que, justement, je remettais les compteurs à zéro pour tout le monde, eux y compris..!

J'ai donc vu Monsieur et lui expliqué la chose, avec délicatesse, vu qu'une séparation n'est jamais simple ni évident...

Monsieur me dt, sans oser me le demander cash direct "On pourrait aussi me mettre juste moi comme propriétaire..." ;)

Je lui ai dit oui, évidemment, mais lui ai expliqué que s'il faisait ça, Madame n'aurait alors plus que ses yeux pour pleurer, puisque je la virerai ainsi de l'équation...

Il me dit "c'est pas grave, moi, ça me va..."

Donc, au final, l'arroseuse fut arrosée... et je ne suis pas sur qu'elle le sache encore maintenant, des mois après...

=)

La moralité de tout ça, c'est qu'il ne faut jamais mélanger la thune avec les sentiments, ni avec rien d'autres, d'ailleurs...

Et la moralité bis, c'est qu'il faut absolument bien réfléchir avant d'acheter quoi que ce soit "à deux"...

0 Reco 03/05/2020 à 15:56 par LimerX

Je suis plutôt du genre trop bon trop con pour ma part je n’aurai pas fait ce qu’il t’a demandé après chacun ses problèmes , vaut mieux manger que d’être mangé mais ce n’est pas ma politique...

j’ai plus qu’à attendre la réponse de la banque prendre ce que j’ai à prendre et me partir , je fais tout cela pour mes enfants pour qu’il n’ai pas de changement de domicile (déjà que je me sens coupable d’etre parti )car avec les 600€ de crédit elle a une maison de 4 chambres 2 sdb et un jardin alors que pour le même prix tu as un t2 .... j’arriverai toujours à me retourner Pour ma part.

‘après le coup du crédit seul c’est moi qui l’ai voulu pas elle , et je ne partage pas ton opinion concernant le fait de récupérer la moitié. Je pense que dans un couple les taches sont partagées, je payais le crédit mais à côté elle payait le reste , nourriture / linges écoles cantines etc ...

Par contre peut tu m’en dire plus ou me donne un bon site sur le côté SCI familiale les avantages /inconvénients ? Car Mon but serai par la suite d’acheter retaper revendre , j’ai restaurer notre maison entièrement donc les travaux je connais ;( merci à toi

0 Reco 03/05/2020 à 16:11 par MisterHadley

Chacun voit midi à sa porte...

Mais si c'était si "égalitaire" que ça, tu ne serais pas seul dans la daube actuellement, vous y seriez tous les deux, donc.

Pour les SCI familiales, comme tu dis, non, je n'ai pas de sites à te conseiller, mais il y a des ouvrages très bien faits sur le sujet.

Pour de l'achat/revente, oublies les SCI, elles ne sont pas faites pour ça...

L'achat/revente est une opération commerciale, une SCI, comme son nom l'indique, n'est que pour une activité civile.

0 Reco 03/05/2020 à 16:17 par MisterHadley

Tu aurais pu aussi envisager que tout le monde se barre de la maison, vous la gardez, tu payes toujours l'emprunt comme si tu étaits toujours mariés, et vous la louez, puisque c'est une belle baraque, d'après toi...

L'argent (numéraire) est plus facile à partager ensuite...

Et une fois le divorce prononcé, validé, entériné et tout et tout, vous auriez pu alors à ce moment-là envisager une SCI "familiale"...

Avec deux avocats et un notaire, qu'il y en ai pas un capable de vous trouver la solution qui vous satisferait tous les deux, ça me sidère, franchement.

Message edité 03/05/2020 à 16:21