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Cabinets Loi Malraux

0 Reco 16/03/2019 à 22:08 par Gmozzarelli@hotmail.com

Bonjour, je suis intéressé par un investissement sous le dispositif Malraux. J’ai déjà investi en Pinel. Pour le Malraux je cherche la défiscalisation et constituer un patrimoine. Je voudrais savoir comment trouver un cabinet/des conseillers sérieux pour m’accompagner dans ce projet. L’investissement en Pinel a été fait par ma banque, mais je ne suis pas spécialement impressionné par leur conseil, et d’ailleurs j’ai galeré pour trouver un locataire. C’est bien à un cabinet qu’il faut s’adresser? La banque m’a dit que les conseillers externes sont plutôt intéressés à vendre et si après l’investissement s’avère mauvais, ils n’assument aucune responsabilité, tandis que la banque va donner le meilleur conseil, car elle est intéressée à garder son client sur le long terme. Mon expérience avec la banque montre que en ce qui concerne la banque, la règle ne s’applique pas. Merci de vos conseils. Cordialement, Gabriel


0 Reco 18/03/2019 à 10:49 par lael

Gmozzarelli@hotmail.coma écrit : La banque m’a dit que les conseillers externes sont plutôt intéressés à vendre et si après l’investissement s’avère mauvais, ils n’assument aucune responsabilité, tandis que la banque va donner le meilleur conseil, car elle est intéressée à garder son client sur le long termeJ'avoue avoir bien rigolé en lisant ça ^^.

Dans un cas comme dans l'autre, les "conseillers" sont principalement motivés par la commission qu'ils vont toucher plus que par le fait de vous conseiller efficacement.

Et dans le cas de la banque, ils ne sont de toutes façons pas spécialisés dans l'immobilier, donc même s'ils le souhaitaient ils sont incapables de vous conseiller efficacement quant à l'état du marché du lieu de la vente et la plus-value à terme.

De manière générale, c'est rarement une bonne idée de faire de la défiscalisation, encore plus en passant par sa banque.
Vous achetez un bien surcôté de 20-30% sur lequel vous ne ferez, au mieux, aucune plus-value et au pire une moins value à l'issue des 9-12ans de l'investissement.
Et le rendement s'en trouve en plus plombé par la surcôte de la commission de tous les intermédiaires dans la chaîne.
Bref c'est à fuir de mon point de vue.

En plus, un tel investissement, du fait des frais de gestion du bien, charges de copropriété, assurances, taxe foncières et autres frais, va nécessiter un "effort d'épargne" mensuel alors qu'un bon placement immobilier est censé, au contraire, vous rapporter de l'argent tous les mois et pas juste à la revente.

C'est vrai pour du Malraux comme pour du Pinel.

Une alternative pourrait être de se tourner vers un Girardin "Logement Social" avec une rentabilité de 6-10% sur un an.
C'est une rentabilité relativement garantie, les gros acteurs du secteur ayant désormais des assurances pour "garantir" le montage et l'avantage fiscal, ce qui faisait encore défaut quelques années en arrière.
Il faut par contre mieux éviter de se tourner vers des acteurs peu connus promettant de gros rendements mais ne garantissant pas le montage ni l'avantage fiscal.

Message edité 18/03/2019 à 10:53
0 Reco 20/03/2019 à 15:32 par Gmozzarelli@hotmail.com

Bonjour, merci beaucoup pour avoir pris le temps de répondre et pour vos explications détaillées. Le point c’est que je cherche à me constituer un patrimoine et pas forcément la rentabilité, ce que dans le cas d’un investissement en Malraux n’est pas au rendez-vous, on le sait bien. Mon projet c’est d’acheter un appartement dans une ville type Aix-en-Provence, Nîmes, Montpellier, Bordeaux, etc où je peux m’imaginer de m’installer après la retraite (et donc un appartement dans lequel je peux m’imaginer d’habiter un jour). Si je peux défiscaliser tant mieux ! Le problème c’est trouver un cabinet sérieux, je ne souhaite pas passer par ma banque à cause des arguments évoqués dans mon premier message et bien évidemment je partage les votres.
Merci
Bien cordialement
Gabriel

0 Reco 20/03/2019 à 16:17 par ANDSO

La fiscalité n'est effectivement pas le seul critère à prendre en compte. L'idéal est de faire un audit complet avant de se lancer, sur la situation patrimoniale actuelle, les contraintes fiscales et surtout l'objectif souhaité et sa durée. Evidemment c'est toujours mieux de le faire avec l'appui d'un professionnel (CGP) qui saura ensuite vous orienter et vous proposer des produits correspondant à vos attentes et à vos contraintes.
Les produits dits Malraux restent des programmes assez confidentiels (comparés au Pinel par exemple), tout le monde ne les propose pas et les conseillers bancaires n'y sont pas toujours formés ou n'y ont simplement pas accès.
Si vous êtes fixé sur ce type de biens et que vous voulez d'abord effectuer une analyse détaillée, je travaille en collaboration avec une structure basée en île de France et en Gironde qui dispose de ce type de programmes sur les principales villes françaises.
Bonne réflexion !