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Changement de régime fiscal Studio meublé

2 Reco 03/12/2019 à 10:31 par tdbchess

Bonjour,

J'ai acheté un studio 1 en 2002 (achat neuf). Il est loué depuis 2 ans en meublé. Il est déclaré au impôt en régime micro foncier (abattement 30%).

Je souhaite changer et basculer en régime réel ou micicro BIC, me faire aider d’un expert-comptable spécialisé LMNP. Dans le formulaire P0i dois je indiquer la date de début d’activité au 12/07/2017 (date du début de location en meublée sur le contrat ?)
Je suis en cours d’achat d’un second studio 2 dans l’ancien (signature de vente prévu chez le notaire le 10/02/2020) et j’aimerai opter pour le régime fiscal en réel LNMP.

Devrai je remplir un deuxième formulaire P0i pour le second studio ? Du coup deux numéro de Siret ?
Enfin est il possible de loueur le studio 1 en Micro BIC et le studio 2 en réel ?

Merci pour vos éclaircissements.


1 Reco 04/12/2019 à 07:55 par bennett

vous voulez sans doute opter pour le regime reel puisque vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs! attention toutefois qu'une fois le regime fiscal modifié vous ne pourrez changer d’option pour au moins 3 années !

1 Reco 05/12/2019 à 14:46 par draike

si ta nouvelle location est dans le même immeuble(même adresse) la demande d'un SIRET supplémentaire n'est pas nécessaire.Dans le cas contraire, tu dois faire une nouvelle demande mais je te rassure, tu ne déposeras qu’une seule déclaration fiscale c'est à dire que tu ne feras qu’un seul bilan ou qu’une seule déclaration micro-BIC.

1 Reco 05/12/2019 à 16:31 par lael

tdbchessa écrit : J'ai acheté un studio 1 en 2002 (achat neuf). Il est loué depuis 2 ans en meublé. Il est déclaré au impôt en régime micro foncier (abattement 30%).

Je souhaite changer et basculer en régime réel ou micicro BIC, me faire aider d’un expert-comptable spécialisé LMNP.
Le passage en BIC est effectivement une bonne idée :
- abattement de 50% au lieu de 30% au régime "micro"
- loyers entre 20 et 50€ plus élevés
- attention par contre aux "meubles" obligatoires (liste officielle à respecter)
- il faut également un bail "meublé" et non pas un bail en "nu avec des meubles".

Pas besoin d'expert-comptable à priori si vous restez en micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) plutôt que BIC réel (charges déductibles au réel).
La déclaration n'est pas plus compliquée que pour micro-foncier. Il y a juste le formulaire P0i à envoyer en plus au démarrage.tdbchessa écrit : Dans le formulaire P0i dois je indiquer la date de début d’activité au 12/07/2017 (date du début de location en meublée sur le contrat ?)Techniquement vous êtes censé envoyer le formulaire dans les semaines qui suivent votre début d'activité. Mais il y a une certaine tolérance.
Concernant la date de début d'activité, vous devez indiquer la date à partir de laquelle vous passez de FONCIER à BIC ce qui correspond à la date à partir de laquelle vous cessez de déclarer vos revenus locatifs comme revenus "foncier" et commencez à les déclarer comme "BIC".

Dans votre cas ça serait donc probablement au plus tôt le 01/01/2019 car vous avez déjà dû déclarer vos revenus 2018 en foncier.
Mais attention, si vous n'avez pas encore remplacé le bail actuel par un bail en meublé, votre date de début d'activité sera donc la date de prise effet du nouveau bail.tdbchessa écrit : Je suis en cours d’achat d’un second studio 2 dans l’ancien (signature de vente prévu chez le notaire le 10/02/2020) et j’aimerai opter pour le régime fiscal en réel LNMP.Le choix entre micro-BIC (abattement forfaitaire) et BIC réel (déduction des charges au réel) est global.
Soit vous basculez tous vos biens, soit aucun.tdbchessa écrit : Devrai je remplir un deuxième formulaire P0i pour le second studio ? Du coup deux numéro de Siret ?Vous ne pouvez exercer qu'une activité LMNP, vous ne pouvez donc pas en déclarer une deuxième.
Si vous avez plusieurs biens il faut les déclarer comme "établissements secondaires" (il y a un formulaire à retourner, j'ai plus le nom en tête).
Si le nouveau bien est à la même adresse il n'y a pas lieu de le déclarer.tdbchessa écrit : Enfin est il possible de loueur le studio 1 en Micro BIC et le studio 2 en réel ?Non, cf plus haut, l'option est globale.

J'anticipe votre question sur le choix entre BIC-réel et micro-BIC.
Le choix de BIC réel est souvent plus intéressant, surtout si vous avez un prêt en cours, car il permet de déduire de vos revenus locatifs :
- Les frais de notaires (~8% du prix d'acquisition)
- Les frais bancaires (frais de dossier, caution, etc...) et d'emprunt (intérêts, assurance)
- Vos frais de déplacement : Indemnités Kilométriques et frais de transport (notaire, travaux, ameublement, visite de locataires, etc...), repas pris sur place si vous faites des travaux / montez des meubles, etc...
- Certains impôts : Taxe foncière et CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- Charges diverses : Charges de copropriétés, Assurance PNO, Frais d'Expert-Comptable (+CGA), Frais d'agence immobilière, etc...
- Les travaux et l'ameublement (amortissement sur X années)
- L'amortissement du bien : environ ~3 à 3.5% de la valeur du bien déductible de vos revenus locatifs chaque année.
- Plus généralement toutes les dépenses effectuées pour assurer la pérennité de votre activité.
Si toutes ces charges déductibles sont >50% de vos revenus locatifs, ça peut être intéressant de passer au BIC réel plutôt que micro-BIC, mais c'est à considérer globalement en tenant compte de l'ensemble de vos biens.
A noter que si charges > loyers, ce qui est courant les premières années, l'excédent est reportable pendant 10ans (charges) et même indéfiniment (amortissements).

Message edité 05/12/2019 à 16:40
0 Reco 06/12/2019 à 09:45 par tdbchess

Merci beaucoup pour votre réponse et merci au forum.

0 Reco 12/12/2019 à 16:57 par flasshh

Bonjour,
PEUT on cumuler des revenus en tant que LMNP en plus des revenus en tant que loueur meublé de chambre d’hôtes , est ce possible d'être LMNP et meublé de tourisme en même temps ?merci

0 Reco 13/12/2019 à 13:29 par dxe.will

la location d’une chambre d’hôte située au sein-même de la résidence principale du propriétaire n'est pas concernée par le régime LMNP

0 Reco 30/12/2019 à 13:09 par Coloums

Bonjour,
Nous avons loué un logement en vide, on va effectuer des rénovations . Après ces travaux, est il possible de changer le régime fiscale pour location, car on va louer en meublé environ 7 mois dans l'année
Peut on avoir une réduction d’impôt grâce à ces travaux?Faut il declarer?
merci

0 Reco 30/12/2019 à 15:41 par lael

Le choix de la "date de début d'activité" est primordiale en LMNP car seuls les travaux et charges facturées APRES cette date de début d'activité peuvent être pris en compte comme charge déductible ou amortissement.

0 Reco 10/01/2020 à 15:34 par wpsd991

Bonjour à tous,
POssédant un appartement en location nue, je souhaite le transformer en meublé, avec les précédentes déclarations fiscales sur ce bien, je n ai pas effectué de déficit foncier.Est ce que je peux le faire avant un délai de 3 ans ? Si j ai choisi au préalable pour le bien nue, une déclaration micro foncier ou régime réel?
merci de votre aide

0 Reco 10/01/2020 à 18:44 par lael

La condition des trois ans ne s'applique qu'à partir du dernier déficit foncier observé. S'il n'y a jamais eu de déficit foncier elle ne s'applique donc pas.