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Cherche conseil pour investir

0 Reco 03/11/2007 à 09:14 par Sally

Je cherche à investir depuis quelque temps sur Marseille, mais les prix son exorbitant et j'ai vu sur le forum un immeuble pour investisseur en Bretagne, j'ai donc demandé des renseignements et il est bien. (En photos)
Petite copropriété, la gestion est simple car chaque locataires à sont compteur d'eau et d'électricité et la taxe d'ordure ménagère est payée directement par l'occupant. (De toute façon la gestion sera faite en agence)
Donc que penser vous de mon projet, pour le prix, au lieu d'avoir un appartement là il y en quatre, en cas d'impayé, je divise le risque par quatre (Il sont déjà loué et sans problème)
Pour l'achat 233 000 e plus le notaire 15000 environ total 248000 euros.
Total des loyers HC annuel 16572 euros. (1381 euros par mois) Dont deux loyer sous évalué.
Taxe foncière 853 euros.
Projet : emprunt 210000 E sur vingt ans remboursement 1400 environ à 5%.
Merci de me donner votre avis.


0 Reco 03/11/2007 à 09:58 par Bernie

Schématisé comme dans votre post, tout paraît si simple!!

Tout d'abord, allez voir sur place. Ne pas se fier aux photos. Question pertinente du précédent forumeur: pourquoi vend-on l'immeuble? Et il y a des tonnes d'autres questions à poser.

Ensuite documentation, documentation et redocumentation à travers tous les forums existant concernant les placments en lmmobilier.

Attendre une réponse des autres sans avoir approfondi le projet me semble de mauvais augure. Rêver sur des simples photos me paraît hasardeux.

De plus ce post vous rend vulnérable aux"affairistes", prêts à vous embobiner car ils ont déjà perçu votre envie!

Bon courage et prudence

Bernie

0 Reco 03/11/2007 à 10:30 par Sally

Il vend parce que c'est son métier (Marchand de biens)
Chauffage électrique.
Pour les gros travaux, il n'y en a pas, la façade a été faite, pas d'ascenseur.
Pour l'entretien une femme de ménage passe une heure par semaine.
Pour les frais d'agence après contacte il faut prévoir au alentour de 8% (en déduction des revenus foncier.)
Pour l'équilibre du projet, je tient compte des loyers d'aujourd'hui et si sa monte c'est du plus.
Je compte de ma poche tout les mois entre 150 200 E de possible plus le foncier en fin d'année, se projet sera pour ma retraite. Les revenus des locataires et montant du loyer rentre en plus dans les critères de la loi Borloo ancien, mais c’est pas ma priorité.
Je vais aller voir sur place bien sur avant de me lancer.
Merci pour les conseils.

0 Reco 03/11/2007 à 10:41 par Bernie

Bonjour Sally

N'oubliez pas les frais de notaire. Une fois toutes les données en main, voyez aussi un vrai avocat fiscaliste neutre, demandez lui conseil. Cela vous coûte le prix d'une consultation mais ceci vous donnera la tranquilité d'esprit.
Existe-t-il une associaion de colocataires au sein de cet immeuble? Cherchez aussi de ce coté là.

Et si le projet tient la route, lancez-vous.

Bonne recherche

Bernie

0 Reco 03/11/2007 à 10:56 par Sally

Dans l'immeuble il y a une personne âgée avec son frère aux RDC depuis 1995 qui paye par virement. Au 1er il y a une dame seul depuis 1997, et sa fille avec son petit fils depuis 2002 au 3ème étage qui paye toute les deux par chèque et enfin an 2ème un couple de jeune depuis 01/2006 qui règle par virement.
Il n’y a pas d’association de locataires, c’est dans petit village à proximité de grande ville.
Je pense avoir moins de problème dans un petit village avec quatre appartements (immeuble en toute propriété) que sur Marseille avec un appartement (le syndic en plus).
A votre avis.
Merci

0 Reco 03/11/2007 à 11:25 par Bernie

Effectivement dans un petit village il y aura moins de remous, c'est sur.

Connaissez-vous l'endroit?

0 Reco 03/11/2007 à 11:46 par Sally

Non je ne connais pas le village, mais vu sur Internet il est sympa chef lieu de canton, classé petite citée de caractère, ville fleurie, ville lumière, ville artisan d'art, et en plus en été il y a un train à vapeur qui va jusqu' a Paimpol et il y a même un bras de mer jusqu'au village avec un port de plaisance.

0 Reco 03/11/2007 à 12:51 par Bernie

Ca peut valoir le coup

0 Reco 03/11/2007 à 18:30 par mado

Ce qui me choque le plus dans l'immobilier, c'est que beaucoup de
ménages achètent en espérant faire une plus-value, alors que
l'immobilier c'est avant tout un moyen de repondre à un besoin
essentiel: se loger.
L'immobilier a donc été détourné de son objectif premier et est
devenu pour beaucoup de ménages la seule épargne (très peu liquide
) dont ils disposent...
Or les économistes ne nous disent-ils pas qu'il faut diversifier ses
avoirs ?
De plus le jour où les ménages prendront conscience que la hausse de
l'immobiler n'est pas un bonne affaire pour eux ( car même si on
vend il faut bien racheter autre chose pour se loger ) la chute sera
dure.
Car, il ne faut pas se voiler la face, cette hausse vertigineuse de
l'immobilier ne fait qu'accroître les inégalités et décourage de
plus en plus les classes moyennes qui sont le moteur de l'économie.

En résumé on a instrumentalisé un bien essentiel ( le logement )
pour en faire un bien d'investissement.
Certes, c'est le nerf du capitalisme que de tout financiarisé, mais
avons_nous pensé à la société que nous préparons pour nos enfants
?

0 Reco 03/11/2007 à 19:28 par Bernie

Citation: En résumé on a instrumentalisé un bien essentiel ( le logement )
pour en faire un bien d'investissement.

C'est vrai Mado et c'est déplorable. Diversifier ses avoirs? OK mais après la Netéconomie qui s'est magistralement effondrée, la Bourse dont les dés sont pipés (Eurotunnel, Disneyland et tant d'autre) car cela ne profite bien souvent qu'aux initiés, que reste-t-il? L'or, l'eau dans pas longtemps? Pour le moment ce qui est considéré comme valeur sûre c'est la pierre. Au détriment de beaucoup de ménages ou personnes seules.

Bernie

0 Reco 04/11/2007 à 21:43 par Ancien17577

Bonjour Sally,

Les 3 règles d'or pour un achat immobilier : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.

J'en rajouterai une pour un investissement locatif : toujours acheter un bien que l'on aurait envie d'habiter soi-même !

Bon voyage, bonne visite :) et tiens-nous au courant !

A+


0 Reco 27/11/2007 à 18:25 par lecyrr

Bonjour Sally,
je suis particulier, j'habite Marseille, j'aurais aimé discuter avec vous, si vous voulez me contacter.
le.cyril@wanadoo.fr
Bonne soirée à tous

0 Reco 27/11/2007 à 19:10 par srfc35

quelles sont les problèmes que tu rencontre ou les doutes sur l'investissement dans la pierre??
je pourrai peut etre te repondre et t'éclaircir tes idées et tes doutes n'hésite pas

0 Reco 01/12/2007 à 17:36 par OSCARITO

bonjour,

je suis moi meme investisseur,j'ai quelques biens dont aussi un immeuble de 4 appartements...
si je peux me permettre,je te déconseillerai d'investir si loin de chez toi.(cela vas te créer un surcout inutile en déplacement)
Surtout que la rentabilité de ton immeuble n'est pas exeptionelle,je pense que tu peux trouver mieux beaucoup plus proche de chez toi.
Je ne veux surtout pas de casser l'envie d'investir dans un petit immeuble ancien (je pense que c'est une très bonne formule!)

bonne recherche

0 Reco 07/12/2007 à 15:36 par econo

oscarito

tout à fait en accord avec vos propos sur le fait de la rénovation pour futur locations mais encore faut il savoir que loyers perçus = revenus supplémentaires= impôts supplémentaires.

quand on est propriétaire de biens en location, il est intéressant de parler aussi d'économies d'impots derrière afin de bien profiter de se que l'on construit tout au long de notre vie...

savez vous qu il est possible de supprimer tout les impots que vous payez sur vos loyers percus et en plus déduire vos revenus du travail?

gâteau sur la cerise!!

cordialement

0 Reco 07/12/2007 à 19:27 par OSCARITO

perso pour anuler mes impots j'utilise le deficit foncier (ce qui oblige à réinvestir régulièrement dans des biens avec travaux) et parfois j'investis dans des fip (mais là c'est très risqué!)

0 Reco 07/12/2007 à 20:13 par econo

a écrit : perso pour anuler mes impots j'utilise le deficit foncier (ce qui oblige à réinvestir régulièrement dans des biens avec travaux) et parfois j'investis dans des fip (mais là c'est très risqué!)un fip energie nouvelles tel que eolien par contre n'est pas risqué puisque edf s'est engagé a racheter les KWh
en plus il a fait une plus value de 18 % l'an dernier en plus des 25 % que tu beneficis en economies d'impots

0 Reco 07/12/2007 à 20:14 par econo

a écrit : perso pour anuler mes impots j'utilise le deficit foncier (ce qui oblige à réinvestir régulièrement dans des biens avec travaux) et parfois j'investis dans des fip (mais là c'est très risqué!)un fip energie nouvelles tel que eolien par contre n'est pas risqué puisque edf s'est engagé a racheter les KWh
en plus il a fait une plus value de 18 % l'an dernier en plus des 25 % que tu beneficis en economies d'impots

0 Reco 07/12/2007 à 20:15 par econo

a écrit : un fip energie nouvelles tel que eolien par contre n'est pas risqué puisque edf s'est engagé a racheter les KWh
en plus il a fait une plus value de 18 % l'an dernier en plus des 25 % que tu beneficis en economies d'impots
par contre t'es tu soucié de l'instant ou tu n'aura que du bénéfice foncier?

0 Reco 08/12/2007 à 11:07 par OSCARITO

oui heuresement!
je n'aurais plus rien à déduire dans 3 ans

je devrai alors soit racheter un biens aves gros travaux pour de nouveaux déduire,si je n'ai pas les moyens,je devrais vendre un appart pour payer mes impots!

l'immobilier vas mal pour les investisseurs surtout après les annonces de Sarko qui en remet une couche,bientot le livret A aura un rendement supérieur à l'immobilier!!!:[

0 Reco 08/12/2007 à 11:23 par econo

a écrit : oui heuresement!
je n'aurais plus rien à déduire dans 3 ans

je devrai alors soit racheter un biens aves gros travaux pour de nouveaux déduire,si je n'ai pas les moyens,je devrais vendre un appart pour payer mes impots!

l'immobilier vas mal pour les investisseurs surtout après les annonces de Sarko qui en remet une couche,bientot le livret A aura un rendement supérieur à l'immobilier!!!:[
ou bien tu asz le choix et tu peux te servir des impots que tu es censé payer pour encore augmenter ton patrimoine....et donc ta retraite ,ne l'oublions pas

je reste persuadéé de toute facon que tu sais ce que tu fais

au niveau des mesures de Sarko, je ne les trouves pas ausi horrible que tout le monde le pense

Réfléchissons les mesures sur les locations ne changent pas le soucis qu'il existe un déficit de logement en France, et meme si_ les prix devaient baisser, la demande reste présente de plus , il est préférable de préparer sa retraite par le biais de l'immo plus que par seulement le biais de l'epargne!

les perp sont des catastrophes!!!
en tout cas toutes mes felicitations pour ton patrimoine , tu as fais du chemin: il te reste juste à l'optimiser pour ne plus avoir a racheter derriere et éviter les impots puisque dans quelque temps tu risquerai d'etre a l'ISF


0 Reco 08/12/2007 à 15:12 par OSCARITO

J'ai encore de la marge pour l'isf car j'ai des crédits énormes!
merci pour tes félicitations meme si je ne recherche pas la gloire,juste assurer les futures études de mes 3 enfants...
en fait j'ai eu la chance d'arriver sur le marché en 2000 et j'ai donc bénéficié de l'envolée des prix.
J'ai en 2005 revendu ma résidence principale avec une grosse plus value (138% en 5 ans) ce qui m'a permis d'avoir une réserve de cash pour rassurer mon banquier et amorcer des investissements locatifs en autofinancement.
Je suis donc aujourd'hui locataire de ma résidence principale et propriétaire de biens locatif :)

0 Reco 09/12/2007 à 22:10 par OSCARITO

non ce n'est pas indiscret!
mon premier investissement locatif,j'avais 30 ans et c'était une petite maison de ville de 35 M2,j'ai enchainé ensuite par un lot de 2 studettes (1 ans après)
il ne faut surtout pas mettre d'apport (car tu peux déduire tes intérets d'emprunts)
Pour débuter,je te conseille un studio dans une petite ville dynamique.
Il y a encore de bonne rentabilité (mais de moins en moins),sur 20 ans un studio peut encore s'autofinancer si tu trouves un bon coup.
perso j'ai mis le pied sur le frein (j'ai 8 locataires à gérer,ça fait du boulot!)

^^

0 Reco 09/12/2007 à 23:07 par econo

a écrit : non ce n'est pas indiscret!
mon premier investissement locatif,j'avais 30 ans et c'était une petite maison de ville de 35 M2,j'ai enchainé ensuite par un lot de 2 studettes (1 ans après)
il ne faut surtout pas mettre d'apport (car tu peux déduire tes intérets d'emprunts)
Pour débuter,je te conseille un studio dans une petite ville dynamique.
Il y a encore de bonne rentabilité (mais de moins en moins),sur 20 ans un studio peut encore s'autofinancer si tu trouves un bon coup.
perso j'ai mis le pied sur le frein (j'ai 8 locataires à gérer,ça fait du boulot!)

^^
moi je me méfis toujours des banquiers...

en connaissance de cause ,je suis dans la gestion de patrimoine et plus précisement dans les économies d'impots.
eEt j'ai une personne , que je conseil ,qui s'est retrouv' dans l'engrenage de l'endettement a cause de son banquier qui lui prete sans aucune limite:

je m'explique cette personne possede des biens en location qu'il a construit de ses mains ,donc voyant ce superbe patrimoine financier, le banquier dit oui a un , deux ,pour enfin arriver a 5 prets...

superbe quand je calcule son endettement, je trouve 67 % parce qu'il faut savoir que dans ce type de calcule on ne prend pas la totalité de la valeur des loyers mais bien 70 voir 80 %de ceux ci, afin d'etre au plus juste : le reste etant concideré comme des " avnace sur frais" si je peux m'exprimé ainsi...

résultat environ 2000 € de salaire pour faire des chiffres ronds , 3000 € de credits et environ 3000 € de loyers qui tombe...

n'importe qui ferait le calcul penserait qu'il s'en sort puisque ses frais sont remboursé par ses locataires...
mais voila le hic mr gere seul ses biens( aucune agence et aucune assurance sur loyers)
et si demain tous ses locataires s'en vont...

je vous laisse faire le calcul....

le banquier se frotte les mains...

avantage retraite préparé plein d'impots (8500 € environ) que je me fais un plaisir de lui gommer...

depuis 3 mois il fait gerer ses biens locatifs avec assurance: résultat il est serein plus de stress et en plus meme si ca lui coute financieremen(assurance + gestion) c'est déductible d'impots!!!

0 Reco 10/12/2007 à 09:37 par OSCARITO

c'est vrai et je suis un peu dans le cas de ton exemple:

2500 Euros de salaire
3300 Euros de loyer qui rentrent...et 2600 Euros de crédit !!!

c'est sur qu'il faut avoir les nerfs solides pour avoir autant de crédits que de salaire!
et comme dans ton exemple je gère moi meme...
effectivement si demain tous mes locataires sont défaillant je suis très mal !!!

Cependant j'ai 8 locataires,j'imagine mal les 8 ne pas payer en meme temps (surtout qu'il sont dans 4 immeubles différents.
J'ai aussi la chance d'avoir un petit pécule pour faire face aux coups durs.
Je prends d'énormes risques mais j'en suis conscient.
Autre chose,si je me plante,je ne suis pas certain que mon banquier va se régaler (je pense qu'il y lassera des plumes aussi,non?)

0 Reco 10/12/2007 à 09:44 par OSCARITO

concernant le taux d'endettement,je suis aussi à 60% dans certaines banques...et à 38% dans d'autres.
il y a deux modes de calcul,un pour les frileux,l'autre pour les hussards!
cordialement

0 Reco 10/12/2007 à 10:36 par econo

bonjour oscarito

au niveau de ton banquier je ne pense pas qu'il laissera des plumes autant que tu peux le croire

autrement ,vu les risques, les taux ne serais pas ce qu ils sont à l heure actuelle il serait bcp plus chers...

il faut bien se payer!!!

ensuite si il t'arrivais de ne plus payer tes remboursements , il faut savoir que lui va revendre tes biens pour se rembourser (mais a des prix catastrophiques!!!)

et quand je parle de tes biens c'est tout tes biens jusqu'a se qu il soit remboursé

cordialement

0 Reco 10/12/2007 à 13:56 par econo

a écrit : salut

oscarito
vu que tu as + de rentré loyer que de crédits, pourquoi ne mets tu pas tes apparts en gestion avec garanties
je crois qu'il prenne 7/10 % à négocier si t'en a plusieurs

de plus t'aurais plus de soucis et tu pourrais en acheter encore un ou deux

a +
bien sur que c'est mieux de faire gerer , c'est moins de soucis et plus de garantie d'etre payer et de ne pas se retrouver dans une spirale infernale

mais cela ne veux absolument pas dire qu'avec 60 % il peut encore investire
c'est aller tout droit vers la catastrophe

0 Reco 10/12/2007 à 14:12 par OSCARITO

voilà c'est justement ça,et c'est mon banquier qui me conseille d'arreter et t'amortir une partie des crédits pour plus de sécurité (comme quoi tous les banquiers ne sont pas pourris!)
Je pense recommencer dans 5 ans (suivant le marché).
Perso,je préfère gérer moi meme,c'est contraignant mais je peux t'affirmer que lorsqu'un locataire quitte un appart,je déploie toute mon énergie pour le remplacer immédiatement car je sais que j'ai des crédits!
Une agence est beaucoup plus laxiste,après tout ce n'est pas son argent qui est en jeu...
Concernant les assurances loyers impayés,déjà il y a un délai de carence (tu bouffes quoi pendant ce temps là?) et en plus c'est plafonné dans la durée...
Les 7% je préfère les épargner chaque mois pour faire face si pépin!
attention c'est mon point de vue,cela n'engage que moi,je vais peut etre dans le mur!

0 Reco 10/12/2007 à 18:23 par econo

a écrit : salut

oscarito, ton avis est pas ininteressant
le pire, ce serait d'avoir un locataire qui ne paye plus et que l'on ne peut pas expulser (hiver .......)
econo défend sa paroisse, je pense, econo tu prends combien de pourcent pour la gestion ?, et pour 8 apparts ?

econo selon toi , au vue du marché (haut de cycle), trouves tu judicieux d'investir ou d'attendre sachant que pour quelqu'un qui a un peu de capital, le livret va passer à 3.50/3.75

a +
ta reaction est tres surprenant et non je ne prends rien et je ne preche aucune paroisse.... je suis conseillere en gestion de patrimoine pas agent immo!!!

mon truc moi c'est les impots et la retraite ...chacun son metier...
et toi???

je n'avancerais aucunement des info sur ce que je ne sais pas comme on dis tu sais pas et ben tu te tais

cordialement

pour ton info , ceux qui se pose trop de question s'est bien mais c'est aussi ceux la qui prennent jamais de décision et donc qui ne font rien de leur vie...

vous parlez tous d'immo qui baisse ou qui va baisser arretez de croire que parce qu en amerique ca se passe ainsi qu'en France ca va etre la meme chose ou pire....

c'est que vous n'avez pas compris se qui se passe la bas

0 Reco 10/12/2007 à 20:14 par AD.FiRealEstate

Bonsoir,

Evaluer les projets d'investissements immobiliers: c'est mon métier.

Autrement dit, si vous m'envoyez vos hypothèses, je saurai vous dire si votre investissement est viable en répondant aux trois questions quand/comment/combien de manière précise. Sur cette base, je pourrais éventuellement vous conseiller sur la meilleure marche à suivre pour rentabiliser vos capitaux suivant les schémas stratégiques utilisés par les investisseurs institutionnnels en immobilier ... Et même, peut-être vous munir du business-plan qui fera que ça se passera bien auprès du banquier.

La question du taux d'entettement dépend beaucoup de la couverture des intérêts par les revenus locatifs nets (interest coverage ratio). Les banques imposent des ratios entre 1.1 et 1.8 suivant la localisation, la qualité des prestations, les garanties de l'investisseur et la signature du locataire. En cas de garantie locative, c'est la signature et les performances du gestionnaire qui sont analysées.

Envoyer-moi : Localisation, surface, prix, droits et honoraires d'acquisition, loyers, charges et conditions de financements, durée de détention, et je vous dirai rapidement ce qu'il en est.

Bonne soirée,

AD


0 Reco 10/12/2007 à 21:14 par Cyril46

Bonjour, je vous lis depuis quelque temps et voudrais témoigner en vous expliquant ma situation.
En 2006, j'ai commencé à investir sur une petite maison de ville à retaper (faits par nos soins). Elle est loué depuis et affiche un rendement net de 8% (après impots, taxe foncière..). Comme ça marchait bien, j'ai acquis un immeuble cet été de 4 appartements (3 T3 et 1 T2) + un local commercial. Seuls les T3 étaient loués, on a rénové le T2 et le local, et aujourd'hui, tout est loué...le temps c'est de l'argent! Faut pas trainer! Je touche un peu plus de 2000 euros de loyers hors charges aujourd'hui pour 1220 euros de crédit car la petite maison est payée. J'ai acheté l'immeuble de particulier à particulier, je vous avoue avoir eu pas mal de soucis, bcp d'inquiétude mais je ne regrette rien, c'est que du bonheur et passionnant à gérer. Pour infos, j'ai 26 ans, et cette année j'ai également fait construire ...
Mes conseils, acheter avec des logements à rafraichir, la plue value est instantanée et si on le fait soi même, c'est tout bénéf. Si vous pouvez, cherchez les annonces de particulier à particulier et négociez! Rénover les apparts comme si c'était pour vous. Profiter des taux qui restent corrects. Pour ceux qui attendent un retournement du marché, dites vous que vous paierez plus de crédit alors...Acheter proche de chez soi dans une ville qu'on connait bien, gérer soi même pour plus d'économie tout en prenant une assurance loyer impayé (les banques en proposent même).
J'ai néanmoins quelques doutes, notamment en matière d'impots. Qlq saurait à quelle sauce l'état va me manger?

0 Reco 10/12/2007 à 21:53 par Cyril46

J'habite le Lot, les prix ont flambés quand meme avec les anglais qui achètent tout. Le terrain que j'ai acheté pour faire construire était à 30 euros le mètre. J'investis à Cahors, en centre ville. Pour indication, un T2 état moyen, tourne autour de 65 000 euros. Mais les petites annonces de pap sont mon livre de chevet!

0 Reco 10/12/2007 à 22:39 par econo

[citer]Bonjour, je vous lis depuis quelque temps et voudrais témoigner en vous expliquant ma situation.
En 2006, j'ai commencé à investir sur une petite maison de ville à retaper (faits par nos soins). Elle est loué depuis et affiche un rendement net de 8% (après impots, taxe foncière..). Comme ça marchait bien, j'ai acquis un immeuble cet été de 4 appartements (3 T3 et 1 T2) + un local commercial. Seuls les T3 étaient loués, on a rénové le T2 et le local, et aujourd'hui, tout est loué...le temps c'est de l'argent! Faut pas trainer! Je touche un peu plus de 2000 euros de loyers hors charges aujourd'hui pour 1220 euros de crédit car la petite maison est payée. J'ai acheté l'immeuble de particulier à particulier, je vous avoue avoir eu pas mal de soucis, bcp d'inquiétude mais je ne regrette rien, c'est que du bonheur et passionnant à gérer. Pour infos, j'ai 26 ans, et cette année j'ai également fait construire ...
Mes conseils, acheter avec des logements à rafraichir, la plue value est instantanée et si on le fait soi même, c'est tout bénéf. Si vous pouvez, cherchez les annonces de particulier à particulier et négociez! Rénover les apparts comme si c'était pour vous. Profiter des taux qui restent corrects. Pour ceux qui attendent un retournement du marché, dites vous que vous paierez plus de crédit alors...Acheter proche de chez soi dans une ville qu'on connait bien, gérer soi même pour plus d'économie tout en prenant une assurance loyer impayé (les banques en proposent même).
J'ai néanmoins quelques doutes, notamment en matière d'impots. Qlq saurait à quelle sauce l'état va me manger? [/citer

les impots sont mon domaine

attention je ne travail pas pour le fisc, je suis gestionnaire de patrimoine indépendante et ma spécialité est comment supprimer tout ou parti des impots ( bien entendu et je le cris tres fort dans la legalité )

pour tes impots c'est tres simple:

tu as un revenu du travail d'un coté et un revenu foncier de l'autre
pour le revenu foncier xcela se calcul de cette maniere loyers percus-charges(interet ,assurances diverses etc...)
si ton calcul est negatif rien ne change tu sera imposé seulement au niveau des revenus de ton travail mais si le résultat est positif alors il faut le rajouter sur tes revenus du travail et ce sera sur ce nouveau calcul que tu sera imposé...

comme ca , ca parait simple mais dans le calcul véritable c'est plus compliqué puisque en matière de calcul foncier c'est particulier ... il y a certaine choses a connaitre

cordialement

ps si tu souhaite un calcul approximatif de tes impots fais moi signe je te donnerais mon adresse mail

cordialement

1 Reco 10/12/2007 à 22:46 par econo

a écrit : Bonjour, je vous lis depuis quelque temps et voudrais témoigner en vous expliquant ma situation.
En 2006, j'ai commencé à investir sur une petite maison de ville à retaper (faits par nos soins). Elle est loué depuis et affiche un rendement net de 8% (après impots, taxe foncière..). Comme ça marchait bien, j'ai acquis un immeuble cet été de 4 appartements (3 T3 et 1 T2) + un local commercial. Seuls les T3 étaient loués, on a rénové le T2 et le local, et aujourd'hui, tout est loué...le temps c'est de l'argent! Faut pas trainer! Je touche un peu plus de 2000 euros de loyers hors charges aujourd'hui pour 1220 euros de crédit car la petite maison est payée. J'ai acheté l'immeuble de particulier à particulier, je vous avoue avoir eu pas mal de soucis, bcp d'inquiétude mais je ne regrette rien, c'est que du bonheur et passionnant à gérer. Pour infos, j'ai 26 ans, et cette année j'ai également fait construire ...
Mes conseils, acheter avec des logements à rafraichir, la plue value est instantanée et si on le fait soi même, c'est tout bénéf. Si vous pouvez, cherchez les annonces de particulier à particulier et négociez! Rénover les apparts comme si c'était pour vous. Profiter des taux qui restent corrects. Pour ceux qui attendent un retournement du marché, dites vous que vous paierez plus de crédit alors...Acheter proche de chez soi dans une ville qu'on connait bien, gérer soi même pour plus d'économie tout en prenant une assurance loyer impayé (les banques en proposent même).
J'ai néanmoins quelques doutes, notamment en matière d'impots. Qlq saurait à quelle sauce l'état va me manger?
les impots sont mon domaine

attention je ne travail pas pour le fisc, je suis gestionnaire de
patrimoine indépendante et ma spécialité est comment supprimer tout
ou parti des impots ( bien entendu et je le cris tres fort dans la
legalité )

pour tes impots c'est tres simple:

tu as un revenu du travail d'un coté et un revenu foncier de
l'autre
pour le revenu foncier xcela se calcul de cette maniere loyers
percus-charges(interet ,assurances diverses etc...)
si ton calcul est negatif rien ne change tu sera imposé seulement au
niveau des revenus de ton travail mais si le résultat est positif
alors il faut le rajouter sur tes revenus du travail et ce sera sur ce
nouveau calcul que tu sera imposé...

comme ca , ca parait simple mais dans le calcul véritable c'est plus
compliqué puisque en matière de calcul foncier c'est particulier
... il y a certaine choses a connaitre

cordialement

ps si tu souhaite un calcul approximatif de tes impots fais moi signe
je te donnerais mon adresse mail

cordialement

0 Reco 11/12/2007 à 00:01 par OSCARITO

Cyril46,

C'est drole mais en lisant ton histoire je me suis reconnu,à peu de chose près j'ai fait la meme chose !
j'ai aussi commencé par une petite maison de ville à retaper,puis un lot de 2 studettes,un petit immeuble de 4 T1 et dernièrement les murs d'un commerce!
toujours par des particuliers,rénovation et gestion par mes soins.
apport perso:AUCUN! (je l'ai placé en assurance vie)
j'ai un rendement brut moyen de 9,5%
J'ai 34 ans,j'ai commencé il y a 4 ans pour l'instant le fisc me laisse tranquille car j'ai du déficit foncier (je paye juste la csg sur les loyers encaissés (c'est ça ECONO non?)

0 Reco 11/12/2007 à 00:05 par OSCARITO

cyril 46,elle te coute combien ton assurance loyer impayé?

0 Reco 11/12/2007 à 08:17 par cocoyalex



Les miennes c'est 2%....

0 Reco 11/12/2007 à 10:01 par OSCARITO

2% OK,mais peut tu m'en dire plus sur les conditions (carences,durée d'indémnisation,contraintes...)
merci

0 Reco 11/12/2007 à 10:15 par econo

a écrit : Cyril46,

J'ai 34 ans,j'ai commencé il y a 4 ans pour l'instant le fisc me laisse tranquille car j'ai du déficit foncier (je paye juste la csg sur les loyers encaissés (c'est ça ECONO non?)
Logiquement non si tu te retrouve en déficit foncier tu ne paye pas la csg.....seuelment le bénéfice est soumis!

0 Reco 11/12/2007 à 16:48 par OSCARITO

Je vais ressortir mes feuilles d'impot mais je crois quand meme que malgrè mon déficit je paye un peu d'impot...
sinon jeanmarcou j'ai une partie de mes biens sur 15 ans et une autre (plus importante) sur 20.
Je te déconseille de mettre un apport (cela augmente tes bénefices fonciers),place ton argent sur un contrat d'assurance vie et emprunte la totalité,tu paiera moins d'impots


0 Reco 11/12/2007 à 21:14 par econo

a écrit : salut

oscarito
pour avoir plus de autant de rentrée loyer que de crédit, t'a du emprunter sur longtemps 20/25 ?
tu l'a fait jeune alors ça pose aucun problême, c'est juste pour info

d'après vous
pour un studio, ne vaut mieux t'il pas mettre 30 % d'apport et faire un prêt sur 10 ans que de faire un prêt total sur 15/20 ans

a +
le mieu c'est pas d'apport et credit long
pourquoi?

parce que plus le crédit est long et plus il y a des interet a deduire longtemps donc moi vite on paye des impots.....

autre réfléxion:

ne vaux mieux t'il pas prendre un credit a 100 % avec imaginons des interets à 5 voir 6 % pendant 20 voir 25 ans qui vont vous permettre de faire des eco d'impots plus longtemps et placer vos 30 % d'apport à 8 % pendant 20 voir 25 ans sans y toucher

si j'en parle c'est que le 8 % c'est possible...

a +

0 Reco 11/12/2007 à 21:16 par econo

a écrit : Je vais ressortir mes feuilles d'impot mais je crois quand meme que malgrè mon déficit je paye un peu d'impot...
sinon jeanmarcou j'ai une partie de mes biens sur 15 ans et une autre (plus importante) sur 20.
Je te déconseille de mettre un apport (cela augmente tes bénefices fonciers),place ton argent sur un contrat d'assurance vie et emprunte la totalité,tu paiera moins d'impots
trés bien vraiment enfin quelqu'un qui a compris!!

:) ca fait plaisir de voir que certaine personnes arrivent a ce type de réfléxions

( Je suis une passionnée de ces sujets!!!)

0 Reco 11/12/2007 à 21:22 par econo

a écrit : Cyril46,

J'ai 34 ans,j'ai commencé il y a 4 ans pour l'instant le fisc me laisse tranquille car j'ai du déficit foncier (je paye juste la csg sur les loyers encaissés (c'est ça ECONO non?)
Je refais une petite précision:

le calcul du bénéfice ou déficit foncier se fait par "immeuble" (therme des impots sur les 2044 therme reel pour chaque appart)

ce quin signifie quand tu peux avoir des appart en bénéfice et d'autre en déficit donc au niveau de l

0 Reco 11/12/2007 à 21:22 par econo

a écrit : Cyril46,

J'ai 34 ans,j'ai commencé il y a 4 ans pour l'instant le fisc me laisse tranquille car j'ai du déficit foncier (je paye juste la csg sur les loyers encaissés (c'est ça ECONO non?)
Je refais une petite précision:

le calcul du bénéfice ou déficit foncier se fait par "immeuble" (therme des impots sur les 2044 therme reel pour chaque appart)

ce quin signifie quand tu peux avoir des appart en bénéfice et d'autre en déficit donc au niveau de l

0 Reco 11/12/2007 à 21:22 par econo

a écrit : Cyril46,

J'ai 34 ans,j'ai commencé il y a 4 ans pour l'instant le fisc me laisse tranquille car j'ai du déficit foncier (je paye juste la csg sur les loyers encaissés (c'est ça ECONO non?)
Je refais une petite précision:

le calcul du bénéfice ou déficit foncier se fait par "immeuble" (therme des impots sur les 2044 therme reel pour chaque appart)

ce quin signifie quand tu peux avoir des appart en bénéfice et d'autre en déficit donc au niveau de l

0 Reco 11/12/2007 à 21:27 par econo

a écrit : Je refais une petite précision:

le calcul du bénéfice ou déficit foncier se fait par "immeuble" (therme des impots sur les 2044 therme reel pour chaque appart)

ce quin signifie quand tu peux avoir des appart en bénéfice et d'autre en déficit donc au niveau de l
désolée j'ai fait une faute de frappe!!=)

je continu
se qui signifie que tu peux avoir des appart en bénéfice et d'autre en déficit selon intér^t, charges et ou tu en es au niveau des prêts...etc

sur les appart en bénéfice tu payeras de la csg et sur les autre non

pourtant tu peux tout de meme avoir un déficit TOTAL de tes apparts...

j'espere que j'ai été claire , je me comprends c'est déja bien.....

cordialement

0 Reco 11/12/2007 à 22:44 par OSCARITO

merci c'est très clair,je comprend maintenant pourquoi j'ai payé un peu de csg (j'ai un 2 studettes qui sont en bénéfice et tous le reste en déficit)
j'ai vu plus haut que tu parlais d'un placement à 8% c'est quoi?
:[

0 Reco 11/12/2007 à 23:13 par econo

de l'assurance vie mais traité directement avec de tres bons gestionnaires...

je ne peux pas en dire plus ici...

un bon magicien ne dévoile pas le secret de ces tours!!

0 Reco 11/12/2007 à 23:28 par OSCARITO

donc c'est toi la magicienne de la finance!
en assurance vie,il y a encore mieux que 8% si on veut prendre des risques...(j'ai un fond sur un contrat qui est à +28% en 6 mois environ)

Mais tes 8% ce n'est pas sur un fond en euros quand meme?sinon c'est plus que de la magie,c'est du miracle!