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Convertir nu en LMNP - que devient le deficit foncier

0 Reco 21/08/2018 à 18:21 par lael

Bonjour,

**SITUATION**
J'ai acheté un bien sur Lyon (hyper-centre) courant 2016 nécessitant des travaux que je souhaitais louer en LMNP ensuite.
Malheureusement l'entrepreneur a déposé le bilan, j'ai donc du faire appel à un nouveau ce qui a fortement gonflé la note.
Entre temps le syndic a fait des travaux sur la colonne électrique suivi d'un "rafraichissement" intérieur.

Je me retrouve donc aujourd'hui avec les travaux bientôt (enfin) finis et dans la situation suivante :
- appartement 2 pièces 45m² acheté pour 125k€ (+10k€ notaire)
- 50k€ de travaux
- 8k€ de frais de copro
- 1500€ de meubles qui dorment dans un garage
- les frais habituels accumulés depuis 2ans : intérêts d'emprunt, assurances, syndic, taxe foncière, etc...

Voyant que ça trainait en longueur, que les travaux n'avancaient pas, que les coûts s'accumulaient et que je ne pouvais pas louer, j'ai finalement opté pour le déficit foncier sur les déclarations d'impôts 2016 et 2017 pour limiter les dégâts sur ma trésorerie personnelle.
Il me reste encore environ 35k€ à déduire pour les années à venir.

Aujourd'hui je souhaiterai faire un nouvel investissement immobilier en loi Pinel (fin de construction mi-2019).
J'ai pris le temps de choisir un appartement neuf non-surcôté par rapport aux prix du marché et bien situé (sisi ça existe) et je vais signer prochainement (courant septembre)

**OPTIONS POSSIBLES**
Allant louer prochainement mon bien sur Lyon dont les travaux sont bientôt finis, je me retrouve devant les options suivantes :
1) Le louer en nu jusqu'à ne plus avoir de déficit foncier puis 3ans supplémentaires
Si je ne respecte pas ce délai de 3ans et que je le vends ou le convertis en LMNP avant, les impôts vont récupérer les avantages du déficit foncier perçu si je comprends bien.

2) Le convertir immédiatement en LMNP
Même impact qu'au-dessus, devoir rembourser l'avantage acquis du déficit foncier mais, si j'ai bien compris, les charges ne sont pas perdues et je vais ensuite pouvoir les déduire des revenus du bien pinel pendant 10ans.

**QUESTIONS**
Qu'en pensez-vous ? Quel vous parait être le meilleur choix ?
Est-ce qu'il y a des subtilités que j'ai oublié ?
Est-ce que j'ai bon ou je me goure totalement dans mon analyse ?

Merci

Message edité 21/08/2018 à 18:24

0 Reco 31/08/2018 à 14:45 par betsi

laela écrit : Bonjour,

**SITUATION**
J'ai acheté un bien sur Lyon (hyper-centre) courant 2016 nécessitant des travaux que je souhaitais louer en LMNP ensuite.
Malheureusement l'entrepreneur a déposé le bilan, j'ai donc du faire appel à un nouveau ce qui a fortement gonflé la note.
Entre temps le syndic a fait des travaux sur la colonne électrique suivi d'un "rafraichissement" intérieur.

Je me retrouve donc aujourd'hui avec les travaux bientôt (enfin) finis et dans la situation suivante :
- appartement 2 pièces 45m² acheté pour 125k€ (+10k€ notaire)
- 50k€ de travaux
- 8k€ de frais de copro
- 1500€ de meubles qui dorment dans un garage
- les frais habituels accumulés depuis 2ans : intérêts d'emprunt, assurances, syndic, taxe foncière, etc...

Voyant que ça trainait en longueur, que les travaux n'avancaient pas, que les coûts s'accumulaient et que je ne pouvais pas louer, j'ai finalement opté pour le déficit foncier sur les déclarations d'impôts 2016 et 2017 pour limiter les dégâts sur ma trésorerie personnelle.
Il me reste encore environ 35k€ à déduire pour les années à venir.

Aujourd'hui je souhaiterai faire un nouvel investissement immobilier en loi Pinel (fin de construction mi-2019).
J'ai pris le temps de choisir un appartement neuf non-surcôté par rapport aux prix du marché et bien situé (sisi ça existe) et je vais signer prochainement (courant septembre)

**OPTIONS POSSIBLES**
Allant louer prochainement mon bien sur Lyon dont les travaux sont bientôt finis, je me retrouve devant les options suivantes :
1) Le louer en nu jusqu'à ne plus avoir de déficit foncier puis 3ans supplémentaires
Si je ne respecte pas ce délai de 3ans et que je le vends ou le convertis en LMNP avant, les impôts vont récupérer les avantages du déficit foncier perçu si je comprends bien.

2) Le convertir immédiatement en LMNP
Même impact qu'au-dessus, devoir rembourser l'avantage acquis du déficit foncier mais, si j'ai bien compris, les charges ne sont pas perdues et je vais ensuite pouvoir les déduire des revenus du bien pinel pendant 10ans.

**QUESTIONS**
Qu'en pensez-vous ? Quel vous parait être le meilleur choix ?
Est-ce qu'il y a des subtilités que j'ai oublié ?
Est-ce que j'ai bon ou je me goure totalement dans mon analyse ?

Merci
Bonjour,pour moi le meilleur choix serait de le louer en nu jusqu'à ne plus avoir de déficit foncier

0 Reco 05/09/2018 à 08:18 par Borris

Bonjour, je voudrais savoir comment passer du régime des revenus fonciers à la location meublée non professionnelle ?