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De residence principale à LMNP: Quelles charges déduire?

0 Reco 11/11/2018 à 16:35 par mimi1010

Bonjour, nous avons un projet de partir vivre à l'étranger dans a peu prêt un an, on voulais profiter des taux bas et de nos revenus actuels pour faire un investissement locatif avant de partir. On a signé un compromis pour un 4 pièces il y a 4 jours, on achète avec un credit pour residence principale sur 25ans. on veux y habité quelques mois de 6 a 24 mois pour y faire des travaux et cloisonner le salon pour créer une 4eme chambre, puis le louer en LMNP.
Sur rendementlocatif.com le biens s’autofinance avec un cash flow de 80€ Si il n y a aucune vacances locatif.
Nos inquiétudes c’est que nous venons de réaliser que vu que l'achat est fait en résidence principale les frais d’agence, interêt d’emprunt et peut être d'autres charges ne pourrons pas être déduite des impôts, donc on ne sait plus si c’est encore rentable.
Est ce une solution de ne pas en faire fiscalement notre résidence principale et rester locataire et le louer tout de suite après la signature de l’acte authentique pour ne pas perdre les avantages du LMNP sur la déduction des interêts du credit.
Ou y a t il d’autres solutions qu’on ne connait pas.
Merci de nous donner toutes informations que vous pensez être utile.


0 Reco 12/11/2018 à 08:47 par ben_ali

il ne faut pas acheter sa résidence principale si tu comptes l''occuper que 2 ans Tu dois garder ton bien au minimum 6 ans pour compenser la perte financière liée aux frais d’acquisition

0 Reco 12/11/2018 à 17:13 par mimi1010

Je ne veux pas revendre au bout de 2 ans, je compte le louer en LMNP.

0 Reco 13/11/2018 à 15:00 par lael

Comme dit au-dessus, à partir du moment où vous ne faites pas du LMNP dès l'achat, vous ne serez pas en mesure de déduire les frais d'acquisitions de vos futurs loyers.
Vous ne pourrez donc pas déduire les frais de notaire, les frais d'agence et les frais bancaires

Sur un achat de 200.000€ c'est quand même environ 28000-30000 euros que vous ne pourrez pas déduire des futurs loyers.

Pour pouvoir déduire ces frais, ce que vous pouvez faire c'est déclarer la date d'activité LMNP à la date d'acquisition du bien mais du coup vous ne pourrez pas en faire votre résidence principale pendant la réalisation des travaux.

Ce qui veut dire qu'il faudra déclarer votre résidence principale ailleurs : louer un autre bien à côté, vous faire héberger ou autre.

Vous pouvez aussi faire appel à des professionnels pour les travaux et ainsi réduire leur durée.

C'est des calculs et des choix à faire.

Message edité 13/11/2018 à 15:10
0 Reco 14/11/2018 à 10:39 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour Mimi1010

En effet, les frais d'acquisition ne seront pas déductibles 2ans après l'achat.

Puisque vous êtes persuadé de quitter la France dans les 2 ans à venir, vous n'avez donc aucun interêt à acquérir une résidence principale.

Toutefois, si l'investissement immobilier en lui même vous intéresse vraiment, vous pouvez très bien acheter un bien et l'exploiter directement en LMNP.

Par contre un bien avec 4 chambre et qui ne vous apporterait QUE 80€ mensuel, c'est vraiment très très peu. Avez-vous pris en compte les impôts dans vos calculs ?

J'espère vous avoir apporté une réponse à vos questions.

Abdel.

0 Reco 14/11/2018 à 11:46 par mimi1010

Merci pour vos réponses.

Effectivement 28 000 a ne pas pouvoir déduire ça fait mal.
Je vais donc garder ma location actuelle pour le temps qui me reste en France et exploiter le bien directement en LMNP.

Quand vous dites "Pour pouvoir déduire ces frais, ce que vous pouvez faire c'est déclarer la date d'activité LMNP à la date d'acquisition du bien"

Il faut le déclarer ou et comment? on a déjà signé le compromis en mentionnant que c'est la residence principale et les démarches de l'obtention de crédit sont entamé, dois je faire le changement au moment de l'acte authentique et dire que ce sera pour louer, ou y a t il un autre organisme a qui je dois déclaré que ce ne sera pas ma residence principale.

"Par contre un bien avec 4 chambre et qui ne vous apporterait QUE 80€ mensuel, c'est vraiment très très peu. Avez-vous pris en compte les impôts dans vos calculs ?"

le prix du bien avec tous frais notaire agence... est de 250 000 euros avec des mensualité à 1050€ et des revenus locatifs de 1800€. Ce sera 80 euros après toutes charges et impôts et c'est au pire des cas, sinon ça peut rapporter jusqu'a 200€ par mois. Ca me parait bien pour un premier investissement pas trop risqué

Qu'en pensez vous?

Merci encore et bonne journée

0 Reco 14/11/2018 à 12:08 par LesBonsInvestissementsImmo

Il faut le déclarer ou et comment?

La déclaration d'activité se fait via le formulaire P0i à transmettre au greffe du tribunal de commerce de la ville où se situe le bien.
Ce formulaire est très facilement trouvable sur le net et gratuitement.

Qu'en pensez vous?

Je persiste à dire que votre rente me parait bien faible, d'autant plus au vue de la somme engagée. Concrètement, votre rentabilité est minime si elle avoisine les 80€, mais commence à être confortable si elle atteint 200€
Je ne connais pas la ville où vous souhaitez investir.
Pouvez-vous nous en dire plus sur le bien en question ?
Mais aussi comment passez-vous de 80€ à 200€ de cahs flow ?

Abdel.

0 Reco 14/11/2018 à 13:21 par lael

Quand on sait que pas loin de 99% des gens achètent de l'immobilier locatif avec un effort d'épargne mensuel ou un apport >20% voire les deux, arriver à dégager 80€ de cash flow c'est pas si mal. (cela exclus bien entendu ceux qui achètent leur résidence principale)

Mais oui il y a toujours possibilité de faire mieux.
Mais le mieux peut aussi être l'ennemi du bien et à force de vouloir mieux certains finissent par ne jamais oser franchir le pas.

Message edité 14/11/2018 à 13:22
0 Reco 14/11/2018 à 13:57 par LesBonsInvestissementsImmo

En effet, le fait d'être en positif est déjà énorme vis à vis de beaucoup de personnes pensant faire un investissement et se retrouvant finalement à devoir sortir 50€, 100€, voir plus chaque mois.

C'est surtout le rapport entre la somme engagée et le cash flow qui m'étonne.

Mais peut être qu'il est difficile d'obtenir mieux dans la ville en question (que je ne connais pas).

Abdel.

0 Reco 15/11/2018 à 07:31 par mimi1010

Bonjour,

On viens de passer les dix jours de rétractation du compromis de vente, on attend une réponse des banques pour le crédit... on croise les doigt!! ^^

Il faut le déclarer ou et comment?

La déclaration d'activité se fait via le formulaire P0i à transmettre au greffe du tribunal de commerce de la ville où se situe le bien.
Ce formulaire est très facilement trouvable sur le net et gratuitement.


Alors si j'ai bien compris, rien à declarer au notaire, on signe juste l'acte authentique disons par exemple fin décembre et la même semaine on doit se rendre au greffe du tribunal de commerce de Vitry sur seine (94) et transmettre le formulaire P0i. Rester dans notre logement actuel (location) jusqu'a notre départ de France. et dans ce cas la tous les frais lié à l'acquisition serons déduit sans problème quand le bien sera en location en Janvier ou Février 2019.
J'ai lu quelques part que les frais d'acquisition peuvent être déduit seulement si
ils sont payé la même année du début d'activité, il est de même que les frais bancaires, dois je idéalement attendre 2019 pour signer l'acte authentique même si le crédit est prêt le mois prochain et la signature peut se faire de suite?

"Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année"
Source http://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amo rtissements-deductibles-au-regime-reel/

"Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses."
Source http://www.expert-invest.fr/tout-comprendre/immobilier/investissement-locat if/loueur-meuble-non-professionnel-lmnp/

Qu'en pensez vous?

Je persiste à dire que votre rente me parait bien faible, d'autant plus au vue de la somme engagée. Concrètement, votre rentabilité est minime si elle avoisine les 80€, mais commence à être confortable si elle atteint 200€
Je ne connais pas la ville où vous souhaitez investir.
Pouvez-vous nous en dire plus sur le bien en question ?
Mais aussi comment passez-vous de 80€ à 200€ de cahs flow ?


Abdel, comme dit Lael, j'ai passé presque 2 ans à chercher l'investissement hyper rentable et je n'ai pas trouvé, et la on se lance avec un petit cash flow, juste pour se mettre dans le bain. Voici le chiffres que j'ai sur le site rendementlocatif.com

Le bien est à 230 000€ FAI
Travaux 5000€
Meubles 3000€
Frais de notaire 16 560€
Frais courtier 950€
Garantie d'emprunt ???

La banque finance dans environ 250 000€ et notre apport est de 8950€ (Travaux 5000€ - Meubles 3000€ - Frais courtier 950€)

Les mensualités d'emprunt 1000€
Taxe foncière -140€
CFE -20.83€
CGA -12.5€
Comptable -41.67€
Assurance emprunt -40.23€
Assurance loyers impayés (TTC) -58.81€
Charges fixes copro, électricité, internet... -300€
Assurance PNO -17€

Total de charges mensuels : 1630€ /m

Le loyer 1800€ Charges incluses - 1630 = 180€

Cash flow : 180€ (Si aucune vacance locative)

Voila vous savez tout :-)

Bonne journée!

0 Reco 15/11/2018 à 10:32 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour Mimi1010

dois je idéalement attendre 2019 pour signer l'acte authentique même si le crédit est prêt le mois prochain et la signature peut se faire de suite?

C'est vrai que c'est un cas particulier, en étant à cheval sur 2 années. Tout ce que je peux vous conseiller c'est de contacter le SIE de votre ville qui devrait pouvoir vous répondre au mieux.

A savoir que vous n'avez aucunement besoin de vous déplacer au greffe, un simple courrier contenant le formulaire est suffisant.
Le formulaire P0i


j'ai passé presque 2 ans à chercher l'investissement hyper rentable et je n'ai pas trouvé

Et je ne vous féliciterais jamais assez pour avoir osé franchir le cap.
A ce que je vois, vous avez quand même beaucoup réfléchi à cet investissement et vous ne faites pas les choses au hasard comme beaucoup de personne. Et rien que pour ça, bravo !

Par contre pour parler chiffre voilà ce que j'obtiens :

Loyer annuel = 1800 x 12 = 21 600 €
Dépense annuel = 1630 x 12 = 19 560 €

Soit une somme disponible sur vos comptes bancaires de :
21 600 - 19 560 = 2 040 €

Oui mais voilà, les impôts vont passer par là.

La première année:

Bonne nouvelle, vous ne paierez pas d'impôts pour la simple et bonne raison qu'une fois les frais de notaire et les travaux déduits, votre base imposable est amené fictivement à zéro.
Les 2000 € disponibles restent donc dans votre poche.

La deuxième année :

Ca commence à se compliquer.
Vous n'avez plus de "gros" frais à déduire mais seulement l'amortissement du bien ainsi que les charges courantes de l'année (intérêt d'emprunt, taxe foncière, assurance, etc.), soit un montant d'environ 14 000 €.

Vous allez pouvoir déduire ces 14 000 € de l'ensemble de vos loyers perçus :
21 600 - 14 000 = 7 600€

Vous ne serez donc imposé que sur ces 7 600€.

Tout d'abord la CSG/CRDS (17,2%) :
7 600 * 17.2% = 1 307 €

N'oublions pas que n'avez que réellement 2 000 € de disponible en fin d'année grâce à ce bien.

Donc, 2 000 - 1 307 = 693 €

Dès lors, il ne vous reste que 693 € de disponible.

Et ce n'est pas fini =(

Pour la suite du calcul, je ne peux pas vous aider car cela dépend de vos revenus globaux (salaires, revenus fonciers, etc.).

C'est pourquoi je vous invite à vous rendre sur le simulateur des impôts disponible ICI

Faites d'abord une simulation sans prendre en compte les revenus issu de vos futurs loyers, vous obtenez ainsi la valeur X qui correspond à votre impôt actuel.

Ensuite faites une seconde simulation en entrant cette fois ci vos futurs loyers perçu dans la case AUTRE REVENU NET. Vous obtenez ainsi la valeur Y qui correspond à votre futur impôt.

Donc pour connaître le montant d'impôt que vous demandera votre investissement, faites simplement Y - X.

Si ce résultat est inférieur à 693 € (qui est la réelle somme disponible, rappelez vous), vous ne serez jamais en négatif à conditions de n'avoir aucune vacance locative.

Par contre si ce montant (Y - X) est supérieur à 693€, votre investissement ne sera non seulement pas rentable, mais vous coûtera tous les mois.

Il n'était pas question pour moi de vous décourager ou autre, simplement, le monde de l'investissement immobilier me passionne et je me devais de vous donner ces informations importantes.

Je vous laisse me transmettre vos résultats pour continuer d'en débattre ici.

PS: les chiffres que j'ai exposé plus haut sont bien évidemment arrondis pour la plupart, donc le résultat réel peut varier. Notamment sur l'amortissement du bien que seul un comptable pourra vous chiffrer précisément.
Mais dans l'ensemble, vous devriez retrouver ces chiffres moyens par vous même.

Très bonne journée à vous,

Abdel.


0 Reco 15/11/2018 à 13:35 par lael

mimi1010a écrit : J'ai lu quelques part que les frais d'acquisition peuvent être déduit seulement si
ils sont payé la même année du début d'activité, il est de même que les frais bancaires, dois je idéalement attendre 2019 pour signer l'acte authentique même si le crédit est prêt le mois prochain et la signature peut se faire de suite?
C'est applicable si vous possédez déjà d'autres bien en LMNP et avez donc déjà une activité de créée.

Si c'est votre premier bien et que vous créez juste votre activité il y a une subtilité.
La subtilité c'est que vous ne pouvez pas déduire de frais précédents la date de début de votre activité.
Il faut donc que votre date de début d'activité coincide ou précède la signature de l'acte définitif sinon aucun frais précédent cette date ne sera déductible.

Sur le papier il faut également que vous créiez votre activité (envoi formulaire P0i) dans les 2 semaines suivants votre acquisition sachant que vous pouvez très bien préciser une date de début d'activité précédent la date de création (exemple: création le 2 janvier 2019 et début d'activité le 15 décembre 2018)
En pratique ils ne sont pas très regardant sur les 2 semaines, mais il ne faut pas abuser non plus.
Il faut aussi savoir que les organismes se basent sur la date de début d'activité et non pas sur la date de création donc vous ne pourrez pas feinter pour la CFE en fin d'année par exemple.

Du coup si vous voulez éviter de payer la CFE une année plus tôt, il vaut peut-être mieux attendre janvier pour signer l'acte authentique.

Message edité 15/11/2018 à 13:37
0 Reco 30/11/2018 à 09:34 par mimi1010

Bonjour,

Merci pour toutes ses réponses, j'ai mis du temps a essayer de comprendre et j'ai fini par demandé a un comptable qui m'a envoyé un messages similaire a celui d'Abdel amis que je ne comprend toujours pas.
Voici sa réponses:

1/ En réponse à ton mail, le bien s’autofinance à partir de 1400 € / mois ensuite dégressif. Ça c’est le principe si tu raisonne en terme de trésorerie. en effet pour un prêt de 242 500 € ta mensualité serait d'environ 1030 € / mois dont 300 € d’intérêt dégressif.

2/ Maintenant fiscalement parlant l’amortissement du bien soit 9 700 € par ans vient d'imputer sur les loyers de façon à avoir un résultat fiscal imposable de 0 €.
En partant sur un loyer à 1800€ / mois donc 21 600 € / ans auquel tu déduit 3000 € d’intérêt, 1700 € de TF, 800 € d'assurance, 2400 € de charges de copro 1200 € d'EDF (refacturable) tu arrive à 12 500 € de bénéfice. l'amortissement du principe LMNP s'y déduit pour 9 700€ soit un bénéfice net de 2800€ annuel.
Les 3 premières années tu peux aussi amortir le mobilier donc déduire 1 667€.

en résumé tu déclare 2800 € / ans de revenu LMNP au lieu de 12 500 € soit une économie d’impôt brut de près de 3000€ / ans selon ton taux d'imposition.

Comprends tu maintenant l'avantage procuré de la LMNP ?

3/ La LMNP t'oblige maintenant à tenir une comptabilité à compté de la date d'enregistrement de ton activité auprès des impôts. Tu es par ailleurs redevable du RSI (nouvellement URSSAF) calculé forfaitairement soit environ 200 € / trimestre, il s'agit de ta protection sociales. (retraite santé allocation familiale)

4/ concernant la TVA, la location à usage d'habitation est exonéré de TVA donc par principe tu ne sera pas soumise à ce régime.

5/ pour finir ta comptabilité doit être tenue par un professionnel de l'expertise comptable qui se chargera des tes diverses déclarations auprès des impôts. Je peux assurer le service pour 100 € TTC / mois. A ce prix la tu as toute mon expertise en la matière, conseil et surtout établissement des comptes annuels et déclarations fiscales.


Alors comme j'ai dis plus haut je comprend a peu prêt les chiffres mais pas tout à fait, mais il parait que le bien s'autofinance quand même et la compréhension complète viendra avec le temps.
Mais qu'en pensez vous de son explication, sachant qu'il a manqué dans mon mail que j'ai aussi demandé que la banque me finance des travaux de 15000€ euros, ce qui fait un total de 260000€ pour le bien, les frais de notaire, frais d'hypothèque, frais agence et travaux.
Je ne financerais que les travaux de ma poche. La mensualité est d'environ 1110 euros sur 25% avec un taux a 1.5%
En faisant la simulation sur www.rendementlocatif.com on se retrouve avec 140€ de cashflow. Nos revenus sont de 36000€ et 12000€ actuellement.

Ce qui est pour la signature de l'acte authentique elle se fera en Janvier et on déclarera avec le formulaire (P0i) dans les deux semaine a partir de la signature de l'acte pour que toutes les charges soit déduites.

Merci encore de m'aider dans cette nouvelles aventures et très bonne journée a tous.

Message edité 30/11/2018 à 09:35
0 Reco 01/12/2018 à 12:30 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour,

Le premier conseil que je pourrais vous donner serait de prendre une feuille et un stylo et de faire ces différents calculs et simulation par vous même. En vous aidant bien sûr de simulateurs et autres sites.

Enfin, vous devriez désormais avoir toutes les cartes en main pour prendre une décision chiffrée =)

Abdel.

Message modéré 03/12/2018 à 08:14