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Déficit foncier

1 Reco 08/05/2008 à 17:04 par Ancien25627

Bonjour,

Je m'interroge sur déficit foncier.
Quelqu'un pourrait-il me l'expliquer avec un exemple simple. Simulation sur quelques années.
Ai-je un intéret à acheter un bien avec beaucoup de travaux ou non ?
Merci.
William.

:)


0 Reco 08/05/2008 à 17:19 par Ancien25627

Je souhaite préciser ceci :

Imaginons l'acquisition d'un bien à 60000 euros avec 40000 de travaux.

Au hazard.

Loyers 6000 euros / an
Interêts 5000
Si quelqu'un peut m'aider ?
Merci.

1 Reco 08/05/2008 à 18:52 par Craon

Bonjour,

Le déficit foncier a de l'intérêt dans certains cas de figure, mais son opportunité doit s'apprécier selon la situation de l'investisseur au temps T et dans l'avenir.

En particulier, si l'objectif est de rechercher un revenu complémentaire (par exemple en arrivant à la retraite), cela n'a aucun intérêt. Dans ce cas, il faut payer cash un bien exploitable aussitôt.

Le déficit foncier se conçoit s'il s'agit d'acquérir un bien locatif, sans chercher un revenu complémentaire et alors qu'on est déjà (plus ou moins) fiscalisé sur le revenu (car pour la CSG, ça fera une imposition supplémentaire). Si dans ce cas, vous avez une capacité d'épargne (c'est à dire, si vous ne dépensez pas tout ce que vous gagnez), vous pouvez faire cette acquisition à crédit, pour majorer l'intérêt du déficit foncier.
Vous comprenez donc, que dans ce cas, il ne s'agit pas de faire un revenu supplémentaire (taxable), mais de constituer un capital, avec à terme une perspective de plus-value (vente) ou de rente (location).

Si vous avez des loyers pour 6000 € et des intérêts d'emprunt de 5000 € (attention 5000, ce ne doit pas être la somme remboursée à la banque qui comporte en plus le capital), vous aurez donc un revenu foncier de 1000 €, qui va s'ajouter à vos autres revenus et sur lequel vous serez taxé selon votre taux marginal d'imposition. Si vous ne payez pas d'impôt en raison de faibles revenus, cela ne change rien, en revanche, si vous êtes dans la plus haute tranche, votre taux à 40 %, va largement ponctionner le revenu foncier.
En revanche, si vous n'avez pas d'intérêts à déduire, vous serez logiquement taxé sur 6000 € et non sur 1000 €, et donc, s'il vous reste plus de trésorerie au quotidien, vous serez payerez aussi plus d'impôt dans la même tranche d'imposition.
De plus, il ne faut pas oublier les autres frais ou charges déductibles: taxes foncières, honoraires de syndic, frais de recherche de locataire, assurance, et bien sûr prélèvement sociaux (11% des recettes), qui vont certainement manger les 1000 € !
Ensuite, il faut intégrer que le loyer va augmenter dans le temps, alors que les intérêts vont diminuer (si l'emprunt est amortissable et à taux fixe), si bien que le revenu fiscal va augmenter, alors que la trésorerie disponible (ce qui va rester dans votre porte-monnaie) va rester assez stable.... Donc, la fiscalité va suivre, elle augmentera, elle-aussi...

En ce qui concerne les travaux: il faut distinguer deux cas...
- s'il s'agit d'une extention à la construction existante, il faudra acquitter la TVA sur les travaux à 19.6 % (le fisc, ne vous ratera pas, même en l'absence de permis de construire (par exemple pour l'aménagement de combles), et d'autre part, une extension n'entraine pas de déficit foncier, puisqu'il s'agit de "construction".
Or la construction n'entraine plus d'abattement sur le revenu foncier depuis 2006.
- s'il s'agit strictement d'une rénovation (la liste des travaux et leur cumul sont assez précis), vous aurez la possibilité d'avoir la TVA à 5.5% (si fait par artisan ou entreprise), et d'autre part vous pourrez déduire le coût de ces travaux de votre revenu foncier dans un premier temps, puis s'ils excèdent ces revenus fonciers, de vos revenus globaux dans la limite de 10700 €, l'excédent de déficit étant reportable les années suivantes , jusqu'à 10 ans ou jusqu'à épuisement.

Dans votre cas, si vous faites 40000 € de travaux (de rénovation), ceux-ci seront déductibles des 1000 € de revenu foncier net et pour 10700€ des revenus autres, l'année de ces travaux.
Donc, si vous déclarez par exemple 35000€ de revenus professionnels et 1000€ de revenu foncier, en déduisant votre déficit foncier, vous ne déclarerez que 24300 € de revenus professionnels (35000-10700) et 0€ de revenu foncier (1000-1000). Vous payerez moins d'impôt de ce fait et aurez absorbé 11700 € (parmi les 40000€ de travaux), il vous en retera à déduire 40000€-11700€=28300€ à imputer dans les années qui suivent, selon le même principe.

Ceci est évidemment avantageux, mais ce n'est pas non plus tout avantage. Car 40000€, c'est déjà une somme, et en tant que particulier, on n'est pas sur d'être très pertinent sur les travaux à faire, ni sur la façon de faire, ni sur leur coût, d'autant que la multiplication actuelle des diagnostics tous azimuth, peut à moyen terme disqualifier le travail que vous aurez fait.
S'il s'agit de rénovation stricte, vous pouvez vous mettre en rapport avec divers organismes départementaux (dont Habitat&Développement,..), lesquels moyennant 200 à 400 €, auront le bon conseil, en termes de diagnostic et de préconisation, ce qui vous permettre éventuellement de solliciter une subvention à la rénovation (au final, il n'y a rien à économiser en termes d'argent, car ils auront des exigences, mais pour le même prix, vous aurez des "plus" dans votre logement, ce qui est appréciable, car un bien immobilier doit se raisonner sur le long terme).

Pour en revenir strictement aux questions de financement, sachez qu'il existe des logiciels très performants pour intégrer toutes ces variables dans le temps, en intégrant la situation personnelle de l'investisseur (TopInvest par exemple). C'est évidemment hors de prix pour le particulier qui n'en a usage qu'une fois, mais ça clarifie tout...

Cordialement.

0 Reco 08/05/2008 à 23:09 par Ancien25627

Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Sur le fait, je ne cherche pas à faire un complément de revenu actuellement. C'est plus du long terme.
Concrêtement, si je trouve un appartement avec travaux avant la location. 60000 (achat) + 40000 de travaux.
Comment cela va se passer la 1ère année de loc et ainsi de suite. J'ai du mal à assimiler le mécanisme.
Cordialement.
William.