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Déficit foncier et report

0 Reco 17/12/2019 à 14:37 par jeloul

Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans de l'immobilier locatif et avant de me lancer je me pose des question sur la viabilité du projet sur le long terme, notamment en terme de cash flow où je ne veux pas avoir de surprise passé la 2e année.

Existe-t-il un bon simulateur pour m'aider?

sinon je vous expose un exemple.

J'achète un bien de 100000 euros

Je paye également:
5000 euros de frais d'agence
5000 euros d'honoraire de chasseur d'appart
8000 euros de frais de notaires
20000 euros de travaux
2000 euros de meubles

Je peux donc déduire 40000 euros de mes revenus fonciers (5000 + 5000 + 8000 + 20000 + 2000 )
C'est bien ça?

imaginons que je perçois 6000 euros de loyer annuel (location meublée), et que je paye 2000 euros de charge annuelle (copro, taxe foncière, gestion locative) et que mes intérêts d'emprunts soit à 2000 euros la première année, 1800 euros la seconde année, etc...

Je devrais donc déclarer 6000 euros de loyer mais je pourrais alors déjà déduire :
2000 euros de charges + 2000 euros dintérets, soit :4000 euros.

Il ne me restera que 2000 euros qui seront alors couvert par les 40000 euros de frais d'acquisition.

ma question est donc la suivante:

comment est reporté les 38000 euros restants à déduire?

est-ce que je peux les reporter petit à petit sur les années suivantes ou bien (j'imagine) y a-t-il des limites et plafonds?

de même est-ce que les frais sont également déductibles de mes revenus de salariés ou uniquement des revenus fonciers?

Merci d'avance de vos éclairages,


1 Reco 17/12/2019 à 19:12 par lael

Alors déjà, il faut faire la distinction entre 2 choses :
- Location nue (foncier)
- Location meublée (BIC)

On ne peut donc parler de déficit foncier que dans le cadre de la location nue.

Du coup, s'il est bien question de "location meublée" comme vous le précisez, il faut faire la différence entre deux choses :
- les charges
- les amortissements

Dans les amortissements :
- le bâti = prix d'acquisition du logement - valeur estimative du terrain (en général dans les 20%)
- les travaux

Dans les charges :
- assurance PNO
- emprunt : intérêts, frais de dossier, garantie, etc...
- agence (mise en location uniquement)
- taxe foncière et CFE
- frais de comptabilité (EC + CGA)
- frais de copropriété (part non imputable au locataire)
- frais divers relatifs à la location : Frais de déplacement (IK), courriers, abonnements, etc...

Au choix (sous certaines conditions) :
- les meubles et électroménager
- frais de notaire, agence et chasseur (frais d'acquisition uniquement)

Les amortissements se pratiquent sur une certaine durée, par exemple :
- bâti : ~30ans soit ~3% déductible des loyers chaque année
- travaux : 7-15ans soit ~6-15%/an déductible des loyers chaque année

Si vous avez des charges/amortissements supérieurs à vos revenus locatifs (ce qui est courant les 2-5 premières années), ils sont reportables :
- Les charges sont reportables pendant 10ans
- Les amorissements sont indefiniments reportables.
Vous pourrez ainsi les imputer sur vos futurs revenus locatifs jusqu'à leur consommation totale.

Ce qui vous permet de ne pas payer d'impôts pendant 3-5ans en général.

Il est plus que fortement conseillé de vous faire accompagner par un Expert-Comptable pour la déclaration.
Sachant que ses honoraires sont soit :
- déductibles intégralement de vos revenus locatifs
- donnent droit à une réduction d'impôt de 2/3 du montant et le 1/3 restant est déductible de vos revenus locatifs (il faut prendre un CGA en plus pour y avoir droit)
ex: pour 900€, vous avez une réduction d'impôt de 600€ et les 300€ restants sont déductibles de vos revenus locatifs.

Message edité 17/12/2019 à 19:21
0 Reco 17/12/2019 à 22:23 par jeloul

Bonjour Lael

Merci pour cette réponse précise.

Je pense effectivement passer par un expert comptable car je préfère éviter les erreurs.

Par contre, j'ai quelques questions complémentaires:

Donc en location meublée, on ne déduit rien de nos revenus classiques (salaires, etc...) mais uniquement de nos revenus fonciers? c'est bien ça?

je n'ai pas bien compris la phrase suivante:

Au choix (sous certaines conditions) :
- les meubles et électroménager
- frais de notaire, agence et chasseur (frais d'acquisition uniquement)

ça veut dire quoi "au choix"?
Comment sont donc déduit ces charges de mobilier ou de frais d'acquisitions et sur quelle durée?

Quand vous dites que les travaux peuvent être amorti sur 7-15 ans, qui choisit la durée et donc le montant de l'amortissement?

idem pour le bati, est-ce une règle figée d'amortir sur 30 ans?

Enfin une question plus générale, vous dites qu'en général ces déductions permettent de ne pas payer d’impôts les 3-5 premières années: je comprend donc
que lorsqu'on se lance dans de l'investissement locatif, il faut toujours s'attendre à ce qu'au bout de 5 ans environ, on soit obligé de payer des impôts et donc avoir un cash flow négatifs car entre les intérêts d'emprunts qui baisse et l'amortissement qui est épuisé, les revenus foncier génèreront forcément de l’impôt. il est donc trés compliqué d'avoir un autofinancement sur 20 ans.

Merci d'avance de vos retours,

0 Reco 18/12/2019 à 02:26 par lael

jeloula écrit : Donc en location meublée, on ne déduit rien de nos revenus classiques (salaires, etc...) mais uniquement de nos revenus fonciers? c'est bien ça?En LMNP, le déficit est reporté les années suivantes.
En LMP, le déficit (hors amortissement) est imputable sur l'ensemble des revenus, sans limite. Les amortissements sont eux reportés.
En Foncier, le déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable dans la limite de 10700€ par an sur les revenus globaux. Les intérêts d'emprunt sont reportés.

Mais il y a deux conditions à réunir pour passer de LMNP (Non-Pro) à LMP (pro) :
- Recettes locatives > 23000€/an (somme des loyers perçus charges comprises sans appliquer aucune déduction dessus)
- Recettes locatives > à l'ensemble des autres revenus

Sachant que l'imputation sur les revenus globaux c'est un faux bon plan (idem en LMP qu'en Foncier).
Imposition des revenus salariés : taux IR
Imposition des revenus locatifs (LMNP ou Foncier) : taux IR + CSG (17.2%)
Le fait d'imputer sur els revenus globaux revient à économiser de l'impôt sur des revenus uniquement soumis à l'IR, alors que si ce déficit était appliqué à de futurs revenus locatifs, on économiserait la CSG (17.2%) en plus.
On se fait donc avoir.
Le seul intérêt étant que c'est imputé immédiatement et non pas reporté ultérieurement.

Et ce n'est pas optionnel.
Si on a un déficit, on DOIT l'imputer sur le revenu global.jeloula écrit : je n'ai pas bien compris la phrase suivante:

Au choix (sous certaines conditions) :
- les meubles et électroménager
- frais de notaire, agence et chasseur (frais d'acquisition uniquement)

ça veut dire quoi "au choix"?
On peut choisir d'amortir les frais d'acquisition sur la même durée que le bâti ou les faire passer en charges en une fois.

Pour les meubles et l'électroménager, c'est obligatoire de les faire passer an amortissement si leur valeur unitaire est supérieure à 600€.
Dans le cas contraire c'est facultatif.
En général les EC ont tendance à tout passer en amortissement pour "lisser" d'une année sur l'autre et dans la mesure où les charges sont reportables que 10 ans alors que les amortissements le sont indéfiniment.jeloula écrit : Quand vous dites que les travaux peuvent être amorti sur 7-15 ans, qui choisit la durée et donc le montant de l'amortissement?

idem pour le bati, est-ce une règle figée d'amortir sur 30 ans?
Le Bofip donne des exemples sur la façon dont se font les différents amortissements (cf bas de page pour le bâti).
Mais ce ne sont que des exemples.
Certains EC "découpent" le logement en s'inspriant des exemples du Bofip.
D'autres appliquent une durée "moyenne".
Par contre il faut bien retirer la valeur estimative du terrain qui n'est pas amortissable (entre 10% du montant pour un bled perdu et 65% du montant pour Paris).

L'important est que ce soit cohérent en terme de durée de vie moyenne / usure.
Sachant que le fisc chipote rarement sur les durées d'amortissement mais plutôt sur la part du terrain dans la valeur du bien.

Amortir un appartement des années 1950 sur 25ans ça passe.
S'il était neuf ça serait plutôt sur une moyenne de 40ans.

Techniquement aussi, si on "remplace" un élément en cours d'amortissement, les amortissements restants, relatifs à cet élément, sont perdus.
Donc si on refait toute l'électricité, on est techniquement censé "retirer" un certain montant des amortissements en cours correspondant à l'électricité qui a été remplacée. Et ajouter, sur la base des factures, le montant des travaux d'électricité en amortissement à la place.
Pareil si on remplace la cuisine, la plomberie, les peintures, etc...
Mais ça devient vite inutilement compliqué si on respecte tout à la lettre.

C'est d'ailleurs ironiquement pour cette raison que mon EC m'a dit qu'il préférait amortir l'"ensemble" du bâti (sans le décomposer) sur une durée moyenne que décomposer par poste : gros œuvre, peinture, électricité, plomberie, etc... amortis séparément.
Car en cas de contrôle on peut ensuite s'en sortir en disant : "l'électricité valait rien de base car entièrement à refaire, donc ça n'impacte pas les amortissements en cours"
Car à trop vouloir être précis, on donne des éléments pour se faire redresser.jeloula écrit : Enfin une question plus générale, vous dites qu'en général ces déductions permettent de ne pas payer d’impôts les 3-5 premières années: je comprend donc
que lorsqu'on se lance dans de l'investissement locatif, il faut toujours s'attendre à ce qu'au bout de 5 ans environ, on soit obligé de payer des impôts et donc avoir un cash flow négatifs car entre les intérêts d'emprunts qui baisse et l'amortissement qui est épuisé, les revenus foncier génèreront forcément de l’impôt. il est donc trés compliqué d'avoir un autofinancement sur 20 ans.
C'est l'idée.
Les loyers vont augmenter, les intérêts d'emprunt vont baisser (moins à déduire), il n'y aura plus de reliquats de charges à déduire, les amortissements des meubles vont se terminer (5-7ans) et il va effectivement commencer à y avoir des impôts à payer.
Et si on est à la tranche d'imposition à 30% c'est 47.2% d'impôts à payer (30% + 17.2% CSG) et si on est à 41% c'est même carrément 58,2%.
Donc les impôts font mal.
Et oui le cashflow va baisser.

Une solution est également d'investir dans un nouveau projet pour avoir de nouvelles charges déductibles.
Ou sinon revendre au bout de 10-15ans, pour récupérer le "capital acquis" de l'emprunt qui dort, faire un nouvel investissement plus conséquent et être à nouveau en franchise d'impôts pendant plusieurs années.

Message edité 18/12/2019 à 03:48
0 Reco 18/12/2019 à 11:59 par jeloul

Merci encore pour toutes ces réponses qui m'éclairent vraiment.

Du coup j'ai une dernière question:

Puisqu'en LMNP on peut amortir le bati (contrairement à la location nu), j'ai l'impression qu'il n'y a pas d'intérêt fiscal à acheter un bien à rénover + travaux plutôt qu'un bien déjà rénové si au final la valeur du bien est équivalente. n

Exemple :
j'achète un bien sur paris à 200000 euros + 30000 euros de travaux
ou j'achète une bien refait à neuf à 230000 euros

0 Reco 18/12/2019 à 16:35 par lael

La différence c'est que les travaux sont amortissables à 100% sur une durée généralement courte (7-15ans) alors que le prix du bien n'est amortissable que partiellement (~80% en retirant le terrain) et sur une durée plus longue (25-40ans).

Donc, dans le cas avec des travaux, ça veut dire plus de charges déductibles sur les premières années, un montant d'amortissement plus élevé, et pas de perte d'amortissements en cas de revente au bout de 15ans par exemple.

Je l'ai d'ailleurs pas précisé précédemment, mais les amortissements non pratiqués sont perdus en cas de revente.
Par exemple : s'il reste 2ans d'amortissement sur des travaux amortis sur 15ans, le reliquat de 2ans est définitivement perdu. Ce qui revient à perdre 2/15 = 13.33% de la déductibilité des travaux.

Les amortissements "reportés" sont par contre eux bien conservés et imputables sur les revenus des autres locations meublées, sans limitation de durée, même après revente du bien d'origine.

Alors qu'en "Foncier" (location nue) les travaux sont déductibles dans leur intégralité (pas de notion d'amortissement) dès la première année.
Déficit imputable sur les revenus globaux, dans la limite de 10700€, et excédent reportable les années qui suivent.
Mais il faut s'engager à louer pendant 3ans après le dernier déficit foncier observé.
Mais si vous avez beaucoup de travaux et pour objectif de revendre rapidement (5-6ans), ça peut être plus intéressant de partir sur de la "location nue avec des meubles" (foncier) que sur de la location meublée (lmnp / bic).

Message edité 18/12/2019 à 19:42
0 Reco 20/12/2019 à 19:47 par douxdoux

En parlant de deficit foncier, peut on faire du déficit foncier sans loyer ?

1 Reco 20/12/2019 à 23:59 par lael

Oui, mais le déficit foncier (location nue) est définitivement acquis si le bien est loué pendant à minima 3 ans à l'issue du dernier déficit observé.
Dans le cas contraire l'administration fiscale reprend l'avantage fiscal.

Mais le déficit n'est pas pour autant "perdu" après avoir été "repris"

0 Reco 26/12/2019 à 10:15 par douxdoux

laela écrit : Oui, mais le déficit foncier (location nue) est définitivement acquis si le bien est loué pendant à minima 3 ans à l'issue du dernier déficit observé.
Dans le cas contraire l'administration fiscale reprend l'avantage fiscal.

Mais le déficit n'est pas pour autant "perdu" après avoir été "repris"
joyeux noel et merci de ta reponse!
donc si je peux le faire , comment procède t on pour déduire les charges payées en absence de loyers ?

1 Reco 26/12/2019 à 20:58 par lael

Déclaration d'impôts foncier réel, formulaire 2044 à joindre en même temps que la déclaration d'impôts habituelle.

Et 2044-NOT pour la notice.

Et pour rappel, led intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit foncier.
Ils sont uniquement reportables sur les années suivantes.
Mais ils doivent être déclarés sur la 2044 de la même façon, le report se fait automatiquement.

0 Reco 17/01/2020 à 19:55 par jeloul

Bonjour,

Suite à plusieurs recherches, je viens de trouver un bien de type immeuble en province composé de 6 appartement dont 2 en location meublée.

Je souhaiterais donc savoir de quelle manière répartit-on les différents amortissements et frais divers dans la mesure où la location meublée et la location nu ne suive pas les mêmes règles en terme de déficit?

Est-ce une simple règle de trois liés à la surface de chaque bien?

Merci d'avance,


0 Reco 19/01/2020 à 00:06 par lael

Il n'y a pas d'amortissements en nu.

Normalement c'est censé se faire en fonction du découpage en lots de l'immeuble, mais ça arrive que l'immeuble n'ait pas de lots identifiés s'il appartient à une seule personne.

Dans ces cas-là il y a apparemment une tolérance pour faire la répartition en fonction des surfaces.
Mais je ne sais pas comment doivent être traitées les parties communes.
Elles sont probablement ventilées proportionnellement aux surfaces de chaque type d'exploitation, mais à confirmer.

Le mieux serait de voir avec un Expert Comptable à mon avis.

Message edité 19/01/2020 à 00:07