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Déficit Foncier sur immeuble à multiples destinations

0 Reco 08/03/2021 à 21:59 par seb_du_68

Bonjour,
je me présente, Sébastien, 40ans, Alsace, salarié du privé

Mon amie et moi (liés par un PACS) avons acquis a titre privé (pas de SCI) fin 2019 une maison à rénover dans un charmant village Alsacien. L'idée du projet est rénover entièrement la maison (toiture, gros œuvre, électricité, canalisations, finitions afin de réhabiliter le logement à l'habitation (voir le séparer pour avoir 2 appartements sur les 3 étages supérieurs) ainsi que de changer la destination d'une partie du rez de chaussée afin d'y créer un commerce que je compte utiliser moi-même (création d'un micro brasserie artisanale)

le tout étant financé en partie par un apport personnel auquel s'ajoute un prêt Immo de 250000€, la plupart des travaux étant réalisés par des entreprises.

estimation des loyers 900€ (rien pour la partie commerce comme je vais l'utiliser à titre personnel en tant qu'auto-entrepreneur)
remboursement mensuel crédit immo : 1200€

Plusieurs questions se posent a nous dès lors, si quelqu'un pouvais nous venir en aide ce serait vraiment top :

- peut t'on prétendre au déficit foncier?
- comment calculer les ''économies'' réalisées?
- Faut-il le faire déjà pour 2020 et 2021 (sachant que nous ne rentrons pas de loyers et que nous ne payons que les intérêts de l'emprunt jusqu'en décembre 2021)

Merci d'avance pour votre aide précieuse

Cordialement - Sébastien


0 Reco 09/03/2021 à 12:51 par David13

Bonjour
les travaux de "construction" incluant le changement de destination ou la "création" de lot ne sont pas déductible.

A mon sens les intérêts et frais ne seront déductible qu'au moment ou le bien entre sur le marché locatif ou a la délivrance de la conformité du permis de construire

0 Reco 09/03/2021 à 18:08 par seb_du_68

Bonjour, merci pour votre réponse.
si je comprends bien il n'est pas possible de compter les travaux de la partie commerciale pour le déficit foncier.
Concernant la création de lots pensez vous qu'il s'agit uniquement de la partie ''séparation'' (Compteur supplémentaire, réalisation de porte palière, etc...) mais qu'il reste possible de déduire l'isolation , le placo, la réalisation des planchers etc...?
Concernant la conformité du permis de construire, il n'y a pas de permis de construire car je ne rajoute pas de surface mais j'ai des déclarations préalables (DP) dois-je obtenir un document de la mairie une fois les travaux finis?
Merci a vous
Cordialement - Sébastien

0 Reco 11/03/2021 à 09:28 par David13

Non une construction c'est isolation, planchers, peinture compris. par contre cela sera déductible de la plus value si vous vendez.

0 Reco 11/03/2021 à 21:01 par antoine38

Bonjour, je confirme aussi que tout ce qui n'est pas strictement de l'amélioration des biens existants ou de l'entretient ne pourront pas être déduit au titre du déficit foncier pour un immeuble de rapport. Par exemple j'ai fait une opération ou l'aménagement des combles n'était pas déductible pour le déficit foncier. En fait il faut vraiment se fier aux lois du BOFIP et aux jurisprudence pour avoir des idées concrètes et des exemples car certains point peuvent être interprétés.

Voici le lien du BOFIP : Bofip

.

J'ai aussi trouvé des infos intéressantes sur ce site sur les

Immeuble

Pour ma part, je me suis basé au maximum sur le BOFIP et la jurisprudence. Je n'ai pas essayé de "jouer avec les lois" car un contrôleur fiscal verrait directement ce qui est au non éligible. Cordialement. :)

Message edité 11/03/2021 à 21:08