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Defiscalisation investissement locatif

1 Reco 11/10/2007 à 15:24 par tojul

Bonjour à tous!
Je suis nouveau sur le forum. J'ai 25 ans et je suis propriétaire depuis presque 3 ans de deux immeubles dans lesquels j'ai créé pour chacun 3 appartements loués essentiellement à des étudiants.
Lors de ma premiere acquisition j'ai été tres mal conseillé par mon conseillé banquaire et je procede donc à un rachat de pret par le credit agricole (options tres confortables pour l'investissement locatif.) Je suis suivi par une agence et dispose aussi de garanties locatives interessantes.
Depuis cette anné je donne l'équivalent d'un mois de loyer (2500 €) pour taxe foncière et je voudrais savoir si des chemins s'offre à moi afin de réduire cette taxe, par exemple en investissant in-fine, ou dans le neuf...
Je voudrais savoir si ces déductions possibles sont à déduire du montant direct de ma taxe foncière ou deduites uniquement de mes revenus fonciers comme les charges par exemple.
En effet, ayant fait beaucoup de travaux pour réhabiliter ces immeubles je ne suis pas encore imposable sur le revenu.
Je cherche à avancer dans l'immobilier de rapport mais je ne sais plus trop comment. Attendre, investir rapidement ? A quelle hauteur les banques suivront-elles mes projets?

Voila j'ai essayé d'etre le plus clair possible au vu de ma situation

Je remercie tous ceux qui m'aideront d'avance.


0 Reco 11/10/2007 à 18:04 par gustavemar

Le seul moyen d'éviter la taxe foncière c'est de faire du PLS (Prêt Locatif Social), tu es exonéré de taxe de 15 à 25 ans....et en plus si tu fais des travaux tu peux avoir des aides de l'ANAH ! Bef il faut juste que t'arrive à ajuster tes gains capitalistes avec ton humanisme, ce qui n'est pas très dificile si tu fais des travaux et que tu loues à des étudiants (Revenus et loyer du locataire plafonnés :[).

0 Reco 12/10/2007 à 13:17 par tojul

Merci de vos réponses !
Un doute subsiste
Si je fais par exemple un nouvel appartement a loyer plafonné pour étudiant je serai exonéré de taxe fonciere pour ce nouvel appartement ou pour l ensemble de mes logements???
Ce plafond est fixé par ville il me semble? on ne doit pas dépassé un certain montant de loyer au metre carré
Quelle est cette lois? a qui je dois m'adresser?
Merci!!

1 Reco 13/10/2007 à 10:17 par gustavemar

Le PLS peut financer à peu près tous les types d’opérations. Vous pouvez financer l’acquisition d’un terrain destiné à la construction d’un logement locatif ainsi que la construction proprement dite (ou la construction seule). Vous pouvez également y faire appel pour l’achat d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa), ce qui est le cas d’un logement neuf. Est également concernée, l’acquisition d’un logement ancien et, le cas échéant, les travaux nécessaires. Dans ce cas, le logement doit avoir au moins 20 ans (sauf dérogation accordée par le Préfet). Pour certaines opérations (logement foyer), ces travaux doivent au minimum représenter 20 % du coût total de l’opération. Les travaux d’amélioration peuvent également être pris en compte, dès lors qu’ils concernent des logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat ou une collectivité locale. Vous pouvez aussi envisager des travaux tels la création d’un garage, de locaux annexes sous certaines conditions. L’achat peut concerner un appartement ou une maison classique, mais aussi un logement en foyer, dans une résidence pour personnes âgées (RPA, MPA, MAPAD) ou handicapée, ou encore un logement pour étudiants. Quel que soit le type d’opération que vous envisagez, le logement doit être loué avec l’obligation de respecter certaines contraintes. L’obtention du prêt passe par la conclusion d’une convention avec l’Etat. Son contenu est déterminant puisqu’elle fixe les obligations du bailleur durant toute la durée du prêt. La convention doit être conclue pour un minimum de 15 ans mais peut aller au-delà, bien sûr si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans. Durant toute cette période, vous devez louer votre logement à titre de résidence principale d’un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (lire encadré). Même chose pour le loyer. Vous ne pouvez pas le fixer librement puisque son montant est plafonné (voir tableau). De fait, comme son nom l’indique, le PLS a une vocation sociale. Il doit servir à loger des personnes à revenus modestes. Vous devez faire la demande auprès d’un établissement financier agréé par la Caisse des Dépôts et Consignations : Crédit Foncier, Crédit Agricole, Crédit Mutuel… Mais, vous ne pourrez obtenir le prêt qu’à la condition d’obtenir une Décision favorable d’agrément (DFA). Celle-ci est délivrée par la DDE (Direction départementale de l’Equipement) ou éventuellement la collectivité territoriale délégataire. Une fois l’autorisation obtenue et seulement après, vous pouvez déposer votre demande de prêt. Attention, vous ne disposez que de six mois après l’agrément pour obtenir le financement. Ensuite, si votre opération consiste à réaliser des travaux, le chantier devra débuter dans les 18 mois de l’obtention du prêt et être achevé dans les quatre années qui suivent. En contrepartie de contraintes assez lourdes pour aider à la production de logements sociaux, le PLS bénéficie d’avantages non négligeables. D’une part, il est accordé à des conditions attractives. Il peut financer jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement (50 % minimum). Le reste peut provenir de vos fonds propres ou de prêts comme ceux du 1 % logement. Sa durée peut aller jusqu’à 30 ans, à laquelle peut s’ajouter une période de préfinancement de 24 mois. Son taux est attractif puisque adossé sur le taux du livret A. Il est fixé en fonction du projet et de la durée de remboursement. Mais ce qui en fait l’intérêt, ce sont les avantages fiscaux qui y sont liés. En effet, en optant pour un tel financement, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 5,50 %, applicable sur tous les postes déterminant le prix de revient de l’opération (achat du foncier, travaux….). Par ailleurs, en vertu de l’article 1384-A du Code général des impôts, vous serez exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties durant 25 ans à compter de l’année qui suit l’achèvement de la construction ou des travaux. Cette mesure concerne tout logement financé en PLS faisant l’objet d’un agrément entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2005 (loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005). Cette exonération est subordonnée à la déclaration d’achèvement des travaux auprès des services fiscaux dans les 90 jours qui suivent la date de fin des travaux. Enfin, en signant une convention avec l’Etat, généralement baptisée convention APL, votre locataire peut être éligible à l’APL (Aide personnalisée au logement). Vous pouvez même demander à ce que cette aide vous soit versée directement, ce qui est une sécurité supplémentaire quant au versement des loyers.

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Les plafonds de ressource PLS

Année 2007

Catégorie ménage Paris + communes limitrophes I.D.F.hors Paris Autres régions
1 : une personne seule 24.002 24.002 20.868
2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des (jeunes ménages*) 35.871 35.871 27.866
3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou (jeune ménage*) sans personne à charge 47.024 43.120 33.511
4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 56.143 51.649 40.455
5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 66.797 61.143 47.590
6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge 75.165 68.804 53.633
personne suppl. +8.375 +7.666 +5.983
* Jeune ménage : couple marié sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l'année n-2.

Exemple :
Pour une entrée dans les lieux en 2007, l'appréciation des ressources se fait avec l'avis d'imposition de l'année 2005.
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Les plafonds de loyers pour les PLS

Zone I bis Zone I Zone II Zone III
Loyer plafond 9.14 € 8.60 € 7.54 € 7.01 €
Plafonds applicables au 1er juillet 2007.

Il s'agit du loyer plafond mensuel par m2 (de surface utile) surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Zone I bis
Paris et communes limitrophes

Zone I
. Agglomération de Paris.
. Zones d'urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.

Zone II : Région Ile de France hors zone I.
. Agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants.
. Zone d'urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France.
. Iles non reliées au continent.
. Cantons du département de l'Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.

Zone III
Reste du territoire à l'exclusion des départements d'Outre mer.

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Message modéré 15/02/2013 à 14:46
0 Reco 07/11/2015 à 14:46 par Sergio23

Y a t-il d'autres solutions que le PLS et réaliser des travaux pour faire baisser la taxe foncière, il n'y a pas une nouvelle mesure défiscalisation qui est sortie justement pour réduire la taxe foncière dans certains cas ?