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Dois je me lancer ou pas ds l'immo?

0 Reco 08/04/2008 à 16:59 par Ancien25091

Bjr!

J ai 26 ans, je travaille en CDI et je suis logé gratuitement

Je pense acheter pour un investissement un appartement sur dijon un T1 bis de 38 mètres carré situé à toison d 'or pr ceux qui connaissent. Le prix est de 96500 euros. L immeuble est de 1999, 3 etages, un parking aérien, une cave. Il est loué 409 euros hors charges.

Pensez vous que je dois me lancer maintenat ou attendre? En effet apres avoir consulter le site et ecouter de nombreuses personnes je ne sais pas quoi faire de peur que le marché craque et me retrouver le bec dans l eau.

Merci pour vos conseils.


0 Reco 08/04/2008 à 18:18 par Ancien13800

Bonjour caribou,

1) Votre projet dans l'absolu:

pour répondre à votre question j'ai pris excel et j'ai fait le calcul suivant, celui de votre rentabilité brute:
allons y:

votre cout : 96 500 *1.07 (frais de notaire), c'est ce que vous aller payer hors frais de crédit
soit 103 255 euros

vos revnus brut:
409*12= 4908 euros par an

rentabilité brute :
4908/103 255 =4.7%

C'est une rentabilité brute, car il manque dans ce calcul beaucoup de chose:
_ le cout du crédit: (a vous de l'estimer)
_ les probables réparations de l'appart (ca coute cher, attention)
_ les éventuels impayés (vacance de l'appart entre deux locataires, ou pire locataire indélicat)
_ les charges foncieres...

bref, vous ne serez jamais à 4,7% de rendement

Il me semble de mémoire que l'on compte en général 2% pour tous ces parametres -ca s'appelle la prime de risque- ce qui vous aménerait à du 2,5% net annuel.
Sachant qu'un livret A rémunère à 3,5% -et un compte à terme sans aucune limite de placement à 3% net-je ne vois pas l'intérêt!

D'autant que la gestion d'un appart est un gros générateur de stress.

2) votre situation:
A 26 ans vous voulez achetez pour louer? avez vous bien compris que vous ne pourrez pas cumuler un autre pret pour votre logement perso?

Que faites vous si le locataire ne paye pas? pouvez vous payez votre logement plus le remobursement de cet appart pendant 18 mois (temps de virer le locataire indélicat?)

3) le marché
le marché craque ben oui. Si vous achetez aujourd'hui si vous achetez au plus cher.
Avez vous lu ceci:
//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-_loeattractivite_a_court_terme_doeune_acquisition_immobiliere_soeest_deterioree_-00001298.html
je cite:
"La même étude effectuée le mois dernier montre que l’achat ne prime sur la location que si l’acheteur anticipe une hausse d’environ 15% des prix au cours des cinq années à venir…"
pensez vous que le marché va faire +15% dans les 5 ans à venir?
Vous avez vu ma file sur reims? pensez vous que dijon (à moins de deux heures de route) soit totalement différend?

4) ou habitez vous? a proximité de l'appart en question?

A vous lire

Cordialement

jack

0 Reco 08/04/2008 à 20:09 par Ancien25091

Bsr!

effectivement ce que vous me dites me freine un peu. Vous tablez donc sur une baisse de l immobilier. Donc si j ai bien compris le mieux pr moi serait t attendre et mettre mon épargne sur un livret.

Pour répondre a votre question, j habite pour l instant a coté du bien. Je vasi donc réfléchir et mediter sur la question.

Merci de m avoir répondu

0 Reco 09/04/2008 à 10:31 par Ancien25080

Tout le monde voit une baisse de l'immo, même sarkozy el Sénat dernièrement!

Elle a déjà commencé dans la plupart des régions...

0 Reco 09/04/2008 à 11:16 par Ancien13800

a écrit : Bsr!

effectivement ce que vous me dites me freine un peu. Vous tablez donc sur une baisse de l immobilier. Donc si j ai bien compris le mieux pr moi serait t attendre et mettre mon épargne sur un livret.

Pour répondre a votre question, j habite pour l instant a coté du bien. Je vasi donc réfléchir et mediter sur la question.

Merci de m avoir répondu
oui c'est bien ça.

Reflechissez, pensez aux différents scénarios:
qu e ce passe t'il si vous quittez vos parents -c'est bien là que vous etes logé gratuitement non?- pour vous mettre en ménage?
Si vous etes en location:
Pensez vous que le propriétaire ne tiendra pas compte de cet dépence pour vous louer l'appart?
Si vous voulez acheter :
Pensez vous que la banque ne tiendra pas compte de cet dépence pour calculer votre endettement?

Dernier point:
Excusez moi je vais vous e........r (ne vous vexer pas)
"Bordel vous avez 26 ans, vous etes en CDI, vous n'avez pas envie de vivre un peu (vous savez vous amusez, voyager, vous faire plaisir -quel vilain mot- )au lieu de flipper dés maintenant pour votre futur retraite dans 40 ans?

Vous croyez que ceux qui aujourd'hui ce sont endettés pour 25 ans au taquet dans un deux pièces où ils ne pourront jamais casé leurs gosses ne regrettent pas?

Je ne vous dis pas de "claquer" tous votre argent -si c'est le cas vous pouvez me faire un don- mais l'argent n'est pas tous dans la vie (je sais c'est dingue mais c'est vrai), alors faites la part des choses: amusez vous un peu -voyager, ça ouvre les yeux-, économisez, faites vous plaisir, et commencer à reflechir pour vous loger dans 3/4 ans"

Un conseil:
faites un suivi des biens sur dijon comme le mien sur Reims... vous verrez l'hécatombe

Jack

0 Reco 09/04/2008 à 11:36 par Ancien25091

Bjr Jack!

Contrairement a ce que vs dites je ne suis pas loger chez mes parents. Ca fait bien 8 ans que j ai quitter le cocon familial.
Je ne fais que profiter d un logement de fonction étant donné mon travail.

Pour ce qui concerne l immo je me dis qu il faut bien s y lancer un jour en me disant que le plus tot c est le mieux.
Malheureusement il me semble que le marché immo a atteint ses sommets et qu il faut peut etre attendre avant de s engager ds des investissement que je pourrais peut etre regretter plus tard
.
Enfin merci tt de meme pour vos conseils.