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Donation immobilier / Frais de succession

5 Reco 05/08/2012 à 11:11 par kisepa

Bonjour

Mon papa est décédé en 2011. Ils étaient mariés avec ma maman (77 ans) sous le régime de la communauté avec donation au dernier vivant. Nous sommes trois enfants héritiers.

Dans ce cadre et suite à la succession ma maman est actuellement dans la situation suivante :
Pleine propriété de 5/8ème d’un appartement d’une valeur de 200 KE
Pleine propriété d’1/4 d’une villa de 230 KE (bien propre de mon papa)
Usufruitière de 3/8ème de l’appartement de 200 KE (coeff 3/10ème)
Usufruitière de 3/4 de la villa de 230 KE (coeff 3/10ème)

Chacun des trois enfants est nu propriétaire de
3/8ème de l’appartement de 200 KE (coeff 7/10ème)
¾ de la villa de 230 KE (coeff 7/10ème)

La réforme de la réglementation sur les successions portant de 159 KE à 100 KE l’abattement par enfant génèrera pour nous des frais de successions.

Pouvez vous SVP m’indiquer s’il pourrait être économiquement pertinent pour nous que ma maman réalise une donation de ses biens immobiliers (uniquement de la nue propriété ou de la pleine propriété ?).
Quels seraient les frais générés (frais d’actes, taxes ?)

Merci de vos conseils


1 Reco 05/08/2012 à 12:04 par marc19

De quoi perdre son latin ................. =/
Je vous conseille de vous rapprocher du notaire de votre maman, lui seul pourra vous conseiller au mieux des intérêts de chacun .

2 Reco 05/08/2012 à 14:21 par MisterHadley

D'après ce que tu dis, vous trois, les enfants, aurez pour l'appartement 52500€...

Et pour la baraque, 120750€...

Soit 173250€ sur lesquels vont se déduire les 100000€ pour vous amener à la somme taxable, soit 73250€...

Ces 73250€ seront taxés au titre des "droits de succession" d'après le barème de l'article 777 du Code Général des Impôts... que tu peux regarder toi-même sur legifrance.gouv pour avoir la version en vigueur en permanence...

En gros, vous devriez payer 12844€ au titre des droits de succession... mais (voir plus loin)

Plus ensuite, le cout des actes, c'est à dire la ptite note de msieur l'notaire, qui se calcule autrement et se rajoute aux droits de succession...

Et un droit de partage, me semble t-il, qui viendra compléter tout ça...

Le cout des actes (frais de notaire) se calcule sur la valeur totale de l'immobilier que comportent les actes, et non sur la seule partie qui vous revient, donc, attention à la douloureuse, ce ne sont pas forcément les impôts qui vont le plus vous sucrer, mais vraisemblablement le notaire...

Maintenant, vous êtes quand même trois pour ces sommes-là...

Et lorsque votre mère ne sera plus là, vous ne repasserez pas à la caisse, l'usufruit rejoignant instantanément la nue-propriété...

Enfin, "normalement", ce que je viens de dire serait le cas le plus "extrême", vu que "normalement", et sous réserve que vos père et mère ne vous auraient jusqu'ici jamais fait la moindre donation, à aucun d'entres vous trois, la "bonne" nouvelle est que même réduite à 100000€, "normalement", vous n'aurez rien à payer DU TOUT au titre des droits de succession, vu que ce serait "normalement" une réduction de 100000€ pour CHAQUE ENFANT, et non 100000€ pour les trois en même temps, donc...

Si c'est toujours ainsi malgré le "changement c'est maintenant"... ;), ce qui reste à vérifier...

Vous n'aurez rien à payer en terme de droit de succession, mais il vous restera quand même la partie non négligeable due au notaire pour la rédaction des actes, etc, etc...

Voila, en gros, et sous réserve, hein... ;)

PS ;)

Je rajoute le principe de base, s'il n'a pas changé, biensur...

173250€ de droits de succession à payer pour les trois enfants...

Chaque parent pouvant "donner" 100000€ à chacun de leur trois enfants...

C'est équivalent à si votre père vous avait "donné" à chacun de son vivant, sous réserve qu'il ne l'ait jamais fait, biensur... 100000€ individuellement...

Soit 3 X 100000€...

173250€ - (3X100000€) = vous ne devriez rien avoir à payer au titre des droits de succession (impôts), sauf le droit de partage...

Et le notaire lui-même.

Message edité 05/08/2012 à 14:48
1 Reco 05/08/2012 à 15:47 par kisepa

Merci MrHad ;) pour ces éléments. Je rajoute quelques éléments complémentaires.

1/ La succession de mon papa est finalisée et quand je dis que nous sommes propriétaires de "¾ de la villa de 230 KE (coeff 7/10ème)" cela veut dire que dans la déclaration de succession le notaire a noté que les enfants ont droit à 3/4 de la valeur de l'actif net de la succession (dt la villa et l'appartement) et a affecté un coeff de 7/10 eu égard à l'usufruit de ma mère (3/10 pour elle eu égard à son age)

Cela veut il bien dire qu'à son décès (de ma maman ... pas du notaire ;-)) la somme prise en compte dans l'actif de la deuxième succession sera celle là (ce qui correspond à ton calcul de 120750 Euros pour la bicoque et 525000 Euros pour l'appartement) l'usufruit tombant sans plus d'imposition ????

2/ En outre le calcul de la base de la succession sera différent car ma maman possède quelques liquidités et mobiliers ... donc on peut dépasser les 300 000 Euros de d'abattements ....

...... d'où notre recherche de solution .... a t-on intérêt à ce que notre mère nous fasse une donation de nue propriété des biens immobiliers ou de pleine propriété de ces biens .... C'est l'estimation de ce coût (taxes + frais de notaire) que l'on essaiera de comparer aux frais de succession (Taxes + frais de notaire .... encore lui !!!!!)

Merci encore de ton aide

0 Reco 05/08/2012 à 17:05 par MisterHadley

Tu t'embrouilles un peu, là...

La "succession" de ta mère ne s'ouvrira que le jour de son décès, et elle est heureusement pour toi bien vivante, donc... ;)

Pour ce qui est du mobilier et autres, tu as deux solutions, puisque normalement, tu as aussi la "nue propriété" dessus :

Sois tu fais faire un inventaire exhaustif et l'estimation notariée qui va avec, et cette estimation ira grossir le prix de l'immobilier avant l'abattement de 100000€ par enfant...

Soit tu choisis l'abattement forfaitaire fiscal de 5% de l'immobilier, ces 5% iront alors s'ajouter à la valeur de l'immobilier comme dans le cas précédent...

Ca ne changera pas grand chose...

5% représentant un montant de 21500€ forfaitaire pour la valorisation des meubles et assimilé... si tu es en dessous, choisis le pourcentage forfaitaire, si tu es (largement) au dessus, vaudrait mieux une estimation faite par le notaire...

De plus, ce qui appartenait déjà à ta mère en propre, et non à la communauté du mariage, tu n'y as évidemment aucun droit, c'est à elle, et non à vous, cela va sans dire.

Enfin, je ne vois pas pourquoi tu restes kéblo sur ton truc de donation en plus, que tu voudrais que ta mère vous fasse, puisqu'il n'y en a aucun besoin, tu n'as déjà rien à payer en terme de droit de successon...

C'est doublement idiot, puisque ça va te faire un acte notarié en plus, et qui sera, comme les autres, indexé sur la valeur TOTALE de l'immobilier sur lequel porte la donation...

Donc, à moins que tu ais la folle envie d'enrichir ton déjà très riche notaire, je ne vois pas trop l'intérêt, surtout que pour une donation, ce n'est en plus pas à toi d'en décider, mais ensuite à ta mère, qui peut aussi choisir de donner à qui elle veut, et pas à vous autres... ;)

Saisis donc ta "chance", et n'essayes pas d'en gratter encore plus que tu n'as déjà...

Sur ce.

Message edité 05/08/2012 à 17:09
0 Reco 05/08/2012 à 18:10 par kisepa

Oups .... je t'ai bien embrouillé ....désolé ... =/

Je vais donc essayer de mieux résumer ce qu'on cherche à savoir avec ma maman (rien d'autre) :

Elle est pleinement propriétaire d'une partie de l'immobilier (cf mon premier message) et on sait qu'avec ses autres biens on dépassera les 300 KE d'abattement ... donc on cherche à savoir
- si elle nous fait une donation uniquement de la nue propriété de son immobilier (et qu'elle vit encore longtemps) cette donation nous coûtera moins cher (j'imagine qu'à son décès son usufruit tombera et les biens immobiliers ne feront pas partie de la succession)
- que demain (lors de son décès) avec les frais de successions relatifs à l'immobilier .... si l'on ne fait rien .....

Sinon c'est que je n'ai peut être pas compris la notion de nue pté / Usufruit / Pleine propriété (j'ai compris que si on est propriétaire d'un bien en nue propriété d'une maison, lors du décès de l'usufruitier, ce bien n'est pas du tout taxé ...
Bon OK c'est probable qu'en s'appelant Kisépa ... c'est qu'on comprend rien .... ;)

0 Reco 05/08/2012 à 18:29 par MisterHadley

Ce que tu ne comprends pas, surtout, c'est que ce qu'à ta mère, et ce que vous avez, vous, ses trois enfants, ce sont deux choses biens distinctes et qui ne sont en rien commun en quoi que ce soit.

Donc, déjà, il n'y a pas de "on"...

Ta mère n'a rien à payer.... vous si, mais êtes exonérés avec l'abattement de votre défunt père...

Ensuite, d'après les chiffres que tu donnes, encore une fois, et à moins que tu "oublies" de préciser certaines valeurs conséquentes, sinon, tu ne dépasseras pas les 300000€ d'abattement, donc...

En gros, pour la succession de votre père, vous trois, êtes partiellement sortis d'affaire, vu que vous ne devriez donc pas avoir à payer de droits de succession.

Ce que retire de cette succession votre mère, ça n'a rien à voir avec vous.

Faut déjà bien se mettre ça dans la cabeza, hein... ;)

La valeur qu'elle en retire, est complètement distincte de la valeur que vous, vous en retirez...

La "succession", c'est vous tous ensemble...

Mais ensuite, chacun a des droits bien distincts de ceux des autres, et ce ne sont pas les mêmes, ni les mêmes valeurs, et donc, pas les mêmes règles qui s'appliquent.

Sinon, je viens d'aller zieuter il y a quelques minutes le site des notaires, et pour l'instant, actualisé au 3 aout, là, le Conseil d'Etat est en cours d'examen pour cette loi rectificative qui ramène de 159000€ et quelques à 100000€ l'abattement en question, et il y aurait alors apparemment une bonne surprise pour toi, à savoir que comme cette mesure n'est pas rétroactive, et qu'elle n'est pas encore en application, tu pourrais donc être indexé sur le barème précédent, puisqu'il a toujours cours à l'heure actuelle, apparemment, soit 3 fois 159000€ et quelques d'abattement par enfant...

Et trois fois 159000€, ça nous donne déjà 477000€ au lieu de 300000€ dans ton cas, alors...

D'après les actifs immobiliers que tu as listé, et les meubles, etc...

Tu ne devrais pas trop faire ta star et chercher midi à quatorze heures...

Vot'truc est limpide, tout le monde est d'accord, allez-y, ne tardez pas, parce que "le changement c'est maintenant", donc... ;) ;)

Message edité 05/08/2012 à 18:34
0 Reco 05/08/2012 à 18:45 par MisterHadley

En fait, je crois vraiment que tu n'as rien capté à ta situation réelle, là, en relisant ton premier message...

Tu devrais aller voir le notaire de la succession dans les plus brefs délais pour qu'il te réexplique lui-même ce que tu vas avoir, parce qu'apparemment, tu t'embrouilles sérieusement, là... ;)

Ta mère, en tant que conjoint survivant (à ton défunt père) se voit proposer le choix suivant :

Soit obtenir (puisque vous êtes trois) un quart de la succession de son époux, en PLEINE propriété...

Soit, la TOTALITE de la succession, mais en USUFRUIT...

PAS LES DEUX... ;)

C'est fromage ou dessert, quoi...

Et à relire ce que tu as inscrit dans ton premier message, c'est justement les deux en même temps, ce qui n'est donc déjà pas possible...

De plus, la "maison en bien propre" du défunt, normalement, et sous réserve, elle vous revient entièrement, sans que le conjoint n'ait aucun droit dessus, puisque "bien propre" au défunt, donc, hors communauté du mariage... c'est le cas s'il l'avait acheté avant de se marier et payé lui-même, ou, plus surement, lui-même hérité de sa propre famille...

Retournez voir le notaire de la succession, et faites vous réexpliquer autant que nécessaire vos droits à chacun, parce que là... si vous trois n'avez déjà pas compris vos droits, je ne vois pas comment ensuite vous allez discuter d'une éventuelle "donation" avec votre mère sur quelque chose qu'elle ne détiendrait pas forcément, ça risquerait d'être assez "drôle"... ;)

Retournez voir le notaire, il n'y a que ça que vous puissiez faire pour l'instant, vu que vous cafouillez sur les bases.

Mais ne tardez pas, ce serait dommage d'être victime du "changement c'est maintenant" parce que vous auriez voulu aller plus vite que la musique. ;)

Sur ce.

Message edité 05/08/2012 à 18:56
0 Reco 05/08/2012 à 19:07 par kisepa

Au secours .... revoir le notaire ??? =/

Bon en effet je crois que ça va être nécessaire .....

Merci en tout cas de ta patience .... :p

1 Reco 05/08/2012 à 19:13 par MisterHadley

kisepaa écrit : Au secours .... revoir le notaire ??? =/

Bon en effet je crois que ça va être nécessaire .....

Merci en tout cas de ta patience .... :p
Ton histoire est bancale, je fais comme si... ;)

Voila pour toi, pour la prochaine fois... ;) ;)

Le défunt laisse un conjoint survivant
Le couple avait uniquement des enfants communs
Le survivant peut choisir entre l’ usufruit (usage des biens, perception des revenus) de la totalité des biens existants ou la propriété du quart de ces biens.
Il n’a aucun délai pour exercer cette option, mais s’il décède à son tour avant d’avoir choisi, il est réputé avoir pris la totalité en usufruit.
La même solution est retenue si un héritier lui demande d’opter et qu’il ne se manifeste pas dans un délai de trois mois.

Ces règles légales peuvent être aménagées
Grâce à la donation au dernier vivant, les droits du conjoint survivant peuvent être améliorés.

Le conjoint survivant peut alors profiter d’une quotité disponible élargie dite spéciale en présence d’enfants.

Le survivant peut choisir entre :

- la quotité disponible ordinaire (1/2 1/3 ou 1/4 en fonction du nombre d’enfants)

- 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit

- la totalité des biens en usufruit.

Le conjoint héritier, en présence de descendants, ne peut prétendre qu’à l’une des trois possibilités ci-dessus.

En sens contraire, un époux peut déshériter partiellement ou totalement son conjoint par testament.
Mais si le défunt ne laisse pas d’héritiers réservataires (des enfants), la loi accorde une réserve d’un quart des biens au conjoint survivant (que l’on ne peut pas supprimer par testament).

Sur le site des notaires de Paris, je te laisse consulter de toi-même le reste, histoire que tu ne t'embrouilles plus dans tes explications... :p

A+

Message edité 05/08/2012 à 19:16