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Financement d'un gros projet immobilier

2 Reco 29/10/2009 à 14:16 par Rommao01

Bonjour,

voila, j'ai un gros projet d'achat immobilier. Il s'agit d'un immeuble comportant une trentaine de logement.
Immeuble très rentable.
Cependant, ce projet demande énormement de fond (plus de 1 000 k€) et j'aimerai avoir des conseils, des aides ou des astuces pour savoir s'il existe des fonds ou des banques qui se porte 'preteur'

L'immeuble est tres rentable, la qualité de celui ci est tres bonne, aucun travaux à prévoir etc..
avant de poster ici, j'ai fait mes recherche et j'ai analysé le bien immobilier avec differentes personnes de la profession, et il en ressort que tout est parfait, manque plus que le financement...

Ma banque ne prete apparement pas, car déja le bien n'est pas situé dans ma région, de se fait, ils ne veulent pas aller plus loin.

Qu'est il bon de faire dans mon cas ? créer une SCI et tenter un emprunt 'professionel'
j'ai entendu parlé du crédit bail immobilier, est ce que certaines personnes peuvent m'en dire plus ?

Merci par avance d'eclairer un peu plus ma lanterne...

Je précise, je n'ai pas d'apport, ou enfin si, mais minime, qui representerait 5% du montant total


2 Reco 29/10/2009 à 14:31 par marc19

Qu'appelez vous trés rentable ? Avez vous pris en compte le foncier ? Est-il entièrement occupé ? Avez vous consulté dans le détail les baux ? L'immeuble a t'il assez récemment subi une remise aux normes ?
Etes vous dans une zone où la demande locative est forte ? Quels types de logements 1, 2,3 piècesou plus?
Pour 1 million, une renta de mini 70000 euros l'an serait l'idéal . Est-ce le cas ? Dites nous en un peu plus ?

1 Reco 29/10/2009 à 14:40 par Rommao01

Je vais essayer de repondre précisement à vos questions :

J'appelle rentable lorsque cela tourne autour de 11-12% minimum, et là, c'est la cas, la rentabilité calculé entre le coups d'aquisition et le montant des loyers perçus s'eleve à 13¨%

J'ai pris en compte le foncier, le proprietaire actuel m'a fourni un gros dossier complet, comprenant le foncier, une étudie complete sur la population de la region, etc..
Sur 32 logements précisement, il y a 28 logements occupés régulierement et 4 vacants on va dire..

L'immeuble a subit toutes les normes, allant jusqu'à l'ascenseur (car l'immeuble fait 6 etages)
l'electricité, le chauffage, l'etat des murs, les garages ... tout est bon.

La demande locative semble forte, je me suis renseigné. L'immeuble est conventionné APL ce qui permet de trouver assez facilement des couples ou personne seule.
Les logements sont majoritairement des F2, F3 (quelques F4 mais c'est minime)

Pour la renta mini, j'ai répondu plus haut on tourne autour de 13%

j'espere avoir donné un peu plus d'élément !

1 Reco 29/10/2009 à 15:08 par MisterHadley

Un immeuble de six étages, avec ascenseur, et 32 logements, 28 occupés et 4 vides...

En parfait état...

Pour 1 million d'euros... et une rentabilité brute qui serait de 13%...

Ta banque ne te suit pas...

Mouais... pourquoi pas, hein...

Sauf que d'après ce que tu dis, tu n'es donc pas dans l'immobilier...

Ne dispose d'aucuns fonds pour ce type d'opération...

N'y connait visiblement rien non plus techniquement...

Ni financièrement...

Ni juridiquement...

Plusieurs questions s'imposent donc d'elles-mêmes dans l'hypothèse où se n'est pas une bonne blague :

La première serait déjà de te demander si tu n'aurais pas les yeux plus gros que le ventre..?

Ensuite, en admettant que ce soit donc bien vrai (pourquoi pas...)

Pourquoi le vendeur vend si c'est si merveilleux..?

Pourquoi les "conseillers" qui ont examiné tout ça pour toi laisseraient-ils déjà passer ce genre d'immeuble "parfait et vachement rentable" alors qu'il ne coute qu'un million d'euros..?

Pourquoi aucun pro ne l'a pas déjà verrouillé pour les mêmes "merveilleuses" raisons..?

Pourquoi ta banque ne te suit pas, l'argument " c'est pas not'secteur géographique" est un chouia limite vu les chiffres et les "merveilles" que tu as précisé..?

Qu'auras-tu fais toi-même personnellement pour vérifier ce qui parait extrêment suspect, au lieu de te contenter de ce que l'on t'aura complaisemment mis dans les mains..?

Ne serais-tu pas le dindon de la farce..?

Sinon, oui, il existe des financements susceptibles d'acquérir ce type d'immeuble et surtout le potentiel qui pourrait s'en dégager, à 100% et même plus si travaux il y a, et à taux préférenciels.

0 Reco 29/10/2009 à 15:22 par Rommao01

reponse pour Mister Hadley

Mon post est pas super clair mais je donne pas tous les elements..
j'ai dit que le projet faisait plus d'1 millions d'euros, mais il peut faire 2 millions ...etc..
j'ai donné une fourchette de prix, pour montré que le projet etait important et que ce n'etait pas un investissement de 100 000€ ..

J'ai pas dit parfait état.. relis moi, j'ai dit en bon état
quand je dis bon état, cela signifie que ce n'est pas une ruine, il est louable en tant que tel, y'a pas de travaux à prévoir !

Ma banque me suit pas oui enfin c'est ce qu'ils m'ont dit ! maintenant ils ont pas creusé plus loin quand ils ont vu l'adresse, que cela n'etait pas dans ma région, ils ont limite fermé le dossier !

Je ne suis pas dans l'immobilier, chacun sa profession, cependant ca m'empeche pas de connaitre certaine chose ! je n'arrive pas avec ma b.. et mon couteau pour révolutionner l'immobilier et me dire, tiens, si aujourd hui jachetais un immeuble a 1 000k€ ... j'en suis pas là non plus !

j'ai des fonds, mais je suis pas millionnaire, et j'aimerai bien savoir qui à plus d' 1 millions dans sa poche.. ca doit pas courrir les rues ! donc en rapport au projet mon apport de fond est ridicule car le montant etant tres élevé, je ne dispose que d'une somme pas trop mauvaise mais tres petite en rapport à l'envergure du projet !

Je n'ai pas les yeux plus gros que le ventre, après chacun ses ambitions dans la vie !

l'annonce est totalement vraie, je ne vois pas pourquoi je viendrais prendre le temps de poster ici et de me renseigner ! j'adore internet, c'est aussi mon metier, alors pourquoi pas allier passion et information. Donc je viens sur le net prendre des infos avant d'aller démarcher ou contacter qui que ce soit !

Le vendeur vend car il a sa raison, après il peut me dire n'importe quoi, tout comme toi ou d'autre ! maintenant apres avoir longuement discuté avec le vendeur, la raison de sa vente était légitime.

Les conseillers qui m'ont entouré sont des amis qui ont déja des biens dans l'immobilier, mais ce ne sont que des particuliers et d'autres part, ne faisant confiance à tres peu de personnes, je ne dévoile pas mon projet, donc meme si je me renseigne, je donne pas l'adresse exact du bien ! cela ne regarde que moi !

aucun pro ne l'a pas verrouillé ca je ne sais pas ! peut etre parce que je suis le premier sur le coup ! et oui le piston ca aide certaine fois !

La banque me suit pas pour les raisons suivantes :
- zone géographique .. (alors là peut etre qu'il me dise n'importe quoi pour pas perdre un client)
- les chiffres sont pas si merveilleux que ca ! si on reprend le 'vrai' prix de vente et la renta des loyers, simple le projet est completement viable et rentable mais pas à devenir riche.. enfin si dans 20ans :)
maintenant faudrait que je rencontre le directeur de l'agence bancaire ou je suis pour voir si l'argument principal est bien la zone géographique qui pose soucis...

Peux tu préciser ta phrase je ne l'a comprends pas :(
"Qu'auras-tu fais toi-même personnellement pour vérifier ce qui parait extrêment suspect, au lieu de te contenter de ce que l'on t'aura complaisemment mis dans les mains..?"

Le dindon de la farce, pourquoi cela ?

=> merci pour ta réponse en tout cas, je suis sur le forum pour participer et m'informer !

1 Reco 29/10/2009 à 15:35 par MisterHadley

Ne te formalises pas sur la façon dont je vais expliquer deux trois trucs, je ne suis pas réputé pour faire dans la dentelle, mais plutot la frappe chirurgicale... ;)

Lorsque l'on dit d'un immeuble, sous entendu appart, maison, immeuble entier ou autre, qu'il est "en bon état", c'est mauvais signe et ça veut dire, en décodé, qu'il y a justement des travaux en prévision...

Ce qui veut dire que lorsqu'un immeuble est "sans aucun travaux à prévoir", cet immeuble, appart, maison, immeuble entier ou autre, est remis au norme du neuf en vigueur, qualitativement, il n'est donc pas "en bon état", la "nuance" est immédiatement importante.

0 Reco 29/10/2009 à 15:37 par pongolo

n en prend pas outrage, mais mr Hadley a raison quand il te conseille de te poser la question "pourquoi le vendeur vend-il ?" s il s agit effectivement d une bonne affaire. c est le beaba

le deuxieme point c est "emplacement, emplacement, emplacement" les 3 mamelles du bon investisseur immo.

quite a paraitre frileux et conservateur, cherche le point faible du bien, le truc qui peut tout faire capoter dans 1, 2 ou 10 ans, une nouvelle route, un nouveau POS, une usine qui ferme, un risque d inondation ou de glissement de terrain, etc etc

demande a la mairie, questionne les voisins et les commercants du coin, etc etc, le prix de ton bien vaut bien cela

2 Reco 29/10/2009 à 15:39 par marc19

On te demande pas une adresse et si tu veux des conseils fiables, commences à donner de vrais chiffres, montant exact de la vente, montant exact des loyers hors charges pour 2008, voir 2009 bien qu'elle ne soit pas terminée, montant de la taxe foncière. Raisons de la vente , tu as l'air de la connaître . Estimatif des travaux à prévoir dans 5 prochaines années (ravalement, toiture etc ....)

0 Reco 29/10/2009 à 15:40 par marc19

13 %, mazette !!!!!!!!!!!!!!! il est où , j'arrive .

0 Reco 29/10/2009 à 15:43 par MisterHadley

Voir une banque à l'état actuel de ton "projet" est pour l'instant totalement suicidaire.

Tu vas passer immédiatement pour un gros charlot, et surtout te griller définitivement si tu insistes tel quel...

D'une façon générale, et quelle que soit la banque, quel que soit l'acquisition, une banque va d'abord passer au crible ton "projet"...

D'où l'importance de maîtriser TOTALEMENT l'objet de l'acquisition convoitée, parce que la banque ne te pardonnera strictement rien.

Tu dois absolument tout savoir, pour la simple et bonne raison que la banque fera ensuite la même chose que ce que tu te dois de faire dans ce type d'opération.

Si tu vas les voir sans l'avoir fait, c'est là que tu passes pour un charlot et te grille définitivement.

La banque le fait elle-même afin de savoir si elle ne prendra pas de risques inconsidérés en te pretant la thune que tu vas lui demander...

Si tu gagnes de l'argent, la banque en gagne forcément...

Mais si tu en perd, la banque n'en gagnera pas autant, voir en perdra totalement si elle doit récupérer la thune qu'elle t'aura prêté au bout de quelques années de procédure judiciaire...

Et la banque n'aime pas ce genre de délire...

Donc, si tu te pointes avec un truc bancal et surtout absolument pas maîtrisé, ne rêves pas, la banque ne perdra pas trois minutes à ne faire simplement déjà que passer au crible ton "projet".

0 Reco 29/10/2009 à 15:50 par MisterHadley

Etre "millionnaire", à notre époque, ne veut pas dire grand chose en soi, mais si tu veux la réponse, regardes simplement les dernières statistiques sur les contribuables assujettis à l'ISF, tu risques d'avoir des surprises... ;)

Quant à savoir si être "millionnaire" te faciliterait la vie en immobilier, oui, surement, tu gagnerais du temps au niveau banquier...

... mais il ne faudrait surtout pas investir "tes millions" justement, mais les emprunter de la même façon auprès de ta banque...

Si tu l'étais, tes "millions" te faciliteraient la vie à cette étape précise de ton "projet", rien d'autre.


0 Reco 29/10/2009 à 15:56 par MisterHadley

Avoir des ambitions dans la vie est une excellente chose... ne pas en avoir est un drame.

Ceci dit, ça implique que tu es un djeuns qui veut se faire une place au soleil... ;)

Et tu as bien raison, personne ne t'y attendra pour bronzer... ;)

Mais puis-je suggérer de revisiter les grands classiques de La Fontaine, comme "le lièvre et la tortue", par exemple...

La cigale et la fourmie serait pas mal non plus...

1 Reco 29/10/2009 à 15:56 par Rommao01

Pour misterhadley : Je ne formalise pas sur ta facon de répondre :) j'expliquais juste et te donnais des points de details pour mieux comprendre mon 'histoire'

Je comprends ce que tu veux dire, mais alors cela signifie que si toi, ou moi demain nous vendions un bien, faut dire aux interessés : Désolé mon appart, ou immeuble, ou maison, n'est pas en bon état !

je fais une parenthese, mais jai une personne de ma famille qui vend sa maison, et elle est 'saine', et je sais qu'il n'y pas de travaux donc lui peut pas dire que sa maison est en bon etat ?

Un bien immobilier en bon état, ca existe j'espere ?
je dis sans aucun travaux à prévoir, mais selon moi il y aurait : la cage d'escalier a rafraichir ainsi que la facade.
je n'ai pas parlé de ce point car ca ne me semblait pas du 'gros' oeuvre, meme si la repeinte d'une facade ca coute pas 2frs six sous !

Pongolo :

je ne me met à dos personne, j'ecoute ou plutot je lis vos messages qui me permette de me renseigner :)

Le vendeur vend pour une bonne raison ! je ne détaillerai pas ce point, mais apres il peut me dire n'importe quoi.. mais c'est comme tout ! tu vas dans un resto, le gars te dit que le poisson est frais.. t'en sauras jamais rien :) il peut te barratiner .. (j'image la situation désolé, mais c'est pour dire que peut etre que le vendeur ment, peut etre pas, personne pourra jamais savoir. ) maintenant il m'a semblé honnete dans son discour et dans la raison de la vente

Emplacement ? oui j'ai tout sous les yeux.. il s'agit d'un immeuble en périphérie d'une grande ville.
L'immeuble est à 2km du centre

Concernant les points faibles, tu as raison, cependant ou creuser aussi loin? je veux dire par là, qui contacter pour connaitre les futurs travaux.. qui voir pour analyser les bilans des sociétés voisines savoir si y'a pas un dépot de bilan qui rode dans le coin :) ?
ce sont de bonnes questions, mais mise à part se renseigner j'aurai jamais de répons concrete à cela ?

Pour ce qui est du questionnement mairie, voisins etc.. tu as pas tord, j'y ai pensé, mais je le ferai une fois que je saurai si je peux esperer financer le bien ou pas ! car c'est à 3h de chez moi !

Marce 19 :

Je donne les elements comme ca, ce sera plus simple :

Prix : 1.555 000 €
Rapport locatif annuel : 162 000€ (charges non comprises)
il faut compter 45€ de charge par mois et par apparte
Apparte : 31 au total
Taxe fonciere : 9000€
j'ai dit une connerie dans mon annonce initiale et j'ai été un peu vite, il s'agit de 31 logements T3 et T4

Dans les 5 prochaines années, comme je l'ai dit, a prevoir : rafraichissement de facade, et des cages d'escaliers !

2 Reco 29/10/2009 à 15:58 par MisterHadley

a écrit : Pour misterhadley : Je ne formalise pas sur ta facon de répondre :) j'expliquais juste et te donnais des points de details pour mieux comprendre mon 'histoire'

Je comprends ce que tu veux dire, mais alors cela signifie que si toi, ou moi demain nous vendions un bien, faut dire aux interessés : Désolé mon appart, ou immeuble, ou maison, n'est pas en bon état !

je fais une parenthese, mais jai une personne de ma famille qui vend sa maison, et elle est 'saine', et je sais qu'il n'y pas de travaux donc lui peut pas dire que sa maison est en bon etat ?

Un bien immobilier en bon état, ca existe j'espere ?
je dis sans aucun travaux à prévoir, mais selon moi il y aurait : la cage d'escalier a rafraichir ainsi que la facade.
je n'ai pas parlé de ce point car ca ne me semblait pas du 'gros' oeuvre, meme si la repeinte d'une facade ca coute pas 2frs six sous !

Pongolo :

je ne me met à dos personne, j'ecoute ou plutot je lis vos messages qui me permette de me renseigner :)

Le vendeur vend pour une bonne raison ! je ne détaillerai pas ce point, mais apres il peut me dire n'importe quoi.. mais c'est comme tout ! tu vas dans un resto, le gars te dit que le poisson est frais.. t'en sauras jamais rien :) il peut te barratiner .. (j'image la situation désolé, mais c'est pour dire que peut etre que le vendeur ment, peut etre pas, personne pourra jamais savoir. ) maintenant il m'a semblé honnete dans son discour et dans la raison de la vente

Emplacement ? oui j'ai tout sous les yeux.. il s'agit d'un immeuble en périphérie d'une grande ville.
L'immeuble est à 2km du centre

Concernant les points faibles, tu as raison, cependant ou creuser aussi loin? je veux dire par là, qui contacter pour connaitre les futurs travaux.. qui voir pour analyser les bilans des sociétés voisines savoir si y'a pas un dépot de bilan qui rode dans le coin :) ?
ce sont de bonnes questions, mais mise à part se renseigner j'aurai jamais de répons concrete à cela ?

Pour ce qui est du questionnement mairie, voisins etc.. tu as pas tord, j'y ai pensé, mais je le ferai une fois que je saurai si je peux esperer financer le bien ou pas ! car c'est à 3h de chez moi !

Marce 19 :

Je donne les elements comme ca, ce sera plus simple :

Prix : 1.555 000 €
Rapport locatif annuel : 162 000€ (charges non comprises)
il faut compter 45€ de charge par mois et par apparte
Apparte : 31 au total
Taxe fonciere : 9000€
j'ai dit une connerie dans mon annonce initiale et j'ai été un peu vite, il s'agit de 31 logements T3 et T4

Dans les 5 prochaines années, comme je l'ai dit, a prevoir : rafraichissement de facade, et des cages d'escaliers !
Pour toi, je ne sais pas, mais le miens est au top... ;)

0 Reco 29/10/2009 à 16:01 par Rommao01

Effectivement MisterHardley n'est pas un personnage facile :) mais bon j'adhere quand meme à tes propos :)

Je dois partir : rdv et boulot.. donc je lirais les posts que cette nuit ou demain !

en tout cas merci pour les infos

reponse aux posts de MisterHaldey :

je suis peut etre djeun's :) mais cela n'empeche rien !
Concernant le tableau de l'ISF, je sais :) ce que je voulais dire, meme si les millionnaires existent .. ils ne sont qu'une minorité dans les gens que je croise dans la rue :).. enfin je suppose !

Ne révise pas les classiques de LaFontaine, il est bien brave cet homme, mais ca ira je vais laisser ses poèsies au placard pour le moment :)

Voilou Voilou !!

0 Reco 29/10/2009 à 16:01 par MisterHadley

La terminologie "en bon état", dans l'immobilier, veut dire en sous-entendu "travaux à envisager d'ici peu"...

Si tu n'as aucun travaux à prévoir, dans ce cas, tu ne dis pas "en bon état", mais simplement "aucun travaux à prévoir"... c'est simple, non..? ;)

0 Reco 29/10/2009 à 16:04 par MisterHadley

Ah mais je ne m'en fais pas pour toi, t'inquiètes...

L'aspect foufou me dit simplement que tu n'es pas encore prêt du tout pour ce type d'opération, d'où le fait qu'il ne faut pas s'inquiéter pour toi... ce n'est pas demain que tu vas devoir te stresser sur ce "projet", heureusement..! ;)

1 Reco 29/10/2009 à 16:07 par Rommao01

a écrit : Voir une banque à l'état actuel de ton "projet" est pour l'instant totalement suicidaire.

Tu vas passer immédiatement pour un gros charlot, et surtout te griller définitivement si tu insistes tel quel...

D'une façon générale, et quelle que soit la banque, quel que soit l'acquisition, une banque va d'abord passer au crible ton "projet"...

D'où l'importance de maîtriser TOTALEMENT l'objet de l'acquisition convoitée, parce que la banque ne te pardonnera strictement rien.

Tu dois absolument tout savoir, pour la simple et bonne raison que la banque fera ensuite la même chose que ce que tu te dois de faire dans ce type d'opération.

Si tu vas les voir sans l'avoir fait, c'est là que tu passes pour un charlot et te grille définitivement.

La banque le fait elle-même afin de savoir si elle ne prendra pas de risques inconsidérés en te pretant la thune que tu vas lui demander...

Si tu gagnes de l'argent, la banque en gagne forcément...

Mais si tu en perd, la banque n'en gagnera pas autant, voir en perdra totalement si elle doit récupérer la thune qu'elle t'aura prêté au bout de quelques années de procédure judiciaire...

Et la banque n'aime pas ce genre de délire...

Donc, si tu te pointes avec un truc bancal et surtout absolument pas maîtrisé, ne rêves pas, la banque ne perdra pas trois minutes à ne faire simplement déjà que passer au crible ton "projet".
Je suis d'accord avec ça, maintenant crois pas que je suis venu les mains dans les poches, j'ai étudié la chose avant ! peut etre pas autant approfondie que le préconise, mais j'ai bien conscience qu'un charlo comme moi qui arrive a la banque et les sollicite pour un projet d'une telle envergure, ne passera meme pas la porte du conseiller si j'ai pas appris ma lecon par coeur :)

Simplement avant meme d'aller mettre les mains dans le camboui , je viens ici savoir si déjà, il existe des solutions de financement pour ce genre de projet..
si oui, comme tu l'as dit dans ton premier post, alors j'irai sur place voir l'immeuble et l'etudier sous toutes ses coutures !

0 Reco 29/10/2009 à 16:10 par MisterHadley

"Le vendeur vend pour une bonne raison ! je ne détaillerai pas ce
point, mais apres il peut me dire n'importe quoi.. mais c'est comme
tout ! tu vas dans un resto, le gars te dit que le poisson est frais..
t'en sauras jamais rien :) il peut te barratiner .. (j'image la
situation désolé, mais c'est pour dire que peut etre que le vendeur
ment, peut etre pas, personne pourra jamais savoir. ) maintenant il
m'a semblé honnete dans son discour et dans la raison de la vente

Emplacement ? oui j'ai tout sous les yeux.. il s'agit d'un immeuble
en périphérie d'une grande ville.
L'immeuble est à 2km du centre

Concernant les points faibles, tu as raison, cependant ou creuser
aussi loin? je veux dire par là, qui contacter pour connaitre les
futurs travaux.. qui voir pour analyser les bilans des sociétés
voisines savoir si y'a pas un dépot de bilan qui rode dans le coin
:) ?
ce sont de bonnes questions, mais mise à part se renseigner j'aurai
jamais de répons concrete à cela ?"

Si.

Pour ce type d'opération, tu te dois de le savoir.

Et si tu ne le sais pas, tu pars déjà sur de très mauvaise base.

La banque ne te le pardonnera pas, même si elle ne te le dis pas (évidemment..!), elle va faire exactement la même chose.

Tu te dois de tout passer au crible, c'est impératif.

0 Reco 29/10/2009 à 16:11 par Rommao01

a écrit : Ah mais je ne m'en fais pas pour toi, t'inquiètes...

L'aspect foufou me dit simplement que tu n'es pas encore prêt du tout pour ce type d'opération, d'où le fait qu'il ne faut pas s'inquiéter pour toi... ce n'est pas demain que tu vas devoir te stresser sur ce "projet", heureusement..! ;)
j'ai jamais concretisé un projet en claquant des doigts ! je ne suis pas 'foufou' , j'ai toujours étudié les choses en long et en large avant d'y aller sereinnement !

ëtre pret ou pas, ce n'est pas la question du moment :) et j'ai jamais dit que je passerai à l'act ! je reviens au post initial qui etait ma recherche d'organisme qui finance ce genre de bien.

0 Reco 29/10/2009 à 16:15 par MisterHadley

"Je donne les elements comme ca, ce sera plus simple :

Prix : 1.555 000 €
Rapport locatif annuel : 162 000€ (charges non comprises)
il faut compter 45€ de charge par mois et par apparte
Apparte : 31 au total
Taxe fonciere : 9000€
j'ai dit une connerie dans mon annonce initiale et j'ai été un peu
vite, il s'agit de 31 logements T3 et T4

Dans les 5 prochaines années, comme je l'ai dit, a prevoir :
rafraichissement de facade, et des cages d'escaliers !"

En ce qui concerne les travaux à faire, n'hésites pas à prévoir large financièrement...

Dès 2010, envisages ton "projet" à l'identique, ou le plus approchant possible, BBC...

Puisque ta facade est déjà périmé, ça veut dire isolation totale de l'immeuble, et sans ponts thermiques...

Qui dit travaux sur la facade, dit urbanisme et règlementation à respecter...

Etc, etc, etc...

N'improvises rien, à ce niveau, ce n'est pas possible.

Que tu penses que ton "projet" ne va pas te rendre "riche", c'est toi qui le dit...

En attendant, ton "projet" te donnera malgré tout les contraintes identiques à celles qu'ont les "millionnaires"... ;)

A+

Message edité 29/10/2009 à 16:39

0 Reco 29/10/2009 à 16:17 par Rommao01

a écrit : "Le vendeur vend pour une bonne raison ! je ne détaillerai pas ce
point, mais apres il peut me dire n'importe quoi.. mais c'est comme
tout ! tu vas dans un resto, le gars te dit que le poisson est frais..
t'en sauras jamais rien :) il peut te barratiner .. (j'image la
situation désolé, mais c'est pour dire que peut etre que le vendeur
ment, peut etre pas, personne pourra jamais savoir. ) maintenant il
m'a semblé honnete dans son discour et dans la raison de la vente

Emplacement ? oui j'ai tout sous les yeux.. il s'agit d'un immeuble
en périphérie d'une grande ville.
L'immeuble est à 2km du centre

Concernant les points faibles, tu as raison, cependant ou creuser
aussi loin? je veux dire par là, qui contacter pour connaitre les
futurs travaux.. qui voir pour analyser les bilans des sociétés
voisines savoir si y'a pas un dépot de bilan qui rode dans le coin
:) ?
ce sont de bonnes questions, mais mise à part se renseigner j'aurai
jamais de répons concrete à cela ?"

Si.

Pour ce type d'opération, tu te dois de le savoir.

Et si tu ne le sais pas, tu pars déjà sur de très mauvaise base.

La banque ne te le pardonnera pas, même si elle ne te le dis pas (évidemment..!), elle va faire exactement la même chose.

Tu te dois de tout passer au crible, c'est impératif.
je suis d'accord avec toi, mais tu es aussi d'accord avec moi pour me dire que j'aurai des analyses approximatives.. et c'est sur ce point que je ne sais pas si la banque aime cela !
Personne ne pourra me dire si telle ou telle boite risque de fermer, ou au contraire, elle envisage de recruter..
Une boite peut mettre la clé sous la porte en un rien de temps ! j'ai l'exemple autour de moi, une boite qui etait pionniere depuis plus de 30 ans, et réalisant des millions de CA, a licencié 60% des effectifs et a été vendu ! aujourd hui, la société boite.. bref c'est un exemple parmi tant d'autre ! ca t'es au courant.
Pour l'aspect : futurs travaux, bassin d'emplois, usine aux alentours, .. cela est faisable j'ai d'ailleur commencé ! je n'ai pas encore finalisé la chose, mais c'est en cour. La aussi, j'ai pas attendu le forum pour me dire que j'allais étudier l'environnement de l'immeuble pour déja sonder si l'endroit est bien ou pas.

1 Reco 29/10/2009 à 16:31 par MisterHadley

Pour l'aspect économique du coin où se trouve l'immeuble, pourquoi pas, mais personnellement, cet aspect me parait secondaire...

Pourquoi..? Parce que tu es labellisé APL et que les chomeurs ont aussi le droit de se loger, non..?

Mais si tu veux aller jusque là, tu peux toujours trainer tes bottes du coté de la Chambre de Commerce dont dépend l'immeuble, histoire de voir... ;)

Sinon, là où tu n'as pas le choix, c'est sur l'immeuble lui-même et ses occupants, et son (ou ses) propriétaire(s)... C'est impératif.

Je te donne un exemple personnel sur un truc dont je m'occupe exclusivement depuis dix-huit mois...

Une des propriétés immobilières concourant à l'actif total immobilier dont je m'occupe actuellement a nécessité certaines recherches...

Bien qu'elles n'étaient pas formellement obligatoires, et vu que je suis un fervant pratiquant de la frappe chirurgicale... ;)

J'ai tracé tout le monde sur 150 ans en arrière... ;)

Le but de cette manoeuvre réside en la chose suivante:

Lorsqu'il s'agit d'immobilier, et à fortiori de gros, voir de très gros sous, tu te dois d'avoir la réponse avant même que n'importe qui puisse te poser éventuellement la question... ;)

Et quand tu excelles à ce jeu-là, tu parviens même à pouvoir, si nécessaire, répondre au troisième, voir quatrième degré d'une question dont personne n'est encore capable de te poser celle du premier degré... ;)

Tu coupes ainsi l'herbe sous le pied de tes concurrents et/ou adversaires...

Dans ce cas en exemple, je coupe l'herbe quatre fois de suite, sachant qu'elle n'aura jamais eu le temps de repousser ne serait-ce qu'une seul fois... ;)

Pour ton "projet", ou ce type d'opération, tu n'as pas le choix, tout doit être sans aucune faille.

;)

Message edité 29/10/2009 à 16:32
0 Reco 29/10/2009 à 17:10 par marc19

Vous devez absolument savoir les motifs de la vente et ils peuvent être tout à fait légitime. Besoin de liquidités ou raz le bol d'un proprio qui en a marre des tracasseries liées à cet investissement et croyez moi, cà compte .
Il est vrai que si vous arrivez tout frais moulu chez le banquier pour un prêt de 1 million d'euros, déjà, il va s'inquiéter de savoir si vous êtes client en vous jaugant de la tête aux pieds, si vous êtes trés jeune, moins de 25 ans, il va probablement trouver que vous avez les yeux plus gros que le ventre.Pour des opérations de cette importance, il faut assurer dans tous les domaines .
Vous allez passer à la moulinette, il va vous mettre à poil . Soit, vous ne serez pas pris au sérieux et votre entretien va durer 10 mn, soit il va vous falloir fournir un méga dossier, trés documenté avec les baux sur plusieurs années, le pédigree des locataires ,tous les diagnostics obligatoires etc ...
Votre situation professionnelle va évidemment être passée en revue avec plétores de renseignements pris sur vous , notamment auprés de votre employeur.
Reste l'essentiel, savoir vous vendre, vous .
Les banquiers n'étant pas des philanthropes, le moindre doute va les faire fuir et, sans vouloir vous offenser, votre principal handicap est votre inexpérience en la matière .
Mais qui sait, si vous êtes un vrai mordant ..................

1 Reco 30/10/2009 à 00:59 par Rommao01

reponse pour MisterHadley :

Je suis totalement d'accord avec ton argumentaire,
lorsque tu arrives avec un projet d'une telle envergure, tu te dois de tout connaitre :
batiment, locataires, environnement etc...

Cependant, la tout de suite comme ca, il m'est difficile de lancer mon étude à fond sans savoir ou je vais. Ce que je veux dire par là, je suis pret à faire un dossier béton sur le projet et de me renseigner et connaitre sur le bout des doigts tout ce qui s'y rattache afin de pouvoir 'couper l'herbe sous pied' comme tu dis, à mes interlocuteurs, mais dans un premier temps ce que je cherchais à connaitre, c'etait les differentes solutions qu'ils existaient pour mener à bien un tel achat.
Je sais bien que je ne peux pas arriver les mains dans les poches, d'ailleurs pour expliquer un peu ma démarche, lorsque je suis allés voir ma banquiere, j'avais un dossier de 20 pages avec moi, qui regroupait toutes les statistiques de la région (taux de chomages, taux de locataires, taux de proprietaires, descriptif et localisation exact du bien, grille complete des locations : loyers, charges, apl etc..)
j'avais déja quelques choses de solides, et la banquiere a été assez etonné et très emballé puisqu'elle m'a dit que c'etait un beau projet, qu'elle allait le montrer à son collegue 'pro' afin de voir comment monter le financement. Donc cela repond à 'Marc 19', je me suis bien vendu, la banquiere à été 'conquise' par le projet ! j etais tres entousiaste..
Là ou ca bloque et ca bloquera toujours, meme si je sais me vendre, j'ai le dialogue facile, c'est qu'un tel achat avec de tels montants, je présume que le dossier passe dans les mains de superieurs hierarchiques, et devant une commission, et là, je doute qu'il m'appelle en me demandant de me presenter et de venir leur faire mon beau discour... (je me trompe peut etre, si on peut m'eclairer à ce sujer)

MisterHadley, meme si tu as des frappes chirurgicales, t'es interessant à lire :) et tu sembles bien connaitre le milieu de l'immobilier. Pour ma part, je connais des choses dans ce domaine mais nul n'est parfait, je n'ai pas ta science, par contre on m'a toujours dit, que c'est en forgeant qu'on devient forgeron ? :) alors de ton point de vue, que me conseillerais tu ?

Marc 19 :

Puisqu'on me le demande depuis le debut de ce post, effectivement la personne qui vend l'immeuble à besoin de liquidités et possede deja un enorme parc d'appart, et souhaite se délester de quelques immeubles.. de ce fait, il vend.
Je sais que le banquier allait me juger, mais le courant est tres bien passé. C'est une banquiere.
On a discuter des grandes lignes pendant 1 bonne heure, et je lui ai transmis mon dossier de 20 pages comprenant tout un tas d'elements importants.
Il me manque cependant les baux et le pédigré des locataires etc... cela je ne peux pas l'avoir pour le moment car je ne suis qu'en fase de 'tater le terrain' ! je ne peux pas me pointer vers le vendeur, en disant : slt c'est moi, jvais t'acheter ton immeuble, donne moi tous les elements, meme les infos sur les locataires, ... "
Ca ne se fait pas, tant que je ne suis pas sur que derriere moi, j'ai l'espoir d'avoir un organisme qui pourrait peut etre me suivre. Là je suis au stade ou je n'ai personne de concret qui me suive ou qui serait tenté d'au moins lire mon dossier correctement, donc pour ne pas passer pour un charlot aupres du vendeur, je ne peux pas lui demander ces éléments, si ?

Merci pour vos réponses, ce forum est tres actif, ca fait plaisir.

0 Reco 30/10/2009 à 08:10 par marc19

Bien sûr que oui, vous pouvez demander au vendeur de consulter ses baux, c'est même primordial car vous achetez un immeuble et surtout une rentabilité. On vous a annoncé des chiffres mais maintenant c'est à vous à les vérifier dans le menu. C'est tout le contraire qui risque de vous faire passer pour un charlot.
C'est l'occasion de voir si votre vendeur est clean car il a pu vous dire tout et n'importe quoi et s'il émet des réserves pour vous fournir ces documents, danger ........ Il peut apparaître des impayés assortis d'une procédure en vue d'expulsion, des locataires mauvais payeurs qu'il faut relancer en permanence, des locataires qui "gangrènent" l'immeuble par leurs comportements etc .....
Maintenant, si le banquier est une banquière, de surcroît avenante, hein ..... bon ............

0 Reco 30/10/2009 à 10:28 par MisterHadley

Sinon, pour revenir à ton affaire du siècle...

Tu devrais déjà relire l'intégralité de ce qui a été dit...

Ensuite, n'oublions pas non plus que cette fabuleuse affaire à 13% de rentabiltité n'est déjà plus qu'10.42% de rentabilité brute...

Sans compter la grosse note de travaux qu'il va te falloir faire...

Sans compter la revalorisation de la valeur locative cadastrale qui se met déjà en place et qui va te réévaluer vraisemblablement la note fiscale dès la transaction faite en 2010...

Sans compter les dédommagements, voir la relocation provisoire, que tu devras à tes locataires pour les désagréments causés par les travaux que tu vas devoir faire...

Pour ce qui est de financer ce genre de transaction, il existe plusieurs façons de le faire...

Tout dépend de qui tu es et de ce que tu veux faire de cette acquisition, et du pourquoi tu la fais...

Suivant les réponses, ce n'est pas au mêmes banques que tu t'adresses, ni de la même façon que tu finances...

Ensuite, tu continues à mettre la charrue avant les boeufs, la thune ne vient qu'en dernier...

Il ne faut pas chercher à obtenir des financements lorsque l'on ne maîtrise absolument rien encore, c'est l'inverse qui doit être fait.

Et même si tu aimerais que je te conforte dans ta vision, navré, mais ce n'est pas un choix, c'est ainsi que l'on opère et pas autrement...

Dans d'autres secteurs d'activités que l'immobilier, les méthodes sont assez similaires...

Tu fais d'abord une étude de faisabilité, et ensuite, si ça vaut le coup, tu lances l'affaire, et pas l'inverse...

Un promoteur, lorsqu'il veut lancer un programme, il prospecte des terrains suivants les choix géographiques qu'il aura souhaité développer...

Il va en trouver plusieurs, et en plus du prix, il va tout évaluer avant de savoir si, au final, il fera une offre sur tel ou tel terrain...

Sachant que le ou les immeubles qu'il construira ensuite dessus, alors qu'il n'existe même pas encore définitivement sur plan, faute de terrain définitivement choisi, rentreront aussi dans les facteurs qui influenceront sa décision d'acquérir tel terrain plutôt que tel autre...

Il ne se pose pas encore la question de savoir si les banques financeront sans soucis ses clients qui auront ensuite réservés les logements d'un programme qui n'existe même pas encore..! ;)

Alors, encore une fois, l'étape financement vient à la fin, et pas avant quoi que ce soit.

As-tu déjà simplement réfléchi à la façon dont tu vas emprunter, sous quelle forme, avec qui, si cela va influencer ta vie personnelle, actuelle mais aussi à l'avenir, que tu sois marié ou non, pacsé ou non, de quel façon envisages-tu ton "projet" par rapport à ta réalité patrimoniale lorsque tu passeras à l'acquisition..?

Même question, mais pour l'après acquisition... lorsque tu "exploiteras", quel impacte tout ça aura t-il sur ta vie personnelle..? Y as-tu déjà pensé..? Hum..?

Et ce type de question ne se règle pas après, mais avant même tout "projet"... ;)

Autre point, mossieur je ne dévoile rien au cas où l'on essayerait de me piquer je ne sais quoi...

Si ce que tu dis est vrai, ta banquière, ou plutôt ta chargée de clientèle, et ses oeillades assassines qui t'auront rendu "très enthousiaste", t'auras déjà peut-être bien gentiment doublé, et tu lui auras déjà filé bien plus que ce qu'elle n'espérait si son intention n'était pas simplement "commerciale"... ;)

Peux-tu garantir qu'elle n'a pas un beau-frère dans la partie qui ne serait déjà pas constamment à la recherche de "projet rentable", beau-frère qui lui, aurait biensur accès à des financements plus aisés que toi, jeunôt plein de naîveté rafraichissante, grâce justement à ta conseillère en clientèle..?

Si ce n'est son beau-frère, pourquoi pas un cousin, pourquoi pas un frère, un père, voir elle-même tout simplement..?

Pareil pour son "collègue pro", peux-tu le garantir..?

Je t'aide pour la réponse : NON

Et cet entêtement que tu as à mettre la charrue avant les boeufs te fait déjà prendre un tas de risque qui te passe encore au dessus de la cagoule sans même que tu les captes...

Et dis-toi que la réalité est encore bien pire que celle à peine évoqué jusque là, alors, si tu veux te faire ta place au soleil, va falloir te poser déjà les bonnes questions avant tout "projet"...

Tu ne voudrais pas finir comme jean-marc vinner, tout de même, n'est-ce pas..? ah ah ... :p

Conclusion : ton "projet" est peut-être intéressant, oui... mais reviens sur terre, ce type d'immeuble, et avec cette rentabilité ainsi que les problèmes que cela va gérérer de paire, est assez courante en fait...

Si tu sais ce que tu fais, et ce que tu veux en faire, suivant les réponses, ça deviendra une bonne affaire, ou à l'inverse, pas du tout.

A toi de te poser les bonnes questions.

Un dernier point : le motif de la vente du vendeur ne tient pas la route...

Quelqu'un qui est à la tête d'un parc immobilier ne se dessaisit pas d'un de ses immeubles simplement parce qu'il a besoin de liquidité.

Il lui suffirait d'aller voir son banquier pour en avoir en donnant en garantie l'un de ses immeubles sans avoir à le vendre, c'est aussi simple que ça, donc... ;)

Message edité 30/10/2009 à 10:34
0 Reco 30/10/2009 à 11:25 par Rommao01

Pour Marc 19 :

effectivement vous avez raison d'appuyer sur ce point qui est important !
je vais voir avec la personne car j'avais pas envisager la demarche dans ce sens.

Pour la banquiere meme si c'est une femme et que ca s'est bien passé :) ca n'a pas été plus loin, car un collegue à elle m'a appelé pour me dire qu'ils ne suivaient pas..

Pour MisterHadley,

=> j'ai jamais parlé de projet du siecle, je compte pas acheter un immeuble et me barrer au soleil .. c'est pas mon objectif ni mes ambitions !

Pour ce qui est de la rentabilité, c'est comme la crédulité des gens, et les risques de la vie de tous les jours.
J'ai pas mis le prix exact de l'immeuble, on arrive à 12 et des poussieres qui s'approchent de 13%
Si je pars dans ton extremiste, il faut rester chez soi, et encore faire attention parce que le ciel peut nous tomber sur la tete.
En sortant de chez toi, fait attention, moi jserai toi jresterai devant ma tv enfermé à la maison, car tu peux te faire renversé, ou te tuer en voiture (jte le souhaite pas) ! c'est exactement pareil que tes illustrations extremes !
Je reste ok sur ton idée général, cependant j'adhere pas totalement à tes propos
Un promoteur lorsqu'il lance un programme, il prospecte etc.. ok, cependant lui il sait que derriere son organisme de financement le suit ! que les futurs clients n'est pas encore leur financement il s'en fou, c'est clair, par contre il sait que lui, derriere, le financement sera bien là !

De mon coté j'ai déja fait un tres gros dossier sur l'immeuble, je me repete mais j'ai pas attendu le forum pour cela ! cependant maintenant que mon etude est relativement bien avancé, je cherchais à savoir ou est ce que je pouvais deja commencer à toquer aux portes pour financer cela ..

Pour l'emprunt tout est posé, encore une fois, reste à trouver l'organisme qui oserait déja ne serait ce que lire le dossier et l'etudier.. apres que ce soit positif ou negatif, jpeux pas anticiper mais au moins la personne ce sera interessée au dossier.

Et enfin un point important, on peut partir sur ta paranoia (pire que moi apparement :) ) certe la banquiere m'a peut etre piqué l'idée etc.. mais partant sur ce principe, tes amis t'ont peut etre deja fait des petits dans le dos et tu ne le sais pas, c'est la meme chose ! tu t'es surement deja fait roulé dans la farine et tu t'en es pas rendu compte !! ce genre de chose tu peux rien y faire ca arrive à n'importe qui ! Meme si tu es mefiant à 800%, tu peux etre trahi meme par un de tes amis les plus proches.. ! donc c'est pas la peine de m'enfoncer sur ce point la, si quelqu'un me passe devant et bien tanpis, jvais pas en mourrir et j'ai d'autre chose a faire ! je trouverai d'autre projet, la terre s'arretera pas de tourner. Par contre si la fuite vient de la banque, et bien ils perdront plusieurs clients :)

MisterHardley, j'ai relu 2 fois tous les post qui ont été ecrit depuis le debut, j'ai encore une fois pas attendu que tu le notes :) je suis grand peut etre 'concon' a tes yeux mais je m'en fou :) chacun sa vie !
je sais juste que le forum reste instructif, les commentaires aussi (meme si parfois ils sont extremistes :) )
par contre tu parlais d'organisme qui finance des projets de la sorte, c'est ce point qui est interessant, peux tu m'en dire plus ?

Pour l'adresse du projet, je ne vois pas pourquoi je la notifierai... ca reste perso, je vois pas en quoi je dois tout devoiler et pourquoi ca choquerai ! ca reste plus ou moins anonyme un forum donc comme la confiance c'est pas mon truc jpense déja en avoir suffisament dit et c'est legitime ! Tu veux peut etre me couper l'herbe sous le pied... :p

0 Reco 30/10/2009 à 12:01 par itaac

au dela des réponses fournies ici sur votre projet, il sera vraiment interressant de nous dire si vous arrivez à financer un tel projet.
en effet, le fait d'arriver avec un dossier béton, une renta plus ou moins élevé, aucun apport, une situation perso et professionnelle quelconque (n'y voyez là aucun dénigrement) et se faire financer pourrait etre la réponse pour devenir tous des "rentiers" de l'immo d'ici 20 ans.
Rendez vous compte vous ouvrirez la porte à beaucoup de monde
MrHadley, si cela est possible avec tous les renseignements pris comme vous le demandez(et je vous suis totalement), dites nous seulement si oui ou non des banques peuvent financer.
Non parce que perso, j'ai jamais demandé à une banque sur un immeuble d'une telle importance.
Moi je vois en plus une chose, je sais c'est vite fait mais, 31 apparts pour 1000000 €, je sais pas pourquoi mais j'ai tout de suite envie de revendre 1 par 1.

0 Reco 30/10/2009 à 12:26 par MisterHadley

Et bien, et bien..!

Que d'envolée lyrique..!

Relis donc encore une fois mon précédent message, parce que t'as visiblement un gros blème de compréhension.

Deuxièmement, je ne me rappelle pas t'avoir demandé l'adresse de quoi que ce soit, surtout que je t'ai bien précisé que des immeubles comme celui-ci, c'est courant.

Troisièmement, tu continues de t'entêter.

Quatrièmement: je suis tout ce que tu voudras, mais surement pas paranoîaque..! :))))

Sinon, il y a longtemps que je serais claqué d'un infarctus..!

Cinquièment : tu es naîf

Sixièmement : Tu te trompes, un promoteur ne pourra être financé par ces banques que lorsqu'il aura vendu, en temps normal, un minimum de 15% de son programme en VEFA, et pas avant.

Septièment : Si tu t'imagines qu'une acquisition à 1.5 million est une grosse affaire, détrompes toi, certaines maisons valent déjà plus et elles ne comportent pas 31 logements.

Huitièmement : Toi qui n'a pas attendu quoi que ce soit, comment se fait-il que tu ne saches donc pas déjà à qui t'adresser pour ce type d'opération..?

Comment se fait-il que tu ne saches déjà donc pas que ce n'est évidemment pas ton agence bancaire locale qui financera ce type d'acquisition, ni même ta propre banque..?

Neuvièmement : C'est mon boulot, tout ça, et moi je ne t'ai pas attendu pour le faire... :p

Enfin, dixièmement, tu zappes les seules vraies questions que tu dois te poser, tant pis pour toi...

Sinon, regardons les réponses que tu auras eues sur capital.fr, histoire de voir ce que l'on te répondra...

ah ah ... ;)

Message edité 30/10/2009 à 12:31
0 Reco 30/10/2009 à 13:49 par Rommao01

Aller jvais repondre, parce que le post prend une tournure du maitre et de l'élève, ce que je trouve nul dans le sens ou personne n'a la science infuse, j'aurai plutot pensé qu'on m'apporterait de vrai réponses ou aides, ou informations..

Mr Hadley :
1 / j'ai bien compris ton post ne t en fait pas !
2 / tu m'as lancé un 'pic' disant : 'monsieur je ne dévoile pas mes sources..' plutot mesquins tu trouves pas ? j'ai rien a caché simplement personne ici fera une etude à ma place si je donne l'adresse et puis comme tu dis, des immeubles de cet envergure à vendre, y'en a plein les journaux !
3 / je ne m'entete pas je lis tes longs discours et je prends note de ce qui se dit !
4 / et si.. fait attention en sortant de chez toi de ne pas te faire planter, ca peut arriver à n'importe qui ! n'importe quand !
5 / naïf si tu veux
6 / les banques suivent elles aussi bien que tu ne le pretends ? meme si le gars à vendu 15% de son prog en VEFA, je ne sais pas si les banques l'accueillent les bras ouverts.
7 / J'ai jamais dit que c'etait l'affaire du siecle et que c'etait une grosse affaire ! je comparais juste en disant qu'un tel programme à 1.5 millions n'est pas analysé de la meme maniere qu'un projet à 100 k € t'as des maisons à 100 millions d'€ si on part dans ce sens là ! comme on dit, y'en a pour toutes les bourses.
8 / C'est mon point faible, jai pas attendu le forum certe, j'ai deja un bon dossier sur le projet, cependant ormis les banques, et n'etant pas parfait n'ayant pas la science infuse, je bloque sur ce point !
d'ou le fait que je te posais la question d'avoir ton retour d'experience ou ton experience tout court, pour me dire ce qui se fait dans ce genre de projet d'achat !

9 / si c'est ton boulot, alors c'est toi le pro du pot :) c'est toi qui peut jouer le maitre qui donne des conseils à l'élève, je suis tout ouïe et là pour ça !

10 / ou vois tu que je zappes les quesitons? quans je te reponds, les postes sont tellement longs et vu le travail que j'ai en parallele, je dois certes oublier de te repondre sur certains points, mais les vraies questions que je dois me poser j'ai déja pris note (sur ce qui s'est dit depuis le debut)

Sur capital yes jai rien a caché, j'ai posté pour voir histoire de voir si ca bouge, mais jvais pas perdre du temps labas, car a part eco. il parle peu d'immo :)

Message edité 30/10/2009 à 13:50

0 Reco 30/10/2009 à 17:34 par Bernie

a écrit : Puisqu'on me le demande depuis le debut de ce post, effectivement la personne qui vend l'immeuble à besoin de liquidités et possede deja un enorme parc d'appart, et souhaite se délester de quelques immeubles.. de ce fait, il vend.Si cet immeuble rapporte autant, est-ce à priori ZE immeuble à vendre quand on a besoin de 1.555 000 €?

Si j'étais à la place du vendeur, je le garderais puisqu'il me rapporte presque 13%.........
A moins qu'il en ait d'autres qui rapportent encore plus.......

Posséder un énorme parc d'appart et avoir besoin d'une telle somme d'argent me laisse un peu perplexe. Etre bailleur ne serait plus rentable de nos jours?

Je cite un autre passage de l'auteur du sujet:
Pour ma part, je connais des choses dans ce domaine mais nul n'est parfait, je n'ai pas ta science, par contre on m'a toujours dit, que c'est en forgeant qu'on devient forgeron ?

Evites d'exprimer cette phrase devant un banquier. Ce n'est pas en opérant, quand on est infirmier, que l'on devient chirurgien.......

0 Reco 30/10/2009 à 18:00 par MisterHadley

Quand on est à la tête d'un parc immobilier, et que l'on a besoin de cash, on met simplement en garantie un des actifs immobiliers, tout bêtement...

... ou même simplement les revenus à venir, un peu comme le principe de l'affacturage...

Donc, c'est un truc bidon comme motif...

Et quand bien même ce soit la vraie raison, c'est, pour toute personne censée, un signal d'alarme immédiat :

Le vendeur doit donc de la thune à quelqu'un, voir à plusieurs personnes...

Ce qui veut dire créancier(s)...

Ce qui veut dire créance(s)...

Et qui dit créancier(s) et créance(s), dit gages, privilèges de prêteurs de deniers, et créanciers prioritaires, le tout dans un ordre très précis édicté par les lois en vigueur...

Et le créancier prioritaire entre tous, c'est le fisc...

Il y a aussi certaines créances qui, même lorsque le vendeur a vendu ses actifs immobiliers, peuvent continuer à grêver ces actifs immobiliers dans les mains de l'acquéreur...

Et ce n'est que le tout début d'un très long parcours dans ce type d'opération immobilière...

Mais imaginons que personne n'aura attendu de le savoir, cela va sans dire... ;)

0 Reco 30/10/2009 à 18:06 par Bernie

Parfois je me demande ce que tu fiches sur ce forum Mister Hadley avec tes connaissances........

0 Reco 30/10/2009 à 18:11 par MisterHadley

... de l'humanitaire..!? ah ah ... ;)

0 Reco 30/10/2009 à 18:11 par MisterHadley

En réalité, je viens sur ces pages pour me détendre...

0 Reco 30/10/2009 à 18:24 par Bernie

J'imagine avec toutes les bêtises émises (un doux euphémisme), aux quelles je participe joyeusement entre deux missions....

0 Reco 30/10/2009 à 18:31 par MisterHadley

Sauf que dans les "bétises" idiotes faites pour se marrer, il y en a d'authentiques... ah ah ... ;)

Mais ça me fait rire aussi, alors, je ne change pas de crêmerie...

Mais c'est quand même dommage qu'il n'y ait jamais vraiment de trucs constructifs dans tout ça...

... et ça remettrait un chouia ce site dans la course, et en le démarquant de la concurrence, en plus... ;)

0 Reco 30/10/2009 à 18:33 par saintgermain

dans le même ordre d'idée et pour détendre

c'est en scianl que
Léonard de Vinci

0 Reco 30/10/2009 à 18:38 par MisterHadley

Tiens, un exemple parmis d'autres...

L'auteur de ce sujet ayant mis initialement le même sujet mot pour mot sur capital.fr, comparons ce qui pourrait être interessant sur ce même principe...

Apparemment, il y aurait un truc du style "boursicoteurs virtuels" chez zeux... ;)

Il serait tout à fait concevable de reprendre ce même principe de base, en l'adaptant à l'immobilier..!

Mais pas simplement s'arrêter là, en ayant l'audacieuse prétention de faire vachement plus mieux qu'un vague truc virtuel...

Exemple :

On prend une thématique immobilière d'actualité comme point de départ, un truc réel sur lequel tout le monde se casse les dents...

Et on le règle.

Date limite de participation, genre "zavez deux zheures avant que je ramasse les copies..!" ;)

Sauf que l'on choisit plutôt un truc style trente jours, par exemple...

Une thématique par mois, pourquoi pas...

Ce serait pas mal, ça... et que ferait la concurrence à coté..? Hum..? ;)

Message edité 30/10/2009 à 18:39
0 Reco 30/10/2009 à 18:40 par MisterHadley

a écrit : J'imagine avec toutes les bêtises émises (un doux euphémisme), aux quelles je participe joyeusement entre deux missions....Tout ce mystère...

Tu serais pas une jambon girl, tout d'même..!? ;)


0 Reco 30/10/2009 à 18:49 par Bernie

a écrit : Tout ce mystère...

Tu serais pas une jambon girl, tout d'même..!? ;)
I am not a ham girl Mister. C'est du vrai, de lotantique (phonétique).....

0 Reco 30/10/2009 à 18:54 par Bernie

a écrit : Tiens, un exemple parmis d'autres...

L'auteur de ce sujet ayant mis initialement le même sujet mot pour mot sur capital.fr, comparons ce qui pourrait être interessant sur ce même principe...

Apparemment, il y aurait un truc du style "boursicoteurs virtuels" chez zeux... ;)

Il serait tout à fait concevable de reprendre ce même principe de base, en l'adaptant à l'immobilier..!

Mais pas simplement s'arrêter là, en ayant l'audacieuse prétention de faire vachement plus mieux qu'un vague truc virtuel...

Exemple :

On prend une thématique immobilière d'actualité comme point de départ, un truc réel sur lequel tout le monde se casse les dents...

Et on le règle.

Date limite de participation, genre "zavez deux zheures avant que je ramasse les copies..!" ;)

Sauf que l'on choisit plutôt un truc style trente jours, par exemple...

Une thématique par mois, pourquoi pas...

Ce serait pas mal, ça... et que ferait la concurrence à coté..? Hum..? ;)
Une vraie animation constructive, enfin! Ca nous changera des thématiques style: je gagne 1500 euros/mois mais j'aimerais investir mes sous en achetant la moitié de Paris, qu'en penser vous?"

Je suis pour, qui d'autre?

0 Reco 31/10/2009 à 13:22 par MisterHadley

Sinon, pour ce fantastique sujet "financement", il n'y a qu'une seule question à se poser encore là dessus, bien que la réponse soit évidente :

Le point faible de l'auteur, à savoir le financement, pourquoi justement est-ce un point faible..?

Sachant donc que les financements n'arrivent qu'au final d'une opération, ça devrait se faire tout naturellement, non..?

Donc, pourquoi le financement est un point faible..?

0 Reco 31/10/2009 à 15:42 par itaac

parce que déjà il n'a pas une vision nette de l'immeuble à cet instant et que surtout il n'a aucune vision de et pour son immeuble dans les prochaines années ?

0 Reco 31/10/2009 à 19:19 par MisterHadley

... ainsi que de tout ce qui va impacter l'immeuble, d'une façon directe et indirecte, et surtout ce qui l'impacterait financièrement...

... ainsi que la façon de gérer ce type de risques, et surtout de les prévoir, et les réduire bien avant qu'ils n'arrivent...

... ainsi que l'impacte qu'une opération comme celle-ci va avoir sur sa vie, en bien comme en mal...

... personnelle et professionnelle...

Ce type d'opération s'envisage dans sa globalité...

... et ce doit d'être une simple composante de toute une logique en adéquation...

En gros, voila pourquoi c'est bien sympathique de se précipiter en montant les escaliers, mais si c'est pour rater la dernière marche et s'étaler lamentablement... ;)

Exemple tout bête :

Donnons 1.5 million au mossieur pour qu'il fasse main basse sur son immeuble...

Maintenat, il est content, il en est le très fière propriétaire...

... et devient immédiatement le propriétaire des problèmes qu'il va falloir affronter immédiatement avant même que l'encre de ses paraphes sur l'acte authentique n'ait séchée...

En 2010, après quelques mois, donc...

Les beaux jours arrivent... et les travaux aussi...

Le nouveau propriétaire aura déjà peiné pour acheter l'immeuble, comment va t-il les financer, maintenant qu'il va devoir rembourser son million et demi..?

Comment va t-il faire face au moindre "imprévu", genre un locataire se prend un truc en pleine face, ou se blesse d'une façon quelconque, et l'assigne en justice au motif que le propriétaire bailleur se doit de mettre à la disposition de son locataire un logement exempte de tout danger susceptible de mettre sa sécurité en danger...

Gageons que le propriétaire n'aura évidemment pas attendu pour répondre éventuellement que les assurances sont là pour ça, etc, etc...

... sauf que les assurances ne couvrent pas ce genre de bourdes, au motif que le sinistre aura été provoqué par quelque chose qui était antérieurement connu avant que le contrat convrant le nouveau propriétaire ne soit conclu... ;)

Donc, l'assurance, qui entre parenthèse n'est biensur pas gratuite, surtout pour 31 logements, ne prendra pas en charge les dommages du sinistre...

Comment va t-il les financer..?

Puisque l'on est dans le chapitre assurance, avec 31 logements, n'oublions pas celle qui couvre les loyers impayés... et pour 31 logements, le risque d'impayés pour une seule et unique raison, sinon plusieurs, va faire augmenter grave le risque, et donc la cotisation...

31 logements à la même adresse, si le problème est liée à l'immeuble, le risque d'impayés est bien plus élevé que si il s'agissait de 31 logements à 31 adresses différentes détenus par un seul propriétaire...

La revalorisation des valeurs cadastrales au titre des impositions locales sera apparemment effective en 2011 pour les habitations...

Toutes les taxes locales...

Connaitre leurs valeurs actuelles, c'est sympa, mais qu'en sera t-il en 2011 et surtout, comment donc s'en acquitter à ce moment-là, en plus du reste..?

Et je m'arrête là sur la liste des trucs à devoir financer en plus de l'acquisition elle-même, le principe est de simplement démontrer qu'il ne suffit pas d'avoir un jolie dossier sur des trucs secondaires, mais qu'il ne faut pas se voiler la face et surtout, qu'il faut se poser bien avant d'aller voir les banques, les bonnes questions, afin d'avoir justement les réponses avant même que les questions n'arrivent ensuite des banques, ou autres... ;)

Message edité 31/10/2009 à 19:53
1 Reco 31/10/2009 à 19:46 par MisterHadley

J'oubliais le plus important..! :)

Ne pas maîtriser la globalité de ce genre d'opération peut ruiner une vie, au sens propre comme au figuré...

Une fois propriétaire de l'immeuble, si tu ne parviens pas à financer tout ce qui se présentera ensuite, que tu l'ais initialement prévu ou que tu n'ais simplement qu'envisagé le risque, tu seras en plus de propriétaire, le seul et unique propriétaire des responsabilités, financières et autres, que tu auras acquis avec l'immeuble...

Exemple : tu trouves 1.5 million pour l'acquérir, tu trouves de quoi le faire vivoter quelques mois quand la petite note des travaux que tu avais prévus s'avère en réalité dix fois supérieure à ce que tu pensais, notamment en raison d'une sous-estimation technique de l'immeuble, et donc des travaux que tu pensais seulement nécessaires, et des impératifs environnementaux à venir, puisqu'ils vont monter en puissance dans les toutes prochaines années...

Hors, tu ne peux pas payer la note, surtout que gérer l'immeuble, et ces 31 locataires, te met déjà sur les genoux vu le grand nombre d'heures de véritable travail que tu es obligé de faire, en plus de ton vrai boulot dans le net...

Déjà que tu arrivais fatigué à ton job depuis que tu as acheté l'immeuble, et que tu n'osais pas évoqué la pénibilité de la chose à tes collègues pour pas passer pour un bidon, cette très mauvaise "surprise" financière te rend encore plus irritable...

Ta chérie te l'a déjà fait remarqué depuis un bon moment, mais là c'est ton sous chefaillon qui commence, avec un sourire de faux-cul, à te faire remarquer l'air de rien que tu es souvent en retard dans ton job ces temps derniers...

... et si tu perdais ton job... ce serait un drame.

Mais tu n'as pas trop le choix, tu ne peux en confier la gestion, faute de thunes...

Donc, va falloir enquiller sans moufter, ta chérie te rappelle déjà que "tu l'as voulu, tu l'as eu..! " ;)

Donc, comment vas-tu faire pour payer la petite note des travaux à effectuer, et biensur pas dans cent sept ans, étant donné que maintenant la nécessité de tes travaux est "officiellement" connu, tu ne vas pas pouvoir t'y soustraire bien longtemps...

Surtout que si tu tentes le diable en essayant de ne pas les faire, ou de les faire au black, par des gens qui te feront un grand n'importe quoi, plus risquer la taule directe comme "employeur non déclaré comme tel", tes locataires ne manqueront pas de ne pas te payer et en auront parfaitement le droit, il leur suffira simplement de faire consigner les loyers qu'ils ne te verseront pas avant que tu n'ais réaliser les travaux nécessaires...

Et si dans les 31 locataires, un seul à la bonne idée de t'assigner au Tribunal et obtient une injonction de faire, t'auras tout gagné..!

Donc, à la moindre défaillance financière, que va t-il se passer..?

Pour faire simple, soit tu finiras endetté comme c'est pas permis de l'être pendant très longtemps et en ayant plus aucune vie dans la foulée, soit tu perd l'immeuble, qu'il soit directement saisi par tes créanciers quels qu'ils soient, soit parce que tu n'auras d'autre choix que de le brader très au dessous de sa réelle valeur vénale pour tenter de respirer, sachant qu'il te faudra malgré tout ensuite, rembourser ce qu'il restera à devoir de ton million et demi qui t'avait permi de l'acquérir au départ...

Plusieurs variantes étant biensur possibles, en les combinant, ou pas, et là, ne me croit pas si ça te fait plaisir, mais ce n'est aucunement de la "paranoïa", les ventes judiciaires sont pleines de biens immobiliers ayant appartenu à des proprios qui n'ont pas attendu de ... etc, etc...

Voila, en gros...

Encore une fois, les financements, c'est la dernière étape de ce type d'opération, et aucunement avant quoi que ce soit d'autre.

;)

Message edité 31/10/2009 à 20:07
0 Reco 01/11/2009 à 10:45 par Bernie

a écrit : J'oubliais le plus important..! :)

Ne pas maîtriser la globalité de ce genre d'opération peut ruiner une vie, au sens propre comme au figuré...

Une fois propriétaire de l'immeuble, si tu ne parviens pas à financer tout ce qui se présentera ensuite, que tu l'ais initialement prévu ou que tu n'ais simplement qu'envisagé le risque, tu seras en plus de propriétaire, le seul et unique propriétaire des responsabilités, financières et autres, que tu auras acquis avec l'immeuble...

Exemple : tu trouves 1.5 million pour l'acquérir, tu trouves de quoi le faire vivoter quelques mois quand la petite note des travaux que tu avais prévus s'avère en réalité dix fois supérieure à ce que tu pensais, notamment en raison d'une sous-estimation technique de l'immeuble, et donc des travaux que tu pensais seulement nécessaires, et des impératifs environnementaux à venir, puisqu'ils vont monter en puissance dans les toutes prochaines années...

Hors, tu ne peux pas payer la note, surtout que gérer l'immeuble, et ces 31 locataires, te met déjà sur les genoux vu le grand nombre d'heures de véritable travail que tu es obligé de faire, en plus de ton vrai boulot dans le net...

Déjà que tu arrivais fatigué à ton job depuis que tu as acheté l'immeuble, et que tu n'osais pas évoqué la pénibilité de la chose à tes collègues pour pas passer pour un bidon, cette très mauvaise "surprise" financière te rend encore plus irritable...

Ta chérie te l'a déjà fait remarqué depuis un bon moment, mais là c'est ton sous chefaillon qui commence, avec un sourire de faux-cul, à te faire remarquer l'air de rien que tu es souvent en retard dans ton job ces temps derniers...

... et si tu perdais ton job... ce serait un drame.

Mais tu n'as pas trop le choix, tu ne peux en confier la gestion, faute de thunes...

Donc, va falloir enquiller sans moufter, ta chérie te rappelle déjà que "tu l'as voulu, tu l'as eu..! " ;)

Donc, comment vas-tu faire pour payer la petite note des travaux à effectuer, et biensur pas dans cent sept ans, étant donné que maintenant la nécessité de tes travaux est "officiellement" connu, tu ne vas pas pouvoir t'y soustraire bien longtemps...

Surtout que si tu tentes le diable en essayant de ne pas les faire, ou de les faire au black, par des gens qui te feront un grand n'importe quoi, plus risquer la taule directe comme "employeur non déclaré comme tel", tes locataires ne manqueront pas de ne pas te payer et en auront parfaitement le droit, il leur suffira simplement de faire consigner les loyers qu'ils ne te verseront pas avant que tu n'ais réaliser les travaux nécessaires...

Et si dans les 31 locataires, un seul à la bonne idée de t'assigner au Tribunal et obtient une injonction de faire, t'auras tout gagné..!

Donc, à la moindre défaillance financière, que va t-il se passer..?

Pour faire simple, soit tu finiras endetté comme c'est pas permis de l'être pendant très longtemps et en ayant plus aucune vie dans la foulée, soit tu perd l'immeuble, qu'il soit directement saisi par tes créanciers quels qu'ils soient, soit parce que tu n'auras d'autre choix que de le brader très au dessous de sa réelle valeur vénale pour tenter de respirer, sachant qu'il te faudra malgré tout ensuite, rembourser ce qu'il restera à devoir de ton million et demi qui t'avait permi de l'acquérir au départ...

Plusieurs variantes étant biensur possibles, en les combinant, ou pas, et là, ne me croit pas si ça te fait plaisir, mais ce n'est aucunement de la "paranoïa", les ventes judiciaires sont pleines de biens immobiliers ayant appartenu à des proprios qui n'ont pas attendu de ... etc, etc...

Voila, en gros...

Encore une fois, les financements, c'est la dernière étape de ce type d'opération, et aucunement avant quoi que ce soit d'autre.

;)
On commence à comprendre sérieusement pourquoi le proprio veut vendre son bel immeuble de 31 apparts.......

0 Reco 01/11/2009 à 10:57 par marc19

En même temps, comme disait COLUCHE,
" L'instabilité est necéssaire pour progresser, si on reste sur place, on recule "

0 Reco 01/11/2009 à 11:11 par MisterHadley

Une chute est une "progression" mais dans le mauvais sens... :))))

En attendant, personne ne se précipite pour répondre à ces questions là...