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fiscalité: passage de nu à meublé en cours d'année

0 Reco 22/05/2019 à 14:34 par sylvie49

Bonjour,
Nous avons acquis début 2019 deux biens, l'un en neuf en Pinel avec emprunt, l'autre en ancien payé comptant.Les deux sont loués nus. Dans le deuxième, il y avait une locataire, qui nous a donné son préavis pour début juillet. Nous comptons demander le régime du réel pour ces appartements pour le premier semestre. Pour le premier, nous pouvons déduire les intérêts du prêt et les meubles de cuisine que nous avons achetés, mais le montant des charges est bien inférieur aux loyers encaissés. Par contre nous allons faire des travaux dans le deuxième appartement début juillet, qui nous permettraient de cumuler les déductions avec celles du premier.
Nous comptons ensuite le remettre en location, mais passer en meublé à partir de mi-Juillet. La location meublée est intéressante pour nous, mais pas avec le réel car nous n'aurons par la suite pas assez de charges. Nous souhaitons donc passer au micro-bic à partir de cette date pour cet appartement, ce qui est légalement possible je pense car nous passons de nu à meublé.
Cependant nous nous demandons s'il nous sera possible d'imputer la totalité des travaux de début juillet au réel sur le premier semestre, sachant qu'on pourrait nous dire que ces travaux sont destinés à la future location meublée ?
J'espère avoir été claire et vous remercie par avance de votre réponse.
Bien cordialement


0 Reco 22/05/2019 à 15:11 par lael

Alors si je comprends bien, vous comptez effectuer des travaux dans votre second bien, les déduire de vos revenus fonciers et ensuite passer le bien au statut meublé ?

Si ces travaux créent un déficit foncier, vous êtes tenus de louer 3 ans au foncier avant de pouvoir revendre ou basculer en LMNP.
Et je crois bien que ce déficit foncier s'évalue par "bien" et non pas globalement.

Mais quand bien même vous puissiez le faire, si fiscalement c'est plus intéressant pour vous de déduire les travaux des revenus fonciers plutôt que de les amortir en LMNP, alors il y a de très fortes chances que le montage soit vu d'un mauvais œil par l'administration fiscal qui a la liberté d'effectuer des redressements si un montage est fait à but "majoritairement fiscal" (cf définition de l'abus de droit de la loi finance 2019).
Et c'est ensuite à vous de démontrer que l'objectif n'est pas "majoritairement" fiscal.
Ce qui me parait difficile dans votre cas.

nb : A titre de précision, même si un montage est "légalement possible", l'administration fiscale a la liberté de le requalifier en "abus de droit" et d'effectuer un redressement si le montage est fait à but "majoritairement fiscal".
Et c'est au contribuable d'apporter la preuve du contraire.

Message edité 22/05/2019 à 15:33
0 Reco 23/05/2019 à 08:30 par PGimmoneuf

Parfaitement d'accord avec votre réponse.
Je préciserai que je doute fort que la déductibilité des travaux soit plus intéressante que l'amortissement en LMNP.
Sur une perspective de moyen terme (que dire du long terme) il est évident qu'il faut privilégier l'amortissement !