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Futur achat : aménagement des combles non déclarés

3 Reco 15/12/2014 à 15:12 par sebdev

Bonjour à tous,

Je m'apprête à acheter un appartement en dulplex (dans une copropriété) dont la chambre à l'étage se situe sous les combles.
Lorsque le notaire a demandé les informations dont il avait besoin auprès du service d'urbanisme de la ville, il s'est aperçu que les travaux d'aménagement de la chambre et la salle de bain n'avaient pas été déclarés.
D'après les diagnostics, on parle de 8m² en Carez à l'étage. Les combles appartenaient bien à l'actuel propriétaire, donc la surface est déjà déclarée aux impôts.
Le service d'urbanisme indique qu'il n'y a visiblement pas de possibilité de régularisation et les travaux ne semblent pas dater de plus de 3 ans.

Le notaire souhaite donc inscrire sur l'acte que cette irrégularité devient "mon affaire".

Cette phrase me fait un peu peur à dire vrai, et j'aurais aimé savoir quels sont les risques si j'achète cet appartement aujourd'hui.

Merci d'avance !


3 Reco 15/12/2014 à 17:57 par COSIM

Bonsoir,

existe t'il une ouverture (fenêtre, velux...) sur l’extérieur au niveau des combles?
Avez vous vérifié que les eaux usées de la salle de bain sont bien raccordées?

Dans l'attente de vos réponses.

0 Reco 15/12/2014 à 18:02 par sebdev

Je n'ai pas fait couler d'eau dans les évacuations, mais il y a déjà un wc, et la douche dans la salle de bain, et un tuyau d'évacuation qui descend. De plus le chauffe eau est à l'étage, à côté de la salle de bain.

Il y a en effet 2 velux.

2 Reco 15/12/2014 à 19:08 par COSIM

Dans ce cas, il y a différents points à savoir :
- Il faut vérifier que ces travaux (velux et ajout de wc) ont été déclarés auprès de la copropriété et acceptés lors d'une assemblée générale. Dans le cas contraire, la prescription est de 10 ans. Pendant cette période, la copropriété peut vous obliger à revenir à l'état initial
- Concernant l'absence de déclaration à la mairie, plusieurs sanctions sont prévues et prescrites avec des durées différentes (voir éléments ci dessous). Vous concernant, vous prenez 2 risques concernant uniquement les velux
=> Civile : La commune peut vous obliger à démolir l'ouvrage non déclaré
=> Administrative : si vous avez un jour un incendie ou autre, vous ne pourrez pas reconstruire à l'identique en justifiant que cela existait déjà. Selon votre couverture d'assurance, votre indemnisation en pâtira.

Mon avis : le risque le plus important est celui de la copro. Si ces travaux n'ont pas été validés, demandez au vendeur de faire une AG extraordinaire pour obtenir un accord sur cette ouvrage (clause suspensive)

PENALE
L'absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire constitue une infraction pénale susceptible d'encourir les sanctions prévues à l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme Il convient cependant de noter que ces sanctions pénales ne concernent que l'auteur de l'infraction, l'acquéreur ne pouvant être pénalement poursuivi mais étant susceptible de subir toutes les conséquences civiles de la mise en œuvre de cette action pénale (ex : démolition de l’ouvrage).
Cette action pénale se prescrit par un délai de trois ans à compter du fait générateur qu’est l’achèvement des travaux

CIVILE
Action civile de la Commune
L'action civile se prescrit en pareil cas par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux (L 480-14 du code de l’urbanisme).

ADMINISTRATIVE
Il résulte de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme que le droit de reconstruire à l’identique n’existe que dans le cas où une construction a été édifiée régulièrement. Cette sanction est imprescriptible

Message edité 15/12/2014 à 19:09
0 Reco 15/12/2014 à 19:30 par sebdev

Merci pour cette réponse, c'est déjà plus clair.
Je vais donc voir si les velux étaient là avant et me renseigner sur la validation de la copro.

1 Reco 17/12/2014 à 14:48 par rockefeller

ma question est est ce que ces combles entrent dans le total de la surface habitable?Malgré tout , si vous si vous déclarez cet aménagement au moment de l'achat, vous ne risquez aucune pénalité.

0 Reco 17/12/2014 à 15:18 par sebdev

Bonjour,

Oui les combles font bien partie de la surface totale (et donc bien déclarée aux impôts), et appartient bien à l'actuel propriétaire.

Le notaire s'est penché un peu plus sur le dossier (jusque là, c'est son clerc qui suivait), après relecture, il a conclu qu'il y avait eu en fait une incompréhension de leur part, et qu'il n'y a en fait pas de problème. La phrase disant que la non déclaration de travaux devenait "mon affaire" ne sera donc pas sur l'acte de vente.

Merci pour vos réponses claires et rapides en tout cas !

1 Reco 17/12/2014 à 15:21 par COSIM

Bonjour,

tant mieux pour vous.
En revanche, je vous conseille vivement de vérifier que la création des velux a bien été validée par la copro et par la mairie. Ou au moins que ce soit notifié sur l'acte comme ayant été fait par le vendeur.

0 Reco 17/12/2014 à 15:30 par sebdev

Ok, je vais m'assurer de ce point. Merci.

0 Reco 20/12/2014 à 06:42 par rockefeller

sebdeva écrit : Bonjour,

Oui les combles font bien partie de la surface totale (et donc bien déclarée aux impôts), et appartient bien à l'actuel propriétaire.

Le notaire s'est penché un peu plus sur le dossier (jusque là, c'est son clerc qui suivait), après relecture, il a conclu qu'il y avait eu en fait une incompréhension de leur part, et qu'il n'y a en fait pas de problème. La phrase disant que la non déclaration de travaux devenait "mon affaire" ne sera donc pas sur l'acte de vente.

Merci pour vos réponses claires et rapides en tout cas !
merci pour ces infos!je vous conseille de suivre les conseils de COSIM concernant la creation de velux
bonne journée

0 Reco 20/03/2019 à 05:44 par Woood

Bonjour

Merci pour les éléments de réponse ci-dessus.
Ma demande etant en lien, je ne vais pas créer de nouveau le même sujet.

La date de mon achat est dans 1 semaine et il s'agit d'une maison recente, dans ces combles sont présent 1 salle d'eau et 2 chambres.
Le permis de construire a ete declaré pour l'installation de puits de lumiere avec 2 velux.

Lors de la vente la on m'a indiiqué 140 m2, sur le permis de construire 120 m2, avec les chambres et salle d'eau mentionné.
N'etant pas expert je ne mesuis pas posé de questions.
Le notaire du vendeur n' a pas pointé cela or mon notaire a pu le faire.

Quelles sont les risques pour moi, sachant que le propriétaire et l'agence immobilière était au courrant de cela.

Y a t il besoin de mettre une clause lors de la signature.

Cordialement


0 Reco 20/03/2019 à 13:04 par Danielmmo

Aucun problème. Les velux ont été déclarés.

Dans une maison on a le droit d'aménager les combles. Il faut bien faire attention que le descriptif de la maison achetée correspond bien à ce que vous avez visité. Concernant les m2 on s'en fiche.

Lorsque vous serez propriétaire les services fiscaux vous enverront le H1 il faudra reprendre ce qui est indiqué dans l'acte (car ils ont l'acte, et ils contrôlent simplement que vous déclarez la même chose).

Comme vous avez une nouvelles salle de bains, les taxes foncières augmenteront.

0 Reco 21/03/2019 à 11:11 par Woood

Bonjour,
Merci pour votre retour rapide.
Je vous confirme que les informations suite au combles aménagés sont bien présentes sur le compromis de vente.
La responsabilité n'engage que le propriétaire suite aux travaux qu'il a effectué sans permis de construire.
Cordialement.

0 Reco 21/03/2019 à 13:23 par Danielmmo

L'aménagement des combles ne demande aucune autorisation, sauf si le toit a été relevé.

En fait les combles sont passés d'aménageable à aménagé.

Pour les Velux, il faut simplement demander une DP, et si cela n'a pas été fait vous demandez au vendeur de régulariser ce point, en faisant une demande de DP.

Dans votre cas vous aurez une augmentation des taxes foncières car il y a création d'une salle de bains, et le nombre de salle de bains intervient dans le calcul de la taxe. Donc rien de bien grave.