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Immobilier Dubai

0 Reco 23/02/2009 à 14:55 par Ancien8682

Bonjour,

Quelqu'un ici aurait-il franchi le pas et investi dans l'immobilier à Dubai ?

Je souhaitais avoir plus d'infos sur ce marché qui a littérallement flambé ces dernières années. N'y a-t-il pas aujourd'hui des milliers d'apparts neufs (ou anciens) à vendre ? J'imagine que de nombreux biens doivent se retrouver sur le dos d'investisseurs (ou promoteurs) qui n'arrivent à s'en débarasser suite à la crise...

Cependant, j'ai l'impression que les promoteurs continuent leur projets malgrès la conjoncture... Arrivent ils encore à trouver des acheteurs pour leurs biens ? ^^

Si vous avez des infos sur le sujet je suis preneur ! :)

Bricolo


0 Reco 23/02/2009 à 23:08 par Ancien12056

Tu as 6 mois de retard. Le boum de l'immo a Dubai c'est fini tout comme partout d'ailleurs. Pour te donner un exemple, la Tour de Dubai projet phare qui devait monter a 1000 m de hauteur et coute 30 milliards de dollars a elle seule a ete arretee en plein milieu. J'ai un copain roumain qui travaillait la-bas et qui a du plier valise.

donc si l'investissement t'interesse, moi j'attendrai que la bulle se degonfle un bon coup. Ceci dit si -comme je le pense- le prix du petrole devait remonter au dessus de 70 dollars d'ici 1 a 2 ans, peut etre que le marche immo repartirait. A voir ...

1 Reco 25/02/2009 à 02:41 par Ancien12056

Pour corroborer mon message precedent, ci-joint un article des Echos fort interessant sur la situation economique a Dubai. Il m'est avis que pas mal de grues vont rouiller la-bas. Un bon coup pour les ferrailleurs mais pas pour l'immo en tout cas :

Dubaï, la splendeur ensablée
[ 06/02/09 - 02H30 - actualisé à 17:25:00 ] 2 commentaires

Dubaï se rêvait en cité futuriste, où on viendrait du monde entier faire du shopping ou se distraire. Mais ce projet visionnaire a été rattrapé par la crise mondiale. Premiers licenciements massifs, éclatement de la bulle immobilière, projets pharaoniques annulés ou retardés... Le retour à la réalité est brutal, voire douloureux. L'émirat saura-t-il rebondir ?
Un sixième. Un sixième des 300.000 grues en activité dans le monde tournoient dans le ciel de Dubaï (1). Alors même que cet émirat désertique, plus petit qu'un département français, n'abrite que 0,016 % de l'humanité. Centres commerciaux, aéroport, entrepôts, plages climatisées, gratte-ciel pivotants (!), autoroutes urbaines, marinas, îles artificielles, parcs à thème, tous prévus évidemment pour être les plus grands, les plus chers, les plus ambitieux du monde ; Dubaï est sans doute le chantier le plus prodigue que la planète ait jamais porté. Là même où, il y a vingt ans, vivotait un petit port cosmopolite entre Inde et Arabie. Le deuxième plus important des sept pays fédérés dans les Emirats arabes unis (EAU) depuis 1971 compte doubler en six ans son PNB, sa population et le nombre de touristes. Ces derniers étaient 7,5 millions l'an dernier, dont il est vrai quelques travailleurs au noir, soit presque deux fois plus que ceux visitant l'Australie tout entière. Comme la surenchère est ici un art de vivre, certains évoquent même... 40 millions de touristes à moyen terme. Dubaï nourrit en conséquence des projets d'infrastructures et d'immobilier pharaoniques, pour une facture globale estimée à 360 milliards de dollars. Presque la moitié du plan de relance de Barack Obama.

Les expatriés s'en vont en nombre
Le ciel semblait la seule limite. " Le ciel ? Il leur est tombé sur la tête ", raille un homme d'affaires français, rencontré à l'endroit même où était prévu un gratte-ciel trois fois plus haut que la tour Eiffel. Un projet de 38 milliards d'euros reporté à des jours meilleurs, à peine deux mois après que le groupe Nakheel l'a dévoilé, en octobre dernier. Ce pied de nez à la crise mondiale a fait long feu. La raréfaction mondiale du crédit et la chute des cours de l'or noir ont rattrapé l'émirat. Aujourd'hui, en plein " shopping festival ", censé attirer 4 millions de touristes du 15 janvier au 15 février, les hôtels tourneraient à 40 % de leur capacité. Certains offrent même trois nuits pour le prix d'une. En huit mois, la Bourse de Dubaï a dégringolé de 74 %. Finie la prospérité tirée du recyclage des revenus pétroliers saoudiens ou de l'habitude des Russes, des Libanais ou des Iraniens de placer ici discrètement leurs capitaux à l'abri.

Le " choc psychologique " a eu lieu peu après l'inauguration par Nakheel, le 20 novembre, de l'Atlantis, l'hôtel le plus cher du monde. A peine le gotha avait-il fini de batifoler dans un toboggan-tunnel traversant un aquarium rempli de requins et d'admirer un feu d'artifice visible, paraît-il, de l'espace (coût : 20 millions de dollars) que le groupe annonçait le licenciement de 15 % de ses ouvriers... Une première, ici. Depuis deux mois, des milliers de ces travailleurs immigrés, qui représentent 85 % de la population de l'émirat, une proportion sans équivalent au monde, ont perdu leur emploi, donc leur permis de séjour, explique Nathalie Gillet, journaliste au quotidien emirati " The National ". Il se dit que chaque semaine 10.000 expatriés quittent l'émirat, abandonnant parfois au parking de l'aéroport un véhicule dont ils ne peuvent plus payer les traites. L'Agence de régulation des travaux publics (Rera) a reconnu récemment que près d'un acquéreur de biens immobiliers sur deux accusait des retards de paiement. Après avoir encore augmenté de 43 % en rythme annuel au premier trimestre de l'an dernier, les prix de la pierre ont chuté de 23 % depuis septembre. Certains agents immobiliers qui, pour convaincre leurs clients que les prix ne pouvaient que monter, s'étaient engagés, chèque antidaté à l'appui, à racheter 20 % plus cher six mois plus tard les appartements qu'ils vendaient, seraient en fuite ; les chèques se sont avérés sans provision.

Un " business model " toujours valable
Selon une étude d'UBS, les effectifs dans un secteur du BTP qui fournit plus de 40 % du PIB devraient baisser de 20 % cette année. Et un officiel reconnaît que " 60 % des nouveaux projets seront reformatés, retardés ou annulés ". " Ce qui est déjà sorti de terre sera terminé, car il y va de la crédibilité de l'émirat, résume Christian Koch, analyste au Gulf Research Center, mais ce qui est encore dans des cartons y restera. " Bref, le projet visionnaire de cheikh Zayed et de son successeur actuel, cheikh Mohammed, celui de constituer une cité icône où l'on viendrait du monde entier pour faire du shopping, se détendre... et spéculer est mal en point.

Il n'est pas condamné pour autant. D'abord parce que les autorités locales, qui peuvent s'appuyer sur le puissant voisin Abu Dhabi, ne restent pas les bras croisés.Ensuite, parce que le " business model " de Dubaï demeure valable. La crise immobilière ne va pas faire s'écrouler les tours ou annihiler les infrastructures. Les Dubaïotes ne perdront pas du jour au lendemain leur mentalité d'entrepreneur, une exception dans un golfe Arabo-Persique plutôt rentier. Ce qui est de nature à attirer des investisseurs séduits aussi par la quasi-absence de délinquance et par l'Etat de droit, denrée rare dans le coin ; " ici, un contrat est un contrat, les recours devant les tribunaux sont crédibles et le népotisme relativement réduit ", explique un homme d'affaires. Le pays profite aussi d'une grande cohésion politique et sociale ; l'émir jouit d'une légitimité incontestée et, en l'absence de partis politiques, " se comporte en chef tribal consensuel, assurant l'équilibre entre les dix grandes familles marchandes ", explique un diplomate. L'Etat garantit la gratuité des soins, loge les familles pauvres et assure assez d'emplois publics, rémunérés 1.000 euros environ par mois, pour que le chômage ne soit pas une inquiétude.

Plate-forme de réexportation
Surtout, la " marque " Dubaï demeure inégalable ; c'est la cour de récréation des classes moyennes de Russie, du Proche-Orient ou du sous-continent indien, qui ont découvert la société de consommation et de loisirs, loin du sectarisme ou de l'insécurité sévissant parfois chez eux. C'est un des rares endroits, dans un cercle de 2.000 kilomètres, où une femme peut porter une jupe courte et où on peut boire une bière en public. Le tout au milieu d'une concentration de centres commerciaux vertigineuse ; à un quart d'heure en voiture les uns des autres on trouve 8 " malls " d'une taille comptant peu d'équivalents en Europe. Patrick Chalhoub, dirigeant du groupe éponyme, numéro un du secteur luxe-parfums-cosmétiques dans la région, souligne que la force de Dubaï est de " concentrer une offre abondante et diversifiée dans un petit périmètre, en constituant un attrayant package soleil-loisirs-shopping ", ce dernier constituant le sport favori d'une grande partie de l'humanité.

En outre, Dubaï ne vit pas que du BTP et du tourisme. Le port, qui gère 250.000 conteneurs par an, et sa zone franche de Jebel Ali constituent la troisième plate-forme de réexportation du monde, derrière Singapour et Hong Kong. " Dubaï a su accumuler une qualité de service reconnue mondialement " en matière de manutention, stockage et transbordement, explique Philippe Blasset, directeur régional de CMA-CGM, un des géants mondiaux du fret maritime. Des grossistes viennent de toute l'Afrique et du monde arabe pour acheter fours à micro-ondes turcs, écrans plats japonais ou thé de Ceylan. Des conteneurs sont transbordés en un tour de main depuis les gros cargos provenant d'Asie et continuant vers l'Europe sur des bateaux plus petits qui desservent l'Iran, le golfe Arabo-Persique, l'Afrique. Des conteneurs chinois sont aussi chargés dans des avions-cargos à destination de l'Europe, permettant de gagner huit jours sur cette route.

En définitive, le véritable danger pour Dubaï ne vient pas tant d'une crise qui s'achèvera bien un jour, mais de sa difficulté à attirer toujours plus d'expatriés pour devenir un centre mondial de services financiers, de tourisme et de commerce. Les Occidentaux, qui composent à peu près la moitié des immigrés, ont de plus en plus de mal à épargner en raison de la hausse des loyers de 100 % en trois ans. Quant aux ouvriers indiens et chinois, payés 1 dollar de l'heure, ou aux nounous philippines, payées 2 dollars par jour, qui s'entassent parfois à six dans une chambré louée à un marchand de sommeil, ils gagnent, certes, mieux leur vie que dans leur pays d'origine, mais pas dans de fortes proportions. La fabuleuse croissance indienne et chinoise obligera aussi le mirifique modèle dubaïote à se remettre en question.

1 Reco 25/02/2009 à 19:56 par Ancien8682

Merci pour toutes ces infos Pongol.

J'ai vu les difficultés du pays à surmonter sa dette. Heureusmeent qu'Abu Dhabi est la...
Par contre, je suis allé ce we à Dubai et je t'avoue ne pas avoir vu de grues à l'arrêt. Bien au contraire... Sur chaque chantier je voyais des centaines d'ouvriers (indiens pr la majorité) s'agiter. Et cela 24h/24 !!!!

Pour la tour, elle est quasiment finie de l'extèrieur et rien n'était arrété niveau travaux. J'étais d'ailleurs assez surpris de voir tous ces chantiers en marche en pleine crise immo.
Pr ce qui est d'y investir, je suis assez d'accord avec toi, il vaut surement mieux encore attendre que la bulle dégonfle... Voir ne jamais investir la bas vu la quantité d'apparts qui ne peuvent être qu'innocupés vu leur nombre (à moins que tous les européens déménagent la bas.... ^^ )

Mais si une personne a franchi le pas et passe par la, je serais très content si il pouvait nous apporter des infos vu qu'il est au coeur du sujet. Arrive-t-il à louer son bien facilement ? Quel retour sur investissement peut on vraiment espérer aujourd'hui ?...

Bricolo

0 Reco 25/02/2009 à 23:12 par Ancien12056

bin je sais pas trop pourquoi les europeens iraient acheter la-bas des residences secondaires ? Il y a eu un effet de mode (mer chaude, sable et desert) certes, mais bon c'est quoi les perspectives ??? un conflit avec le grand voisin iranien quand il aura sa bombe atomique ???

0 Reco 26/02/2009 à 01:09 par Ancien12056

Ca m'interesse cette histoire de Dubai, non pas financierement mais intellectuellement disons, et j'ai des copains roumains, indiens, qui ont travaille la-bas et certains y sont encore. C'est marrant la deconnection entre la realite du terrain/chantier que tu as vu et ce qu'on peux lire comme article dans la categorie macro-economie. Je reviendrai vers toi via ce forum s'il y a des choses nouvelles. Affaire a suivre ...

PS : tu veux pas racheter la maison de Beckham ??? il parait qu'elle est moche ....

0 Reco 27/02/2009 à 17:13 par Ancien8682

Pas de problème pour en discuter :)

Ca m'intéresse aussi même si je suis ok avec toi pour dire que ça ne semble pas pertinent comme investissement aujourd'hui.

Surtout que je ne comprends pas qui va aller la bas pendant les 6 mois de l'année où il fait 50°...

Si des gens se ruaient dessus, c'était aussi et surtout parce qu'il y avait l'espoir de prendre une plus value de 30% rapidement.... Mais comme à la bourse dans une bulle, j'ai l'impression que personne regardait vraiment les fondamentaux de ces investissements...

Bricolo

PS : Je passe mon tour pr la maison des Beckam :/

1 Reco 28/02/2009 à 00:54 par Ancien12056

Ce qui est interessant avec Dubai c'est leur modele economique qui bien sur s'appuie sur l'eponge a petrole que constitue leur sol. Mais a la difference de Abu Dhabi les reserves de Dubai ne sont pas gigantesques donc il faut deja preparer l'apres-petrole.

Leur idee c'est de faire de Dubai un point de passage oblige au carrefour de l'europe, le moyen orient, et l'asie. Un endroit ou on achete un bel appart, on va dans des super hotels de luxe, on va faire son business, on va se baigner, on va faire un tour dans le desert, on va jouer au casino, on va faire du shopping chez Louis Vuitton, on va manger et boire des Chateaux-Margaux dans des restaurants 5 etoiles, etc ....

La position geographique est ideale et Dubai a injecte des milliards de dollars pour developper sa compagnie phare Emirates Airlines. D'ailleurs je trouve que l'idee de faire de Dubai une super-hub entre europe, afrique et asie et d'investir dans le transport aerien est le point fort de leur modele developpement.

Il y a aussi des projets de centrales nucleaires couplees a la desalinisation de l'eau de mer, projets d'irrigation et mettre de la verdure et des cultures dans le desert. Pas mal et prometteur technologiquement mais a quel prix pour faire pousser des poireaux et des terrains de golf pour riches dans le desert ?? (sans parler de l'impact environnemental ...)

Faire de Dubai une place forte financiere, j'ai des doutes avec le risque geopolitique dans cette region et puis baser l'essentiel d'une activite sur la finance on a vu comment ca se termine, le meilleur exemple etant la City de Londres et le Royaume Uni.

Pour l'immo, certes il y aura toujours quelques riches occidentaux ou asiatiques qui auront envie d'aller claquer du fric la-bas mais combien ??? c'est pas la classe moyenne qui peut se permettre le luxe d'acheter un truc a perpette, payer l'avion pour aller la-bas quelques fois par an et claquer du fric dans des boutiques de luxe.

Bref construire des milliers de beaux apparts pour les vendre a qui ??

0 Reco 10/05/2009 à 00:01 par Ancien30651

Bricolo dit ne pas avoir vu de grue à l'arret.
c'est normal quand on est dedans jusqu'au coup. vous ne connaissez pas les arabes du golf , quand ils
tiennent à quelque chose ils y vont jusqu'au bout.

en tant que trader sur le forex, j'ai deux clients libanais que j'ai tiré de ce guepier.ils ont failli acheté il y a deux ans.

de toutes les façons ça va s'effondrer comme partout. pourquoi au usa à londres et pas à dubai.
la chine deja commence à s'essoufler elle qui tirait la locomotive des matieres premieres.
une fois que les chinetoques arrete d'acheter les metaux et toutes les autres matieres du btp
pour ensuite utiliser leurs propres stock un moment( et ils en ont ) alors vous verrez les courss'effondrer.
encore pire la majorité de leur epargne est en USD. je peux vous dire que les americains fermeront
leurs gueules. si les chinois et les japonais rapatrieront leurs actifs en dollars celui ci perdra 50%
de sa valeur. beaucoup disent que ça n'arrivera pas .

mais si cela arrive c'est l'europe qui en patirera le plus avec son euro qui vaudra 2 usd.
et bonjour un taux de chomage à 15% en france.

60% des capitaux investi à dubai dans l'immobilier ont ete rapatrié des usa par les arabes du golf.
à mon avis tout le monde tire sa ficelle.et quelque soit le cas de figure c'est l'europe qui en patira.

je vous conseil d'investir chez vous ni à dubai ni au usa ni à tambouctou.
ou bien speculer.

1 Reco 10/05/2009 à 00:03 par Ancien30651

Bricolo dit ne pas avoir vu de grue à l'arret.
c'est normal quand on est dedans jusqu'au coup. vous ne connaissez pas les arabes du golf , quand ils
tiennent à quelque chose ils y vont jusqu'au bout.

en tant que trader sur le forex, j'ai deux clients libanais que j'ai tiré de ce guepier.ils ont failli acheté il y a deux ans.

de toutes les façons ça va s'effondrer comme partout. pourquoi au usa à londres et pas à dubai.
la chine deja commence à s'essoufler elle qui tirait la locomotive des matieres premieres.
une fois que les chinetoques arrete d'acheter les metaux et toutes les autres matieres du btp
pour ensuite utiliser leurs propres stock un moment( et ils en ont ) alors vous verrez les courss'effondrer.
encore pire la majorité de leur epargne est en USD. je peux vous dire que les americains fermeront
leurs gueules. si les chinois et les japonais rapatrieront leurs actifs en dollars celui ci perdra 50%
de sa valeur. beaucoup disent que ça n'arrivera pas .

mais si cela arrive c'est l'europe qui en patirera le plus avec son euro qui vaudra 2 usd.
et bonjour un taux de chomage à 15% en france.

60% des capitaux investi à dubai dans l'immobilier ont ete rapatrié des usa par les arabes du golf.
à mon avis tout le monde tire sa ficelle.et quelque soit le cas de figure c'est l'europe qui en patira.

je vous conseil d'investir chez vous ni à dubai ni au usa ni à tambouctou.
ou bien speculer.

0 Reco 10/05/2009 à 09:00 par Ancien12056

de toute facon c'est toujours comme ça : en temps de crise la tendance est au rapatriement des capitaux car on n'est jamais si bien servi que par soi même. les anglais revendent leurs biens immo achetés dans le Périgord, les russes eux c'est l'immo sur la cote d'azur, etc etc ...


0 Reco 10/05/2009 à 23:22 par Ancien26390

Moi ce qui me fait rire, c'est la sortie de crise, j'attends de voir ça avec impatience !

déjà ça va être la sortie du quinquennat ....

0 Reco 11/05/2009 à 20:36 par Ancien12056

La sortie de crise se fera par l'inflation et par l'augmentation de l'impot pour effacer la dette publique. Au passage c'est le petit épargnant lambda qui sera le cocu de l'histoire et payera pour ceux qui se sont engraissés jusqu'à l'obésité avant 2008 ..

Le livret A et LDD redeviendront alors interessants, les AV fonds euro seront de plus en plus merdiques (sauf les AV indexées sur l'inflation que je recommenderai pour dans une paire d'années) et l'immo continuera à traverser son hiver ..

0 Reco 27/05/2009 à 19:55 par Ancien12056

je vais remonter ce post à propos de l'immo à Dubai. Un chiffre : -32% depuis début 2008. voila D. Beckham s'est fait avoir mais bon il a pas besoin de ça ...

Knight Franck pessimiste pour l'immobilier mondial

(c)prdirect(Lavieimmo.com) - Les marchés immobiliers mondiaux continuent de pâtir de la dégradation de l’environnement économique, rapporte le cabinet Knight Franck dans sa dernière enquête trimestrielle, rendue publique mercredi*. Si certains des pays étudiés ont montré des signes d’amélioration en début d’année, le cabinet reste pessimiste quant aux chances de rebond.

« La montée du chômage, l’inquiétude des actifs et les difficultés d’accès au crédit étouffent la demande de logements et tirent la confiance vers le bas sur la plupart des marchés » mondiaux, explique Nick Barnes, chef du département de recherche internationale chez Knight Franck. « Inévitablement, cela a des répercussions en termes de prix ». Des prix qui sont en baisse dans près des deux tiers des pays observés, avec des contractions d’ampleur très variables - inférieures à 1 % en Afrique du Sud (-0,3 %) et en Suède (-0,6 %) mais supérieure à 30 % à Dubaï (-32 %), qui paye son titre d’eldorado de l’investissement immobilier au prix fort. Lourds replis, également, à Singapour (-23,8 %) et aux Etats-Unis (-16,9 %). En Europe, c’est le Royaume-Uni qui signe la plus mauvaise performance, avec une chute de 16,5 %. Suivent l’Irlande (-10 %), l’Espagne (-6,8 %) et la France, qui accuse une baisse de 5,7 % par rapport au premier trimestre 2008.

Une dizaine de pays échappent à la correction. C’est le cas, notamment, de la Belgique (+2,7 %), de la Suisse (+5,6 %) ou d’Israël (+10,9 %). « Les pays qui s’en tirent le mieux sont généralement plus petits que les autres, et présentent moins de déséquilibres structurels », reprend Nick Barnes, excluant d’office tout phénomène de contagion vertueuse. A ceux qui en douteraient, l’économiste rappelle que « les perspectives à court terme de la plupart des économies mondiales laissent penser que les marchés immobiliers résidentiels resteront sous pression pendant encore quelques temps », prédit l’économiste.

E.S.

0 Reco 27/05/2009 à 20:11 par Ancien20509

Dubai "qui paye son titre d’eldorado de l’investissement immobilier
au prix fort" => bientôt faible !
-32 % en un an, je crois que même en floride on n'a jamais vu un truc pareil !

0 Reco 27/05/2009 à 20:16 par Ancien16787

Il pleut à Dubaï?

0 Reco 26/04/2010 à 16:59 par Ancien32669

Capital d'hier a parlé de l'évolution de l'immobilier à Dubai...

Fini la belle époque ! Je me demande si on peut trouver des apparts sympas (vers la nouvelle Marina par exemple) à des prix vraiment bas ? Enfin savoir de combien les prix ont baissé sur des beaux apparts avec vu sur la Marina et/ou l'île en forme de Palme.

En tout cas ils essayent de nous faire croire que c'était un bon plan d'investir aujourd'hui à Dubai. Mais l'offre est vraiment énorme. Et personnellement je ne crois pas qu'ils vont réussir à vendre tout cela à des personnes qui ne sont pas la pour de la spéculation mais bien pour y vivre... (sachant qu'il fait quand même 40 voir 50° une bonne partie de l'année !).

Quelqu'un a été voir dernièrement où on en est ?

0 Reco 26/04/2010 à 20:46 par Ancien12056

Bin si vous voulez acheter la baraque de Beckham, c'est l'occasion ou jamais ..... :p

0 Reco 26/04/2010 à 21:03 par Ancien16787

Elle n'est toujours pas vendue depuis le temps?

0 Reco 27/04/2010 à 06:07 par Ancien12056

Qui ca ? Victoria (beurkkk) ou la baraque ???

0 Reco 29/11/2016 à 15:07 par Ancien1745830

slt , chui tunisienne je viens de m'embarquer sur ce forum bon là j'ai une belle experience à se faire partager avec vous www.immobilierentunisie.com, n'hésitez pas de découvrir.


0 Reco 14/12/2016 à 10:26 par Ancien253080

bricoloa écrit : Bonjour,

Quelqu'un ici aurait-il franchi le pas et investi dans l'immobilier à Dubai ?

Je souhaitais avoir plus d'infos sur ce marché qui a littérallement flambé ces dernières années. N'y a-t-il pas aujourd'hui des milliers d'apparts neufs (ou anciens) à vendre ? J'imagine que de nombreux biens doivent se retrouver sur le dos d'investisseurs (ou promoteurs) qui n'arrivent à s'en débarasser suite à la crise...

Cependant, j'ai l'impression que les promoteurs continuent leur projets malgrès la conjoncture... Arrivent ils encore à trouver des acheteurs pour leurs biens ? ^^

Si vous avez des infos sur le sujet je suis preneur ! :)

Bricolo
Il me semble que les étrangers ne peuvent pas acheter à Dubai ainsi que dans les émirats à moins d'avoir des connaissances la-bas.