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Impôt sur plus-value lors de vente de lots de copropriété

2 Reco 24/10/2016 à 16:44 par lechim83

Bonjour,
Pouvez-vous, s’il vous plaît, m’éclairer sur les points suivants :
• Lors de la vente d’une résidence principale, nous sommes exonérés de l’impôt sur la plus-value immobilière. Mais, pour ce qui me concerne, comment s’applique cette règle lorsqu’il s’agit de la vente de 3 lots d’une copropriété ? La vente du 1er lot est-elle exonérée de cet impôt au titre de la résidence principale ?
Et la vente du 2ème et du 3ème lot qui suivent ?
Pour les 3 lots, le fisc considère-t-il toujours que l’exonération pour la vente de la résidence principale s’applique ?

• Est-il conseillé de ne pas vendre les 3 lots en même temps et d’espacer par un certain temps les 3 ventes en déclarant les lots non vendus comme ma résidence principale pour être exonéré ou est-ce préférable de vendre les 3 lots dans une période rapprochée si des acheteurs se manifestent ?

• Si un impôt sur la plus-value immobilière est appliqué, peut-on connaître à l’avance le montant de cet impôt ?
Comment est-il fixé ?
Comment le fisc peut-il évaluer la valeur des 3 lots à partir d’une valeur d’achat globale ?

Quelques rappels :
 Date d’achat de ma résidence principale : mai 2002
 Prix d’achat de ma résidence principale : 396 368,00 €
 Impôt payé sur la mutation : 19 382,00 €
 Paiement de la commission à l’agence immobilière : 18 632,00 €
 Travaux et matériaux payés pour améliorer la résidence principale : 150 000,00 €
 Évaluation de la vente d’un lot de la copropriété en 2016/2017 : 270 000,00 €
Merci d'avance pour votre collaboration.


0 Reco 25/10/2016 à 09:08 par Notarial-BIG

Bonjour,

Tout d'abord, ces trois lots forment-ils un ensemble ou bien s'agit-il de trois habitations distinctes ? A quoi correspondent vos lots (appartement, garage, box etc) ? Occupez-vous les trois lots ?

2 Reco 25/10/2016 à 11:04 par lechim83

Bonjour
Merci de votre intérêt pour mon message.
Ces 3 lots sont 3 appartements d'une même villa que j'occupe dans sa totalité actuellement : réception de parents,d'amis, locations saisonnières pour une partie, l'autre occupée par moi - même. Il n'y a qu 'un seul compteur (eau et edf) pour toute la villa.
Merci de me donner votre avis . Cordialement.

1 Reco 25/10/2016 à 11:06 par lechim83

Suite : ces 3 appart ne forment donc qu 'un seul ensemble actuellement.
Cdlt

0 Reco 25/10/2016 à 11:29 par MisterHadley

Qui ne forment donc pas légalement une "copropriété"...

0 Reco 25/10/2016 à 11:53 par lechim83

Bonjour,
Non la copropriété n'est pas encore créée. Je pose ces questions justement pour savoir combien va me coûter la création de cette copropriété en toute légalité. Je ne ferai rien en-dehors des règles et des lois en vigueur.
Est-ce que je vais devoir payer un impôt sur les plus-values immobilières ?
Si cela me coûte trop cher, je ne créerai pas la copropriété et continuerai ainsi.
Cdlt.

0 Reco 25/10/2016 à 12:33 par tomitoma

Oui, si vous vendez separemment il y aura plus value, calculé en fonction des millièmes de chaque lots suivant l'EDD pour definir le prix d'achat de chacun.

Par exemple:

Pour un prix d'achat de l'ensemble de 300K€

Si le lot 1 correspond a 300/1000e, le 2 à 300/1.000 et le 3 a 400....

Le prix d'achat du 1:90 000
lot 2 : 90 000
lot 3: 120 000

Le lot que vous occupez sera exonéré et les autres imposés.

Les travaux ne sont pris en compte uniquement dans le cas de pose et fourniture materiaux par un professionnel.

1 Reco 25/10/2016 à 13:07 par lechim83

Bonjour Tomitoma,

Merci pour votre réponse instructive. Vous m'avez déjà donné des informations importantes. J'y vois plus clair, même si , en fonction de ces infos, mon projet s'assombrit. : :(
Pouvez-vous également me dire , en reprenant votre exemple, comment le fisc peut évaluer cet impôt à partir d'un achat global ( de toute la villa ) qui a été fait il y a 14 ans. Peut-être en tenant compte de la répartition en millièmes qui sera faite actuellement ?
Savez-vous également comment le fisc fixe la hauteur de cet impôt à partir de la plus-value réalisée ?
Bien cordialement.

1 Reco 25/10/2016 à 13:11 par MisterHadley

Il vaudrait mieux demander directement aux impôts eux-mêmes, non..?

Il sont aussi là pour informer le contribuable...

Message edité 25/10/2016 à 13:11
0 Reco 25/10/2016 à 13:37 par lechim83

(Re) bonjour,

Oui, je vais aussi les contacter pour recouper les informations.

Merci.

2 Reco 25/10/2016 à 13:40 par Notarial-BIG

Effectivement, les impôts peuvent prendre par rapport aux millièmes à défaut d'autre base de calcul.
Vous pouvez également faire une répartition par rapport à la valeur actuelle de chaque lot.

Par exemple : le lot 1 vaut 150.000 euros sur les 300.000 du total, ca vous ferait 150/300 x 396.368 = 198.343 euros.
C'est une méthode qu'il est plus conseillé d'appliquer si les lots sont différents (hauteur sous plafond, exposition, meilleur aménagement) car les tantièmes de copropriété ne prennent pas en compte ceci.

Il vous faudra ensuite appliquer la clé de répartition choisie pour chaque lot pour déterminer la quote-part de prix d'acquisition, de frais liés à l'acquisition (frais de notaire et commission d'agence) et des travaux (réalisés par des entreprises et sur facture, comme l'a indiqué tomitoma).

Pour le calcul, vous pouvez le faire sur ce site.


0 Reco 25/10/2016 à 13:59 par Danielmmo

Aucune difficulté sur ce dossier, à condition que vous puissiez démontrer qu'actuellement l'ensemble représente votre résidence principale.

Avant la mise en vente prévoir un projet de mise en copropriété (géomètre/notaire) qui sera fait avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. De toute façon sans projet vous ne pourrez pas vendre ni signer une promesse.

Vous ne serez pas taxé sur la plus-value. Toutefois, avec le fisc attention de ne pas être coutumier de ce type de montage car là ils seront capables de requalifier l'opération.

0 Reco 25/10/2016 à 14:06 par Notarial-BIG

Danielmmoa écrit : Aucune difficulté sur ce dossier, à condition que vous puissiez démontrer qu'actuellement l'ensemble représente votre résidence principale.

Avant la mise en vente prévoir un projet de mise en copropriété (géomètre/notaire) qui sera fait avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. De toute façon sans projet vous ne pourrez pas vendre ni signer une promesse.

Vous ne serez pas taxé sur la plus-value. Toutefois, avec le fisc attention de ne pas être coutumier de ce type de montage car là ils seront capables de requalifier l'opération.
Pas si sûr Danielimmo, s'il occupait réellement toute la maison, cela passerait crème mais s'il fait un RCP-EDD, le fisc va vérifier les conditions et notamment (je cite le BOFIP) :
"120

L'immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. En conséquence, ne peuvent bénéficier de cette exonération les plus-values provenant de la cession de logements donnés en location, alors même qu'ils constitueraient la résidence principale des locataires.
130
Lorsque la partie de l'immeuble cédée est issue de la division du logement constituant la résidence principale du cédant, la condition d'affectation à la résidence principale du cédant s'apprécie au jour de la cession de chacune des parties de l'immeuble
."

Tout est matière d'appréciation par le fisc mais si une partie est louée de temps à autre (et que c'est déclaré), ils risquent de ne pas accepter l'exonération pour le tout.

Un client vient de se faire redresser sur un cas quasi-similaire (totalité d'un immeuble acheté en copropriété, qu'il occupe pour son habitation au départ en totalité, puis seulement une partie et il vend l'immeuble à la découpe par la suite)

Message edité 25/10/2016 à 14:15
0 Reco 25/10/2016 à 14:14 par lechim83

(Re) Bonjour,

Merci pour votre aide, vos informations, vos conseils.
Le site indiqué m'a été fort utile pour le calcul de l'impôt total dû.
Maintenant, je pense avoir toutes les infos nécessaires.
Il ne me reste plus qu'une incertitude.
Je sais qu'au titre de la résidence principale, on est exonéré de l'impôt sur la plus-value. Comme la vente en copropriété n'est pas encore établie, pour avoir cette exonération, puis-je déclaré comme résidence principale le 1er de mes appartements vendu, étant donné qu'actuellement j'utilise toute la maison, puis attendre 1 ou 2 ans avant de faire la vente du 2ème appartement comme étant ma nouvelle résidence principale ?

Dans l'attente de vous lire.
Très cordialement.

0 Reco 25/10/2016 à 14:19 par lechim83

(Re) Bonjour,

Merci pour votre aide, vos informations, vos conseils.
Le site indiqué m'a été fort utile pour le calcul de l'impôt total dû.
Maintenant, je pense avoir toutes les infos nécessaires.
Il ne me reste plus qu'une incertitude.
Je sais qu'au titre de la résidence principale, on est exonéré de l'impôt sur la plus-value. Comme la vente en copropriété n'est pas encore établie, pour avoir cette exonération, puis-je déclaré comme résidence principale le 1er de mes appartements vendu, étant donné qu'actuellement j'utilise toute la maison, puis attendre 1 ou 2 ans avant de faire la vente du 2ème appartement comme étant ma nouvelle résidence principale ?

Dans l'attente de vous lire.
Très cordialement.

0 Reco 25/10/2016 à 14:26 par Notarial-BIG

Le fisc ne va réellement se poser la question de l'exonération pour résidence principale que si vous l'invoquez une deuxième fois.
Pour la première vente, et s'il n'y a pas d'autre vente dans les mois suivants, l'exonération pourrait passer sans contestation.

Les ventes à suivre devraient attirer l'attention du fisc sur l'exonération invoquée.
Mais si vous arrivez à prouver au fisc, en cas de contrôle, que vous occupez les lots vendus en tant que résidence principale et pour leur intégralité (comme vous le dites), alors le fisc ne devrait pas pouvoir remettre en cause cette exonération.
Et donc vous ne seriez pas soumis à l'impôt sur la plus-value.

S'il s'agit bien de la résidence principale pour la totalité, vous n'auriez pas à attendre de délai particulier puisque vous seriez dans votre droit d'invoquer cette exonération.

A vous de vous ménager la preuve que la partie vendue avait bien la qualité de résidence principale au moment de la cession.

Quelqu'un a une autre idée/opinion sur le sujet ?

2 Reco 25/10/2016 à 15:30 par marc19

lechim83a écrit : (Re) Bonjour,

Merci pour votre aide, vos informations, vos conseils.
Le site indiqué m'a été fort utile pour le calcul de l'impôt total dû.
Maintenant, je pense avoir toutes les infos nécessaires.
Il ne me reste plus qu'une incertitude.
Je sais qu'au titre de la résidence principale, on est exonéré de l'impôt sur la plus-value. Comme la vente en copropriété n'est pas encore établie, pour avoir cette exonération, puis-je déclaré comme résidence principale le 1er de mes appartements vendu, étant donné qu'actuellement j'utilise toute la maison, puis attendre 1 ou 2 ans avant de faire la vente du 2ème appartement comme étant ma nouvelle résidence principale ?

Dans l'attente de vous lire.
Très cordialement.
L'incertitude , vous l'aurez tout le temps, sauf à jouer carte sur table avec le fisc, car ne croyez pas qu'il est dupe.
On comprend parfaitement le but de la manoeuvre , vendre à la découpe en engranger un maximum de plue value .
Et ce , sans impôt .
C'est jouable mais pas gagné .
Vaudrait peut-être mieux ne pas créer cette copro de complaisance et ne prendre aucun risque .
A vous de voir .

1 Reco 25/10/2016 à 15:42 par MisterHadley

Encore une fois, la parole du vieux est celle d'un sage...

:)

0 Reco 25/10/2016 à 17:23 par lechim83

Bonjour,

Merci de votre conseil, mais le but de la copropriété n'est pas de duper le fisc ou d'engranger le maximum d'argent car mon objectif est d'occuper un des 3 lots tout en connaissant les diverses situations dans lesquelles je peux me retrouver dans le futur. Par ailleurs la vente d'un lot ( ou de deux ) me permettra de payer ma taxe foncière et ma taxe d'habitation qui ont fortement augmenté. La cupidité ne se trouve pas toujours là où l'on croit;
Je vais contacter d'ailleurs le fisc est leur expliquer la situation.
CDLT.

0 Reco 26/10/2016 à 10:26 par Danielmmo

1/ Ce type de vente est courante, et sauf exception il n'y a pas de plus value.
2/ si vous voulez une réponse sans aucune contestation possible vous posez la question par écrit à votre centre des impôts, mais attention à bien expliquer votre dossier, car c'est cette réponse qui sera alors déterminante pour le calcul de la plus-value.

Concernant ce type de vente à la découpe, il faut faire attention que pendant la rénovation vous avez été en résidence principale, car si par exemple vous avez profité de crédit fiscaux (type rénovation dans le cadre de la location), vous aurez des problèmes, idem si vous faites ce type d'opérations régulièrement vous pourrez être considéré comme un marchand de biens.

Un notaire local pourra vous donner des informations plus précises, car ils savent comment votre fisc se comporte sur ce type de montage.

Par contre il faut tout lui expliquer l'historique depuis que vous êtes propriétaires, c'est souvent dans le détail que se cache le redressement.

1 Reco 26/10/2016 à 10:54 par lechim83

Bonjour Danielmmo,

Je vous remercie beaucoup d'avoir pris sur votre temps pour me répondre.
C'est très sympa à vous.
Vos conseils me sont précieux, sages et de bon sens. Je vais en tenir compte.
Très bonne continuation à vous.