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impôt sur résidence secondaire

2 Reco 20/11/2012 à 18:36 par lecryk

Bonjour,

Voilà je suis actuellement en location dans ma résidence principale et suis propriétaire d'un appartement F2 " donc ma résidence secondaire" que j'ai mis en location.

Avec ma compagne nous aimerions acheter une maison et la vente de mon F2 nous servirait d'apport.

J'ai acheté cet appartement en 2001 pour la somme de 67000 euros et il est estimé actuellement à 155000 euros ce qui fait une importante plus-value.

Je sais que je suis éxonéré d'impôt sur la plus-value si je réinvesti l'argent de la vente, et ce dans un délai de 24 mois, dans l'achat d'un nouveau bien immobilier.

Par contre je n'ai pas fini de rembourser mon crédit , il me reste 38000 euros encore, et j'aurai voulu le rembourser avec la vente de mon F2 et reprendre un nouveau crédit avec ma compagne de 200000 euros.

155000 euros - 38000 euros = 117000 euros
Ce qui nous ferait un budget de 317000 euros

Le fait est que je réinvesti seulement 117000 euros sur les 1550000,
Devrais-je payer des impôts sur la somme de 38000 euros ou le fait que je reprend un nouveau crédit me donne droit à une éxonération totale ?
Dans le cas contraire y a t'il un moyen légal de ne pas "encore" donner de l'argent à l'Etat ? ... même si ils en ont bien besoin en ce moment !!!

J'attend vos réponses avec impatience

Cyril


1 Reco 21/11/2012 à 12:17 par medina

Bonjour

j'ai un souci similaire au votre!

Je demande vos conseils

Cordialement

1 Reco 21/11/2012 à 13:10 par Mick74

si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous n'échapperez pas aux plus values sur la vente de votre appartement.
Bonne journée

1 Reco 21/11/2012 à 14:20 par viroflay

Je sais que je suis éxonéré d'impôt sur la plus-value si je réinvesti l'argent de la vente, et ce dans un délai de 24 mois, dans l'achat d'un nouveau bien immobilier.

Je ne pense pas .
Vous aurez à payer la plus value sur cet appartement avec une petite décote de 2% par an dès la 6ème année. Donc en gros vous aurez 10% de décote
155000-67000 =88000-10% Soit 80 000 * 34.5% = 27600 que retiendra le notaire
Au final vous aurez 155000-27600 soit 127400 - 38000 de solde de crédit soit 89400 de disponible pour votre nouvel achat.
Nouveau crédit de 200 000 budget total 289 400 et non 317 000
cordialement

2 Reco 21/11/2012 à 14:29 par viroflay

effectivement

•exonération à compter du 1/2/2012
si c'est 1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destinée à acquérir une résidence principale dans les 2 ans du produit de la vente.

1 Reco 21/11/2012 à 14:35 par viroflay

jpour info complémentaire
1ère condition : la vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012

L'exonération joue :
Seulement une fois

Il doit s'agir d'une résidence secondaire dont l'acte de vente est signé à compter du 1er février 2012. Les ventes ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en compte, ni les ventes réalisées depuis si le vendeur n'a pas demandé à bénéficier de cette exonération spécifique, car cette exonération est facultative : le vendeur doit faire une demande expresse quand il souhaite en bénéficier et que les conditions sont remplies, sachant qu'il ne peut en bénéficier qu'une seule fois.

Le jour de la vente, il doit donc évaluer le montant qu'il va utiliser pour acheter sa résidence principale dans un délai de deux ans : soit tout le prix, soit seulement une partie, et le notaire va indiquer ce montant dans l'acte de vente.

L'exonération d'impôt sur la plus-value s'applique à la partie du prix qui est ré-investie. Si le vendeur réutilise toute la somme, l'exonération de plus-value est totale, sinon, elle se calcule selon l'exemple suivant :

Un logement est vendu 300.000 € avec une plus-value de 120.000 €. Le vendeur déclare qu'il ne va pas utiliser toute la somme mais seulement 60 % pour acheter sa résidence principale, c'est-à-dire 180.000 €.

L'exonération d'impôt sur la plus-value va donc porter sur 60 % de la plus-value réalisée :

120.000 € X 60 % = 72.000 €

Le montant restant imposable selon les nouvelles règles d'abattement pour durée de détention est donc de 120.000 € - 72.000 € = 48.000 €

Formalités à remplir : si le vendeur n'utilise qu'une partie du prix de vente de son bien, le notaire va remplir un formulaire spécifique au moment de la vente et y déclarer le montant imposable afin que le vendeur règle l'impôt sur la partie de plus-value imposable de la vente.

Seulement pour la vente d'un logement

L'exonération ne peut porter que sur un logement (même si le vendeur n'en possède que la nue-propriété, l'usufruit, ou une quote-part indivise qu'il vend), mais elle ne s'applique pas aux autres biens, par exemple : aux terrains à bâtir, aux locaux professionnels, industriels ou artisanaux.

Les dépendances du logement bénéficient aussi de l'exonération à condition d'être vendues en même temps, même si elles sont vendues à des acheteurs différents.

Une chambre de service ou un garage vendu en même temps qu'un appartement dans le même immeuble à des acheteurs différents bénéficient aussi de l'exonération.

2ème condition : le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

S'il possède des parts de SCI de sa résidence principale, ou encore seulement la nue-propriété, l'usufruit, ou une quote-part indivise, il ne peut pas alors, bénéficier de l'exonération.

Il doit par exemple avoir été locataire ou avoir été hébergé durant toute cette période.

Qu'entend-on par résidence principale ? La résidence principale est le lieu où se situe le centre des intérêts familiaux et professionnels. La résidence principale est donc en principe le lieu où l'on réside au moins 8 mois dans l'année. On tient compte dans tous les cas d'un faisceau d'indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d'imposition, lieu de travail, abattement sur la taxe d'habitation, lieu de scolarisation des enfants ou immatriculation de la voiture...).

Exception : Pour tenir compte de la situation des personnes qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt relais, avant d'avoir vendu leur résidence secondaire il est admis que l'exonération leur soit accordée malgré tout, à condition que :

la résidence secondaire soit mise en vente avant d'acheter la résidence principale ;
la vente de la résidence secondaire ait lieu dans un délai normal après l'achat de la résidence principale ;
le prix de vente de la résidence secondaire soit utilisé pour l'achat de la résidence principale, et notamment pour le remboursement du prêt relais.
3ème condition : le remploi du prix de vente à l'acquisition d'une résidence principale

Le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, selon ce qu'il a déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois (calculé de date à date à partir de l'acte de vente) pour acheter sa résidence principale.

Le remploi du prix doit servir au vendeur à acheter un logement, soit dans l'ancien, soit dans le neuf : qu'il fait construire (y compris le terrain), qu'il achète sur plan, ou en VIR (contrat de vente d'immeuble à rénover).

Déclaration à effectuer : La grande nouveauté en revanche, c'est que le vendeur va devoir indiquer dans sa déclaration annuelle d'ensemble de ses revenus (sur le formulaire N°2042, sur une nouvelle ligne créée spécialement !) le montant net de la plus-value exonérée, sous peine d'amende ! Toutefois, ce montant n'est pas pris en compte dans le revenu fiscal de référence et ne génère donc pas d'impôt supplémentaire. Cela permet juste à l'administration fiscale de connaître et de suivre l'exonération accordée.

En revanche, pour les vendeurs qui sont exonérés parce qu'ils vendent leur résidence principale ou qu'ils possèdent leur bien depuis plus de trente ans, il n'y a rien a inscrire sur la feuille d'impôt !

Si le vendeur utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée, il doit alors déposer une déclaration rectificative. En revanche, s'il remploie plus que ce qu'il avait déclaré lors de la vente, il peut faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop perçu. Enfin, s'il utilise l'intégralité du prix, il n'a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente.

Conseil : Pour les formalités à effectuer, celles-ci étant nouvelles, nous vous conseillons dans tous le cas de faire le point avec votre notaire au moment de la vente et de l'achat.

1 Reco 21/11/2012 à 19:35 par lecryk

Merci pour votre réponse.

Dans mon cas de figure, j'investirai dans les 24 mois la somme perçue par la vente de mon appartement.

Mais une partie de la plus value, me servira à rembourser mon crédit en cours (prit au moment de l'achat du dit appartement que je souhaite vendre), afin d'emprunter une somme plus importante.

Ma question est la suivante :
- La somme qui me servira à rembourser mon crédit en cours, sera-t-elle imposable ?

1 Reco 21/11/2012 à 20:06 par viroflay

ces nouvelles mesures étant très récentes : le mieux est de demander conseil à un notaire. C'est effectivement une très bonne question et je vous remercierai de bien vouloir nous en donner la réponse.
cordialement

0 Reco 22/11/2012 à 06:09 par medina

viroflaya écrit : jpour info complémentaire
1ère condition : la vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012

L'exonération joue :
Seulement une fois

Il doit s'agir d'une résidence secondaire dont l'acte de vente est signé à compter du 1er février 2012. Les ventes ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en compte, ni les ventes réalisées depuis si le vendeur n'a pas demandé à bénéficier de cette exonération spécifique, car cette exonération est facultative : le vendeur doit faire une demande expresse quand il souhaite en bénéficier et que les conditions sont remplies, sachant qu'il ne peut en bénéficier qu'une seule fois.

Le jour de la vente, il doit donc évaluer le montant qu'il va utiliser pour acheter sa résidence principale dans un délai de deux ans : soit tout le prix, soit seulement une partie, et le notaire va indiquer ce montant dans l'acte de vente.

L'exonération d'impôt sur la plus-value s'applique à la partie du prix qui est ré-investie. Si le vendeur réutilise toute la somme, l'exonération de plus-value est totale, sinon, elle se calcule selon l'exemple suivant :

Un logement est vendu 300.000 € avec une plus-value de 120.000 €. Le vendeur déclare qu'il ne va pas utiliser toute la somme mais seulement 60 % pour acheter sa résidence principale, c'est-à-dire 180.000 €.

L'exonération d'impôt sur la plus-value va donc porter sur 60 % de la plus-value réalisée :

120.000 € X 60 % = 72.000 €

Le montant restant imposable selon les nouvelles règles d'abattement pour durée de détention est donc de 120.000 € - 72.000 € = 48.000 €

Formalités à remplir : si le vendeur n'utilise qu'une partie du prix de vente de son bien, le notaire va remplir un formulaire spécifique au moment de la vente et y déclarer le montant imposable afin que le vendeur règle l'impôt sur la partie de plus-value imposable de la vente.

Seulement pour la vente d'un logement

L'exonération ne peut porter que sur un logement (même si le vendeur n'en possède que la nue-propriété, l'usufruit, ou une quote-part indivise qu'il vend), mais elle ne s'applique pas aux autres biens, par exemple : aux terrains à bâtir, aux locaux professionnels, industriels ou artisanaux.

Les dépendances du logement bénéficient aussi de l'exonération à condition d'être vendues en même temps, même si elles sont vendues à des acheteurs différents.

Une chambre de service ou un garage vendu en même temps qu'un appartement dans le même immeuble à des acheteurs différents bénéficient aussi de l'exonération.

2ème condition : le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

S'il possède des parts de SCI de sa résidence principale, ou encore seulement la nue-propriété, l'usufruit, ou une quote-part indivise, il ne peut pas alors, bénéficier de l'exonération.

Il doit par exemple avoir été locataire ou avoir été hébergé durant toute cette période.

Qu'entend-on par résidence principale ? La résidence principale est le lieu où se situe le centre des intérêts familiaux et professionnels. La résidence principale est donc en principe le lieu où l'on réside au moins 8 mois dans l'année. On tient compte dans tous les cas d'un faisceau d'indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d'imposition, lieu de travail, abattement sur la taxe d'habitation, lieu de scolarisation des enfants ou immatriculation de la voiture...).

Exception : Pour tenir compte de la situation des personnes qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt relais, avant d'avoir vendu leur résidence secondaire il est admis que l'exonération leur soit accordée malgré tout, à condition que :

la résidence secondaire soit mise en vente avant d'acheter la résidence principale ;
la vente de la résidence secondaire ait lieu dans un délai normal après l'achat de la résidence principale ;
le prix de vente de la résidence secondaire soit utilisé pour l'achat de la résidence principale, et notamment pour le remboursement du prêt relais.
3ème condition : le remploi du prix de vente à l'acquisition d'une résidence principale

Le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, selon ce qu'il a déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois (calculé de date à date à partir de l'acte de vente) pour acheter sa résidence principale.

Le remploi du prix doit servir au vendeur à acheter un logement, soit dans l'ancien, soit dans le neuf : qu'il fait construire (y compris le terrain), qu'il achète sur plan, ou en VIR (contrat de vente d'immeuble à rénover).

Déclaration à effectuer : La grande nouveauté en revanche, c'est que le vendeur va devoir indiquer dans sa déclaration annuelle d'ensemble de ses revenus (sur le formulaire N°2042, sur une nouvelle ligne créée spécialement !) le montant net de la plus-value exonérée, sous peine d'amende ! Toutefois, ce montant n'est pas pris en compte dans le revenu fiscal de référence et ne génère donc pas d'impôt supplémentaire. Cela permet juste à l'administration fiscale de connaître et de suivre l'exonération accordée.

En revanche, pour les vendeurs qui sont exonérés parce qu'ils vendent leur résidence principale ou qu'ils possèdent leur bien depuis plus de trente ans, il n'y a rien a inscrire sur la feuille d'impôt !

Si le vendeur utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée, il doit alors déposer une déclaration rectificative. En revanche, s'il remploie plus que ce qu'il avait déclaré lors de la vente, il peut faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop perçu. Enfin, s'il utilise l'intégralité du prix, il n'a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente.

Conseil : Pour les formalités à effectuer, celles-ci étant nouvelles, nous vous conseillons dans tous le cas de faire le point avec votre notaire au moment de la vente et de l'achat.
Bonjour

Merci pour ces informations précieuses

Bonne journée à vous